REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA LIBERTADOR LOS GUAYOS NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO DEMANDANTE: ANDRES ELOY, ANTONIO COROMOTO, SERENO BELLO, ANA ISABEL SERENO DE VILLAMEDIANA y OTROS. ABOGADO: ANDRES ELOY SERENO BELLO DEMANDADO: GIUSEPPE ANTONIO AUTERI TERNULLO ABOGADO: BEATRIZ BENCOMO MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO EXPEDIENTE Nº: 1149 I Por escrito presentado en fecha 08 de octubre de 2007, el abogado ANDRES ELOY SERENO BELLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 3.208.981, actuando en su propio nombre y en representación de los ciudadanos ANA ISABEL SERENO DE VILLAMEDIANA, ANTONIO COROMOTO, PEDRO JOSE, AVELINO ALFONZO, JOSE GRGORIO, LUZ MARINA SERENO BELLO y ROSALINDA SERENO DE SILVA, todos venezolanos y titulares de las cédulas de identidad Nos. 1.340.451, 2.835.331, 3.210.478, 4.451.389, 7.004.033, 3.918.126, y 3.208.982, interpuso formal demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO contra el ciudadano GIUSEPPE ANTONIO AUTERI TERNULLO venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 7.050.918. En fecha 11 de octubre de 2007 es admitida la demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, y se emplazó al demandado para la contestación de la demanda, la cual tendría lugar al segundo (2º) día de despacho siguiente a su citación. En fecha 21 de noviembre del 2.007 el actor otorga poder apud-acta a los abogados PEDRO MIGUEL RIVERA y XIOMARA ALVAREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 62.883 y 55.028 respectivamente. En fecha 21 de noviembre del 2.007, el apoderado actor Andrés Eloy Sereno Bello sustituye reservándose su ejercicio el poder que le fuera otorgado por los demandantes a los abogados PEDRO MIGUEL RIVERA y XIOMARA ALVAREZ ya identificados En fecha 12 de diciembre de 2007, el Alguacil del Tribunal mediante diligencia da cuenta de su gestión citatoria, en la cual hace constar que no logró la citación personal del demandado de autos y consignó la respectiva compulsa (folio 21 al 26). En fecha 17 de diciembre del 2.007, el Tribunal, tal y como le fue solicitado, ordenó la citación por carteles del demandado. El 28 de enero del 2.008, la abogada LUISA LORETO inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 55.036 consigna el poder que le fuera sustituido por los accionantes y, de igual forma consigna los carteles de citación del demandado, publicados en los Diarios Notitarde y Carabobeño. El 28 de febrero del 2.008, la secretaria del Tribunal abogado Maria Montilla mediante diligencia hace constar la fijación del cartel en las puertas del inmueble del demandado de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. El 14 de marzo de 2008, el demandado GIUSEPPE ANTONIO AUTERI TERNULLO asistido de la abogada BEATRIZ BENCOMO inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 54.674 se da por citado en la presente causa. En esta misma fecha el demandado le otorga poder Apud-acta a la misma abogado que lo asiste. El 25 de marzo del 2.008, la apoderada judicial del demandado abogada Beatriz Bencomo presentó escrito de contestación de la demanda. Abierta la causa a pruebas, ambas partes presentaron sus correspondientes escritos contentivos de probanzas, los cuales fueron agregados y admitidos por el tribunal en su oportunidad legal. El 21 de abril del 2.008, el Tribunal mediante auto se abstuvo de dictar sentencia por encontrase la causa en espera de resultas de la prueba de informes promovida oportunamente por la parte demandada. En fecha 15 de mayo del 2.008, el Tribunal ordena la notificación de las partes para proceder a dictar sentencia, dentro de los cinco días de despacho siguientes a que conste la notificación ordenada. En fechas 19 de mayo y 06 de junio del 2.008, se dieron por notificadas tanto la parte demandada como la accionante de la reanudación de la causa. ALEGATOS DE LAS PARTES DE LA ACTORA En la relación de la demanda el abogado Andres Eloy Sereno Bello alega lo siguiente: Que son arrendadores en un contrato de arrendamiento de fecha 01 de octubre de 2.004 sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Edificio Don Coro, Callejon La Ceiba, distinguido con el No. B-1, Valencia Estado Carabobo. Que la duración del contrato era de un (1) año fijo a partir del 01 de octubre de 2.004, prorrogable automáticamente si una de las partes no notifica a la otra su deseo de no prorrogarlo. Que en fecha 01 de junio del 2.005 el arrendador le notificó por escrito al arrendatario su deseo de no prorrogar el contrato que vencía el 30 de septiembre del 2.005, y que por ello el contrato no se renovó. Alega que la relación arrendaticia data del 01 de julio de 1.999 como así consta, en su decir, de contrato que anexó marcado D. Que a partir del 01 de octubre del 2.005 hasta el 01 de octubre del 2.007 corría para el arrendatario la prorroga legal, por estar solvente el arrendatario en los cánones de arrendamiento. Continua señalando la representación judicial de los demandantes que el arrendatario no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble arrendado una vez vencida la prorroga legal el 01 de octubre del 2.007, y que por esta razón demanda en su propio nombre y en representación de sus mandantes al ciudadano GIUSEPPE ANTONIO AUTERI TERNULLO para que cumpla el contrato de arrendamiento o a ello sea condenado por el Tribunal. Fundamenta su demanda en los artículos 1.167, 1.264, 1.269 del Código Civil, así como en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Demanda al ciudadano GIUSEPPE ANTONIO AUTERI TERNULLO para que entregue el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió y solvente en el pago de la electricidad, teléfono, gas y cualquier otro servicio prestado al inmueble. Así como el pago de la cantidad de Bs. 131.135,oo mensuales hasta la entrega definitiva del inmueble por concepto de indemnización por el uso del inmueble. DE LA PARTE DEMANDADA Corre inserto del folio 43 al 52 escrito de contestación de la demanda, en el cual la abogada BEATRIZ BENCOMO en su carácter de apoderada judicial del demandado, negó, rechazó y contradijo la demanda. Reconoce que su representado celebró contrato de arrendamiento con Andrés Eloy Sereno en representación de la Sucesión Sereno Bello el 01 de julio de 1.999 autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Valencia del Estado Carabobo el 14 de julio de ese mismo año. Que el objeto de dicho contrato lo constituyó el mismo inmueble descrito en el libelo. Que en la cláusula Tercera del citado contrato se estableció lo referente a su duración. Reconoció la celebración del contrato celebrado entre las partes en fecha 15 de octubre del 2.004 (mismo cuyo cumplimiento se demanda). Que en la cláusula Tercera se estableció lo referente a su duración. Que la redacción de dicha cláusula es ambigua y oscura y que le es aplicable la disposición contenida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil. Citó la apoderada del demandado en su escrito de defensa la Cláusula Séptima del contrato referente a la garantía. Impugnó la documental acompañada al libelo inserta al folio 8 de este expediente. Acompañó a su escrito de defensa, instrumental marcada “C”, argumentando que en ella se le recuerda a su representado que su prorroga legal vence el día 30 de septiembre del 2.006. Alega asimismo la apoderada del demandado, que vencida la prorroga legal el 30 de septiembre del 2.006, a su representado no le quedó otra alternativa que consignar los cánones de arrendamiento por ante el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de ésta Circunscripción Judicial. Agrega igualmente la parte demandada que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado, y que la acción a intentar es la desalojo. LIMITES DE LA CONTROVERSIA Dado el modo de contestación de la demanda, quedan como hechos admitidos: 1) El inició de la relación arrendaticia mediante contrato de arrendamiento de fecha el 01 de julio de 1.999. 2) La celebración del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, suscrito en forma privada entre las partes de fecha 01 de octubre del 2.004. 3) Que había operado la prorroga legal Quedan como hechos controvertidos: 1) La fecha de vencimiento del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, a los efectos de determinar el inició y vencimiento de la prorroga legal y en consecuencia, determinar la procedencia o no de la acción incoada, o si por el contrario el contrato se indeterminó. DEL MATERIAL PROBATORIO POR LA PARTE DEMANDANTE: DE LAS DOCUMENTALES ACOMPAÑADAS AL LIBELO Y RATIFICADAS EN EL LAPSO PROBATORIO Con el libelo la parte actora, acompañó inserto a los folios 10 al 11 de este expediente, original del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, autenticado por ante la Notaria Cuarta de Valencia del Estado Carabobo, siendo apreciado por quien decide, en todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Del mismo se desprende, que en la Cláusula TERCERA del contrato las partes convinieron, que el plazo de duración del contrato sería de un año fijo, sin prorrogas, y que si al vencimiento del termino fijo, alguna de las partes contratantes no hubiese dado aviso a la otra expresando su deseo de dar por resuelto el contrato, al vencimiento del plazo fijo o de las posibles prorrogas que pudiere sufrir, se considerará que desea prorrogarlo automáticamente y de plano derecho, por un termino de un año. Igualmente se convino en dicha cláusula, que el aviso debe darlo el arrendatario con un mes de anticipación al vencimiento del plazo estipulado o cualquiera de las prorrogas que pudiera sufrir el contrato, conviniéndose que en caso de prorrogas éstas se regirán por el plazo inicial. Por lo que el contrato suscrito por las partes nació como un contrato a tiempo determinado, el cual se caracteriza por esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuándo se inicia la relación y cuando termina. Por ello el artículo 1.599 del Código Civil, señala, que si el contrato se efectuó por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio. Observándose de igual forma que las partes convinieron además, que a la finalización del lapso inicial el contrato podría prorrogarse automáticamente si una de las partes no notifica a la otra su deseo de no prorrogarlo. Ahora bien a los efectos de determinar si el contrato que aquí se analiza venció en el plazo establecido o si por el contrario se prorrogó, el Tribunal observa que la parte actora acompañó al libelo marcada “C”, inserta al folio 8 del expediente de marras, comunicación privada emanada del arrendador Andres Sereno, la cual le fue opuesta al demandado, documental que fue objeto de impugnación por la apoderada del accionado en la oportunidad de la contestación de la demanda, no siendo la impugnación el medio idóneo para atacar dicha instrumental, por lo que al no haber sido desconocida en su contenido y firma la documental que aquí se analiza, la misma quedó reconocida a tenor de lo establecido en el artículo 444 Código de Procedimiento Civil, siendo apreciada por esta Juzgadora en todo su valor probatorio. De ella se desprende que en fecha 01 de septiembre del 2.005 el ciudadano Andrés Sereno le notificó al arrendatario Guissepe Auteri su deseo de dar por terminado el contrato de arrendamiento y que el mismo vencería el 30 de septiembre del 2.005. Por lo que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda venció el 01 de octubre del 2.005 ya que su duración era de un año a partir del 01 de octubre del 2.004. Y así se decide. -) Acompañó igualmente el actor con su libelo el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, de fecha 01 de julio de 1.999, autenticado por ante la Notaria Pública Cuarta de Valencia del Estado Carabobo, el cual es apreciado en todo su valor probatorio de conformidad con el mismo artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Apreciándose del mismo que el contenido de la cláusula TERCERA referente a la duración, es del mismo tenor que la contenida en el contrato cuyo cumplimiento se demanda antes valorado, es decir con una duración de un año y contemplándose prorrogas sucesivas. Por lo que al no constar en autos notificación alguna referente a la terminación de dicho contrato, el mismo se prorrogó hasta la suscripción del nuevo contrato, el cual no es otro, que el que aquí se demanda en cumplimiento. -) La parte actora promovió, entiéndase, invocó a su favor en base al principio de la comunidad de la prueba, la Regulación de Alquileres emanada de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Valencia del Estado Carabobo, inserta del folio 158 al 172 del expediente, documento público Administrativo, el cual no es apreciado por quien decide por no guardar relación con lo debatido. POR LA PARTE DEMANDADA: En escrito de fecha 01 de abril de 2.008 (folios 68 al 73) la abogada Beatriz Bencomo en su carácter de apoderada judicial del accionado, presentó escrito de pruebas, en el cual invoca a su favor lo siguiente: -) Los contratos de arrendamiento de fechas 01 de julio de 1.999 y 01 de octubre del 2.004, instrumentales ya valorados por esta Juzgadora. -) Ratificó la documental, que en fotocopia marcada “C” produjo con la contestación de la demanda, la cual carece de valor probatorio por tratarse de una fotocopia de un documento privado. -) Solicitó la apoderada del demandado, la presentación de unas documentales de conformidad con el artículo 505 del Código de Procedimiento Civil, prueba que no fue admitida por este Tribunal. -) Promovió la exhibición de documentos a los efectos de que la parte actora presentara una libreta de ahorro, prueba debidamente evacuada, cuyas resultas constan al folio 184, a la cual no se le otorga valor probatorio por no guardar relación con el tema que se discute. -) Promovió copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias llevado por el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, documentales que a pesar de tener valor probatorio como documentos públicos por emanar de un Tribunal de la República, no son apreciados por quien Sentencia, por no guardar relación con lo debatido en esta causa, ya que lo que aquí se pretende es la entrega del inmueble arrendado por vencimiento de la prorroga legal, no siendo un hecho controvertido, la falta de pago de las mensualidades arrendaticias. -) Promovió copia certificada de la Regulación de Alquileres No. D.I 58-2001, emanada de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Valencia del Estado Carabobo, inserta del folio 158 al 172 del expediente, documento público Administrativo, el cual no es apreciado por quien decide, resultando impertinente y por lo tanto desechado de conformidad con el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil y así se decide. -) Promovió la prueba de Informes dirigida al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) para que informen sobre las declaraciones sucesorales de los ciudadanos Pedro Sereno y Socorro Bello de Sereno. Al folio 197 constan las resultas de dicha prueba consistente en oficio emanado de la citada oficina, no siendo apreciada por esta juzgadora por no ofrecer algún elemento relevante con lo debatido. -) Por último la apoderada del accionado en el capitulo VI de su escrito de pruebas, desconoció el documento insertó al folio 8 del este expediente, desconocimiento que se tiene como no hecho ya que el documento que pretende desconocer fue producido con el libelo siendo la oportunidad para su desconocimiento, la contestación de la demanda tal y como lo pauta el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. CONSIDERACIONES PARA DECIDIR La Arrendataria admite como cierto y por lo tanto excluido de la litis; la relación arrendaticia existente con la parte demandante, en virtud de los Contratos de Arrendamiento suscritos y autenticados de fechas 01 de Julio de 1.999, y 01 de Octubre del 2.004. Ahora bien, el Código Civil Venezolano en su artículo 1.159 le da “ fuerza de ley ” a los contratos, en consecuencia su contenido es de obligatorio cumplimiento para las partes intervinientes en el mismo; asimismo en su artículo 1.160 ejusdem, establece el deber de ejecutarlos de buena fe y la obligación de cumplir no solamente lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que de ellos se deriven, según la equidad, el uso o la ley. De igual forma, el artículo 38 de la ley especial arrendaticia, regula la prorroga legal, que necesariamente ha de conceder el arrendador al inquilino en las relaciones locativas derivadas de los contratos celebrados a tiempo determinado, lo que amerita como consecuencia lógica que estos estén plasmados en forma escrita. Determina en este sentido el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmueble indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario de acuerdo a las siguientes reglas: a)…. b)….. c)….. d)….” Es así, tal y como nos ocupa en el presente caso se observa, que las partes intervinientes, previamente y mediante contrato de arrendamiento escrito de fecha 01 de julio de 1.999, ya analizado, convinieron en la cláusula TERCERA un plazo de duración del contrato de un año con prorrogas sucesivas. Que posteriormente las partes suscribieron un nuevo contrato sobre el mismo bien arrendado en fecha 01 de octubre del 2.004 con una duración de un año, contemplándose prorrogas sucesivas. Se evidencia igualmente tal y como quedó demostrado en el análisis de las pruebas, que la parte actora mediante comunicación escrita le notificó al arrendatario su deseo de dar por terminado el contrato de arrendamiento y que el mismo vencería el 30 de septiembre del 2.005. Por lo que el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda venció el 01 de octubre del 2.005. Y así se declara. Ahora bien, como consecuencia directa e inmediata y por mandato del artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, antes citado, se iniciaba para la arrendataria la prórroga legal arrendaticia sin necesidad de notificación alguna, cuyo disfrute es potestativo para el arrendatario pero con carácter de obligatoriedad para el arrendador a tenor de lo previsto en el mismo artículo 38, por lo tanto, considera quien decide y en virtud del análisis previo, que se hace procedente y pertinente en el presente caso y de los hechos que se tienen como admitidos en la presenta causa, la relación arrendaticia tuvo una duración de seis (6) años, es decir, la sumatoria de los lapsos establecidos en los diferentes contratos suscritos por las partes y por ambos reconocidos, correspondiéndole a la arrendataria a tenor del literal c) del artículo 38 de la Ley especial arrendaticia dos años de prorroga legal, la cual se inició a partir del vencimiento del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, es decir, del 01 de octubre del 2.005, venciéndose la misma el 01 de octubre del 2.007. En consecuencia vencido el contrato de arrendamiento, en fecha 01 de octubre del 2.005 la inquilina siguió ocupando el inmueble pero a los efectos del disfrute de la prorroga legal, y no bajo los supuestos contenidos en el artículo 1600, norma que regula los contratos a tiempo indeterminado, para lo cual no requería notificación previa, ya que la prorroga legal arrendaticia opera de plano derecho, como así lo pauta el artículo 39 de la misma Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que reza: “La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble….” Por considerar quien decide, vencida la prorroga legal así como llenos los extremos de Ley, y no habiendo desvirtuado la parte accionada las afirmaciones de hechos sostenidas por el actor en su libelo, se hace necesario concluir que la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoada con fundamento al vencimiento de la prorroga legal, es procedente en derecho. ASÍ SE DECLARA. En fuerza de las anteriores consideraciones este Tribunal en nombre de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY declara CON LUGAR la acción de Cumplimiento de contrato de arrendamiento incoada por el abogado ANDRES ELOY SERENO BELLO, actuando en su propio nombre y en representación de los ciudadanos ANA ISABEL SERENO DE VILLAMEDIANA, ANTONIO COROMOTO, PEDRO JOSE, AVELINO ALFONZO JOSE GRGORIO, LUZ MARINA SERENO BELLO y ROSALINDA SERENO DE SILVA, representado por la abogada LUISA LORETO y otros, contra el ciudadano GIUSEPPE ANTONIO AUTERI TERNULLO representado por la abogada BEATRIZ BENCOMO, todos ya identificados. Se condena al demandado en lo siguiente: a) A entregar a la parte actora el inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. B-1, ubicado en el Edificio Don Coro, Callejón La Ceiba, Valencia, Estado Carabobo, en las mismas condiciones en que lo recibió y solvente en el pago de electricidad, teléfono, gas y cualquier otro servicio prestado al inmueble. b) A pagar a la parte actora la cantidad de Bs. 131.135,oo mensuales, a partir de la fecha en que quede firme la presente decisión hasta la entrega definitiva del inmueble por concepto de indemnización por el uso del mismo. De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida. Notifíquese a las partes de la presente decisión. Publíquese y déjese copia certificada para el archivo. Dado y firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. En Valencia a los Veintitrés (23) días del mes de julio del 2.008. Año 198 de la Independencia y 149º de la Federación. LA JUEZ PROVISORIA (fdo) LIGIA E. RODRÍGUEZ SALAZAR LA SECRETARIA (fdo) MARIA DEL ROSARIO MONTILLA En la misma fecha se publicó, siendo las 1:00 de la tarde y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal. LA SECRETARIA (fdo) MARIA DEL ROSARIO MONTILLA P.