TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

En su nombre

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

DEMANDANTE: RAIZA COROMOTO OLAVARRIA LANDAETA
DEMANDADO: MARIA ELENA MÉNDEZ JIMÉNEZ
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN)
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE N°: 21.087

I
Suben a esta Superioridad por Distribución, para su conocimiento y decisión, las presentes actuaciones contentivas del Recurso de Apelación que interpusiera el abogado LEONARDO IZAGUIRRE FERMÍN, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 49.891, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana RAIZA COROMOTO OLAVARRIA LANDAETA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 7.031.697 y de este domicilio, parte actora en la presente causa, contra el auto que inadmitió la demanda, dictado dicho auto por el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 18 de junio de 2008.
El 16 de julio de 2008, fue recibido el expediente en este Tribunal, previa su distribución. El 22 de julio de 2008 se le dio entrada al expediente.
El 23 de septiembre de 2008, por auto expreso se fijó el lapso de diez (10) días de Despacho siguientes para el dictamen de la sentencia, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
Ninguna de las partes en esta alzada presentó escrito de alegatos.

II
DEL AUTO QUE INADMITIÓ LA DEMANDA
El Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 18 de junio de 2008 (folio 12) negó la admisión de la demanda, así:

De la revisión del libelo de la demanda así como de la Cláusula SEGUNDA del Contrato de Arrendamiento que marcado como “B” lo acompaña y que establece ... “El termino de duración de este Contrato es de Seis (06) meses, contados a partir del primero (1) de Diciembre de 2004, prorrogable por el mismo lapso, siempre y cuando este solvente en el canon de arrendamiento, en caso de no querer ser prorrogado por parte de LA ARRENDATARIA, deberá comunicárselo a LA ARRENDADORA por lo menos con treinta (30) días de anticipación “. Observa este Juzgador que dicho contrato venció el día primero (1) de Junio de 2005, fecha en que comenzó a correr la prorroga legal establecida en el Artículo 38 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual establece... “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses”... por lo que el vencimiento de la prorroga legal del Arrendamiento fue el primero (1) de Diciembre de 2005; pero como el arrendatario cumplió con su obligación de pago del canon. Según alega la parte actora, la tacita reconducción ocurrió, razón por lo que se transformó la naturaleza temporal del contrato a tiempo indeterminado. Se observa que dicha acción incoada por la parte demandante es violatoria del debido proceso, y por ende, contraria al orden público, toda vez que la pretensión de RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO solamente es permitida en los Contratos de Arrendamiento a tiempo determinado y no en los Contratos de Arrendamientos a tiempo indeterminado tal como lo pretende la parte actora. Este Juzgador para cumplir con la garantía constitucional del debido proceso establecido en el Artículo 26 y 49 de la Constitución de la República y con fundamento en el tercer supuesto del Artículo 341 del Código de Procedimiento Civil declara inadmisible la demanda de resolución de contrato de arrendamiento al ser ella contraria a una disposición expresa de la Ley como lo es el Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento, Inmobiliario, que solo permite en los contratos de arrendamiento a tiempo indeterminado la pretensión de desalojo, y así se decide.

III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR:
La actora pretende la resolución del contrato de arrendamiento suscrito con la demandada MARIA ELENA MÉNDEZ JIMÉNEZ, de la revisión de dicho contrato se evidencia, concretamente de la cláusula SEGUNDA: Que el termino de duración de este contrato es de seis (6) meses, contados a partir del primero (1) de diciembre de 2004, prorrogable por el mismo lapso, siempre y cuando esté solvente en el canon de arrendamiento, en caso de no querer ser prorrogado por parte de la arrendataria, deberá comunicárselo a la arrendadora por lo menos con treinta (30) días de anticipación. Tal como acertadamente lo señala el a quo, el contrato de arrendamiento expiró en fecha 30 de junio de 2005 y comenzó a transcurrir la prorroga legal por un lapso de 6 meses mas, la cual expiró el 30 de diciembre de 2005, por lo que en virtud de que la arrendadora dejó en posesión del inmueble arrendado a la arrendataria, el contrato se transformó en uno sin determinación de tiempo.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su decisión de fecha 28 de junio de 2005, dictada en el expediente nro. n° 04-1845, con ponencia del Magistrado: FRANCISCO CARRASQUERO LÓPEZ, decidió lo siguiente:

“…El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano José Laurencio Silva Barreto, interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberle notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo.

Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. ..omissis…

La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público-..(…)

En consecuencia, esta Sala declara sin lugar la apelación interpuesta por la abogada Beatriz Marina Bencomo Fernández, apoderada judicial del ciudadano José Laurencio Silva Barreto y confirma, la decisión dictada el 22 de junio de 2004, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la pretensión de amparo incoada por el ciudadano Gilberto Gerardo Remartini Romero y anuló la decisión dictada el 5 de diciembre de 2003, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial y en consecuencias anuló dicho fallo. Así se decide.

Aunado a lo anterior, visto que en el dispositivo del fallo aquí confirmado, como consecuencia de la anulabilidad de la decisión, no fijó expresamente los efectos de la misma a la reposición de la causa, esta Sala repone la causa al estado en el cual un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, distinto al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, dicte nueva sentencia respecto a la apelación interpuesta por el ciudadano Gilberto Gerardo Remartini Romero, contra la decisión dictada el 27 de febrero de 2003, por el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la citada Circunscripción Judicial, considerando todos y cada uno de los argumentos expuestos supra. Así también se decide.

De todo lo anterior, se concluye que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, determinó que la demanda por resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, no debe tramitarse y mucho menos declararse con lugar, y que ello constituye violación del debido proceso y, por ende, es contrario al orden público.
En la presente causa, las partes estaban vinculadas por un contrato a tiempo INDETERMINADO como se estableció con anterioridad, y a pesar de ello la actora demandó la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, lo cual es improcedente e implica subversión del debido proceso, tal como lo estableció la Sala Constitucional, por lo tanto, lo procedente en la presente causa es declarar la INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA como en efecto se declarará en el dispositivo del fallo.
IV
DISPOSITIVA
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por el abogado LEONARDO IZAGUIRRE FERMÍN, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 49.891, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana RAIZA COROMOTO OLAVARRIA LANDAETA.
SEGUNDO: INADMISIBLE LA DEMANDA, incoada por la ciudadana RAIZA COROMOTO OLAVARRIA contra la ciudadana MARIA ELENA MÉNDEZ JIMÉNEZ, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
TERCERO: CONFIRMADA la decisión apelada en todas y cada una de sus partes.
Se ordena remitir el presente expediente al tribunal de origen en su oportunidad.
Publíquese, regístrese y déjese copia
Dado, firmado y sellado en la Sala del despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la ciudad de Valencia, a los ocho (8) días del mes de octubre del año dos mil ocho (2.008). Año 198º de la Independencia y 149º de la Federación. -
El Juez Provisorio,
Abog. Santiago Restrepo Pérez,

La Secretaria,
Abog. Nancy Molina,
En el día de hoy, siendo las 12:45 de la tarde, se dictó y publicó la anterior decisión, previo el cumplimiento de las formalidades de ley.-
La Secretaria,

SRP/Aurelia.
Exp. 21.087