TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SEPTIMO DE LOS MUNICIPIOS, VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.-
DEMANDANTE: ESPERANZA FARIA QUINTERO
ABOGADO: FERNANDO CURIEL CALDERON
DEMANDADO: FIORE JOSE ZUCCARO BATTISTA
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE N°: 0996
La presente demanda fue incoada por la ciudadana ESPERANZA FARIA QUINTERO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.215.554, asistida por el abogado FERNANDO CURIEL CALDERON, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 54.661 y de este domicilio, contra el ciudadano FIORE JOSE ZUCCARO BATISTA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-9.678.815 y de este domicilio, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
El 27 de junio de 2.006, se admite la demanda, y se ordenó el emplazamiento del demandado para el segundo (2do.) día de despacho siguiente, a que conste en autos su citación.
El 12 de junio del 2.006, comparece la ciudadana ESPERANZA FARIA QUINTERO en su carácter de autos y otorga poder apud-acta a los abogados FERNANDO CURIEL CALDERON y ZHANYA ALMARAT, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 54.661 y 69.478 respectivamente.
En fecha 26 de septiembre del 2.006, comparece el Alguacil de este Tribunal, y manifiesta la imposibilidad de citar personalmente al demandado, y consigna la respectiva compulsa folio 17 del expediente.
En fecha 28 de septiembre de 2006, comparece el abogado FERNANDO CURIEL y solicita a este Tribunal se libre Cartel de Citación para ser publicado en la prensa en virtud de no haber sido posible la citación personal del demandado. En la misma fecha se acuerda lo solicitado y se libra el respectivo cartel de Citación.
El 17 de octubre del 2.006 fueron consignados los carteles de Citación.
En fecha 31 de octubre de 2006, la Secretaria del Tribunal mediante diligencia que corre inserta al folio Treinta y Tres (33) deja constancia de haber fijado el cartel de citación dando cumplimiento con lo previsto en el artículo 223 del Código de Procedimiento
En fecha 06 de diciembre de 2006, se designa como defensor judicial del demandado a la Abogada MARIANELLA GODOY CARVAJAL.
El 11 de enero del 2.007, comparece la defensora designada, abogada Marianella Godoy Carvajal, acepta el cargo y presta el juramento de Ley. En esta misma fecha comparece el ciudadano FIORE JOSE ZUCCARO BATTISTA en su carácter de demandado y otorga poder apud-acta a la abogada CARMEN CAROLINA PEREZ MORENO, inscrita en el inpreabogado bajo el no. 49.487.
El 16 de enero del 2.007 la representación judicial del demandado contesta la demanda.
Abierta la causa pruebas ambas partes presentaron las que creyeron conveniente a sus defensas las cuales fueron admitidas por el Tribunal en la oportunidad correspondiente.
El 08 de febrero del 2.007 la Jueza de este Tribunal se aboca al conocimiento de la presente causa.
El 05 de marzo del 2.007, se ordena la Notificación de las partes para la reanudación de la causa.
El 08 de junio del 2.007 este Tribunal difiere la publicación de la Sentencia.
ALEGATOS DE LAS PARTES:
DE LA ACTORA:
Alega la accionante que el 27 de enero del 2.005 celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano FIORE JOSE ZUCCARO BATTISTA, sobre un inmueble ubicado en Residencias Hazerot Suite, calle Géminis, Letra y número 11-F, de la Urbanización Trigal Norte del Municipio Valencia del Estado Carabobo, según documento autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de Valencia, bajo el No. 86, Tomo 10.
Que en el contrato se estableció el canon de arrendamiento en la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000, 00) pagaderos por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco días de cada y que debían ser depositados en la cuenta corriente del Banco Banesco No. 0144635443010374.
Que el plazo de duración era de seis (6) meses desde el 1º de febrero hasta el 1º de agosto del 2.005.
Alega que habiendo expirado el término del contrato, el arrendatario se mantuvo en el inmueble por un lapso de seis meses, y que habiendo expirado estos últimos 6 meses, no hizo entrega del inmueble, por lo que procedió de conformidad con el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a concederle una prorroga legal de seis meses. Que la prorroga fue comunicada al arrendatario por vía telegráfica.
Que igualmente el arrendatario ha incumplido con su obligación principal de pagar el canon de arrendamiento y que adeuda los meses de febrero, marzo, abril y mayo del 2.006.
Fundamentó su acción en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.167 y 1.264 del Código Civil, y en los artículos 34 literal “a”, 38 literal “a”, 41 y 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Demandó al ciudadano FIORE JOSE ZUCCARO BATTISTA, en lo siguiente:
1.- La Resolución del contrato de arrendamiento por el incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril y mayo del 2.006.
2.- Al pago de UN MILLON SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (1.750.000,00) por concepto de uso del inmueble de los meses de febrero a junio del 2006, así como los que se generen hasta la desocupación y entrega del inmueble totalmente desocupado y solvente de todos sus servicios.
3.- Al pago de las costas, gastos y honorarios de abogado.
LA PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad procesal correspondiente la apoderada del demandado, reconoció el contrato de arrendamiento. Negó y rechazó que su representado manifestare que lo necesitara por un lapso de seis meses y que luego se lo entregaría, así como negó también que le fuera notificado que se le concedería la prorroga legal. Que es falso que su representado este insolvente en los meses demandados y que ello se evidencia de consignaciones arrendaticias que en copia simple acompañó al escrito de contestación cuyas originales se reservó presentar en su oportunidad legal. Expresó de igual forma que tal es la solvencia de su mandante que en carta que se acompaña se expresa que su representado se encuentra solvente hasta el 31 de enero del 2.006. Arguye igualmente la apoderada del demandado que en febrero procedió a realizar el pago del arrendamiento en la cuenta No. 014635443010374, y que le comunicó a la arrendadora que le devolviera la letra, condición que habían pactado como única forma de demostrar la solvencia, y que ello se evidencia de letras marcadas de la “B a la M”. Que la arrendadora le manifestó que ella pasaría a retirar el canon de arrendamiento y que como no lo hizo acudió a los órganos Jurisdiccionales para solventar los cánones de arrendamiento.
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
De lo anterior quedan como hechos ADMITIDOS en consecuencia exentos de prueba: a) La relación arrendaticia existente entre las partes y en consecuencia la celebración del contrato de arrendamiento de fecha 27-01-2005.
Quedan como CONTROVERTIDOS: a) La insolvencia del demandado en el pago del canon de arrendamiento. b) Si operó o no la prorroga legal.
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
Acompañó el actor con el libelo (folios 5 al 10) original del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, documento autenticado por ante la Notaria Publica Quinta de Valencia el 27 de enero de 2.005, anotado bajo el No. 86, Tomo 10, al cual se le concede pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del mismo se desprende que la ciudadana ESPERANZA FARIA QUINTERO, celebró contrato de arrendamiento con el ciudadano FIORE JOSE ZUCCARO BATTISTA sobre el inmueble ubicado en Residencias Hazerot Suite, calle Géminis, Letra y Número 11-F, Urbanización Trigal Norte, Municipio Valencia del Estado Carabobo, lo cual no es un hecho controvertido en la presente causa, queda establecido igualmente en la cláusula TERCERA que la duración del contrato era por seis (6) meses, a partir del 1º de febrero hasta el 1º de agosto del 2.005, fecha - y así lo convinieron las partes, en la que se considerara terminado, que el canon de arrendamiento fue fijado en la suma de Bs. 350.000,00 incluido el pago del condominio.
De la redacción de la cláusula SEGUNDA, el contrato de arrendamiento cuya RESOLUCIÓN SE DEMANDA nació como un contrato de arrendamiento A TERMINO FIJO. Sin embargo, de la exposición de la actora en su libelo se evidencia que la ciudadana ESPERANZA FARIA QUINTERO en su carácter de arrendadora, habiendo expirado el lapso de los seis primeros meses, convino que el arrendatario se mantuviera en el inmueble por seis meses más, alegando una especie de convenio entre las partes, y que posteriormente habiendo expirado estos otros seis meses el día 1º de febrero del 2.006, le otorgó la prorroga legal.
Ahora bien, de lo aquí analizado, considera quien juzga que por tratarse de un contrato a termino fijo el contrato mismo venció ciertamente el 1º de agosto del 2.005, según lo estipulado en la cláusula SEGUNDA del citado contrato, por lo que a partir del dos (02) de agosto de 2.005 operó de pleno derecho la prorroga legal arrendaticia de seis (6) meses, de conformidad con el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la cual expiró el 1º de febrero del 2.006 , y no el 1º de agosto del 2.006 como erróneamente lo señaló la actora en su libelo, por lo que al continuar el inquilino ocupando el inmueble después de vencida la prorroga legal, sin oposición de la arrendadora, lógicamente operó la tácita reconducción del contrato, tal como lo dispone el artículo 1.600 del Código Civil, que establece:
Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
En consecuencia, se desprende de autos que la arrendadora permitió que el arrendatario continuara ocupando el inmueble después del 1º de febrero del 2.006, es decir, después de vencido el contrato de arrendamiento y su prorroga legal, por lo que, en la presente causa, al haberle la arrendadora permitido al arrendatario que continuara ocupando el inmueble con posterioridad al 1º de febrero del 2.006, operó la TACITA RECONDUCCIÓN es decir, el contrato que era a tiempo determinado, devino en un contrato sin determinación de tiempo y así se declara.
Al tratarse de un contrato a tiempo INDETERMINADO, debe esta Juzgadora verificar si era procesalmente posible que se demandara la RESOLUCIÓN O EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO por falta de pago, como lo demandó la actora y en tal sentido se observa que la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en su artículo 34 establece que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la misma, de lo que se concluye que, en este tipo de contratos, el arrendador SOLO TIENE LA POSIBILIDAD de solicitar el DESALOJO y no la RESOLUCIÓN O EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, tal como erradamente lo hizo la actora en la presente causa.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 28 de junio de 2005, expediente nro. n° 04-1845, con ponencia del Magistrado: FRANCISCO CARRASQUERO LÓPEZ (caso: GILBERTO REMARTINI) en sobre el punto, decidió:
“…El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 ejusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.
Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano José Laurencio Silva Barreto, interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberle notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo.
La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos. (……..)

En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público-..(…)
En consecuencia, esta Sala declara sin lugar la apelación interpuesta por la abogada Beatriz Marina Bencomo Fernández, apoderada judicial del ciudadano José Laurencio Silva Barreto y confirma, la decisión dictada el 22 de junio de 2004, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la pretensión de amparo incoada por el ciudadano Gilberto Gerardo Remartini Romero y anuló la decisión dictada el 5 de diciembre de 2003, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial y en consecuencias anuló dicho fallo. Así se decide.”
En así como en la presente causa, la relación contractual que nos ocupa es a tiempo INDETERMINADO como se asentó con anterioridad, por lo que es improcedente por ser violatorio del orden público demandar la RESOLUCIÖN DEL CONTRATO como así lo demandó la actora, por lo tanto, se hace forzoso en la presente causa declarar la INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA como en efecto se declarará.
Al haberse resuelto la INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA del estudio previó del contrato de arrendamiento valorado, resulta inoficioso en criterio de quien decide, pronunciarse sobre el resto del material probatorio y demás defensas, y así se declara.
DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho antes explanadas, el Juzgado SEPTIMO DE LOS MUNICIPÍOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara INADMISIBLE LA DEMANDA intentada por la ciudadana ESPERANZA FARIA QUINTERO, representada por el abogado FERNANDO CURIEL CALDERON, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO contra el ciudadano FIORE JOSE ZUCCARO BATTISTA.
No hay condenatoria en costas por la naturaleza del fallo.
De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes de la presente decisión.
Publíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los cuatro (04) días del mes de marzo del año dos mil ocho. Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIA,
(FDO)
ABOG. LIGIA RODRIGUEZ S.

LA SECRETARIA,
(FDO)
ABOG. MARIA DEL R. MONTILLA P.

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo la 1:00 de la tarde, y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal.
LA SECRETARIA
(FDO)
ABOG. MARIA DEL R. MONTILLA P.