TSJ Regiones - Decisión

“Visto” sin conclusiones de las partes se inicia el presente procedimiento mediante demanda incoada por la ciudadana: YUDERMI TRINIDAD GARCIA BETANCOURT, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-12.094.761, Asistida por el Abogado JORGE E. CASTILLO M., inscrito en el IPSA bajo el N° 61.287 y domicilio, en contra de los ciudadanos ELIAS ESAAC D’ LIMA HERNANDEZ y REINA MIGUELINA CASTRO ALVARADO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-9.098.793 y 3.975.223 respectivamente todos de este domicilio. Por: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.- La demandante alega que en fecha 28 de Diciembre de 2004, celebró contrato de promesa de opción de compra venta, con los ciudadanos ELIAS ESAAC D’ LIMA HERNANDEZ y REINA MIGUELINA CASTRO ALVARADO sobre un inmueble propiedad de los demandados, constituido por una casa y la parcela de terreno donde esta construida , distinguida con el N° 25 de la manzana “R”, la cual forma parte de la Urbanización o parcelamiento de la Urbanización Tacarigua, posesión el Majomo, Jurisdicción de la Parroquia Rafael Urdaneta del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en la cual se fijo como precio de la venta la cantidad de VEINTISIETE MILLONES DE BOLIVARES (27.000.000, 00), con una inicial de DOS MILLONES DE BOLÍVARES ( Bs.2.000.000,00) y el saldo de VEINTICINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 25.000.000,00), los cuales los cancelería en un lapso de 90 días continuos una vez que la entidad Bancaria le aprobara el crédito a través del sistema de Política Habitacional comprometiéndose a la vez a entregarme el inmueble en la fecha del otorgamiento del documento definitivo de compra-venta. Además aduce que una vez aprobado el crédito por el BANCO FONDO COMÚN, se dirigió a lo PROMITENTES VENDEDORES a fin de preparar la protocolización de dicha venta, manifestando los mimos que ya no Iván a vender, incumpliendo con la venta prometida. Asimismo señala que el contrato Notariado se estipulo en cláusula penal cuarta que si por causa imputable a los Promitentes Vendedores, que de no llegarse a materializar la venta definitiva en el lapso previsto en este contrato, tendría que reintegrar a la Promitente Compradora la cantidad de UN MILLON DE BOLÍVARES, equivalente al 50% de inicial de la inicial .- Fundamenta la presente acción en los Artículo 1.167, del Código Civil. En fecha 22/11/2006 se recibió del Juzgado de Primera Instancia en lo Civil de esta Circunscripción Judicial, el presente expediente por declinación de Competencia por la cuantía.- Riela al folio 46, diligencia del Alguacil de este Tribunal manifestando que se le hizo imposible citar a los demandados de autos. Riela al folio cuarenta y siete (47) diligencia del actor, mediante la cual, solicita al Tribunal se expidan los respectivos carteles de Citación. Consta al folio (54) diligencia suscrita por la Secretaria de este Tribunal, manifestando que fijo Carteles de Citación de las ciudadanos ELIAS ISAAD D´LIMA HERNANDEZ y REINA MIGUELINA CASTRO ALAVARADO, demandados de auto. En fecha 08 de Mayo del 2007 la parte actora solicita se designa defensor de oficio. Riela al folio (59), diligencia del alguacil manifestando haber notificado al defensor de oficio.- El 16 de Mayo del 2007, el defensor de oficio manifestando aceptación del cargo. En fecha 12 de Junio del 2007 la parte actora solicita la citación del defensor de oficio. Riela al folio (65) diligencia del alguacil del Tribunal manifestando haber citado al defensor de oficio. El 21/09/2007 el defensor de oficio, presenta escrito de contestación a la demanda.- Llegada la oportunidad para las pruebas las partes presentaron escrito en los términos allí expuestos. Estando la presente causa para sentenciar este Tribunal considera hacer las siguientes consideraciones:
I
ALEGATOS DE LAS PARTES
En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma:
POR SU PARTE EL DEMANDANTE: Plantea su acción por Resolución de contrato de Opción de compra venta, el cual, fue suscrito por las partes el 28 de diciembre de 2004, por ante la Notaria Publica de San Diego del Estado Carabobo., inserto bajo el Nro 70, Tomo 160, sobre un inmueble constituido por una casa- y la parcela de terreno, distinguida con el N° 25 de la manzana “R”, la cual, forma parte de la Urbanización o parcelamiento Tacarigua, posesión el Majomo, jurisdicción de la parroquia Rafael Urdaneta del Municipio Valencia del Estado Carabobo; aduce que se fijo el precio de la venta en la cantidad de VEINTICIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 27.000.000, 00), de los cuáles fueron entregados con la firma del contrato la asuma de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs.2.000.000) y el saldo deudor se pagaría con el documento definitivo de compra venta, ante el registro respectivo dentro de un lapso de noventa (90) días continuos una vez que la entidad bancaria aprobara el crédito a través del sistema de Política Habitacional. Asimismo alega que la entidad Bancaria FONDO COMUN aprobó el crédito, por lo que se dirigió a los Promitentes vendedores, para la protocolización del documento definitivo de compraventa, negándose a vender, lo que ocasiono un daño ya que se encontraba pagando alquiler y había efectuado otros gastos para en la negociación; por otra parte se estableció como cláusula penal; si por causas imputables a los Promitentes Vendedores, no se materializa la venta definitiva en el lapso previsto en el contrato, tendrán que reintegrarle a la Promitente Compradora, la cantidad entregada como inicial, más un millón equivalente al 50% por ciento de la inicial, por concepto de indemnización por daños y perjuicios. Fundamenta su acción en los artículos 1167 del Código Civil.
POR SU PARTE EL DEFENSOR JUDICIAL DE LOS DEMANDADO: En el acto de la Litis-Contestación, alega que es falso, que haya otorgado contrato de compra venta a los ciudadanos ELIAS ISAAC D LIMA HERNANDEZ Y REINA MIGUELINA CASTRO ALVARADO, así mismo es falso que efectuaron lo mismo con otros ciudadanos y no cumplieron.
También es falso lo estipulado en la cláusula cuarta del contrato de opción de compra venta y es falso que hayan causado un daño irreparable a la demandante.
II
DE LAS PRUEBAS
En relación al material probatorio, ambas partes promovieron las respectivas a sus derechos;
En cuanto a la promovida por el actor, tenemos que al capitulo I, opone y reproduce el documento y prueba fundamental, marcada “A” y riela a los folios 13 al 16.
Reproduce el merito probatorio del documento marcado “C”, para demostrar que los demandados pretendieron hacer posteriores negociaciones por el inmueble que le fue ofertado.
Al capitulo II, solicita la prueba de informe, con el fin de demostrar que efectivamente los ciudadanos ELIAS ISAAC D LIMA HERNANDEZ Y REINA MIGUELINA CASTRO ALVARADO, otorgaron un documento de opción de compraventa a los ciudadanos CLIVER ROMAY CARDENAS POSADA y GILBELI CAROLINA LOPEZ SALGUERA, por ante la Notaria Publica Séptima de Valencia Estado Carabobo, el 24 de noviembre de 2005 e inserto bajo el N° 12, Tomo 252, sobre el mismo inmueble objeto del presente juicio.

Por otra parte el DEFENSOR AD LITEN de los demandados, presento escrito de pruebas, mediante el cual, Invoca el merito favorable que arroja los autos en beneficio de los demandados., al Segundo Particular consigna telegrama que fuera enviados a sus defendidos para demostrar, que agoto las diligencias para la ubicación de los mismos.

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
En el caso de auto el debate se circunscribe en la Resolución del contrato de opción de compra venta, en este sentido tenemos lo siguiente:
El contrato en su Cláusula Cuarta establece:
“CUARTA”: Ambas partes acuerdan que: Si por causas imputables a LOS PROMITENTES VENDEDORES, no se llegare a materializar la venta definitiva en el lapso previsto en este contrato, tendrán éstos, que reintegrarle a LA PROMITENTE COMPRADORA la cantidad entregada por ésta de inicial, más UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00), equivalente al cincuenta (50%) por ciento de la inicial dada por esta, por concepto de indemnización por daños y perjuicios. Si por el contrario la venta no se realizare en el lapso previsto por causas imputables a LA PROMITENTE COMPRADORA, dará derecho a LOS PROMITENTES VENDEDORES a retener la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00), de la inicial entregada por ésta, por concepto de Cláusula Penal, por indemnización por daños y perjuicio y a devolverle el saldo restante de la inicial dada o sea la cantidad de de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs. 1.000.000,00). Y yo. JUDERMI TRINIDAD GARCIA BETANCOURT, antes identificada, Declaro: Que acepto la presente Opción de Compra-venta, en los términos antes expuestos. Ambas parte eligen como domicilio la ciudad de Valencia, del Estado Carabobo, a la jurisdicción de cuyos tribunales se someten. A la fecha de su autenticación”.-

De lo antes trascrito se infiere lo siguiente: las partes de mutuo acuerdo establecieron que en caso de incumplimiento por causas imputable a algunas de las partes, es decir, de los Promitentes vendedores, o de la Promitente Compradora, se convino como cláusula penal una cantidad por daños y perjuicios.

En este sentido, aprecia esta Juzgadora, que a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil el cual estatuye:
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Del artículo precedente, se deduce, que ante la existencia de un contrato bilateral, es decir de opción de compra-venta, celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fueron los demandados, estando perfectamente facultado el actor, a su elección, para solicitar el cumplimiento del contrato, situación fáctica que forma partes del supuesto de hecho de la referida norma.
En consecuencia, la parte que no dio lugar al incumplimiento puede perfectamente exigir a su libre elección, el cumplimiento del contrato o su resolución, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello, u optar por ejecutar la Cláusula penal, no pudiendo en este supuesto ser solicitada su ejecución junto con el cumplimiento de la obligación Principal.
Además, si dicho incumplimiento fuera imputable a la demandante, en este caso, los demandados, podían perfectamente reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, si la otra parte no cumple a su vez con la suya.

Ahora bien, en relación a la prueba de informe emanada de la Notaria Publica Séptima de Valencia Estado Carabobo, inserta a los folios 74 hasta el 78; se desprende que los hoy demandados ELIAS ISAAC D LIMA HERNANDEZ Y REINA MIGUELINA CASTRO ALVARADO, efectuaron un nuevo contrato de opción de compra venta con los ciudadanos CLIVER ROMAY CARDENAS POSADA y GILBELI CAROLINA LOPEZ SALGUERA, en fecha 24 de noviembre de 2005, el cual quedo inserto bajo el N° 12, Tomo 252, sobre el mismo inmueble objeto del presente juicio, es decir, constituido por una casa- y la parcela de terreno, distinguida con el N° 25 de la manzana “R”, la cual, forma parte de la Urbanización o parcelamiento Tacarigua, posesión el Majomo, jurisdicción de la parroquia Rafael Urdaneta del Municipio Valencia del Estado Carabobo; pero llama la atención a esta Juzgadora que el precio de la venta fue en esta oportunidad de en la cantidad de TREINTA Y SIETE MILLONES (Bs. 37.000.000,00).
De tal modo que la prueba de informe recae sobre los hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en poder del ente requerido; sin embargo, como refiere la norma, el medio probatorio tiene como objeto principal, suministrar información sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos.
Indicado lo anterior, observa este Tribunal que las pruebas de informes promovidas por la demandante en el capitulo II, del escrito de prueba; si guardan relación con el asunto debatido. Por lo que merecen valor probatorio y así se establece.. Y así se decide.