TSJ Regiones - Decisión

“Visto” sin conclusiones de las partes.- Se inicia el presente procedimiento mediante demanda incoada por los ciudadanos: JOSE MANUEL BALOCHE JARAMILLO y GUILLERMO BALOCHE BLANCO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-360.151 y V-1.364.948, respectivamente, y de este domicilio, asistidos por el abogado RAFAEL YGNACIO RIVERO SARQUIS, titular de la cedula de identidad N° 7.105.329, inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 61.293, en contra de la ciudadana TRINA JACQUELINE GONZALEZ CORTEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.047.904, Por: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.- Los demandantes de autos alegan que JOSE MANUEL BALOCHE JARAMILLO, antes identificado, celebró un contrato de opción de compra venta con la ciudadana TRINA JACQUELINE GONZALEZ, antes identificada, sobre un inmueble constituido por una casa ubicada en la Urbanización Padre Alfonso, calle 119, numero 103-27, Parroquia San Jose, Municipio Valencia del Estado Carabobo, el cual esta comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: Callejón Agua Blanca; SUR: Bienhechurías que son o fueron de Juan Campos; ESTE: Bienhechurías que es o fue de Manuel Arcila, OESTE: Bienchuria que es de o fue de Dolores Granadillo, distinguida con el Nro. 5 y tiene una superficie de CIENTO OCHENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS (189 m2); ello es, NUEVE METROS (9 m) DE FRENTE POR VEINTIUNO (21m) DE FONDO. Dicho inmueble fue levantado y construido por la causante GUILLERMINA BALOCHE GRANADILLO, y la legitima hermana, quien falleció ab-intentato, el 11 de octubre de 1.996, según titulo supletorio evacuado por ante ell Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 26 de Noviembre de 1.962, en consecuencia el inmueble les pertenece por haberlo heredado en un 50% JOSE MANUEL BALOCHE JARAMILLO, según declaración sucesoral de fecha 18 de diciembre de 1.997 quien heredo el 50% del valor total del referido inmueble y a su vez el difunto hermano de GUILLERMINA BALOCHE GRANADILLO, CONCEPCION BALOCHE JARAMILLO quien fuera venezolano, titular de la cedula de identidad Nro. V¨-206.175 quien falleció ab´intentato el 18 de mayo de 1.999 y el otro 50% de los derechos de propiedad del referido inmueble, los cuales fueron heredados por GUILLERMO JOSE BALOCHE BLANCO, tal como consta de declaración sucesoral de fecha 01 de octubre de 2003, emanado del servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria (SENIAT). Aduce que el contrato de Opción de Compra venta se convino en la obligación por parte de la ciudadana TRINA JACQUELINE GONZALEZ, de comprar y por parte de los accionantes vender, el inmueble antes aludido, por la cantidad de DIECISEIS MILLONES DE BOLIVARES (BS. 16.000.000,00) que debía ser pagado en dinero efectivo y de curso legal de la siguiente manera: La cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.3.500.000,00) al momento de la firma del contrato de Opción como inicial, QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.500.000,00) pagadero el 30 de marzo de 2002 y la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs.1.000.000,00) pagaderos el 30 de junio de 2002, el resto es decir, ONCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.11.000.000,00) seria cancelado mediante crédito hipotecario por Ley de Política Habitacional, donde se otorgaría el documento definitivo y posterior registro tal como consta en la Cláusula Segunda del referido contrato. Así mismo se estableció en la Cláusula Tercera que el lapso de duración de un (1) año, prorrogable a seis 6 más de acuerdo al arreglo de la documentación respectiva de la vivienda, continuos a partir de la autenticación del mencionado contrato. Por otra parte argumenta que la Opcionada TRINA JACQUELINE GONZALEZ, no ha cumplido sus obligaciones ya que nunca pago la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.500.000,00) que ofreció y que debían ser pagados el 30 de marzo de 2002 y la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs.1.000.000,00) que ofreció pagar el 30 de junio de 2002, mucho menos el resto, es decir, ONCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.11.000.000,00) que seria cancelado a través de credito Hipotecario por Ley de Política Habitacional, pues bien, la Opcionada TRINA JACQUELINE GONZALEZ,, no ha manifestado ninguna preocupación para adquirir el credito con el fin de dar cumplimiento a su obligación principal como Opcionada compradora.
Se admite la presente demanda en fecha 10 de mayo del año 2007
El 05 de junio de 2007 el alguacil deja constancia de haber citado personalmente a la demandada TRINA JACQUELINE GONZALEZ
El 02 de julio de 2007 la demandada procede a contestar la demanda
El 12 de julio de 2007 el Tribunal admite la reconvención propuesta por la demandada.
El 20 de julio de 2007 el demandante reconvenido procede a contestar la reconvención.
El 26 de septiembre de 2007, solo la parte demandante promueve las pruebas respectiva a sus derechos.
El 2 de Octubre de 2007 se agregaron las pruebas
El 11 de octubre de 2007, se admiten las pruebas.
No hubo presentación de escrito de informe.- Estando la presente causa para sentenciar este Tribunal considera hacer las siguientes consideraciones:
I
ALEGATOS DE LAS PARTES
En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma:
POR SU PARTE EL DEMANDANTE: Plantea su acción por Resolución de contrato de Opción de compra venta, el cual fue celebró con la ciudadana TRINA JACQUELINE GONZALEZ, sobre un inmueble constituido por una casa ubicada en la Urbanización Padre Alfonso, calle 119, numero 103-27, Parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo, alega que la opcionada TRINA JACQUELINE GONZALEZ, no ha cumplido sus obligaciones ya que nunca pago la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.500.000,00) que ofreció y que debían ser pagados el 30 de marzo de 2002 y la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs.1.000.000,00) que ofreció pagar el 30 de junio de 2002, mucho menos el resto, es decir, ONCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.11.000.000,00) que seria cancelado a través de crédito Hipotecario por Ley de Política Habitacional, pues bien, la Opcionada TRINA JACQUELINE GONZALEZ, no ha manifestado ninguna preocupación para adquirir el crédito con el fin de dar cumplimiento a su obligación principal como Opcionada compradora. Asimismo aduce que procede a demandar a la Opcionada, por cuanto no cumplió con su obligación en los términos convenidos. Fundamenta su acción en los artículos 1133, 1159, 1160, 1159, 1264 y 1167 del Código Civil.
POR SU PARTE LA DEMANDADA: En el acto de la Litis-Contestación, niega y contradice todo lo a legado en el libelo de la demanda tanto en los hechos como en el derecho y alega que el incumplimiento es por culpa y responsabilidad de los ciudadanos JOSE MANUEL BALOCHE JARAMILLO y GUILLERMO BALOCHE BLANCO, ya que para solicitar el crédito de Política Habitacional es necesario que el inmueble este debidamente inscrito ante la oficina Inmobiliaria Competente.
Argumenta que existen obligaciones mutuas, ya que al pagar oportunamente la primera cuota señalada de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.3.500.000,00), y al solicitar el crédito de política habitacional, el financiamiento fue negado, por ser la vivienda de asbesto, además que los documentos del inmueble deben estar debidamente registrados.; de tal forma que los demandantes incumplieron en legalizar la situación del inmueble.
Siendo de obligación previa de los demandantes, para poder otorgar un crédito de Política Habitacional y hacer el otorgamiento del documento definitivo de compra venta: 1.- Registrar por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Valencia, el titulo supletorio anexado a la demanda. 2.- Registrar por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Valencia, la declaración sucesoral. 3.- Obtener la debida cedula catastral y solvencia de impuesto inmobiliario emitida por la Alcaldía de Valencia.
Finalmente reconviene a los ciudadanos JOSE MANUEL BALOCHE JARAMILLO y GUILLERMO BALOCHE BLANCO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-360.151 y V-1.364.948, para que cumplan con sus obligaciones legales, las cuales son previas al pago acordado y que debe ser efectuado por la demandada.

II
DE LAS PRUEBAS
En relación al material probatorio, tenemos que solamente la parte demandante promovió las pruebas respectiva a sus derechos.
Primero; Invoca y reproduce el documento de Opción de compra venta que riela al folio 6 el cual no fue desconocido por la demanda y donde consta la negociación celebrada y la forma de pago; específicamente en la cláusula segunda se fijo el precio de venta era la suma de DIECISEIS MILLONES DE BOLIVARES (BS. 16.000.000,00) y de los cuales solo pago TRES MILLONES de BOLIVARES (Bs.3.000.000,00) al momento de la firma del contrato de Opción, negándose a cumplir con los demás pagos.
Segundo; Invoca y reproduce el titulo supletorio levantado por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 26 de Noviembre de 1.962, marcado con la letra “B”. y donde consta la propiedad de las bienhechurias, construidas por la causante Guillermina Baloche Granadillo. Aduce que el Titulo supletorio debía ser registrado si la opcionada cumplía y pagaba las cuotas del 30-3-2002 y la del 30-06-2002, cuestión que no hizo.
Tercero; Invoca y reproduce la declaración sucesoral de fecha 01 de octubre de 2003, emanado del servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria (SENIAT), donde consta que los demandantes son propietarios del inmueble por haberlo heredado.

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Ahora bien, en cuanto al tipo de contrato que ocupa a este Tribunal observa lo siguiente:
El contrato en su Cláusula Segunda establece:
SEGUNDA: “El precio por el cual de celebrarse la compraventa. El promitente vendedor se compromete a vender el citado inmueble y por el cual la Promitente Compradora se compromete a comprarlo es por la cantidad de DIECISEIS MILLONES DE BOLIVARES (BS. 16.000.000,00) pagaderos en dinero efectivo de curso legal de la siguiente manera: La cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.3.500.000,00) al momento de la firma del presente contrato de Opción como inicial, QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.500.000,00) pagadero el treinta (30) de marzo del año dos mil dos (2002) y la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs.1.000.000,00) pagaderos el treinta (30) de junio del año dos mil dos (2002), el resto es decir, ONCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs.11.000.000,00) serán cancelados mediante crédito hipotecario por Ley de Política Habitacional, donde se otorgara el documento definitivo para su autenticación y posterior registro”.
Cláusula QUINTA: “La Promitente compradora aceptara firmar dos (2) letras de cambio pagaderas la primera 1/2 por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.500.000,00) para el treinta (30) de marzo del 2002 y la 2/2 para ser pagada el treinta (30) de junio del año dos mil dos (2002), por la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs.1.000.000,00). Valencia a la fecha de su presentación”.

En tal sentido, se evidencia de las Cláusulas Segunda y Quinta anteriormente trascripta lo siguiente: que la Opcionada TRINA JACQUELINE GONZALEZ, estaba obligada a pagar dos (2) letras de cambio pagaderas la primera 1/2 por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.500.000,00) para el treinta (30) de marzo del 2002 y la 2/2 para ser pagada el treinta (30) de junio del año dos mil dos (2002), por la cantidad de UN MILLON DE BOLIVARES (Bs.1.000.000,00), ello significa; que desde el 30 de junio de 2002, fecha de vencimiento de la ultima letra de cambio, hasta la fecha en que se interpuso la demanda, el 10 de mayo 2007, trascurrieron cinco (5) años; sin que la OPCIONADA cumplieran con su obligación principal, tal como fue convenido en el contrato; con lo cual, se patentiza que la accionada TRINA JACQUELINE GONZALEZ, tuvo un tiempo suficiente para liberarse de su obligación; primero en pagar las dos (2) letras de cambio y en segundo lugar probar a través de cualquier medio probatorio que fue imposible adquirir el crédito por Ley de Política Habitacional, circunstancia que no consta en autos. Siendo evidente la perdida de interés de la demandada en el cumplimiento de su obligación y así se decide
Por otra parte, aprecia esta Juzgadora, que a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil el cual estatuye:
En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Del artículo precedente, se deduce, que ante la existencia de un contrato bilateral, es decir de opción de compra-venta, celebrado entre las partes, en el cual quien lo incumplió fue la demandada, estando perfectamente facultado el actor, a su elección, para solicitar la Resolución del contrato, situación fáctica que forma partes del supuesto de hecho de la referida norma.
En consecuencia, la parte que no dio lugar al incumplimiento puede perfectamente exigir a su libre elección, el cumplimiento del contrato o su resolución, con los daños y perjuicios si hubiere lugar a ello.

Ahora bien, observa este tribunal que el documento privado contentivo de la opción de compra venta, que riela al folio seis (6) no fue desconocido ni impugnado en la primera oportunidad procesal a tenor de lo establecido en el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil; con dicho reconocimiento la parte demandada admiten la existencia del negocio jurídico, es decir, contrato de Opción de compra-venta, por lo cual adquiere pleno valor probatorio, y así se establece.
En cuanto a los documentos, inserto a los folios 7 hasta el 25 contentivo de titulo supletorio levantado por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 26 de Noviembre de 1.962, y la declaración sucesoral de fecha 01 de octubre de 2003, emanado del servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria (SENIAT), los mismos no fueron desconocidos ni impugnados por la opcionada; por lo que merecen pleno valor probatorio.

Sobre la Reconvención propuesta por la parte demandada, fundamentada en que los ciudadanos JOSE MANUEL BALOCHE JARAMILLO y GUILLERMO BALOCHE BLANCO, deben cumplir con sus obligaciones legales, las cuales deben ser previas al pago acordado y que debe ser efectuado por la demandada; tales como:
1.- Registrar por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Valencia, el titulo supletorio.
2.- Registrar por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Primer Circuito de Valencia, la declaración sucesoral.
Por su parte el demandante reconvenido, niega rechaza y contradice la petición por vía de reconvención, por cuanto no es cierto que los demandantes estén obligados a registrar el titulo supletorio, menos aun tienen la obligación de registrar la declaración sucesoral, en virtud a que tal obligación no fue impuesta en el contrato de opción. Arguye que la demandada no cumplió con lo convenido en el contrato; pues, debía pagar el 30-03-2002 la suma de Quinientos mil bolívares y el 30-06-2002 la suma de Bs. 1.000.000,00, por lo que no cumplió con su principal obligación.
Además alega que no existe ninguna disposición que señale la obligación de los accionantes de registrar el titulo supletorio; por el contrario la cláusula segunda establece que el último pago será otorgado un documento y posteriormente se registrara; es decir, no existe obligación primaria para que la opcionada pague.
Siendo el contrato Ley entre las partes, se evidencia de la cláusula Cuarta: que la promitente compradora se compromete a pagar todos los gastos de redacción de documento, inclusive honorarios de abogados, habilitación, derechos de registro, notaria y otros que sean necesario para la protocolización del documento de compra venta.
Esta Juzgadora, considera imperativo señalar, Lo contenido en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, cuando señalan:

Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba”

Por su parte el artículo 1.354 del Código Civil señala:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

En este orden de ideas, quien aquí decide, observa que la parte accionante plantea su pretensión ad-initio en una causal ajustada a derecho, la cual es la Resolución del contrato de opción de compra venta, por incumplimiento de una de las obligaciones principales de la Compradora-Opcionada como lo es el deber de pagar las el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato, tal como lo consagra el articulo 1.527 del Código Civil, es decir, que tal obligación, no puede eliminarse por acuerdo entre las partes, por cuanto de no pagarse, se desvirtuaría la naturaleza Jurídica del contrato, el cual es oneroso por naturaleza. De tal modo que dada la naturaleza del contrato la carga de la prueba, sobre la hechos extintivos o las circunstancias impeditivas de la pretensión, pesa sobre la Compradora, es decir la demandada, quien tendrá que oponer la excepción de pago correspondiente y probarlo. Y visto el contenido de las Cláusulas Segunda, Quinta del contrato de opción de compra venta, queda demostrado el incumplimiento de la Opcionada en su obligación principal. En consecuencia la Reconvención propuesta no puede prosperar. Y así se decide.