TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
198º Y 149º.-

PARTE DEMANDANTE: INVERSIONES GUERRMAND, inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, el 30 de diciembre de 1987, bajo el Nº 51, Tomo 13-A.

APODERADA
JUDICIAL: Abg. GLORIA PALMA NUÑEZ, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 2.729.

PARTE DEMANDADA: HOUDA MONAGAS TORRES, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 22.205.097 y de este domicilio.

APODERADA
JUDICIAL: Abg. LOIRA MONAGAS TORRES, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 61.213.-

MOTIVO: RESOLUCION DE ARRENDAMIENTO (APELACION).-

DECISION: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: 19.399

Se inició la presente causa con motivo de la demanda intentada por GIUSEPPE GUERRA BRANDONISIO, venezolano, mayor de edad, comerciante de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-7.092.108, actuando en carácter de administrador de la compañía INVERSIONES GUERRMAND, C.A. inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el 30 de diciembre de 1987, bajo el No. 51, Tomo 13-A , asistido por la abogada GLORIA PALMA, inscrita en el INPREABOGADO bajo el Nº 2729, contra HOUDA HOBAICHE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-22.205.097, de este domicilio, con motivo del arrendamiento celebrado sobre el apartamento No. 98, piso 17, edificio Libertador, ubicado en la Avenida Bolívar, Valencia, Estado Carabobo, donde esta última tiene el carácter de arrendataria., la cual fue declarada con lugar por el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el 24 de septiembre del 2.004, la cual una vez apelada llegó al conocimiento de este Tribunal .
Cumplidos los trámites procesales que rigen la materia, se pasa a dictar la presente decisión:
La demandante INVERSIONES GUERRMAND, C.A, alega que la inquilina HOUDA HOBAICHE, celebró un contrato de arrendamiento el 24 de agosto de 1.991, estableciéndose un canon de DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 2.500,oo), para la fecha, adeudando para el momento de la demanda, es decir junio del 2.004, la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 342.500,00), es decir desde diciembre de 1.992 a mayo del 2.004, por lo cual peticiona la Resolución del Contrato de Arrendamiento, el pago de las cantidades adeudadas, la entrega del inmueble y el pago de los meses que faltan por vencer de junio a agosto del 2.004, así como una cantidad idéntica mensual hasta la entrega del inmueble y la respectiva indexación.
Por su parte la demandada en la oportunidad de la contestación opuso la cuestión previa, prevista en el ordinal 2º, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, la ilegitimidad de la persona del actor, ya que según sus dichos se contrató con la administradora TACARIGUA, C.A. y no con la compañía INVERSIONES GUERRMAND, C.A., a su vez contesta el fondo de la demanda y niega que exista deuda de cánones arrendaticios, ya que está consignando ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, por cuanto señala que se encuentra solvente, a su vez cuando contesta el fondo niega que se haya contratado con la sociedad mercantil INVERSIONES GUERRMAND, C.A., impugnando la copia del documento propiedad del inmueble, así como las copias del Registro Mercantil de la demandante, y alega que la relación arrendaticia con la administradora TACARIGUA, C.A. es a tiempo indeterminado, y además que el propietario GIUSEPPE GUERRA BRANDONISIO, si recibió los pagos de la administradora, pero los recibos no los tiene por cuanto no le fueron entregados.
Alega que el instrumento acompañado por la demandante contentivo del contrato de arrendamiento, consta la cesión de derechos y acciones de administradora TACARIGUA, C.A. a INVERSIONES GUERRMAND, C.A., pero no se determinó la fecha y el monto de la cesión y no se le notificó a la inquilina, por lo tanto no tiene validez. Abierta la causa pruebas, ambas partes promovieron las que creyeron conducentes, procediéndose al dictar la decisión que antecede en los términos de declarar CON LUGAR la demanda.
Con respecto a la cuestión previa promovida por la inquilina demandada, y resuelta por el Tribunal que conoció de la causa, se debe destacar que tal como lo dispone la Ley adjetiva y la decisión dictada por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala Civil, con ponencia de la Magistrado Yris Armenia Peña, sentencia 00293, del 08 de mayo del 2.007, esta decisión sobre las cuestiones previas no tiene apelación la cual establece:
En este sentido, en la obra “Nuevo Régimen Jurídico Sobre Arrendamientos Inmobiliarios” (Editorial Torino. Caracas, 2000, página 102); sus autores, Ricardo Henríquez La Roche y Jorge C. Kiriakidis Longhi, al analizar lo relativo al procedimiento aplicable a las causas en las cuales se ventilan asuntos relativos a dicha materia opinan lo siguiente:
“…Sin embargo, téngase en cuenta que en materia inquilinaria la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios prevé ciertas normas peculiares a las causas por ella tuteladas. Dichas reglas procesales son:
a) No existe diferencia entre el acto de interposición de las cuestiones previas previstas en el artículo 346 y del Código de Procedimiento Civil y el de contestación al fondo de la demanda. En el mismo acto de contestación a la demanda deben interponerse las cuestiones previas, conjuntamente con las excepciones perentorias (defensas de fondo) y la reconvención que ejerza el demandado. Tal modificación se asimila al procedimiento de tránsito en el cual, según el artículo 79 de la Ley de Tránsito Terrestre, las cuestiones previas, aun las de saneamiento del proceso, son relegadas a la sentencia definitiva, donde serán resueltas preliminarmente…” (Subrayado de la Sala)
…….Así como se ha dejado indicado previamente, el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dispone -para procedimientos como el de autos-, la aplicación supletoria de las normas que rigen el procedimiento breve contemplado en el Código de Procedimiento Civil.
De manera que, en virtud de dicha supletoriedad, tal como lo establece la parte in fine del artículo 884 del referido código, ante la decisión que resuelve la incidencia surgida en ocasión de la oposición de las cuestiones previas en un procedimiento de la naturaleza del caso examinado; “…Las partes deberán cumplir con lo resuelto por el juez, sin apelación…”
Ahora bien, la Sala ha detectado en los autos que el juez a quo, al dictar sentencia definitiva, resolvió, -previo al fondo-, las cuestiones opuestas por el demandado. Cuestiones éstas que fueron declaradas sin lugar, para posteriormente, pronunciarse sobre el mérito de lo debatido, declarando con lugar la demanda incoada, tal como consta en la sentencia que riela a los folios 231 al 243 de los autos.
En cuanto a lo anterior, habiendo sido resueltas como fueron, las indicadas cuestiones previas -por mandato expreso de la parte in fine del artículo 884 del código adjetivo civil-, esa decisión es inapelable. Por tanto, al conocer la apelación contra aquella sentencia dictada por el a quo, al tribunal de la segunda instancia sólo le correspondía resolver lo relativo al fondo de lo controvertido, y no lo relativo a las cuestiones in comento.
Adicional a lo descrito con precedencia, debe destacar esta Sala que, el juzgador de la instancia superior, desatendiendo las disposiciones referidas en este fallo, atinentes a la inapelabilidad respecto a la resolución de las cuestiones previas; al conocer sobre la apelación interpuesta por la parte demandada; se pronunció declarando extemporánea la subsanación de aquellas, lo que consideró motivo suficiente para producir la confesión ficta del demandante y determinar que “…hubo una evidente subversión del procedimiento…”, concluyendo en consecuencia, que el proceso quedaba “…extinguido...”
Respecto a esta decisión debe destacar esta Superioridad, que cuando el juzgador de la recurrida emitió pronunciamiento respecto a las cuestiones previas ya resueltas por el a quo, evidentemente subvirtió el procedimiento que debió seguirse según el caso, pues como ya se dijo, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 884 del Código de Procedimiento Civil, dicha decisión es inapelable.
Por lo tanto no debe pronunciarse este Tribunal que conoce en apelación de la cuestión previa decidida en la oportunidad de la sentencia.
No obstante a ello la demandada alega en el fondo que no contrató con la demandada sino con persona jurídica distinta administradora TACARIGUA, C.A., lo que conlleva al alegato del falta de cualidad del demandante, opuesta de forma previa al fondo, y al respecto se evidencia que efectivamente en el instrumento arrendaticio solo funge como arrendadora administradora TACARIGUA, C.A., y como arrendataria HOUDA HOBAICHE, y por imperio del artículo 1.691 del Código Civil, el mandante INVERSIONES GUERRMAND, C.A., no tendría acción contra la inquilina porque la mandataria administradora TACARIGUA, C.A., obró en su propio nombre, al momento de celebrar el arrendamiento, ya que por simple deducción es evidente que administradora TACARIGUA, C.A., fungía como mandataria de la propietaria INVERSIONES GUERRMAND, C.A., ya que de no ser así no habría celebrado un arrendamiento por un inmueble que no le pertenecía.
La cualidad es el derecho de obrar, se le atribuye a la persona legitimada para actuar ante el órgano jurisdiccional para ejercitar determinada acción, y es sinónimo de interés personal, el propietario de un inmueble tiene el derecho o cualidad para accionar en justicia contra quien lo posee, en este caso la inquilina, pero ello como se indicó, no podría ser posible en aplicación estricta al artículo 1.691 citado, siempre y cuando no emerja de las actas prueba fehaciente que el inquilino reconozca o hubiere reconocido la cualidad de arrendadora de la demandante, INVERSIONES GUERRMAND, C.A pues aún cuando en el texto del instrumento no se especifica que administradora TACARIGUA, C.A., obrara en su nombre los mismos actos y la conducta de la inquilina aceptando la cualidad de arrendadora de la propietaria INVERSIONES GUERRMAND, C.A., producen el efecto inmediato de otorgar la potestad o el derecho de la propietaria INVERSIONES GUERRMAND, C.A, para ejercitar la acción, ya que se configura una relación de identidad lógica entre el actor y la persona a quien la ley concede la acción, ello es el arrendador reconocido por el inquilino.
A los folios 68 al 71, consta las consignaciones efectuadas por HOUDA HOBAICHE del canon de arrendamiento desde diciembre de 1.992, hasta julio del 2.004, a favor de administradora TACARIGUA, C.A., o INVERSIONES GUERRMAND, C.A., en consecuencia existe plena aceptación de la inquilina a la demandante en su condición de arrendadora y ello fulmina el alegato sobre la falta de cualidad, y mas aún, la cesión del arrendamiento mediante la nota que aparece en el instrumento suscrito el 28 de agosto de 1.991, no tiene ningún objeto su valoración en cuanto al cumplimiento de los requisitos previstos en la ley, para la validez de una cesión de derechos, por cuanto la inquilina HOUDA HOBAICHE, como se señaló, aceptó a la arrendadora INVERSIONES GUERRMAND, C.A., al consignar los cánones a su favor, tanto es así que las consignaciones fueron efectuadas el 17 d agosto del 2.004, y la demandada se dio por citada el 19 de agosto del 2.004.
Ahora bien, en relación al tipo de contrato que nos ocupa sobre su determinación en el tiempo, tenemos que la cláusula segunda establece un termino de seis meses a partir del 1 de septiembre de 1.991, pero se entiende que de seguir ocupando el inmueble la inquilina y la arrendadora hiciere efectivo los pagos siguientes, se considera prorrogado por periodos iguales de seis meses, en consecuencia no podemos considerar que operara la tácita reconducción, por el contrario el arrendamiento es a término fijo de seis meses prorrogables, y alegada la falta de pago la demanda es viable por resolución de contrato, y así se establece.
La cláusula tercera del instrumento arrendaticio, establece pagos por mes vencido y alegada la falta de pago desde diciembre de 1.992, toca a la inquilina demostrar la solvencia y aún cuando acompañó consignaciones inquilinarias se evidencia que fueron realizadas de forma acumulada el 17 de agosto del 2.004, es decir, un periodo de doce años lo pagó en una misma oportunidad, no como lo establece el contrato, incumpliendo con el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, la consignación mes por mes dentro de los quince días que debió efectuar el pago, lo que conlleva a la extemporaneidad de las mismas y que no tengan efectos liberatorios.
Con respecto al alegato de la demandada sobre el pago efectuado administradora TACARIGUA, C.A., sobre los meses insolutos era su carga probatoria lo cual no demostró, limitándose a promover como prueba, fotografías sobre el estado de deterioro del inmueble, lo cual no es punto controvertido.
Por último se observa que la impugnación a la copia del documento de propiedad del inmueble y al Registro Mercantil de la demandante, son impugnaciones genéricas, es decir no especifica en base a que, impugna copia de documento público, si es porque los mismos son falsos o son copias forjadas o inexistentes los instrumentos, con ello tenemos que tales impugnaciones son totalmente improcedentes, y así se decide.
Por las razones antes expuestas, este JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por HOUDA HOBAICHE, contra la decisión dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el 24 de septiembre del 2.004, y confirma la misma, declarando CON LUGAR la demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por INVERSIONES GUERRMAND, C.A, contra HOUDA HOBAICHE, y condenando a esta última a la entrega del inmueble arrendado totalmente desocupado de bienes y personas ya al pago de la cantidad de TRESCIENTOS CUARENTA Y DOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 342.,oo), es decir desde diciembre de 1.992 a mayo del 2.004, por arrendamiento, y al pago de DOS BOLÍVARES FUERTES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. F. 2,50) mensuales , desde junio del 2.004 hasta agosto del 2.008, por indemnización en el uso del inmueble, cantidades que deben ser indexadas desde la fecha de la admisión de la demanda hasta la fecha en que quede firme y ejecutoriada la sentencia, para lo cual se designara un experto a fin de que practique una experticia complementaria del fallo en virtud del índice de inflación que azota al país, condenando en costas a la parte demandante.
Se ordena la notificación de las partes.
PUBLIQUESE, REGISTRESE Y DEJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despachos del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia, a los Veinticuatro (24) días del mes de septiembre de 2008.-

Abg. ISABEL C. CABRERA DE URBANO
JUEZ TITULAR

Abg. ALBA NARVAEZ RIERA
LA SECRETARIA

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las Nueve de la mañana (09:00 a.m.)

Abg. ALBA NARVAEZ RIERA
LA SECRETARIA

Exp. 19.399.-
ICCU/Aideé.-