TSJ Regiones - Decisión

VENEZUELA REPUBLICA BOLIVARIANA DE
EN SU NOMBRE

EL JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.
DEMANDANTE: JOSE GREGORIO DE NOBREGA
APODERADO: ABG. JOSEPH KARAN ABOU
DEMANDADA: NANCY JOSEFINA JIMENEZ
APODERADOS. ABGS. MERCEDES H RAMOS.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
EXPEDIENTE: Nro. 16.146.-
En fecha 23 de Octubre de 2007, el ciudadano JOSE GREGORIO DE NOBREGA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-9.687.432, asistido por el abogado JOSEPH KARAN ABOU, inscrito en el inpreabogado bajo el N° 54.583, presentó demanda por ante el Juzgado Distribuidor, contra la ciudadana NANCY JOSEFINA JIMENEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-5.370.317 y de este domicilio, por CUMPLIMIENTO CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sobre un Inmueble constituido por una casa, distinguida con el N° 88-115, ubicada en la avenida Branger, Jurisdicción de la Parroquia San Blas, Municipio Valencia del Estado Carabobo. Admitida la demanda por auto de fecha 25 de Octubre de 2007, se ordenó la citación de la parte demandada. En fecha 06 de Noviembre de 2007 el ciudadano JOSE GREGORIO DE NOBREGA asistido por el abogado JOSEPH KARAN ABOU, presento escrito de reforma a la demanda. En diligencia de fecha 06 de Noviembre de 2007, el ciudadano: JOSE GREGORIO NOBREGA otorgó poder Apud Acta al Abogado JOSEPH KARAN ABOU, el cual fue certificado por la Secretaria del Tribunal. Por auto de fecha 12 de Noviembre de 2007 el Tribunal admitió la reforma de la demanda, se ordenó la citación de la parte demandada. En fecha 30 de Noviembre de 2.007, el alguacil de este Tribunal William Blanco consigno recibo de citación debidamente firmado por la Ciudadana NANCY JOSEFINA JIMÉNEZ, parte demandada. En fecha 04 de Diciembre de 2.007, la parte demandada Ciudadana NANCY JOSEFINA JIMÉNEZ, asistida por la Abogada MERCEDES RAMOS, dieron contestación de la demanda. En diligencia de fecha 04 de Diciembre de 2007, la ciudadana: NANCY JOSEFINA JIMÉNEZ otorgó poder Apud Acta a la Abogada MERCEDES RAMOS, el cual fue certificado por la Secretaria Suplente del Tribunal. Llegada la oportunidad de promoción de pruebas ambas partes las promovieron.
Cumplidos como han sido los trámites procesales en la materia, este Tribunal pasa a decidir estableciendo para ello las siguientes consideraciones:
I
DE LOS HECHOS
Del libelo de la demanda se desprende, que la acción intentada es Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, quedando la litis planteada de la manera siguiente:
POR LA PARTE ACTORA: Narra en su libelo de demanda, consta de documento autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Valencia el 03 de Marzo de 2006, bajo el N° 16, tomo 29, que acompaña marcado “A”, que celebro un contrato con la Ciudadana Nancy Josefina Jiménez, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.370.317 y de este domicilio, mediante el cual di en calidad de arrendamiento una casa distinguida con el N° 88-115, ubicado en la avenida Branger, Jurisdicción de la Parroquia San Blas, Municipio Valencia, Estado Carabobo. En el referido documento, las partes entre otras circunstancias dejaron establecido lo siguiente: En la Cláusula Segunda: que la duración del contrato seria por un año fijo a partir del 01 de Febrero de 2006: En la Cláusula tercera: que el canon de arrendamiento seria la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,oo) mensuales que dicho canon debía ser pagado PUNTUALMENTE por mensualidades vencidas. : En la Cláusula sexta: el presente contrato se considera intuito personae por lo tanto sus partes no podrán variar, ceder este contrato o el uso del inmueble. : En la Cláusula séptima: que la arrendataria no podrá modificar la estructura del inmueble, ni construir bienhechurias y si lo hace pagara los daños que su incumplimiento cause... : En la Cláusula Octava: que el inmueble solo será destinado para uso familiar. : En la Cláusula Décima Tercera: que este contrato se considerara vencido el de Enero de 2007, sin necesidad de notificación alguna a cuyo vencimiento se deberá entregar el inmueble en las mismas condiciones de lo contrario se deberá pagar la suma de veinte mil bolívares Diarios (Bs. 20.000,oo) por concepto de indemnización de los daños que su incumplimiento cause...... Es el caso que la arrendataria ha incumplido varias cláusulas contractuales a saber: En primer lugar: ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento de la prorroga legal que corresponden a los meses de Julio, Agosto y Septiembre del año en curso; como consecuencia de ello la arrendataria perdió el beneficio de la prorroga legal al dejar de cumplir con sus obligación principal que es el pago puntual de los cánones de arrendamiento, todo conforme lo dispone el artículo 42 de la ley de arrendamiento inmobiliarios. En segundo lugar: ha violado la cláusula sexta del contrato que prohíbe expresamente darle un uso distinto a lo convenido, toda vez que el inmueble esta siendo utilizado para fines comerciales, hecho que se demostrara en su oportunidad. En tercer lugar: ha violado la cláusula séptima del contrato que prohíbe la modificación del la estructura del inmueble, así como la construcción de bienhechurias, toda vez que la arrendataria ha construido en el frente del inmueble una bienhechuria en la que se dedica a la actividad comercial mediante la venta de bebidas gaseosas y otras hecho que se demostrara en su oportunidad. En cuarto lugar: violado la cláusula octava del contrato que establece que el inmueble será destinado para uso familiar por lo que la arrendataria le ha dado un destino distinto al convenido cuando ejerce la actividad comercial. La conducta asumida por la arrendataria no solo la hace acreedora de una acción por cumplimiento de contrato en su contra, sino además que debe pagar los daños y perjuicios que me ha ocasionado, los cuales han sido pactados en el contrato de arrendamiento a través de la cláusula penal. Así mismo solicito Primero: Con fundamento en el artículo 1.167 del Código Civil, a la Cláusula Tercera y Décima Tercera del contrato, al CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado el dia 03 de Marzo de 2006, por lo tanto deberá entregar el inmueble objeto del contrato totalmente desocupado, solvente de todo gasto o servicio y en el mismo buen estado en que lo recibió. Segundo: en reconocer la violación contractual en la ha incurrido al destinar el inmueble para uso comercial. Tercero: en reconocer la violación contractual en la que ha incurrido al construir bienechurias en el frente del inmueble para uso comercial. Cuarto: en pagarme la suma de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,oo) por cada dia que pase por retardo en la entrega del inmueble por concepto de indemnización a partir del atraso que se inicio en el mes de Julio y por ende la prorroga legal ya no opera a su favor por estar insolvente, por lo que desde esa fecha nació la obligación de entregar e inmueble y han pasado hasta la fecha 112 dias y cuyo monto asciende a la suma de dos millones doscientos cuarenta mil Bolívares (Bs. 2.240.000,oo) mas lo que se siga venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble o la sentencia definitiva. Quinto: En pagar las costas procésales incluyendo honorarios de abogado calculados por el Tribunal. Fundamentó la demanda en los artículos 1.594, 1.264, 1.167 del Código de Procedimiento Civil y 39, 40 y 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
POR LA PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad de dar contestación a la demanda, compareció la ciudadana NANCY JOSEFINA JIMÉNEZ, asistida por la Abogada Mercedes Ramos, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 50.669 y dio contestación a la demanda en los siguientes términos: Negó y rechazo y contradijo la demanda en todos sus puntos, tanto en los hechos como el derecho. I. DELA PROCEDENCIA DE LA PRORROGA LEGAL, ya que aun cuando es cierto que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes identificadas en el expediente, venció el 31 de Enero del 2.007, la ley establece que se debe conceder prorroga legal, de 2 años, de conformidad con el artículo 38, letra C, de la Ley De Arrendamiento Inmobiliario puesto que este relación arrendataria tiene mas de cinco años de duración, ya que para el 26 de octubre 2001, se suscribió el primer contrato de arrendamiento, el cual fue notariado en esa fecha bajo el número 06, tomo 108, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante la Notaria Pública Tercera del Municipio Autónomo Valencia, del Estado Carabobo, y que anexo en copia fotostática marcado “A-1” hasta “A-2”. En fecha 1° de febrero 2004, se suscribió un segundo contrato, otorgado en esa fecha por ante la misma Notaria Pública, quedando inserto bajo el número 58, tomo 15, y que anexo en copia fotostática marcado “B-1” hasta “B-2” y un tercer contrato de arrendamiento se celebro en fecha 03 de marzo del 2.006, por ante la misma Notaria, y anotado bajo el número 16, tomo 29, y que anexo en copia fotostática marcado “C-1” hasta “C-3”. De tal forma que si la relación arrendaticia se inicio el 26 de octubre del 2001 y el último contrato venció el 31 de enero 2007, la misma duro mas de cinco años, correspondiendo como se dijo 2 años de prorroga legal, la cual aun no ha transcurrido en su totalidad, ya que su duración es hasta el 31 de enero 2009. Que no es cierto como señala el demandante que se adeuden los meses de Julio, Agosto y Septiembre del año 2007, ya que el monto de alquiler correspondiente a estos meses así como el mes de octubre, fue depositado oportunamente por ante el Juzgado Sexto del Municipio Valencia, bajo consignación inquilinaria Nº 3391, en virtud de que el arrendador ciudadano JOSE GREGORIO DE NOBREGA plenamente identificado en la presente demanda se negó a recibir el pago correspondiente al mes de julio por lo que se vio en la necesidad de hacer la consignación inquilinaria antes mencionada y de las cuales presentó copias certificadas marcada con la letra H, en las siguientes fechas: el mes de julio de 2007, depositado en Banfoandes, el 05-10-2007; el mes de Agosto de 2007, depositado en fecha 21 de Septiembre de 2007, el mes de septiembre de 2007, depositado en fecha 15-10-2007, el mes de octubre depositado en fecha el 06-11-2007, que de tal forma que al estar dentro del lapso de la prorroga legal, y al no estar la arrendataria en estado de insolvencia no procede el Desalojo por falta de pago de arrendamiento. Que es totalmente falso que halla modificado la estructura del inmueble, que si existe una estructura que se utiliza para la comercialización de comida rápida la misma se halla en el paso peatonal, que se encuentra la frente del inmueble, y no en la propiedad arrendada, que es la Alcaldía del Municipio Valencia el órgano competente para dirimir esta situación y no el Tribunal de Municipio y que a tal efecto ya la Alcaldía del Municipio Valencia, ya conoce de la mencionada construcción, que se halla en paso peatonal, como se evidencia de acta de fecha 20-09-2007, emanada de la mencionada Alcaldía y que anexó marcada con la letra “I”. Y que en el supuesto de que el Tribunal considere lo contrario, es decir que si afectó la estructura del inmueble arrendado, esto no sería causal de Desalojo ya que la cláusula séptima señalada por el demandante establece: que la Arrendataria no podrá modificar la estructura del inmueble ni construir bienhechurías y si lo hace deberá pagar los daños que su incumplimiento cause. De tal forma que al ser el contrato Ley entre las partes, la consecuencia acordada entre las partes, de construir una bienhechuria sin autorización es la de pagar los daños que esto cause, que cualquier actividad comercial que se desarrolle en este espacio, no afecta el uso destinado a la vivienda arrendada, ya que la misma sigue siendo utilizada para uso familiar.
DE LAS PROBANZAS APORTADAS POR LAS PARTES
INTERVINIENTES Y SU VALORACION
PARTE DEMANDANTE:
-En escrito de fecha 13 de Diciembre de 2007 el Abogado JOSEPH KARAM ABOU en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora presentó escrito de pruebas constante de tres (03) folios útiles y en el mismo promovió lo siguiente:
Reprodujo el Contrato de arrendamiento que en original riela al expediente.
°A este respecto se observa que cursa agregado a los folios 3 al 5 del expediente contrato de arrendamiento suscrito entre JOSE GREGORIO DE NOBREGA (ARRENDADOR) y NANCY JOSEFINA JIMENEZ (ARRENDATARIA) en el cual ambas partes adquirieron derechos y obligaciones, que el lapso de duración del mismo es de 1 año contado a partir del 01 de febrero de 2006, demostrándose la relación arrendaticia existente, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
-Reprodujo y opuso a la demandada los hechos narrados en el libelo y no controvertidos en el escrito de contestación, la improcedencia de la prorroga legal a su favor, la extemporaneidad por tardía de las consignaciones efectuada, la confesión voluntaria y libre y espontánea efectuada en los numerales III y IV del escrito de contestación a la demanda.
PARTE DEMANDANTE:
- En fecha 07 de enero de 2008 compareció la Abogada Mercedes Ramos actuando como Apoderada Judicial de la parte demandada presentó escrito de pruebas y en el mismo promovió lo siguiente: Reprodujo el Merito favorable de las consignaciones realizadas por ante el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San diego de esta Circunscripción Judicial del estado Carabobo cuyas copias cursan en el expediente marcada bajo las letras H, D-1, D-2, E-1, E-2, F-1, F-2, G-1 y G-2.
ºA este respecto el Tribunal se pronunciará en la motiva de la sentencia.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Planteada como quedo la controversia de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y del principio dispositivo que estrictamente rige nuestro procedimiento civil, este Tribunal tiene como limite y thema desidendum lo planteado por las partes en la demanda, así como la contestación de la misma y las pruebas promovidas por lo que su análisis y estudio no pueden salirse de tales parámetros por estarle prohibido suplir defensas o alegatos no invocados en las oportunidades correspondientes.
Así mismo consagra que en la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.
Analizadas las actas procesales, concretamente el libelo de demanda, los términos de la contestación de la misma, así como las pruebas promovidas; la Juzgadora observa, que quedó plenamente demostrado la existencia de una relación arrendaticia, en virtud de los tres (3) contratos de arrendamiento consignados en autos, con los cuales se demuestra la relación arrendaticia existente entre las partes la cual data desde Noviembre del año 2001.
Nuestro legislador define a los contratos como un acuerdo, una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o modificar entre ellas un vinculo jurídico, es decir, es un acuerdo de voluntades entre dos o más personas tendentes a lograr entre las participantes un vinculo jurídico que genere en forma especifica derechos y obligaciones.
El artículo 1.159 del Código Civil establece: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” Con esta disposición quiere decir el legislador que las partes están obligadas a respetar y cumplir las estipulaciones establecidas en el contrato, como han de cumplir y respetar las leyes, pues lo supone formado legalmente. O en otros términos: que los contratos son leyes privadas para las partes, por consiguiente las partes tienen derecho perfecto para determinar y reglar sus obligaciones, como lo juzguen más conveniente a sus intereses, siempre que respeten las disposiciones que la ley ha establecido, ya en interés público, ya para proteger a los mismos otorgantes de las exigencias de uno de ellos que aprovecha la necesidad del otro para imponerle los más duros pactos.
Así tenemos que en el presente caso la parte actora señala que la arrendataria ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de de julio, agosto y septiembre del año 2007, y de igual manera le dio un uso distinto al convenido en el contrato de arrendamiento, es decir que le dio uso comercial y que de igual manera la arrendataria construyó unas bienhechurías al frente del inmueble.
Existiendo este alegato de incumplimiento de la obligación por parte de la arrendataria toca a esta desvirtuar todo lo alegado por la parte demandante; Siendo así tenemos que la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda señala que si bien es cierto que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes venció el 31 de enero de 2007, la Ley establece que debe conceder la prorroga legal de dos años de conformidad con el artículo 38 ordinal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ya que la relación arrendaticia tiene más de cinco años de duración, que no es cierto que se adeuden los meses de Julio, Agosto y Septiembre ya que el monto de alquiler correspondiente a estos meses así como el mes de octubre fue depositado oportunamente por ante el Juzgado Sexto del Municipio Valencia. Y que si bien es cierto que existe una estructura que se utiliza para la comercialización de comida rápida la misma se halla en el paso peatonal, que se encuentra al frente del inmueble arrendado y no en la propiedad arrendada. Y que la vivienda está siendo utilizada para vivienda familiar.
En este orden de ideas tenemos que la demandada para probar que si canceló los cánones de arrendamiento trajo a los autos los recibos de las consignaciones realizadas por ante el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia de esta Circunscripción Judicial y de dichas consignaciones se desprende que la demandada consignó la mensualidad correspondiente al mes de julio de 2007 la consignó el 08 de octubre de 2007; el mes de Agosto de 2007 consignado el 24 de septiembre de 2007; y septiembre de 2007 el 15 de octubre de 2007 a razón de trescientos mil bolívares cada una (Bs. 300.000,00), evidenciándose que las consignaciones correspondientes a los meses de julio y agosto 2007, son extemporáneas, por cuanto en los contratos de arrendamiento que cursan en autos se establece que el canon de arrendamiento debe ser cancelado los cinco (5) primeros días de cada mes de conformidad con el artículo 51 del la Ley de Arrendamiento Inmobiliario el cual prevé: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de Arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el Arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”, por lo que las consignaciones no surten efecto liberatorio, y así se decide.
En cuanto a la prorroga legal que dice tener derecho la arrendataria; doctrina nos define la prorroga legal como el beneficio acordado por el legislador al arrendatario que celebre contrato de arrendamiento por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la ley, durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato, y siempre y que al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo con todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y en la ley.
Pero a su vez el artículo 41 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente: Cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto Ley no se admitirán demandas de Cumplimiento de Contrato de arrendamiento por vencimiento del termino. No obstante si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales. Por lo que la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento debe prosperar, y así se decide.
En cuanto a lo peticionado por la parte actora en el sentido de cancelar la suma de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) por cada día que pase por retardo en la entrega del inmueble por concepto de indemnización contado a partir del atraso que se inició en el mes de julio, el Tribunal no lo acuerda por cuanto la presente decisión es la que resuelve el contrato.
Por las razones antes expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por JOSE GREGORIO DE NOBREGA contra la ciudadana: NANCY JOSEFINA JIMENEZ todos de características constantes en autos, y en consecuencia:
1.- Se ordena a la parte demandada entregar el inmueble totalmente desocupado, solvente de todo gasto o servicio y en el mismo buen estado en que lo recibió, cancelando el monto correspondiente a los cánones de arrendamiento vencidos y los que se sigan venciendo hasta la entrega definitiva del inmueble.
2.- No se condena en costas a la parte demandante por no haber resultado totalmente vencida.
Publíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a los veintinueve (29) días del mes de febrero de 2008. Años 195° de la Independencia y 146° de la Federación.
LA JUEZ TITULAR

DRA. TIBISAY SIRIT CARREÑO
LA SECRETARIA

Abg. XIOMARA CALDERA

En la misma fecha se dictó y publico la anterior sentencia siendo las 3:00 p.m., se expidieron copias de la sentencia.
LA SECRETARIA

ABG. XIOMARA CALDERA.

TSC/ar.-