TSJ Regiones - Decisión

“Visto” sin conclusiones de las partes se inicia el presente procedimiento mediante demanda incoada por la ciudadana SADY MONTAGNE WADSKIER, titular de la cedula V-4.132.868 y de este domicilio, abogada inscrita en el IPSA. Bajo el Nro. 41.577 y de este domicilio, Apoderada Judicial de los ciudadanos JULIO CESAR GONZALEZ MARTINEZ y MIREYA JOSEFINA GONZALEZ DE MARTINEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-4.153.443 y V-3.919.898; contra la ciudadana CLARITZA MOTTA GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 7.104.759 y de este domicilio por Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento.- Alega la demandante en fecha 01 de Noviembre de 1997 sus representados otorgaron a la sociedad mercantil Administradora Sabrina, C.A. un Mandato de Administración sobre un inmueble constituido por un apartamento que forma parte del conjunto Residencias “TOWN CITY”, Edificio Brasilia, piso 2, signado con el N° 6, Urbanización Agua Blanca, calle N° 127, 104-741, Municipio Valencia del Estado Carabobo.- Así mismo aduce que la Administradora antes identificada en el mes de Diciembre de 1997 celebro un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana CLARITZA MOTTA GONZALEZ, por un tiempo de un año y que dicho contrato de celebro de manera escrita por medio de un documento, sin embargo por causas no imputables a los Arrendadores ni a la arrendataria el contrato de arrendamiento permanece extraviado debido a la muerte de la ciudadana CARMELA SEVERINO DE GUILLERMO, quien en vida fuere la Administradora General de la Inmobiliaria Administradora Sabrina, C.A. De igual manera alega la demandante que la arrendataria se obligó entre otras cosas a entregar el apartamento el día 01 de Noviembre de 2005 y en virtud de que la duración de la relación arrendaticia fue de mas de cinco (05) años y menor a diez (10) años, le correspondía de pleno derecho la prorroga legal, pero en virtud de que la arrendataria ha incumplido con sus obligaciones legales y contractuales como lo es el pago de las pensiones de arrendamiento correspondiente a los meses de Junio 2006 a Octubre de 2007, tal situación de insolvencia hace patente que la arrendataria debe inexorablemente entregar el inmueble arrendado sin derecho a gozar la prorroga que la legislación especial establece en su beneficio.- Se admite la presente demanda en fecha 08 de Noviembre del año 2007.- consta al folio diecisiete (17) diligencia de la alguacil de este tribunal donde manifiesta haber citado legalmente a la demandada de autos CLARITZA MOTTA GONZALEZ.- Llegada la oportunidad para litis contestación, la demandada de autos presento escrito de contestación.- Abierto el juicio a prueba la parte demandante consigna el escrito respectivo en los términos allí expuestos., asimismo en fecha 08 de enero del 2008, la parte demandada consigna escrito de pruebas.-
Estando la presente causa para sentenciar este Tribunal considera hacer las siguientes consideraciones:
I
ALEGATOS DE LAS PARTES
En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma:
POR SU PARTE EL DEMANDANTE: Plantea su acción por Cumplimiento de Contrato de arrendamiento y aduce que el 1 de noviembre de 1997 los arrendadores otorgaron mandato de administración a la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA SABRINA, C.A., quien posteriormente en el mes de diciembre de 1997, celebro contrato de arrendamiento con la ciudadana CLARITZA MOTTA GONZALEZ, por Un año, de manera escrita, pero por causas no imputables a los arrendadores, ni de la arrendataria, se encuentra extraviado debido a la muerte de la ciudadana Carmela Severino de Guillermo, en el año 2005, quien fuera administradora General de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA SABRINA, C.A., así mismo ratifica que la relación arrendaticia era de un (1) año fijo a tiempo determinado contado a partir del día 01 de noviembre de 1997 hasta el 01 de noviembre de 1.998 y se estableció un canon de arrendamiento mensual de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES. Esgrime que la arrendataria debía entregar el inmueble el 01-11-2005, pero dada que la relación arrendaticia era menor de 10 años le correspondía de pleno derecho la prorroga legal conforme a lo establecido en el literal “C” del articulo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario;; igualmente alega que la inquilina a dejado de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de junio 2006 a Octubre 2007 a razón de bolívares Ciento Ochenta mil cada uno, tal insolvencia produce la perdida del beneficio de la prorroga legal.
POR SU PARTE LA DEMANDADA: - Rechaza, niega y contradice tanto los hechos como el derecho invocado por la demandante; por ser la demanda contraria a derecho, por cuanto el contrato de arrendamiento es sin determinación de tiempo y la misma no resulta idónea para su pretensión; pues bien, lo que se alega en un libelo de la demanda debe probarse. Así mismo aduce lo siguiente “ De ser cierta esta pretensión al permanecer perdido o extraviado, es como sino existiera, por desconocerse lo contenido en él y las intenciones de las partes al suscribir el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda….” El contrato que según la parte demandante nació escrito se convirtió en un CONTRATO VERBAL entre las partes por no existir,… razón por la cual y dado la naturaleza del contrato la pretensión acogida por la parte demandante es IMPROCEDENTE, CONTRARIA A DERECHO”.
- Rechaza, niega y contradice que el contrato de arrendamiento sea a tiempo determinado, ya que en el supuesto negado de que el contrato apareciera, la arrendadora consintió que la inquilina continuara ocupando el inmueble, después que venció el plazo del contrato, por lo que opero la Tacita Reconducción.
- Rechaza, niega y contradice, que la arrendataria este obligada a entregar el apartamento arrendado el 01 de Noviembre de 2005, ya que en ningún momento lo firmo.
-Rechaza, niegas y contradice la estimación de la demanda, por ser improcedente y no ajustarse a la realidad.
-Rechaza igualmente el pago de las costas procesales.
-Argumenta que la demandante trata de confundir el contrato de mandato, suscrito entre los propietarios del inmueble JULIO CESAR GONZALEZ MARTINEZ y MIREYA JOSEFINA RODRIUEZ DE GONZALEZ con la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA SABRINA C.A., para que se encargara de todo lo referente al Arrendamiento y administración del inmueble objeto de la demanda, como el contrato de arrendamiento suscrito por la ADMINISTRADORA SABRINA C.A., y la inquilina CLARITZA MOTTA GONZALEZ.

II
DE LAS PRUEBAS.
DE LA PARTE DEMANDANTE: Al capitulo I, Invoca el merito favorable que se desprende de los autos, especialmente lo que se desprende de los siguientes instrumentos:
Mandato de Administración otorgado por los demandantes a la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA SABRINA C.A., que en su cláusula Séptima, vaciada en el escrito de demanda, que el mismo contenía la celebración de un contrato a tiempo determinado, que el mismo seria prorrogado por periodos iguales, el mismo contenía referente al mandato de administración el tiempo, modo y monto con respecto al concepto del canon arrendaticio.
Finalmente se acoge al principio de comunidad de las pruebas, relativa a la citación enviada a la demandada por el escritorio jurídico que representa. Mar cada con la letra “A”.
DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Al capitulo I, Invoca el merito favorable que se desprende de los autos.
Así mismo se acoge al principio de Comunidad de las pruebas; por ser un contrato de mandato entre JULIO CESAR GONZALEZ MARTINEZ y MIREYA JOSEFINA RODRIUEZ DE GONZALEZ con la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA SABRINA C.A., pero ello no es prueba de que exista un contrato de Arrendamiento entre los demandante y la demandada inquilina CLARITZA MOTTA GONZALEZ.
Por otra parte consigna marcado con la letra “A” recibos de abono a cuenta mayor por los cañones de arrendamiento, de los meses de Abril, Septiembre y Noviembre del 2005.
-Consigna marcado con la letra “B” recibos de pago de las pensiones inquilinaria de los meses de mayo, junio, y julio del 2006.
- Y marcado con la letra “C” recibos de pago del mes de agosto de 2006 recibido por la propietaria del inmueble MIREYA JOSEFINA RODRIUEZ DE GONZALE, lo cual, demuestra el consentimiento voluntario de la propietaria de que la inquilina CLARITZA MOTTA GONZALEZ, continuara ocupando el inmueble y por tanto convalidara que el contrato entre ellas es verbal y no escrito.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

En cuanto a los hechos controvertidos; se observa que los mismos se circunscriben en determinar la procedencia o no de la acción deducida por la parte actora y en este sentido tenemos que la parte demandante alega:
Que el 1 de noviembre de 1997 los arrendadores JULIO CESAR GONZALEZ MARTINEZ y MIREYA JOSEFINA RODRIUEZ DE GONZALEZ, otorgaron mandato de administración a la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA SABRINA, C.A., quien posteriormente en el mes de diciembre de 1997, celebro contrato de arrendamiento con la ciudadana CLARITZA MOTTA GONZALEZ, por Un año, de manera escrita, pero por causas no imputables a los arrendadores, ni de la arrendataria, se encuentra extraviado debido a la muerte de la ciudadana Carmela Severino de Guillermo, en el año 2005, quien fuera administradora General de la Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA SABRINA, C.A., Así mismo aduce que la relación arrendaticia era de un (1) año fijo a tiempo determinado contado a partir del día 01 de noviembre de 1997 hasta el 01 de noviembre de 1.998
Por su parte la accionada: Admite la existencia de un mandato de Administración; pero niega la existencia de un contrato de arrendamiento escrito, ya que de ser cierto de que el contrato de arrendamiento se encuentra perdido o extraviado, es como sino existiera, por desconocerse lo contenido en él y las intenciones de las partes al suscribir el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda. Argumenta que el contrato que según la parte demandante nació escrito se convirtió en un CONTRATO VERBAL entre las partes por no existir, razón por la cual y dado la naturaleza del contrato la pretensión acogida por la parte demandante es IMPROCEDENTE, CONTRARIA A DERECHO.

En este orden de idea el primer elemento a ser considerado, es necesariamente la propia ley, en tal sentido el Código Civil, en su artículo 1. 159 establece; “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”
Asimismo el articulo 1.600 del mismo código, establece: “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el articulo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”
Por otra parte el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, estatuye lo siguiente:
Articulo 34.- Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo determinado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales”…..

Ahora bien, el contrato de arrendamiento objeto de la acción, fue suscrito de manera escrita entre Sociedad Mercantil ADMINISTRADORA SABRINA, C.A., con la ciudadana CLARITZA MOTTA GONZALEZ, en el mes de diciembre de 1997, cuya duración fue de Un (1) año, pero por causas no imputables a los arrendadores, ni de la arrendataria, se encuentra extraviado; según los dichos de la accionada.
Al respecto, la inquilina - demandada niega la existencia de un contrato de arrendamiento escrito, por estar perdido o extraviado, y de ser cierto el mismo se convirtió en un CONTRATO VERBAL entre las partes por no existir.
De lo expuestos por las partes se infiere, que la parte accionada admite la relación arrendaticia, bajo un contrato verbal de arrendamiento, pero niega que sea escrito y por otra parte la accionante afirma la existencia de un contrato de arrendamiento escrito; lo cual, constituye un hecho negativo concreto que puede probarse, en este caso, la carga de la prueba sobre la existencia y autenticidad del contrato de arrendamiento escrito le corresponde a la parte demandante; en este sentido la doctrina, ha establecido que corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya pretensión o excepción lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable, cualquiera que sea su posición procesal. En consecuencia es imputable a la accionada la prueba del contrato escrito como se señalo y así se declara.
Así mismo se desprende; del contenido del escrito libelar que la parte demandante arguye que la relación arrendaticia era de un (1) año fijo a tiempo determinado contado a partir del día 01 de noviembre de 1997 hasta el 01 de noviembre de 1.998, además en el petitorio solicita el pago de los cánones de arrendamiento de los meses insolutos de junio 2006 hasta diciembre 2006, Enero 2007 hasta octubre 2007 a razón de ciento Ochenta mil bolívares (Bs. 180.000) cada uno. Por lo que el inquilino una vez vencido el contrato, es decir en el mes de noviembre de 1998, quedo en posesión del inmueble arrendado y es hasta el mes de junio 2006 que la o los arrendadores alegan la falta de pago de los cánones de arrendamiento; en tal sentido una vencido el contrato se entiende como renovado, si una vez llegada tal fecha, se deja al arrendatario en posesión del inmueble y se producen ciertas circunstancias de las cuales se puede deducir que se ha efectuado dicha renovación, como seria el caso de que se sigan cobrando los alquileres en sus respectivas fecha y no sea notificado el desahucio. Circunstancia que sucedieron en el caso de auto, pues si bien el inquilino se dejo en posesión del inmueble arrendado y el arrendador cobro las pensiones inquilinaria de los años 1199, 2000, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005 hasta mayo de 2006 consintió en tal renovación; circunstancias estas que son concurrente para que opere la tacita reconducción; que convierte a un contrato a tiempo determinado en indeterminado. Por las consideraciones antes expuestas, este Tribunal aprecia que estamos en presencia de un contrato de arrendamiento cuya naturaleza es a tiempo indeterminado y así se establece.
Pero debe el Tribunal en aras de salvaguardar, el debido proceso y el derecho a la defensa y sobre todo el derecho inquiilinario como materia de orden publico; concluir que la referida pretensión, era contraria a derecho, por cuanto no encuentra ningún apoyo en el ordenamiento jurídico, toda vez, que la acción que escogió la demandante no resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues, bien lo procedente era la acción por Desalojo y no por cumplimiento de contrato de arrendamiento. En consecuencia la Acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento debe declararse SIN LUGAR quedando abierta así la posibilidad de que la parte actora demande el desalojo.

En cuanto a recibos de abono a cuenta mayor por los cánones de arrendamiento, de los meses de Abril, Septiembre y Noviembre del 2005, marcado con la letra “A” aprecia esta juzgadora que tal consignación a los autos resulta impertinente, por no tener relación con los hechos litigiosos.
Y en relación a los recibos de pago de las pensiones inquilinaria de los meses de mayo, junio, y julio del 2006, marcados con la letra “B” y “C”. Solo denotan la solvencia de la inquilina de los meses de junio, julio y septiembre del año 2006 y los meses de abril, mayo 2006 no han sido reclamados como insolutos por la parte acciónate y así se decide.