TSJ Regiones - Decisión

“Visto” sin conclusiones de las partes se inicia el presente procedimiento mediante demanda incoada por el Abogado JOSE RAFAEL PRIMERA FONSECA, venezolano, mayor de edad, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 44.465 y de este domicilio, Apoderado Judicial del ciudadano la sucesión de Juan Bautista Rodríguez Ojeda, conformada por VICENTA RAFAELA RIVERO de RODRIGUEZ, JUAN BAUTISTA RODRIGUEZ RIVERO, JUAN CARLOS RODRIGUEZ RIVERO, MARIA CECILIA RODRIGUEZ RIVERO, CARLA DANIELA RODRIGUEZ RIVERO y RODRIGO RUBEN RODRIGUEZ RIVERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nº V- 395.052, V-3.922.172, V-4.858.057, V-7.023.520, V-9.827.279, V-12.774.964 y 13.382.383, respectivamente, y de este domicilio, en contra del ciudadano ANATOLIO D´MITRUK JOMIAK, Uruguayo, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. E- 81.956.446 y de este domicilio; Por: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.- El demandante de autos alega que en fecha 01 de Septiembre del 2001, se celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano ANATOLIO D´MITRUK JOMIAK, antes identificado, sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la calle Branger , Nro. 91-73, San Blas, Municipio Valencia del Estado Carabobo.- Aduce la parte actora además, que el inquilino ha incumplido con las obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento suscrito por el, realizando entre otros actos los siguientes: utilizar el inmueble como vivienda, mantiene el inmueble en un estado deplorable, igualmente el demandado, no ha permitido el acceso a quienes fueron las personas encomendadas para supervisar el estado del inmueble, por lo que fue necesario realizar una solicitud de inspección Ocular por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 09 de Octubre de 1997.- Alega de igual manera que el demandado mantiene una instalación de gas en el inmueble, tal como se evidencio en la mencionada Inspección Ocular.- finalmente señala que por la gravedad de los hechos y por cuanto los mismos se encuentran sustentasen las disposiciones contenidas en el contrato de arrendamiento es por lo que acude a demandar como en efecto lo hace al ciudadano ANATOLIO D´MITRUK JOMIAK, antes identificado.- En fecha 25 de Junio del 2008 se admite la presente demanda.- El 25 de Julio del 2008, la alguacil de este juzgado consigna diligencia, manifestando haber citado al ciudadano ANATOLIO D´MITRUK JOMIAK, titular de la cedula de identidad Nro. 81.956.446, quien se nego a firmar el recibo.- Llegada la oportunidad para Litis contestación, el demandado dio contestación en los términos allí expuestos.- Abierto el juicio a prueba la parte demandante y la parte demandada consignaron escritos referentes a sus derechos.-
Estando la presente causa para sentenciar este Tribunal considera hacer las siguientes consideraciones:

I
ALEGATOS DE LAS PARTES
En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma:
POR SU PARTE EL DEMANDANTE: Plantea su acción por Resolución de Contrato de arrendamiento y aduce que celebro contrato de arrendamiento el 1 de septiembre de 2001, con el ciudadano: ANATOLIO D´MITRUK JOMIAK, sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la calle Branger , Nro. 91-73, San Blas, Municipio Valencia del Estado Carabobo.- Así mismo alega que el inquilino ha incumplido con las obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento ya que utiliza el inmueble como vivienda, mantiene el inmueble en un estado deplorable, y por no permitir el acceso al inmueble, se solicito inspección Ocular por ante el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el 09 de Octubre de 2007.- Alega de igual manera que el demandado mantiene una instalación de gas en el inmueble, tal como se evidencio en la mencionada Inspección Ocular. Fundamenta la presente acción en los Artículos, 1.159, 1.160 y 1167 del Código Civil y en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
POR SU PARTE EL DEMANDADO: - Rechaza, niega y contradice tanto los hechos como el derecho.
- Rechaza, niega y contradice que haya incumplido sus obligaciones contractuales y legales.
- Impugna la Inspección de Jurisdicción voluntaria practicada el 09 de Octubre de 2007
- Rechaza, niega y contradice que haya destinado el inmueble para un uso distinto establecido en el contrato, lo que si es cierto es que en el referido local funciona un taller de herrería.
- Rechaza, niega y contradice que haya dejado de realizar el mantenimiento que impida el deterioro del inmueble.
- Rechaza, niega y contradice que haya impedido el acceso al inmueble, a los fines de la supervisión del mismo.
- Rechaza, niega y contradice, lo siguiente: que haya incumplido con las cláusulas del contrato, con lo establecido en los artículos 1.159, 1.160 y 1167 del Código Civil e igualmente rechaza la estimación de la demanda por infundada, exagerada e improcedente.
HECHOS ADMITIDOS: que celebro contrato de arrendamiento el 01 de septiembre de 2001, con la parte demandante, por intermedio de la Administradora VENUS C. A., que así mismo celebro un primer contrato el 01/09/1987, y el segundo contrato el 01/09/1996, todos los contratos de arrendamiento se suscribieron por un periodo de vigencia de Un 81) año prorrogable automáticamente por periodos iguales, siempre que las partes intervinientes manifestaren su voluntad de no prorrogarlo al menos con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo fijo así como cualquiera de sus prorrogas.

II
DE LAS PRUEBAS.
DE LA PARTE DEMANDANTE:
En cuanto y Tanto a las pruebas aportados por la parte demandante, tenemos que al Capitulo I, Reproduce el merito favorable que emerge del libelo de la demanda y sus anexos, así como del escrito de contestación.-
Así mismo al Capitulo Segundo promueve los testigos siguientes: AMÉRICO DURAN SEBASTIÁNI y el ciudadano DAVID JOSE RODRIGUEZ PAGAZANI, este ultimo declarado desierto.
Al Capitulo Tercero promovió la prueba de inspección Judicial sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento a fin de dejar constancia sobre el estado general de dicho inmueble y si en el inmueble se encuentra mobiliario idóneo para uso de habitación.-

LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Invoca, promueve y opone el merito favorable de los fundamentos de hecho y de derecho esgrimidos en el escrito de contestación al fondo de la demanda.
Impugna el valor probatorio del contenido de la inspección Judicial que corre a los autos desde el folio 99 al folio 117.-
Así mismo impugna todas y cada una de las fotografías incorporadas a la evacuación de dicha inspección.-
Invoca, promueve y opone a la accionante el merito favorable que arrojan los autos que corren insertos al folio diez (10) al folio setenta y nueve (79) del presente expediente.-
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PRIMERO
Ahora bien, observa esta Juzgadora que el inquilino admite la existencia de la relación arrendaticia, pero a su vez señala que ha operado la tacita reconducción; por lo que no es procedente la resolución del contrato; sino que la vía judicial pertinente en el presente caso, es la establecida en el articulo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; pues bien, la relación arrendaticia se ha mantenido a través de varios años, todo ello se evidencia de los contratos de arrendamiento que cursan a los autos; los cuales se prorrogaron de acuerdo a lo pactado y el ultimo contrato fue suscrito el 01 de septiembre de 2001, estableciendo en la cláusula tercera el plazo de duración.
Pues bien, el contrato objeto de la acción según su contenido fue fijado a tiempo determinado, es decir, de Un (1) año y su duración fue fijada en la Cláusula tercera, en los siguientes términos:
“Tercera:”.

De lo antes esgrimido, este tribunal, señala lo siguiente: Es ineludible para esta Juzgadora, estudiar la naturaleza del contrato que nos ocupa, en virtud de que allí, se sustenta el derecho alegado, el cual es la Resolución del Contrato de Arrendamiento. En este orden de ideas, el primer elemento a ser considerado, debe necesariamente ser la propia ley, es así como en el Código Civil, en su artículo 1. 159 establece; “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Asimismo el articulo 1.160 del mismo código, establece: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencia que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

En este orden de ideas, este Tribunal observa que la cláusula objeto de valoración, establece que el “ plazo de duración del presente contrato será de Un (1) año, contados a partir de esta fecha; más si al vencimiento del termino fijo, alguna de las partes contratantes no hubiese dado aviso a la otra expresando su deseo de dar por resuelto este contrato, al vencimiento del plazo fijo o de las posibles prorrogas que pueda sufrir este contrato, se considerara que se desean prorrogarlo automáticamente y de pleno derecho”.
Siendo esta cláusula el punto bajo examen, corresponde a quien decide, determinar si la acción incoada por el actor es procedente. En consecuencia se infiere, que la intención de las partes al suscribir el contrato objeto de la controversia, fue a tiempo determinado y es obvio, que si en el contrato se estableció que su duración de Un (1) año, prorrogable automáticamente y de pleno derecho y ninguna de las partes, es decir, Arrendador o Arrendatario, hayan dado aviso de dar por resuelto del contrato de arrendamiento al vencimiento del mismo; se entiende que este se prorrogo automáticamente por igual periodo, es decir, de un año; es de deducir que estamos en presentencia de un contrato de arrendamiento a TIEMPO DETERMINADO. Y así se declara.
SEGUNDO
En cuanto a las demás probanzas tenemos la testimonial del ciudadano AMÉRICO DURAN SEBASTIÁNI, quien a la pregunta PRIMERA respondio ¿ Diga el usted si conoce de vista trato y comunicación al ciudadano Anatolio D`Mitruk y desde hace cuanto tiempo? Contestó: si lo conozco desde hace diecisiete años más o menos. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga usted si sabe y le consta que en el lugar de habitación del ciudadano Anatolio D`Mitruk, realiza alguna actividad adicional a su vivienda? Contestó: herrería y en la noche el se queda viviendo allí prácticamente, como una habitación de casa.- CUARTA PREGUNTA: ¿Diga usted cual es su domicilio y a que distancia se encuentra del lugar de habitación del ciudadano Anatolio D`Mitruk? Contestó: Avenida Lara con Ricaute casa Nro. 91-26, a setenta metros o una cuadra.- QUINTA PREGUNTA: ¿Diga usted durante cuanto tiempo ha permanecido en su domicilio? Contestó: cuarenta y siete años.- SEXTA PREGUNTA: ¿Diga usted como tiene conocimiento del que el ciudadano Anatolio D`Mitruk habita en el lugar que usted indica? Contestó: todo el tiempo ha estado allí y como el es herrero y como yo paso todos los días prácticamente vive allí y lo veo.- SEPTIMA PREGUNTA: ¿Diga usted si ha entrado alguna vez al lugar de habitación del ciudadano Anatolio D`Mitruk y que ha visto en ese lugar? Contestó: si he visto cocina nevera y enseres de trabajo de herrería.-
Sobre el valor probatorio de esta testimonial; este Tribunal observa, que la declaración verso sobre los hechos controvertidos, no hubo contradicción y no fue repreguntado; nos obstante es evidente que su declaración concuerda entre si; además su deposición merece confianza a esta juzgadora. En consecuencia merece valor probatorio y así se establece.
Respecto a la impugnación de la Inspección Ocular extra-liten practicada por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el 09 de Octubre de 2007. Observa este Tribunal, que en este tipo de prueba, la parte contraria, no tuvo el control de la prueba, por lo tanto se desestima su el valor probatorio, y así se establece.

En cuanto y tanto a la copia certificada que riela a los folios 9 hasta el 98, contentiva del expediente de consignaciones signado bajo el Nro. 339 que cursa por ante el Tribunal Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, se desprende que fue consignada a los autos para demostrar la relación arrendaticia existente entre el demandante y el demandado; hecho que fue admitido por la parte accionada. Y así se decide.

TERCERO
Como consecuencia de lo antes expuesto, pasa este Tribunal a decidir sobre el fondo del asunto aquí controvertido; y tenemos que la parte accionante plantea su pretensión ajustada a derecho, la cual, es la Resolución del Contrato de Arrendamiento, por incumplimiento de las obligaciones principales del arrendatario; pues bien, el inquilino demandado ANATOLIO D´MITRUK JOMIAK mantiene el inmueble en un deplorable estado general de mantenimiento, permitiendo su deterioro y sin realizar ningún acto para solventarlo, así mismo ha destinado un uso distinto al establecido en el contrato de arrendamiento, al utilizarlo como vivienda.
En este orden de ideas, tenemos que una de las obligaciones principales del arrendatario es el hecho de que debe servirse de la cosa como un buen padre de familia, lo cual, constituye un derecho y a la vez una obligación en la medida en que sea necesario servirse de la cosa para evitarle perjuicios al arrendador.
De lo anterior, se observa que de la Inspección Judicial, practicada dentro del juicio; sobre el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, la cual, riela a los folios 139 al 150; promovida al Capitulo Tercero por el actor.
Quien aquí decide, debe señalar que la prueba Inspección Judicial en nuestro ordenamiento Jurídico se rige por lo dispuesto en el artículo 1.428 del Código Civil y el artículos 472 y 476 del Código de Procedimiento Civil. Dicha prueba tiene por objeto dejar constancia del estado de personas o cosas o del contenido de algo, pero para que el Juez pueda trasladarse y dejar constancia de algo, hay que decir qué es ese algo. No puede promoverse la prueba sin indicar sobre lo que se dejara constancia, de manera que la evacuación de la misma responda al interés de su promoverte.
En el presente caso, la Inspección Judicial, estuvo enfocada a dos aspectos el Primero para dejar constancia del estado General del inmueble; Internamente de todas sus dependencia e instalaciones, ventanas puertas, etc. Externamente, del estado de la fachada.; al Segundo particular: Si el inmueble se encuentra mobiliario idóneo para uso de habitación o residencia, tales como cama, cocina, enseres domésticos o cualquier tipo de bienes aptos para el uso residencial.
En el presente caso el promoverte de la prueba se circunscribe en dos particulares, en este sentido se observa, que ciertamente de las resultas de esta prueba, el tribunal pudo evidencia con el auxilio del practico designado ciudadana MARIA VIRGINIA OSIO, arquitecto que el estado general del inmueble es de absoluto deterioró, la estructura metálica requiere mantenimiento para evitar la oxidación, por lo que la estructura puede correr riesgo, la cubierta que son laminas de zinc presenta en su mayoría goteras generando filtraciones, se observa muchas áreas de paredes donde los bloques se han ido deteriorando, las cerraduras (ventanas y puertas) se encuentran en total estado de deterioró. Al segundo particular el tribunal dejo constancia que tubo a su vista una habitación, que posee el siguiente mobiliario, cama, cocina, enseres domésticos, televisor, nevera, utensilios de cocina, 2 bombonas de gas y ropa varia.
Este aspecto permite apreciar, que ciertamente al adminicular dicha prueba, con las disposiciones visuales, se evidencia que el inmueble objeto del presente juicio se encuentra deteriorado, es decir, el inquilino - demandado incumplió su obligación de cuidar la cosa como un buen padre de familia; ello significa que debe usarla sin dañarla, sin perturbar a los vecinos, sin establecer instalaciones peligrosas, etc Por otra parte tal obligación significa que, debe servirse de la cosa como si fuera propia, de su propiedad, en forma por demás cuidadosa y ordenada y evitando que se deteriore.
En cuánto al otro aspecto, efectivamente; los bienes muebles que se encuentran dentro del local comercial, permiten apreciar, que los mismos son aptos para el desenvolvimiento humano de una persona, dentro de un inmueble destinado para vivienda
En merito a lo expuesto, la acción por Resolución de Contrato de Arrendamiento debe prosperar. Y así se establece.