TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA LIBERTADOR LOS GUAYOS NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

DEMANDANTE: FERNANDO ALVAREZ GONZALEZ
DEMANDADO: RUBEN ALFREDO GUTIERREZ GOMEZ y YOMAIRA ISAIAS COLMENARES GUEVARA.
ABOGADOS: EDIDALEN SIERRA OJEDA y VICENTE GUATACHE MENDEZ.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
EXPEDIENTE Nº: 1145

Por escrito presentado en fecha 29 de septiembre del 2.007, el abogado FERNANDO ALVAREZ GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 16.184.747, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 82.827, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MARIA FEDORA SILVA DE LOPEZ, representación que se atribuye mediante sustitución de poder que le hiciera el ciudadano Felix David Silva Pérez como mandatario de dicha ciudadana, interpuso formal demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO contra los ciudadanos RUBEN ALFREDO GUTIERREZ GOMEZ y YOMAIRA ISAIAS COLMENARES GUEVARA venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad No. 7.050.252 y 10.234.960 respectivamente.
En fecha 04 de octubre de 2.007, es admitida la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, y se emplazó a los codemandados para la contestación de la demanda, la cual tendría lugar al segundo día de despacho siguiente a la última citación.
En fecha 18 de enero del 2.008, en virtud de la declaración del Alguacil del Tribunal de no haber logrado la citación personal de los demandados de autos, el Tribunal ordenó la
citación por cartelaria, en los Diarios Notitarde y Carabobeño (folio 60).
El 07 de febrero del 2.008, el abogado actor consigna los ejemplares de los Diarios Notitarde y Carabobeño en los cuales aparecen publicados los carteles de citación ordenados.
En fecha 26 de febrero del 2.008, la secretaria accidental del Tribunal Alexandra Reyes, manifiesta haber fijado el cartel de citación tal y como lo ordena el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 12 de marzo del 2.008, y previa solicitud del actor se designó defensor judicial de los codemandados de autos, a la abogada MARIANELLA GODOY CARVAJAL, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 48.657.
El 08 de abril del 2.008, comparece la abogada EDYDALEN SIERRA OJEDA, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 118.371 en su carácter de apoderada de los codemandados RUBEN ALFREDO GUTIERREZ Y YOMAIRA ISAIAS COLMENARES y presenta escrito mediante el cual, se da por citada en representación de sus mandantes y solicita la reposición de la causa, pedimento que fue declarado improcedente por inoficioso según auto que riela al folio 94.
El 10 de abril del 2.008, en la oportunidad de la contestación de la demanda la abogada EDYDALEN SIERRA OJEDA en su carácter de autos presentó escrito en el cual opone cuestiones previas, contesta al fondo de la demanda y reconviene a la parte actora.
El 10 de abril del 2.008, el Tribunal admite la reconvención propuesta (folio 93).
El 14 de abril del 2.008, el abogado actor presenta escrito en el cual rechaza las cuestiones previas que le fueron opuestas y contesta la reconvención.
Abierta la causa a pruebas, ambas partes presentaron sus correspondientes escritos contentivos de sus probanzas, los cuales fueron agregados y admitidos por el Tribunal en su oportunidad.
En fecha 12 de mayo de 2008, el Tribunal difiere la publicación de la sentencia.
ALEGATOS DE LAS PARTES
DE LA PARTE ACTORA
En la relación de la demanda el apoderado actor alega lo siguiente: Que en fecha
01 de noviembre de 2.003 cedió en arrendamiento a los ciudadanos RUBEN ALFREDO GUTIERREZ Y YOMAIRA ISAIAS COLMENARES un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 8-1-4, ubicado en la planta baja del edificio 8, el cual forma parte del sector “B” del Desarrollo habitacional Conjunto Residencial Monteserino 12, Urbanización Monteserino Uno, Jurisdicción del Municipio San Diego del Estado Carabobo.
Que según contrato de arrendamiento suscrito en forma privada entre las partes de fecha 01 de noviembre del 2.003 la duración era de seis meses, del 01-11-2003 al 30-04-04.
Alega, que posteriormente se suscribieron con los citados ciudadanos, contratos de arrendamiento de fechas 01 de mayo del 2.004 con vigencia desde el 01 -05-04 al 31-10-2004; y el del 01 de noviembre del 2.004 con vigencia desde el 01-11-04 al 30-04-205.
Que el último contrato es de fecha 01 mayo del 2.005, por un periodo de un año, con vigencia del 01-05 al 30-04-2006.
Agrega de igual forma el exponente, que con dos meses de antelación al vencimiento del contrato se le notificó a los arrendatarios que la propietaria del inmueble Maria Fedora Silva de Pérez, tenía la necesidad de ocupar personalmente el apartamento en razón de encontrarse arrimada en la casa de familiares.
Que llegado el mes de agosto del 2.006 y vencido el contrato de arrendamiento el 30-04-2006, los arrendatarios no habían cumplido con su obligación de desocupar y entregar el inmueble, además estaban atrasados con el pago del canon de arrendamiento de los meses de mayo, junio, julio y agosto del 2.006.
Arguye asimismo el actor, que acudió al Sindico Procurador Municipal de San Diego del Estado Carabobo, para formular denuncia contra los arrendatarios y que estos fueron citados. Que el 06 de septiembre del 2.006, se llevó a cabo una reunión conciliatoria, y que en ella se dejó constancia mediante acta que se levantó al efecto, que el arrendatario mantenía para esa época un atraso en el pago del canon de arrendamiento de cinco meses, mayo, julio, julio, agosto, septiembre y octubre del 2.006; que el arrendatario expuso que estaba consignando los cánones de arrendamiento por ante el Tribunal Quinto de los Municipios; que el arrendador no quiso aceptar un aumento en el canon de arrendamiento.
Que igualmente se dejó constancia que el arrendatario Rubén Alfredo Gutiérrez Gómez quedó notificado que el contrato de arrendamiento de fecha 30 de abril del 2.005 venció el 30 de abril del 2.006 y que el derecho a la prorroga legal comenzó el 01 de mayo del 2.006 y que vence el 30 de abril del 2.007.
De igual forma expone el accionante, que llegado el vencimiento del contrato los arrendatarios no cumplieron con su obligación de entregar el inmueble. Que de conformidad con lo establecido en el aparte Único de la cláusula Octava del contrato de arrendamiento, los arrendatarios se obligaron a suscribir a sus solas expensas una póliza de Seguro contra incendio para que amparara al inmueble arrendado por el tiempo contractual, con lo cual los arrendatarios no han cumplido.
Agrega además, que los arrendatarios hicieron uso de la prorroga legal, la cual era de un año de conformidad con el literal b del artículo 38 de la Ley Arrendaticia, y que llegado el día 30 de abril del 2.007 los arrendatarios Rubén Alfredo Gutiérrez y Yomaira Isaías Colmenares Guevara, no han cumplido con su obligación de entregar el apartamento.
Que agotada la vía amistosa procede a demandar el cumplimiento del contrato y la entrega del apartamento.
Fundamenta su demanda las cláusulas Tercera, Décima Segunda del contrato de arrendamiento de fecha 01 de mayo del 2.005, y en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Por último demanda a los ciudadanos Rubén Alfredo Gutiérrez Gómez y Yomaira Isaías Colmenares Guevara, para que convenga en cumplir con el contrato de arrendamiento y haga entrega del inmueble en el mismo buen estado en que lo recibió, desocupado de personas y bienes y solvente de todos los servicios públicos. Para que convenga en pagar la cantidad de Bs. 3.570.000 por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y no pagados de los meses de mayo a diciembre del 2.006; y de enero a septiembre del 2.007 a razón de Bs. 210.000 cada mes. En pagar la suma de Bs. 1.230,00 por daños y perjuicios. Demandó las costas y costos procesales.
DE LA PARTE DEMANDADA
Corre inserto del folio 43 al 52 escrito de contestación de la demanda, mediante el

cual la representación judicial de los demandados, opone como defensas previas, las contenidas en los ordinales 3º y 11º del artículo 346 del Código del Procedimiento Civil.
Como contestación al fondo, la apoderada de los accionados conviene en la suscripción del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, en el lapso de duración de un año y en su vencimiento el 30 de abril del 2.006.
Alega que en ningún momento fueron notificados del inicio de la prorroga legal, y que si el demandante alega una insolvencia, como iba a disfrutar el arrendatario de una prorroga legal.
Expone, que el contrato se indeterminó al continuar los arrendatarios ocupando el inmueble y al haber recibido el arrendador a través de su apoderado, los cánones de arrendamiento de los meses de mayo a octubre del 2.006, y que ello se evidencia de copia fotostática de la solicitud de entrega de dinero efectuada por el abogado Fernando Álvarez ante el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, así como recibo de egreso y oficio No. 4420-932 de fecha 25 de octubre del 2.006 por la cantidad de Bs. 1.260.589,04 dirigido a Banfoandes, las cuales anexa marcadas “B, C, D, E”.
Agrega que por haberse indeterminado el contrato de arrendamiento la única vía legal era el desalojo.
Que sus representados están solventes en el pago de los cánones de arrendamiento demandados.
Rechaza y contradice la apoderada de los demandados, que sus representados adeuden la suma Bs. 3.570.000,00 a la parte actora, por los meses de mayo a diciembre del 2.006 y de enero a septiembre del 2.007 a razón de Bs. 210.000,00 cada mes, y que ello se evidencia de expediente de consignaciones arrendaticias No. 236 que cursa por ante el Juzgado Quinto de Municipio.
Rechaza la estimación de la demanda por exagerada.
Rechaza y contradice que se adeude por un presunto daño y perjuicio la cantidad de Bs. 1.230,000,oo.
DE LA RECONVENCIÓN: Es así como la abogada EDYDALEN SIERRA
OJEDA, como apoderada de los demandados RUBEN ALFREDO GUTIERREZ GOMEZ y YOMAIRA ISAIAS COLMENARES GUEVARA, reconviene a la parte actora ciudadana MARIA SILVA de PEREZ, por cumplimiento de contrato de arrendamiento, y convenga en que no se le adeuda ninguna mensualidad de arrendamiento sobre el inmueble objeto de esta acción. 2) Convenga en que por la temeraria demanda, -en su decir,- se le causaron daños y perjuicios a sus mandantes los cuales estima en la cantidad de Bs. 4.000.000,00. 3) Convenga en el pago de las costas y costos del proceso.
En consecuencia alega la apoderada de los demandados reconvinientes, como lo más resaltante, que con ocasión de la demanda incoada en contra de sus representados se les ha causado graves daños y perjuicios por ser expuestos al escarnio publico, al ser citados por la prensa por un juicio de cumplimiento de contrato de arrendamiento y presentarlos como no cumplidores de sus obligaciones, siendo sus mandantes personas honestas y de buen proceder. Que sus representados no adeudan nada por concepto cánones de arrendamiento, en virtud de las consignaciones arrendaticias efectuadas.
Estimó los daños en la cantidad de Bs. 4.000.000,00.
DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
Corre inserto del folio 94 al 101, escrito contentivo de la contestación a la reconvención propuesta, presentado por el abogado FERNANDO ALVARES GONZALEZ, en su carácter de apoderado Judicial de la demandante reconvenida, en el cual rechaza las cuestiones previas alegadas.
De igual forma rechaza, niega y contradice los hechos explanados en la reconvención, y alega que la demanda no es temeraria, que lo que se persigue es la entrega del inmueble a su propietaria por el incumplimiento de la obligación de los arrendatarios en la entrega del mismo una vez llegado el vencimiento del contrato y de su prorroga legal disfrutada por los arrendadores.
Agrega que es cierto que los arrendatarios incumplieron con su obligación de pagar el canon de arrendamiento.
Que los cánones de arrendamiento consignados a los que hace referencia el apoderado de los demandados, a los efectos de demostrar su solvencia, se requiere que sea

notificado el arrendador de dichas consignaciones, y que ello no ha ocurrido desde octubre del 2.006 hasta la fecha.
Rechaza la estimación de la cantidad de Bs. 4.000.000,00 por supuestos daños y perjuicios alegado por la demandante (sic) reconviniente, en virtud de que, quien ha sufrido daños y perjuicios es su representada MARIA FEDORA SILVA de PEREZ.
Rechazó el argumento de que el contrato se indeterminó, en razón de que el mismo fue suscrito a tiempo determinado, según cláusula de no reconducción.
Por último, se opone al petitorio contenido en la reconvención y no conviene en ninguno de sus pedimentos.
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
Dado el modo de contestación de la demanda, quedan como hechos admitidos: 1) la celebración del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, suscrito en forma privada entre las partes de fecha 01 de mayo del 2.005 con vencimiento el 30 de abril del 2.006. 2) El canon de arrendamiento en la cantidad de Bs. 210.000,00.
Quedan como hechos controvertidos:
1.) Si el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda se indeterminó, o si por el contrario se prorrogó legalmente, encontrándose dicha prorroga vencida a los efectos de determinar la procedencia o no de la acción incoada. 2.) La solvencia de los codemandados.
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
DE LA CUANTIA
Nuestra Jurisprudencia patria consideró necesario unificar criterio aplicable para la determinación de la cuantía en el supuesto de demanda de contratos de arrendamiento, bien sea de cumplimiento o resolución. Con relación a demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento estableció, sean éstos a tiempo determinado o indeterminado, donde no se demande el pago de pensiones insolutas ni accesorios, no siendo éste el caso, el valor de la pretensión estará determinado por la estimación efectuada por el actor en el libelo de la demanda, siempre que la misma no haya sido rechazada por el demandado, tal como lo

establece el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil.
En tal sentido el Tribunal Supremo de Justicia ha reiterado pacíficamente en diferentes fallos, en el caso de que el demandado contradiga la estimación del actor, que si lo hace sin precisar si es por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que la Ley adjetiva limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor.
En el caso sub iudice, la representación judicial de los codemandados rechazó la cuantía estimada por la actora en la cantidad de Bs. 4.800.000,00 por exagerada, sin proponer una nueva ni probar que motivó tal rechazo, por lo que se tiene por definitiva la estimación hecha por la parte accionante. Así se decide.
DE LAS CUESTIONES PREVIAS.
En acatamiento del contenido del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe esta Juzgadora resolver, previo al fondo, las cuestiones previas opuestas y, en la misma sentencia, resolver el fondo del asunto controvertido.
La apoderada de los codemandados en la oportunidad correspondiente, opusieron las siguientes cuestiones previas:
1.-) La contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por no tener la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio. A tal efecto arguye el demandado que el poder ha sido otorgado de manera insuficiente, que la ciudadana MARIA SILVA de PEREZ otorga poder de administración y disposición al ciudadano David Silva Pérez, quien no se identifica como abogado, que no podría sustituirlo por carecer éste de cualidad para actuar en juicio. Alega igualmente, que la poderdante es de estado civil casada y que tenía que contar con la autorización del cónyuge para otorgar un poder de administración y disposición.
Por su parte el apoderado de la demandante reconvenida, en escrito inserto del folio 95 al 101, alega que el poder conferido al ciudadano Felix David Silva Pérez por
la ciudadana Maria Fedora Silva Pérez es amplio, que se le faculta para que la represente en la gestión y administración de los bienes que le pertenecen a la poderdante, también para realizar cualquier tipo de gestión ante personas naturales o jurídicas y que en el ámbito judicial puede actuar conforme al artículo 153 y 154 del Código de Procedimiento Civil.
Alega que el poder reúne todos los requisitos señalados por el ordenamiento jurídico.
Niega que para este litigio se necesite la autorización del cónyuge para otorgar poderes de administración y judiciales.
Que el mandatario Felix David Silva Pérez, tiene conocimiento de que para actuar en juicio se requiere ser abogado, y que por ello le sustituyó poder a los abogados Maria José Palomino y Fernando Álvarez.
El Tribunal para resolver la presente cuestión previa observa los siguiente: Al folio Ocho (8) del expediente corre agregado, instrumento poder que le fuera sustituido a los abogados MARIA JOSE PALOMINO LUIS y FERNADO ALVAREZ GONZALEZ, por el ciudadano Felix David Silva Pérez, en su carácter apoderado de la ciudadana MARIA FEDORA SILVA de PEREZ, dicho poder con el cual el apoderado actor acredita su cualidad de apoderado, es un poder de representación mediante el cual el ciudadano Felix David Silva en su carácter de apoderado de la ciudadana Maria Fedora Silva, le sustituye a los abogados antes nombrados el poder a él conferido, en los siguientes términos: “ …En el ejercicio de la presente sustitución de Mandato, especialmente quedan facultados los prenombrados Abogados, para que en nombre y representación de Mi Poderdante intenten LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO …….quedan facultados para seguir el juicio en todas sus instancias, …….darse por citados, contestar excepciones, desistir, transigir, convenir …”
Ha sido reiterada y pacifica la jurisprudencia que considera ineficaces las actuaciones realizadas en juicio por quien no es abogado, aun cuando hubiere actuado asistido de abogado, en una de cuyas mas recientes decisiones la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 21 de Agosto de 2.003, exp. 02-054, sentencia Nro. 00448, con ponencia del magistrado Dr. Antonio Ramírez Jiménez, declaró:

“… Ahora bien, jurisprudencia reiterada de la Sala ha señalado que son ineficaces las actuaciones realizadas en juicio por quien no es abogado, aun cuando hubiere actuado asistido de abogado, así en sentencia de fecha 27 de Julio de 1.994, expediente Nro. 92-249, esta Sala expresó lo siguiente:
“…En sentencia del 14 de agosto de 1991 (Agropecuaria Hermanos Castellano C.A contra Leonte Borrego Silva y Otro), la Sala nuevamente señaló que si una persona siendo apoderado no es abogado, no puede ejercer en juicio la representación de su mandante, aun asistido de abogado, no sólo por prohibición expresa de los artículos 3° y 4° de la Ley de Abogados, norma especial que regula la materia, en concordancia con el artículo 82 de la Constitución, sino que el artículo 166 del Código de Procedimiento Civil, reafirma que sólo los abogados en ejercicio podrán ejercer poderes en juicio”. (…)
Asimismo, la Sala en sentencia Nro. 88 de fecha 13 de Marzo de 2.003, juicio Cementos Caribe C.A. contra Juan Eusebio Reyes y Otro, expediente Nro. 2001-000692, ratificó el siguiente criterio: “… considera la Sala, que la condición de –no abogados- de los mencionados sustituyentes, pudiera tratarse de una incapacidad de ejercicio que en ningún caso anula la representación judicial, la cual conlleva la voluntad de sustituirla en un profesional del derecho…” resaltado del Tribunal.
En este sentido, si bien existe la voluntad plasmada por el mandante en el instrumento poder, antes transcrito; de representación para interponer y contestar demandas a la ciudadana…, ésta debió otorgar poder especial a los abogados que la asistían para interponer la demanda de cobro de bolívares, tal como lo dispone la doctrina que al respecto sostiene la Sala, que establece la validez de otorgar poder judicial a un no abogado, limitando únicamente el uso de esos poderes en juicio, dado que por Ley sólo podrá realizar actos dentro del proceso un profesional del derecho; por tanto, la mandataria con facultad expresa para ello, debió al interponer la demanda otorgar poder especial a los abogados que la asistían, al haberse constituido en juicio, de manera legal, por lo que la acción interpuesta no puede considerarse validamente realizada, tal como se pronunció el ad quem al ordenar la reposición de la causa, pues resulta ineficaz la actuación en procesos judiciales de apoderados no abogados, sin que esa incapacidad pueda ser subsanada con la asistencia de un profesional del derecho en el libre ejercicio de su profesión…”

En el caso de autos, al igual que en el analizado en la sentencia supra parcialmente transcrita quien comparece y actúa en juicio como apoderado de la demandante ciudadana MARIA FEDORA SILVA de PEREZ es el abogado FERNANDO ALVAREZ GONZALEZ en su carácter de apoderado de dicha ciudadana, carácter que le fue conferido mediante la sustitución de poder que le hiciera el mandatario de la demandante antes de la interposición de la demanda, y es con ocasión de dicha sustitución que comparece el abogado Fernando Álvarez a interponer la presente acción de cumplimiento de contrato, lo cual no violenta las disposiciones consagradas en los artículos 3 y 4 de la Ley de Abogados
y el articulo 166 del Código de Procedimiento Civil, en razón de que, quien viene a juicio si es abogado, con lo cual la demanda así interpuesta no contraría disposiciones legales expresas, y en consecuencia el apoderado de la demandante si tiene la representación que se atribuye, y así se decide.
En lo relativo al argumento de que el poder que fuera sustituido al abogado Fernando Álvarez es un poder de administración y disposición, no pudiendo ser otorgado sin la autorización del cónyuge del otorgante, cabe aclarar que el poder analizado no es de disposición sino de administración y que el mismo le fue sustituido al apoderado actor para incoar la acción que hoy nos ocupa. Por todo lo antes expuesto, no es procedente la cuestión previa opuesta referente a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor, por no tener la capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio. Y así se decide.
2.-) Opuso también la apoderada de los codemandados reconvinientes, la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del mismo artículo 346, concerniente a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, con el alegato de que se demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento y además el pago de cánones de arrendamiento insolutos, lo que es referido a una acción de Resolución de contrato, en decir de la exponente, y que por ello es inadmisible. Defensa que fue rechazada por el apoderado actor aduciendo que la demanda es por cumplimiento de contrato de arrendamiento.
Es así como el Tribunal observa que la acción incoada es la de cumplimiento de un contrato de arrendamiento por vencimiento de la prorroga legal, peticionándose en consecuencia la entrega del inmueble y el pago de unos cánones presuntamente impagados. En este sentido es criterio de quien decide, como así de nuestro más alto Tribunal de Justicia, que nada impide, que en las acciones de cumplimiento de contrato de arrendamiento, se pueda exigir al mismo tiempo el pago de los cánones vencidos durante la vigencia de la relación arrendaticia, –los cuales comprenden los daños y perjuicios- ya que lo que se pretende con la acción de cumplimiento, es que el arrendatario cumpla con las obligaciones contraídas, como serían - de ser procedente en el presente caso- la entrega del inmueble por la finalización de la prorroga legal, así como el pago de los cánones de
arrendamiento vencidos, porque de lo contrarío el arrendatario se estaría enriqueciendo sin causa justa, al no pagar lo que realmente adeudare. En consecuencia la acción de cumplimiento de contrato en la cual se peticiona el pago de los cánones de arrendamiento, no implica que se estén incoando dos acciones que serían excluyentes y consecuencialmente inadmisibles. Por otro lado, el pedimento de pago de los cánones de arrendamiento vencidos, no es exclusiva de las acciones resolutorias, pues, es viable en la misma pretensión de cumplimiento de contrato demandar el pago de cánones vencidos. Por tales razones la presente cuestión previa no es procedente en derecho, y así debe ser declarado en el Dispositivo del fallo.
DEL FONDO DE LO DEBATIDO
ANALISIS DEL MATERIAL PROBATORIO
Corre inserto al folio 153, escrito de pruebas presentado por el apoderado de la parte actora abogado FERNANDO ALVAREZ GONZALEZ, en el cual invoca a su favor el merito favorable de los autos, debiendo en este punto el Tribunal aclarar que conforme a la jurisprudencia del Máximo Tribunal de la República, nacida primeramente de la decisión N° 460 de la Sala de Casación Social, de fecha 10 de julio de 2003, acogida luego por la Sala Político Administrativa en su decisión N° 481 del 16 de septiembre de 2003, en el expediente N° 2002-702, y posteriormente adoptado el criterio en forma unánime por todas las demás Salas del Tribunal Supremo de Justicia, el mérito de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte.
Así, el mérito favorable de los autos o de las pruebas no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar y no sirve entonces tal expresión para probar nada, y que por ende no es más que eso, una expresión usada corrientemente por los abogados en sus escritos de promoción de pruebas. ASÍ SE DECLARA
Ratificó las siguientes documentales acompañadas con el libelo:
-) Instrumento poder acompañado al libelo, folio 8 al 9, otorgado por ante la Notaria Pública Sexta de Valencia del Estado Carabobo, antes analizado.

-) Mandato de representación otorgado al ciudadano Felix David Silva Pérez, lo cual no es un hecho controvertido en la presente causa, por lo que tal documental no es apreciada por quien Sentencia, por no ofrecer dicha documental algún elemento probatorio.
-) Documento de propiedad del inmueble cuya entrega se solicita, instrumento autenticado, que a pesar de ser un documento público, no es apreciado por esta Juzgadora por no formar parte de lo debatido la propiedad del inmueble arrendado.
-) Marcado “D” documento privado emanado de la demandante, mediante el cual ésta le otorga autorización a los abogados MARIA JOSE PALOMINO y FERNANDO ALVAREZ GONZALEZ, para suscribir contrato de arrendamientos sobre el inmueble identificado a los autos, instrumento privado que al no haber sido atacado en su oportunidad legal, es apreciado por quien decide y se le otorga valor probatorio.
-) Marcado “H”, inserto a los folios 30 al 34 de este expediente, original del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, suscrito en forma privada entre las partes, lo cual no es un hecho controvertido en la presente causa, siendo apreciado por quien decide, en todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se desprende, en la Cláusula TERCERA que las partes convinieron un plazo de duración del contrato de un (1) año fijo, contado a partir del 01 de Mayo del 2.005 hasta el 30 de abril del 2.006, y, que no operaría en ningún caso la tácita reconducción, como así se aprecia. Por ello el contrato suscrito por las partes nació como un contrato a tiempo determinado, el cual se caracteriza por esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuándo se inicia la relación y cuando termina, sin necesidad de notificación alguna. Por ello el artículo 1.599 del Código Civil, señala, que si el contrato se efectuó por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio, por lo que el contrato venció el 30 de abril del 2.006.
-) Insertos a los folios 15 al 29 de este expediente, acompañó igualmente el actor con su libelo marcados “E, F y G”, originales de tres contratos de arrendamiento suscritos entre las partes, sobre el mismo bien inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, de fechas 01 de noviembre de 2.003, 01 de mayo del 2.004 y 01 de noviembre
del 2.004 respectivamente. Documentos privados no desconocidos por los codemandados de autos, por lo que de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil quedaron reconocidos, siendo apreciados por quien decide en todo su valor probatorio. Del primero de ellos se desprende, específicamente en la cláusula TERCERA que la relación arrendaticia que aquí nos ocupa se inició en fecha 01 de noviembre del 2.003.
-) Marcado “I”, documento privado consistente en un escrito dirigido al Sindico Procurador del Municipio San Diego, no siendo valorado por quien decide por no ser pertinente con lo que aquí se discute.
-) Marcado “J y K”, (folios 38 y 39) convocatoria emanada de la Sindicatura Municipal del Municipio San Diego, dirigida a los codemandados para una reunión en ese organismo, con el fin de tratar asunto relacionado con el inmueble arrendado, así como acta de reunión con ocasión a dicha convocatoria. Documentos públicos administrativos, valorados por quien decide, otorgándosele valor probatorio, de ellos se desprende que el codemandado Rubén Alfredo Gutierrez, reconoció ante el ente administrativo, que ocupa el inmueble arrendado desde el 01 de noviembre del 2.003, que ello consta en contratos que ambas partes conservan, y que las consignaciones efectuadas, cuyas copias consigna ante ese ente administrativo, las efectuó por la negativa del arrendador de aumentarle el canon de arrendamiento. De igual forma se desprende del acta analizada, que el abogado Fernando Álvarez, le reconoció al arrendatario su antigüedad arrendaticia en razón de los contratos suscritos, haciéndole saber que el contrato venció el 30 de abril del 2.006, que su prorroga legal era de un año y que la misma vencería el 30 del abril del 2.007.
-) Promueve copia simple de la Sentencia emanada de este Tribunal de fecha 05 de noviembre del 2.007, a los efectos de demostrar el incumplimiento de los arrendatarios al no suscribir una póliza contra incendios, según se convino en el aparte Unico de la cláusula Octava del contrato, lo cual no es un medio probatorio.
POR LA PARTE DEMANDADA
En escrito de fecha 23 de abril de 2.008 la abogada EDYDALEN SIERRA OJEDA, apoderada de los demandados reconvincentes, presentó escrito de pruebas en el cual solicita se oficie al Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego a los fines de que remitan a este Tribunal el expediente de consignaciones arrendaticias No. 236 llevado por ese Tribunal, lo cual fue impugnado por el apoderado actor mediante escrito inserto del folio 148 al 152, prueba ésta inadmisible por no ser el medio idóneo para promover documentales que pueden ser traídos al proceso a través de copias certificadas.
Acompañó a su escrito en fotocopia decisiones Jurisprudenciales las cuales no son un medio probatorio.
En fecha 02 de mayo del 2.008 y encontrándose dentro del lapso probatorio, la apoderada de los codemandados ratifica las documentales que en fotocopia marcadas “B, C, D y E acompañó al escrito de contestación de la demanda, consistente en copias de documentales que forman parte del expediente de consignaciones arrendaticias signado con el Nro. 236, nomenclatura llevada por el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de este misma Circunscripción Judicial, expediente que en copia certificada fue traído a los autos por el apoderado de la demandante reconvenida siendo éste mismo su beneficiario, y los consignatarios Rubén Alfredo Gutiérrez y Yomaira Isaias Colmenares, inserto del folio 171 al 303. El Tribunal procede a analizarlo como un todo y le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por tratarse de un expediente llevado por un Tribunal de la Republica, cuyas copias certificadas fueron otorgadas por un funcionario público con facultades para ello. Del análisis del expediente de consignaciones arrendaticias antes referido, se evidencia que las recibos de pago emitidos por el Tribunal Quinto de Municipios referente a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre del 2.006, así como enero, febrero marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre del 2.007, demandados como impagados, aparecen efectuados oportunamente, es decir, alguno de ellos dentro de los tres días primeros días al inicio de cada mensualidad como así lo convinieron las partes en la cláusula Segunda del contrato, o en su defecto dentro de los 15 días que otorga la Ley especial arrendaticia.
En este sentido el artículo 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios señala: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de

la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.” Por otro lado en la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda se observa, que las partes convienen expresamente lo siguiente: “…..el canon de arrendamiento, deberá ser cancelado por LOS ARRENDATARIOS, puntualmente y dentro de los tres (3) primeros días continuos al inicio de cada mensualidad (mensualidad anticipada)….”.
Por lo anteriormente expresado, así como del expediente de consignaciones analizado, se desprende claramente, que las consignaciones arrendaticias demandadas de los meses de mayo a diciembre del 2.006 y de enero a septiembre del 2.007, fueron efectuadas en tiempo útil, y sí se decide.
Igualmente queda demostrado del expediente de consignaciones que se analiza, que el pago efectuado por los consignatarios aquí demandados de los meses de mayo a octubre del 2.006 ambas inclusive fueron retiradas por la persona a favor de quien se realizó la consignación abogado Fernando Álvarez, como así se observa a los folios 222 al 225 del expediente.
CONSIDERACIONES DEFINITIVAS
La Arrendataria admite como cierto y por lo tanto excluído de la litis; la relación arrendaticia existente con la demandante en virtud del Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha primero (01) de Mayo de dos mil cinco (2.005), con vencimiento el treinta (30) de Abril del 2.006. Alega que en ningún momento fue notificado de la prorroga legal y que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado motivado al retiro de la consignaciones arrendaticias efectuadas.
Ahora bien, el Código Civil Venezolano en su artículo 1.159 le da “fuerza de ley” a los contratos, en consecuencia su contenido es de obligatorio cumplimiento para las partes intervinientes en el mismo; asimismo en su artículo 1.160 ejusdem, establece el deber de ejecutarlos de buena fe y la obligación de cumplir no solamente lo expresado en

ellos, sino a todas las consecuencias que de ellos se deriven, según la equidad, el uso o la ley. De igual forma, el artículo 38 de la ley especial arrendaticia, regula la prorroga legal, que necesariamente ha de conceder el arrendador al inquilino en las relaciones locativas derivadas de los contratos celebrados a tiempo determinado, lo que amerita como consecuencia lógica que estos estén plasmados en forma escrita. Determina en este sentido el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmueble indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario de acuerdo a las siguientes reglas: a)…. b)….. c)….. d)….”
Expuesto lo anterior, se observa en el presente caso, que las partes mediante contrato de arrendamiento escrito de fecha 01 de mayo del 2.005 (folio 30 al 34) ya analizado, convinieron en la cláusula TERCERA, celebrar el contrato a tiempo determinado de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos, que la duración del contrato sería de un año fijo a partir del 01 de mayo del 2.005 al 30 de abril del 2.006, conviniendo además en dicha cláusula, que aún cuando los arrendatarios continúen ocupando el inmueble, no operará la tacita reconducción. En consecuencia el contrato se venció el 30 de abril del 2.006, sin necesidad de notificación alguna, y así se declara.
Ahora bien, como consecuencia directa e inmediata, por mandato del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, antes citado, se iniciaba para los arrendatarios la prórroga legal arrendaticia sin necesidad de notificación alguna, cuyo disfrute es potestativo para el arrendatario pero con carácter de obligatoriedad para el arrendador a tenor de lo previsto en el mismo artículo 38 citado. Por lo tanto considera quien decide, en virtud del análisis previo que se hace procedente y pertinente en el presente caso, así como de los contratos de arrendamiento suscritos, previamente valorados, que la relación arrendaticia tuvo una duración de dos años y medio, es decir, la sumatoria de los lapsos establecidos en los diferentes contratos suscritos por las partes, los cuales quedaron reconocidos, como así lo determinó quien decide, al valorar el material probatorio traído a los autos por el apoderado actor, correspondiéndole a la arrendataria a tenor del literal “b” del artículo 38

de la Ley especial arrendaticia un año de prórroga legal, la cual se inició a partir del vencimiento del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda el 30 de abril del 2.006, venciéndose dicha prórroga legal el 30 de abril del 2.007, como así lo expuso el accionante en su libelo. En consecuencia vencido el contrato de arrendamiento en fecha 30 de abril del 2.006 los arrendatarios continuaron ocupando el inmueble, sólo a los efectos del disfrute de la prorroga legal, y no bajo los supuestos contenidos en el artículo 1600, norma que regula los contratos a tiempo indeterminado, en virtud de haber operado la prórroga legal arrendaticia de plano derecho, como así lo pauta el artículo 39 de la misma Ley arrendaticia que reza: “La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble….”.
Ahora bien, si cierto es, como dejó asentado quien decide al analizar las consignaciones arrendaticias, que los arrendatarios cancelaron las mensualidades de los meses de mayo a diciembre del 2.006 y de enero a septiembre del 2.007 mediante el procedimiento de consignaciones arrendaticias pautado en el artículo 51 de la Ley de arrendamiento inmobiliarios las cuales fueron oportunamente efectuadas, como ya valoró, dichos pagos, como bien aprecia esta Juzgadora, son imputables al periodo de prorroga legal de un año ( la cual se inició una vez vencido el contrato de arrendamiento el 30 de abril del 2.006 y venció el 30 de abril del 2.007) disfrutado por los arrendatarios, lo que descalifica el argumento de los demandantes, de que las consignaciones efectuadas y el retiro de las mismas de los meses de mayo a octubre del 2.006, indeterminó el contrato de arrendamiento.
Así pues, por considerar quien decide vencida la prorroga legal así como llenos los extremos de Ley para su procedencia, y no habiendo desvirtuado la parte accionada las afirmaciones de hechos sostenidas por el actor en su libelo con respecto a ésta pretensión, como sí fue, desvirtuada la falta de pago de las pensiones arrendaticias demandadas, se hace necesario concluir que la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento con fundamento al vencimiento de la prorroga legal, es procedente parcialmente en derecho. ASÍ SE DECLARA.
En fuerza de las anteriores consideraciones este Tribunal en nombre de la
REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY declara:
1) SIN LUGAR, las cuestiones previas opuestas de conformidad con el ordinal 3º y 11º de artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
2) PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de Cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por el abogado FERNANDO ALVAREZ GONZALEZ, en su carácter de apoderado de la ciudadana MARIA FEDORA SILVA DE PEREZ contra los ciudadanos RUBEN ALFREDO GUTIERREZ GOMEZ y YOMAIRA ISAIAS COLMENARES GUEVARA, todos ya identificados en la presente decisión.
3) SIN LUGAR la Reconvención propuesta.
4) Se condena a los codemandados en lo siguiente: a) A cumplir con el contrato de arrendamiento y en virtud de ello, entregar a la parte actora el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 8-1-4, ubicado en la planta baja del edificio 8, el cual forma parte del sector “B” del Desarrollo habitacional Conjunto Residencial Monteserino 12, Urbanización Monteserino Uno, Jurisdicción del Municipio San Diego del Estado Carabobo, totalmente desocupado, en las mismas condiciones en que lo recibió y solventes de todos sus servicios públicos.
5) Se niega el pedimento de condenatoria de daños y perjuicios solicitado, ya que los mismos debieron ser especificados en libelo para posteriormente ser objeto de prueba en el debate procesal.
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no se condena en costas a la parte demandada por no haber resultado totalmente vencida.
Notifíquese a las partes de la presente decisión.
Publíquese y déjese copia certificada para el archivo. Dado y firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos,
Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. En Valencia
a los Veintiún (21) días del mes de octubre del 2.008. Año 198 de la Independencia y 149º de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIA
(FDO)
LIGIA E. RODRÍGUEZ SALAZAR

LA SECRETARIA
(FDO)
MARIA DEL ROSARIO MONTILLA

En la misma fecha se publicó, siendo las 1:00 de la tarde y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.

LA SECRETARIA
(FDO)
MARIA DEL ROSARIO MONTILLA P.