TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
DEMANDANTE: SANDRO FRANCESCO ERMACORA GIUDICE, venezolano, mayor de edad, con Cédula de Identidad N° V-14.914.574 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES: RAFAEL RIVERO Y MIRVIC LEÓN, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 61.293 y 125.299 en su orden, ambos de este domicilio.
DEMANDADO: AYAD NOFAL ABOU HARP, Sirio, mayor de edad, con Cédula de Identidad N° E-81.721.372 y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES: JOSÉ FERNÁNDEZ Y ELENA GLAGIARDI, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 30.691 y 55.731 en su orden, ambos de este domicilio.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN DE MUNICIPIO).
EXPEDIENTE No. 52.244.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
Subieron las actuaciones a esta Alzada, en virtud de la apelación interpuesta por el ciudadano AYAD NOFAL ABOU HARP, asistido de abogado, parte demandada en este juicio, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, en fecha 15 de febrero de 2.008, mediante la cual declara parcialmente con lugar la demanda y condena a la parte perdidosa a entregar el inmueble objeto del contrato totalmente desocupado de bienes y personas en buen estado y solvente de los cánones de arrendamiento y de todos los servicios.
Previa distribución, se le dio entrada en fecha 24 de abril de 2.008.
Por auto de fecha 13 de mayo del mismo año, este Tribunal de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, fija lapso para dictar sentencia en la presente causa.
Encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia de Alzada, este Juzgador al respecto hace las siguientes consideraciones:
I
ANTECEDENTES
Se inicia el presente juicio por demanda presentada en fecha 28 de septiembre de 2007, una vez cumplido con el requisito de la distribución y previa entrada el conocimiento de la causa quedó asignado al Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, siendo admitida en fecha 08 de octubre de 2007.
Cumplidos los tramites de la citación, la parte demandada en fecha 02 de noviembre de 2007, consignó escrito oponiendo cuestiones previas y contesta al fondo la demanda.
En fecha 12 de noviembre de 2007, la parte demandada consignó escrito de promoción de pruebas las cuales fueron admitidas por el a quo el 16 de noviembre de 2007.
En fecha 14 de noviembre de 2007, la parte actora consigno escrito de promoción de pruebas, siendo admitidas por el a quo el 16 de noviembre de 2007.
En fecha 15 de febrero de 2008, el a quo dicta sentencia y ordena la notificación de las partes; siendo que una vez notificadas, la parte accionada en fecha 31 de marzo de 2008 apeló de tal decisión, recurso este que es oído en ambos efectos según auto de fecha 04 de abril de 2008.
II
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
En cumplimiento del ordinal 3° del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, pasa este Tribunal a referir los términos de la controversia, y al respecto observa:
La parte demandante en su escrito libelar alega:
1.- Que en fecha 15 de septiembre de 2.006, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano Ayad Nofal Abou Harp sobre un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento signado con el N° 17, planta baja, ubicado en la Avenida Urdaneta N° 110-140, Edificio Daniel III, Valencia, Estado Carabobo, quedando convenido el canon de arrendamiento en TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo) mensuales, pagaderos por mensualidades vencidas dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, con una duración de seis (6) meses fijos, desde el 15/09/2006 hasta el 14/03/2007.
2.- Que en el inquilino decidió gozar del beneficio de la prorroga legal, que comenzó el 15/03/2007 y vencía el 14/09/2007, fecha esta en que el inquilino debía hacer entrega del inmueble arrendado, a lo cual se ha negado manifestando que lo hará en la oportunidad que considere conveniente.
3.- Que el inquilino no cumple con las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento suscrito, siendo un contrato a tiempo determinado y habiendo ya disfrutado de la prorroga legal, es procedente la acción judicial para la entrega del inmueble.
4.- Consignó como recaudos: Original del contrato de arrendamiento privado. Solicitó se decretara medida de secuestro. Fundamentó su acción en los artículos 1.159, 1.592, 1.594, 1.167 del Código Civil en concordancia con los artículos 33, 38 y 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Mediante escrito de fecha 02 de noviembre de 2.007, el demandado, asistido de abogado, manifiesta dar contestación a la demanda en los siguientes términos:
1.- Promueve la cuestión previa contenida en el numeral 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y a tal efecto alega que la parte actora en su libelo de demanda tiene como pretensión principal y exclusiva la entrega del inmueble arrendado por vencimiento de la prorroga legal, alegando ser el propietario de dicho inmueble, lo que no demuestra en autos con documento público o con poder en caso que el propietario sea otra persona, por lo que solicita se declare la ilegitimidad de la persona del actor, lo que infecta de nulidad absoluta la pretensión.
2.- A todo evento y sin convalidar el vicio alegado, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda en su contra, tanto en los hechos como en el derecho por ser totalmente falsos, ya que ha sido arrendatario del inmueble desde el año 2000, posteriormente en fecha 15/09/2005 se celebra un contrato de arrendamiento con una duración de seis (6) meses con vencimiento el 14/03/2006, luego otro con fecha 15/09/2006 hasta el 15/03/2007, por lo que se ha mantenido en el inmueble por mas de siete años, teniendo el arrendador pleno conocimiento de ello y la prorroga que le corresponde es de tres (3) años, siendo falso que se haya vencido dicha prorroga.
En fecha 02 de noviembre de 2007, el apoderado actora, rechaza y contradice la cuestión previa opuesta por el demandado, por cuanto su mandante tiene plena capacidad para comparecer en juicio, no está inhabilitado, además que compareció debidamente asistido de abogado, por lo que no se debe confundir la legitimidad en el proceso con la cualidad y su mandante demandó con la cualidad de arrendador, aún cuando el inmueble le pertenece.
Quedan como hechos admitidos:
-La existencia de la relación arrendaticia.
-El derecho a la prorroga legal del arrendatario.
-Que el objeto del contrato de arrendamiento privado tiene por objeto un apartamento signado con el N° 17, Planta Baja, ubicado en la Avenida Urdaneta, N° 110-140, Edificio Daniel III, Valencia, Estado Carabobo.
Quedan como hechos controvertidos:
-El inicio de la relación arrendaticia y la duración de la prorroga legal.
Observa este juzgador que el demandado de autos en la oportunidad de la contestación a la demanda previamente fue opuesta la cuestión previa contenida en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual fue decidida por el a quo en punto previo en la sentencia. Al respecto este Tribunal en razón que ha sido resuelta la cuestión previa indicada en la parte final del artículo 884 del Código Adjetivo Civil y esa decisión es inapelable, al conocer en apelación contra la sentencia dictada por el a quo, corresponde a este jurisdicente conocer en segundo grado de jurisdicción sólo resolver lo relativo al fondo de lo controvertido, y no lo relativo a las cuestiones previas in comento. Así se establece.
III
ANALISIS PROBATORIO
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
CON LA DEMANDA:
1.- Original de contrato de arrendamiento privado, celebrado entre Sandro Francesco Ermacora Guidice, actuando como arrendador, y el ciudadano Ayad Nofal Abou Harp, como arrendatario, de fecha 15/09/2.006 hasta el 14/03/2.007, por un plazo de seis (6) meses fijos.
Al respecto observa que este contrato no ha sido desconocido ni impugnado por la parte accionada en este juicio por lo tanto de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil se le concede pleno valor probatorio.
2.- Poder apud acta conferido por el ciudadano Sandro Francesco Ermacora Guidice, a los abogados Rafael Sarquis y Mirvic León, se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.

CON LAS PRUEBAS:
Invoca el mérito favorable de autos. Conforme a criterio jurisprudencial de nuestro Máximo Tribunal, el mérito de los autos no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte, por lo que éste no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
CON LAS PRUEBAS:
1.-Invoca el mérito favorable de autos.
Al respecto tal y como fue antes señalado no es un medio de prueba sino la solicitud de aplicación del principio de comunidad de la prueba o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano, que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre sin necesidad de alegación de parte, por lo que éste no es un mecanismo para llevar al proceso los hechos que la parte pretende probar.
2.- Promueve recibos de pago marcado con la letra “A” donde se indican los tres (3) meses de depósito del inmueble de autos y la elaboración del documento respectivo.
3.- Promueve recibo de pago marcado con la letra “B” por comisión de alquiler de fecha 06/05/2000, firmado por Ana de Ermacora.
Al respecto de estas documentales marcadas “A” y “B” observa este juzgador que son documentos emanados de un tercero y para alcanzar valor probatorio debieron ser ratificadas mediante la prueba testimonial de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
4.- Promueve relación de dieciocho (18) originales de recibos de pago por concepto de canon de arrendamiento del inmueble de autos, recibidos por Ana de Ermacora, correspondientes a los años 2000, 2001, 2002 y 2003, hasta mayo 2005. observa el Tribunal que se trata de documentos privados emanados de terceros los cuales no fueron ratificados en el presente juicio por lo tanto se desechan a tenor de lo dispuesto en el 431 se desechan.
5.- Promueve tres (3) contratos de arrendamiento, que abarcan desde el 06/03/2000 hasta el 06/06/2001, celebrados entre María de los Ángeles Maldonado y la Sociedad de Comercio LUSANA INVERSIONES S.R.L. representada por la ciudadana Ana de Ermacora, en calidad de arrendadora. Al respecto de esta prueba promovida por la parte accionada el Tribunal observa que se trata de documento privado suscrito entre terceros ajenos a los sujetos procesales que intervienen en el presente juicio y por cuanto no son partes en el presente litigio, en consecuencia al no ser ratificados mediante la prueba testimonial a tenor de lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, carecen de valor probatorio.
6.- Promueve dos (2) contratos de arrendamiento celebrados entre Sandro Francesco Ermacora y Ayad Nofal Abou Harp, que se extiende desde el 15/09/2005 al 14/03/2007, del inmueble de autos, con respecto observa quien decide que los contratos promovidos por la parte accionada son el primero de ellos una vigencia de seis meses fijos contados a partir desde el 15 de septiembre del año 2005 al 14 de marzo de 2006, entre las partes contendientes en el presente juicio y tiene por objeto el mismo inmueble, este Tribunal le concede pleno valor probatorio al no haber sido impugnado ni desconocido por la parte actora. En cuanto al segundo de los contratos de arrendamientos promovidos este Tribunal observa que igualmente tiene una vigencia de seis meses fijos contados a partir del 15 de septiembre de 2006 al 14 de marzo de 2007 y el mismo coincide con el contrato acompañado por la parte actora al libelo de la demanda que fue evaluado anteriormente en consecuencia se le confiere pleno valor probatorio.
7.- Promueve relación de dieciocho (18) recibos de pagos de canon de arrendamiento efectuados por Ayad Abou Harp, correspondiente al inmueble de autos, este Tribunal al no haber sido desconocido ni impugnado por la parte accionante le concede pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
8.- Promueve constancia de la Asociación de Vecinos de la Urbanización “El Parque” de fecha 03/09/2007, donde indican que el demandado habita en el inmueble de autos. Observa este juzgador que es un documento emanado de terceros que para alcanzar valor probatorio debió ser ratificada mediante la prueba testimonial de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
9.- Promueve recibos de pago de canon de arrendamiento del inmueble de autos, de los meses de septiembre y octubre de 2007 por ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial; este Tribunal le concede valor probatorio correspondiente a la consignación efectuada por ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial.
10.- Promueve recorte de prensa de fecha 28/09/2007, donde se indica la consignación arrendaticia, esta prueba la valora sobre la notificación del accionante, este Tribunal le concede valor probatorio.
Al respecto de las consignaciones efectuadas por ante el Juzgado de Municipio antes señalado así como el recorte de prensa del diario NOTI-TARDE de fecha 28 de septiembre de 2007 consignando por la parte demandada este Tribunal observa que con los mismos el accionado pretende demostrar el pago de los cánones de arrendamiento situación que no es controvertida en el presente juicio ya que lo que pretende el accionante es el cumplimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, razón por la cual no aportan estas pruebas nada a la situación controvertida y así se decide.

IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Este Tribunal observa que la acción incoada por SANDRO FRANCESCO ERMACORA GIUDICE, tiene como pretensión el cumplimiento del contrato suscrito con el ciudadano AYAD NOFAL ABOU HARP, el 15 de septiembre de 2006, sobre el inmueble identificado en autos, y en consecuencia, lo entregue totalmente desocupado de bienes y personas, en buen estado y solvente de los cánones de arrendamiento y de todos los servicios, así como en pagar la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,00), por indemnización en el uso del inmueble hasta la total entrega del mismo contado a partir del mes de Septiembre de 2007, y las costas y costos del proceso.

El aquo en las consideraciones para decidir de la sentencia recurrida establece:
“Así tenemos que de los autos se evidencia la existencia de dos contratos de arrendamientos de los ciudadanos SANDRO FRANCESCO ERMACORA GIUDICE (arrendador) Y AYAD NOFAL ABOU HARP (arrendatario) lo que demuestra que la relación arrendaticia comenzó en fecha 15 de septiembre de 2005 y que en el segundo contrato de arrendamiento suscrito la clausula tercera establece: El plazo de duración de este contrato es de seis meses fijos, no renovables contados a partir del 15 de septiembre de 2006, es decir, finaliza el 14 de marzo de 2007 que dicho contrato es a tiempo determinado y venció el 14 de marzo de 2007, comenzando a partir de ese momento a operar la prorroga legal, por cuanto una vez llegado el plazo estipulado en el con trato celebrado por tiempo determinado, este se prorroga obligatoriamente para el arrendador según lo establecido en el artículo 38 de Ley de Arrendamientos Inmobiliario; de igual manera establece el artículo 7 eiusdem que los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciable, pues se trata de una disposición Legal relativamente obligatoria, que no autoriza renuncia alguna al momento de la celebración del contrato, por afectar un derecho del arrendatario (Jurídicamente Protegido) como lo constituye el poder continuar durante determinado tiempo ocupando y gozando del inmueble que le fue arrendado dentro de las determinadas exigencias legales, así tenemos que el demandado presento como prueba seis recibos correspondientes al pago (de canon por concepto de prorroga legal) (folio 55 y 56) los cuales van desde el 15 de marzo 2007 al 15 agosto 2007, el demandado tenia conocimiento que estaba gozando de la prorroga legal, pero como la relación arrendaticia data desde el 15 de septiembre de 2005 le corresponde un año de prorroga legal, la cual como se desprende de los mencionados recibos comenzó a correr el 15 de marzo de 2007 y culminaría el 15 de marzo de 2008, fecha en que el arrendatario deberá entregar el inmueble y así se decide. En cuanto a lo peticionado por el actor en el sentido de cancelar una indemnización en el uso del inmueble a partir de septiembre de 2007 la misma no es procedente por cuanto la prorroga legal vence el 15 de marzo de 2008.”

Así las cosas, la controversia quedó planteada en cuanto al termino que le corresponde al arrendatario demandado en la presente causa por prorroga legal de acuerdo con la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, ya que por una parte, el accionante alegó que la prorroga legal era de seis (6) meses contados a partir del 14 de marzo de 2007 y por la otra el accionado que le corresponde tres (3) años por la referida prorroga.
Este jurisdicente observa que en la presente causa quedó demostrado en primer lugar, que la relación arrendaticia entre SANDRO ERMACORA GIUDICE y AYAD NOFAL ABOU HARP, se inició el 15 de Septiembre de 2005 y finalizaba 14 de marzo de 2007, de acuerdo con dos contratos que cursan en autos de los folios 51, 52, 53, 54, que tienen pleno valor probatorio; en segundo lugar, consta de los folios 55 al 56 del expediente dos recibos de pago promovidos por el accionado en esta causa de los cuales se colige que los mismo fueron pagados por concepto de prorroga legal lo que a todas luces evidencia que el demandado se encontraba en conocimiento de esta circunstancia.
En este orden de ideas, en autos quedó demostrado que la relación arrendaticia entre las partes existió desde el 15 de septiembre de 2005 hasta el 14 de marzo de 2007, valga decir, por un año y seis meses; en estos caso de acuerdo con el literal b del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la prorroga legal se concede por un lapso máximo de un año, contado a partir del vencimiento del último contrato de arrendamiento, siendo que concluida la referida prorroga legal nace para el arrendatario la obligación de cumplir el contrato de arrendamiento mediante la entrega del inmueble, todo ello conforme a lo dispuesto en el artículo 1.594 del Código Civil, en consecuencia, la prorroga legal venció el 15 de marzo de 2008, tal y como así fue indicado en la sentencia objeto de apelación.
Observa quien decide que el juzgado que conoció en primer grado de jurisdicción a los efectos de resolver la controversia planteada entre las partes determinó conforme a los pruebas de autos el lapso correspondiente de la prorroga legal e incluso señaló que la misma vencía el 15 de marzo de 2008, al ser verificada esta circunstancia por este operador de justicia conforme a las pruebas promovidas, en efecto la prorroga legal venció en la fecha antes indicada, por lo que este jurisdicente llega a la convicción que la decisión recurrida se encuentra ajustada a la ley y puso fin a la controversia conforme a derecho y así se decide.
En cuanto a la solicitud de indemnización por uso del inmueble solicitada por la parte actora observa quien suscribe que fue desechado por cuanto la prorroga legal vencía el 15 de marzo de 2008, en este sentido considera este juzgador que en efecto la prorroga legal venció con ocasión en el transcurso del presente juicio y aunado al hecho que no fue demostrado en autos la procedencia de la indemnización solicitada por el actor este juzgador coincide con la recurrida en que dicha solicitud no es procedente y así se declara.

V
DECISIÓN
En mérito de las anteriores consideraciones legales, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el ciudadano AYAD NOFAL ABOU HARP, asistido de abogado, actuando como demandado, contra la sentencia de fecha 15 de febrero de 2008 dictado por el Juzgado Primero de los Municipios Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo y en consecuencia, se confirma en todas y cada una de sus partes la sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 15 de febrero de 2008.
De conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte perdidosa dada la naturaleza del presente fallo.
Publíquese y déjese copia.
Notifíquese a las partes.
Remítase el expediente en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal, a los siete (07) días del mes de julio de dos mil ocho. Años: 198º de la Independencia y 149º de la Federación.
El Juez Provisorio,

Abog. PASTOR POLO
La Secretaria,

Abog. MAYELA OSTOS FUENMAYOR

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo la una y treinta de la tarde (1:30 p.m.)
La Secretaria,

Exp. N° 52.244/aa.-