TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
DEMANDANTE: MIGUEL LEOBALDO LOPEZ RIERA
APODERADOS: ABOGADOS BORIS LOPEZ RIERA Y EDGAR FLORES MENDOZA
DEMANDADO: ELDA OJEDA DE RODRIGUEZ
APODERADOS: EVARISTO ZAMBRANO Y ALEXIS ANTONIO ZAMBRANO.
MOTIVO: DESALOJO.
EXPEDIENTE: Nro. 16.158.-
En fecha 08 de Noviembre de 2007, el ciudadano MIGUEL LEOBALDO LOPEZ RIERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.107.435, asistido por los Abogados BORIS LOPEZ RIERA Y EDGAR FLORES MENDOZA procedió a demandar a la ciudadana: ELDA OJEDA DE RODRIGUEZ venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°V-7.050.871, por DESALOJO de un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el N° 3-1, ubicado en el tercer piso de la Torre “A” del Conjunto Residencial OLIMPIC GARDEN, sector la Granja, Municipio Naguanagua Estado Carabobo. Admitida la demanda por auto de fecha 14 de Noviembre de 2007, se ordenó la citación de la demandada. En fecha 19 de Noviembre de 2007 compareció el ciudadano MIGUEL LEOBALDO LOPEZ RIERA y otorgó poder Apud Acta a los Abogados BORIS LOPEZ RIERA, EDGAR FLORES Y BENIGNO COLMENAREZ, la Secretaria del Tribunal dejó constancia que identificó al poderdante. En fecha 26 de Noviembre de 2007 el Alguacil del Tribunal por medio de diligencia manifestó que se entrevistó con la ciudadana ELDA OJEDA DE RODRIGUEZ, le hizo entrega de la compulsa y esta se negó a firmar. Por auto de fecha 05 de Diciembre de 2007 se acordó que la Secretaria del Tribunal entregara la boleta de notificación a la demandada a los fines de complementar la citación. Mediante diligencia de 10 de Diciembre de 2007 la Secretaria del Tribunal dejó constancia que entregó boleta de notificación dirigida a la ciudadana Elda Ojeda de Rodríguez. En fecha 13 de Diciembre de 2007 compareció el Abogado ALEXIS ANTONIO ZAMBRANO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 42.409 en su carácter de Apoderado Judicial de Elda Migdalia Ojeda parte demandada y presento escrito de contestación a la demanda y poder que lo acredita como Apoderado judicial de la demandada. Llegada la oportunidad de promoción de pruebas ambas partes las promovieron las cuales fueron evacuadas en su oportunidad.
Cumplidos como han sido los trámites procesales, este Tribunal pasa a decidir estableciendo para ello las siguientes consideraciones:
I
DE LOS HECHOS
PRIMERO: De los autos se evidencia que se dio cumplimiento a los trámites procedimentales establecidos en la Ley, para sustanciar y decidir el litigio planteado.
Quedando la litis planteada de la manera siguiente:
POR LA PARTE ACTORA: Narra en el libelo de demanda que desde el día 25 de Septiembre de 1998 celebró contrato de arrendamiento privado con la ciudadana ELDA OJEDA DE RODRIGUEZ, sobre un inmueble de su propiedad constituido por un apartamento distinguido con el Nº 3-1, ubicado en el tercer piso de la Torre “A” del Conjunto Residencial OLIMPIC GARDEN, sector la Granja Naguanagua Estado Carabobo, que en dicho contrato de arrendamiento se estableció en su cláusula tercera que el tiempo de duración del mismo era por el lapso de seis meses fijos contados a partir del 25 de septiembre de 1998, pero que sin embargo hasta la presente fecha la arrendataria ha continuado ocupando el inmueble arrendado, aún después del vencimiento del mismo, que en diversas oportunidades le ha comunicado verbalmente a la arrendataria que desocupe el inmueble motivado a que su hijo contraería matrimonio y no posee un inmueble donde vivir con su esposa. Que en virtud de la falta de interés de la arrendataria de desocupar el inmueble arrendado procedió el 08 de Octubre de 2006 a notificarle por escrito la terminación del contrato de arrendamiento y la desocupación del inmueble motivado al matrimonio que contraería su hijo, como se lo había manifestado anteriormente y cuya carta acompañó marcada con la letra “B”, pese a ello la arrendataria hizo caso omiso a la notificación de terminación del contrato y desocupación y una vez transcurrido un año de la misma procedió el 16 de octubre de 2007 por medio de la Notaría Publica Primera de Valencia a notificarle la terminación del contrato y la entrega del inmueble a la mayor brevedad posible. Que en esa oportunidad acordaron en presencia del Notario un plazo de 10 días hábiles para la desocupación del inmueble, cuestión que no ha sido cumplida, ya que sigue ocupando el inmueble, muy a pesar de los múltiples requerimientos hechos por su persona tanto verbal como por escrito y como se demuestra en la notificación que anexó marcado “c”. Que el contrato de arrendamiento se convirtió en un contrato de arrendamiento escrito sin determinación de tiempo ya que una vez vencido el termino del mismo la demandada aún continua ocupando el inmueble, operando la tácita reconducción. Que en virtud de lo anteriormente expuesto es por lo que comparece por ante este Tribunal para demandar como formalmente demanda a la ciudadana ELDA OJEDA DE RODRIGUEZ, anteriormente identificada para que convenga o en su defecto sea condenada por este Tribunal al Desalojo del inmueble arrendado en virtud de la necesidad que tiene su hijo de ocupar el inmueble. Fundamentó la demanda en los artículos 1600 del Código Civil y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
POR LA PARTE DEMANDADA: En la oportunidad de dar contestación a la demanda, compareció el Abogado ALEXIS ANTONIO ZAMBRANO inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 42.409 y con el carácter de Apoderado Judicial la parte demandada dio contestación a la demanda en los siguientes términos: Que su representada mantiene por más de diez (10) años una relación arrendaticia por el apartamento distinguido con el Nº 3-1, piso 3, situado en el sector La Granja, Residencias Olimpic Garden, Municipio Naguanagua Estado Carabobo, destinado a vivienda de su familia que con fecha 08 de Noviembre de 2007 el Arrendador Miguel Leobaldo López Riera promueve en contra de su cliente, la presente acción de Desalojo de Inmueble que conoce este Tribunal, con fundamento en un contrato de arrendamiento manuscritamente alterado y enmendado, que no corresponde al contrato vigente. Rechazó, negó y contradijo en forma absoluta y categórica todos y cada uno de los hechos y fundamentos alegado por el actor en la presente acción de Desalojo. Que la narración libelar reconoce una relación arrendaticia con fundamento en un contrato de arrendamiento distinto al vigente por lo que al acompañarse un instrumento diferente al que priva en la relación actual, no podrá deducirse la acción propuesta. El contrato de arrendamiento acompañado, no fue el primero ni es el último suscrito entre las partes, por lo que el mismo jurídicamente hablando no podrá producir los efectos sustantivos y procesales que informen del asunto a la demandada y menos aún, al pleno conocimiento del Juez en su tarea juzgadora. Que no habiéndose acompañado el documento fundamental junto con la demanda como es el Contrato de Arrendamiento vigente resulta inadmisible su posterior consignación y en consecuencia improcedente la pretensión en los términos de la narración libelar. Que el contrato de arrendamiento fundamento de la pretensión presenta convenientemente sustanciales alteraciones y enmendaduras manuscritas. Promovió la tacha del Contrato de arrendamiento acompañando del libelo de la demanda con fundamento en el artículo 438 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordinal 3ro. Del artículo 1.381 del Código Civil, en razón de que las enmendaduras y alteraciones manuscritas cambian y desvirtúan su sentido. Que el actor mediante la manipulación del contrato de arrendamiento acompañado pretende subsumirse en el supuesto exigido por el ordinal “b” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a fin de alcanzar un desalojo, sorprendiendo la buena fe de la Juzgadora, ya que al no disponer de una causal por incumplimiento contractual manipula y tergiversa los hechos para encuadrar el contrato en la exigencia normativa de Desalojo por necesidad que la Ley dispensa para los contratos a tiempo indeterminado.
II
DE LAS PROBANZAS APORTADAS POR LAS PARTES:
Presentada la traba de la litis como quedó asentado en las consideraciones anteriores, corresponde a esta Juzgadora examinar las pruebas presentadas en su oportunidad, así tenemos que:
PARTE DEMANDANTE:
En fecha 07 de Enero de 2008, compareció el abogado EDGAR FLORES MENDOZA, actuando como Apoderado Judicial de la parte demandante y promovió las siguientes pruebas:
-Ratificó el contrato de arrendamiento suscrito por las partes entre su poderdante y la ciudadana ELDA OJEDA DE RODRIGUEZ de fecha 25 de Septiembre de 1998, el cual se acompaña al libelo de la demanda marcado con la letra “A”.
ºA este respecto se observa que cursa agregado a los folios 4 al 6 del expediente un documento suscrito entre Miguel Leobaldo López y Elda Ojeda de Rodríguez, se observa que el mismo es un contrato de arrendamiento pero presenta alteraciones en la cláusula segunda, tercera, y quinta del mismo, por lo que se desecha dicho instrumento.
-Promovió de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento como testigo al ciudadano José Gregorio Canizzo, titular de la cédula de identidad Nº 8.595.452 a los fines de que ratifique en su contenido y firma el contrato de arrendamiento marcado con la letra B, y la carta de desocupación enviada al ciudadano Carlos Alberto López Rivero.
ºA este respecto se observa que cursa al folio 46 del expediente acta de fecha 28 de enero de 2008, y en la misma el ciudadano José Gregorio Canizzo ratificó en cada una de sus partes el contenido del documento inserto a los folios 36 al 38, se le otorga el valor probatorio que del mismo se desprende, quedando demostrado con dicha prueba que efectivamente el ciudadano Carlos Alberto López Rivero hijo del demandante se encuentra arrendado, y así se decide.
-Promovió carta de notificación enviada por su poderdante a la Arrendataria y recibida por ella de fecha 08 de octubre de 2006, donde se le notifica por escrito la terminación del Contrato de Arrendamiento y la desocupación del inmueble motivado al matrimonio que contraerá su hijo.
ºA este respecto se observa que cursa al folio 13 del expediente comunicación dirigida a la ciudadana Elda Ojeda de Rodríguez por Miguel López en el cual le solicitan el inmueble arrendado, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
-Promovió notificación por ante la Notaría Pública Primera de Valencia en fecha 16 de octubre de 2007.
ºSe observa que cursa al folio 10 del expediente notificación practicada por el Notario Primero de Valencia en la cual se notifica a la arrendataria dar por terminado el contrato de arrendamiento que tiene celebrado a tiempo indeterminado, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
-Promovió las siguientes documentales contrato de arrendamiento privado entre Carlos Alberto López Rivero y el ciudadano José Gregorio Canizzo Mavo ; Carta expedida por el ciudadano José Gregorio Canizzo donde solicita la entrega del inmueble; y copia certificada de la partida de nacimiento. Se les otorga todo el valor probatorio que se desprende de dichos documentos.
-Promovió la declaración de los ciudadanos Durward Guander Morillo, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad 13.984.426 y Arístides Sánchez, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 5.207.800, quienes en fecha 28 de enero de 2008 comparecieron a rendir declaración, y al deponer sobre los hechos no incurrieron en contradicción en sus dichos al afirmar que conocían de vista, trato y comunicación al ciudadano Carlos Alberto López Rivero, que les consta que el mencionado ciudadano en varias oportunidades ha visitado los lugares donde ambos residen a los fines de preguntarles si existe inmuebles en alquiler. Y que el motivo por el cual se encuentra en busca de inmueble es por que lo están desocupando del que el ocupa, asimismo no incurrieron en contradicción al ser repreguntados por los apoderados de la parte demandada. Para el análisis de esta prueba de testigos, la Juzgadora toma como base el contenido del artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece reglas de valoración de prueba acogiendo el criterio del Tribunal Supremo de Justicia, que abandonó la anterior doctrina que señalaba que este artículo solo contenía reglas a la sana crítica. Como reglas legales de valoración tenemos: a) la de examinar si las deposiciones de los testigos concuerdan entre sí con las demás pruebas; b) la de desechar al testigo inhábil o del que no pareciere haber dicho la verdad; c) la de expresar el fundamento de la determinación por la cual el Juez desecha al testigo, es decir, impone al Juez un análisis individualizado y a la vez adminiculado con las demás pruebas cursantes y con respecto a la declaración de los testigos antes identificados y al quedar contestes al ser repreguntados por la parte demandada, no incurrieron en contradicción. En consecuencia, merecen credibilidad dichas declaraciones dándoles todo el valor probatorio que de ellas se desprende, de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
POR LA PARTE DEMANDADA.
En fecha 29 de enero de 200 el Abogado Alexis Antonio Zambrano actuando en su carácter de Apoderada Judicial de la parte demandada y presentó escrito de promoción de pruebas, alegando lo siguiente:
-Invocó el mérito favorable que arrojan los autos que tal invocación no es de mero estilo si no que corresponde a un resultado justo que contendrá el fallo que se produzca en la presente causa, que efectivamente el arrendador conforme a la narración libelar fundamenta su acción en un contrato de arrendamiento suscrito el 25 de septiembre de 1998 y que anexo como documento fundamental en su acción y que alega una relación arrendaticia con fundamento en un contrato de arrendamiento distinto al vigente por lo que al acompañarse un instrumento diferente al que priva en la relación actual, no podrá deducirse la acción propuesta.
-Consignó contrato de arrendamiento por el inmueble ut-supra descrito, debidamente suscrito por las partes de fecha 29 de septiembre de 2003, el objeto de esta prueba es demostrar que el contrato de arrendamiento vigente para la fecha en que Miguel Leobaldo López Riera interpuso su acción no es el contrato referido en el libelo de demanda y promovido como documento fundamental en el presente juicio.
ºA este respecto se observa que cursa agregado al folio 56 al 59 contrato de arrendamiento privado suscrito entre Miguel Leobaldo López (Arrendador) y Elda Ojeda de Rodríguez (Arrendataria), con el cual se demuestra la relación arrendaticia existente entre las partes arrendador y arrendatario, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.
III

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR.
Planteada como quedo la controversia de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y del principio dispositivo que rige estrictamente nuestro procedimiento civil, este Tribunal tiene como limite y thema desidendum lo planteado por las partes en la demanda, así como la contestación de la misma y las pruebas promovidas por lo que su análisis y estudio no pueden salirse de tales parámetros por estarle prohibido suplir defensas o alegatos no invocados en las oportunidades correspondientes.
Analizadas las actas procesales, concretamente el libelo de demanda, los términos de la contestación de la misma, así como las pruebas promovidas; la Juzgadora observa, que quedó plenamente demostrado lo siguiente: La existencia de una relación arrendaticia entre las partes intervinientes en el litigio la cual data desde el 25 de septiembre de 1998, tal como lo afirmó el demandante en el libelo de la demanda, asimismo el demandado aseveró en su escrito de contestación a la demanda que la relación arrendaticia data desde hace más de diez (10) años, siendo de resaltar que si bien es cierto que el contrato de arrendamiento traído a los autos por el demandante, posee tachaduras lo cual hace ambiguo su contenido, no es menos cierto que la valídez del mismo no es fundamental para resolver el conflicto planteado, ya que por el PRINCIPIO DE LA COMUNIDAD DE LA PRUEBA, es evidente que existe una relación arrendaticia entre las partes intervinientes en esta causa, siendo relevante en este caso el hecho de que tanto el primer contrato como el segundo contrato de arrendamiento se encontraban vencidos, es decir, que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado, así tenemos que cursa a los folios 50 al 59 un contrato de arrendamiento privado suscrito entre las partes intervinientes en el litigio el cual esta Juzgadora aprecia, desprendiéndose del mismo que dicho contrato fue suscrito a tiempo determinado, que luego se convirtió a tiempo indeterminado por cuanto venció el día 25 de Marzo de 2004, ya la cláusula tercera de dicho contrato establece: “La duración de este contrato es de seis meses contados a partir del 29 de septiembre de 2003 y a su finalización las partes deberán firmar un contrato para que pueda continuar la relación arrendataria ya que este convenio es absolutamente a tiempo determinado y así lo expresan las partes…..”, evidenciándose que al vencimiento del mismo al arrendatario se le dejó en posesión del inmueble, es decir el contrato fue suscrito a tiempo determinado y una vez vencido se convirtió a tiempo indeterminado tal como lo establece el artículo 1.600 del Código Civil que preceptúa lo siguiente: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento el arrendatario queda y se le deja el posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Nuestro legislador define a los contratos como un acuerdo, una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o modificar entre ellas un vinculo jurídico, es decir, es un acuerdo de voluntades entre dos o más personas tendentes a lograr entre las participantes un vinculo jurídico que genere en forma especifica derechos y obligaciones.
El artículo 1.159 del Código Civil establece: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” Con esta disposición quiere decir el legislador que las partes están obligadas a respetar y cumplir las estipulaciones establecidas en el contrato, como han de cumplir y respetar las leyes, pues lo supone formado legalmente. O en otros términos: que los contratos son leyes privadas para las partes, por consiguiente las partes tienen derecho perfecto para determinar y reglar sus obligaciones, como lo juzguen más conveniente a sus intereses, siempre que respeten las disposiciones que la ley ha establecido, ya en interés público, ya para proteger a los mismos otorgantes de las exigencias de uno de ellos que aprovecha la necesidad del otro para imponerle los más duros pactos.
En el presente caso la parte actora señala que solicita la desocupación del inmueble motivado a que su hijo contraería matrimonio y no posee un inmueble donde vivir con su esposa.
Esta causal de desalojo tiene su fundamento en la necesidad de ocupación del inmueble dado en arrendamiento, de acuerdo con tres clases: el propietario, alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo. En este caso, para la procedencia del desalojo, deben probarse tres requisitos; La existencia de la relación arrendaticia por tiempo indefinido (verbal o por escrito); La cualidad de propietario del inmueble dado en arrendamiento como requisito de procedencia del desalojo, pues de no ser tal no tendrá esa legitimidad necesaria para que solo así pueda comprobar la necesidad que pudiera caracterizarse como motivo que justifica el desalojo en beneficio del dueño, o del pariente consanguíneo o del hijo adoptivo; la necesidad del propietario para ocupar el inmueble, la cual debe estar justificada, sin cuya prueba tampoco procederá la pretensión del demandante, que debe estar justificada por la necesidad de ocupación con preferencia al ocupante actual.
La necesidad de ocupación tanto del propietario, como del pariente consanguíneo dentro del segundo grado, o del hijo adoptivo, viene dada por una especial circunstancia que obliga, de manera terminante, a ocupar el inmueble dado en arrendamiento, que de no actuar así causaría un perjuicio al necesitado, no solo en el orden económico, sino social o familiar, o de cualquier otra categoría, es decir, cualquier circunstancia capaz de obligar al necesitado a tener que ocupar ese inmueble para satisfacer tal exigencia, que de otra forma podría resultar afectado de alguna manera. Específicamente la necesidad no viene dada por razones económicas, sino de cualquier naturaleza que, en un momento dado, justifican de forma justa la procedencia del desalojo. Se trata del hecho o circunstancia que en determinado momento se traduce por justo motivo, que se demuestra indirectamente en el interés indudable del necesitado para ocupar ese inmueble y no otro en particular. No solo la persona natural que aparezca como propietario, sino el pariente consanguíneo en comento, o el hijo adoptivo, sino la persona jurídica dueña del inmueble, pues como ha admitido la Corte Primera de lo Contencioso-Administrativo, en decisión del 22 de Octubre de 1991, la necesidad del propietario de ocupar un inmueble se materializa cuando el mismo demuestre que dicha necesidad de ocupación está en relación con el uso que haría a través de una Sociedad Mercantil en la cual el propietario y su cónyuge son los únicos accionistas.
Así tenemos que el demandante para demostrar la necesidad que tiene su hijo de ocupar el inmueble de su propiedad trajo a los autos contrato de arrendamiento celebrado entre el ciudadano José Gregorio Canizzo Mavo y Carlos Alberto López Rivero y del mismo se desprende que el hijo de la demandante vive en calidad de inquilino en el inmueble propiedad del ciudadano José Gregorio Canizzo, que mediante comunicación escrita le participó que no sería renovado el Contrato de Arrendamiento, asimismo en fecha 28 de enero de 2007 los ciudadanos Durwar Guander y Arístides Sánchez comparecieron a rendir declaración y en la misma los declarantes manifestaron que el ciudadano Carlos Alberto López vive arrendado, que le están pidiendo que desocupe el inmueble y que se encuentra buscando vivienda para alquilar. En consecuencia concluye este Tribunal, que al haber demostrado el demandante la necesidad que tiene de ocupar el inmueble, es procedente la demanda de desalojo, y así se decide.
Por las razones antes expuestas, este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por MIGUEL LEOBALDO LOPEZ RIERA contra ELDA OJEDA DE RODRIGUEZ todos de características constantes en autos, y en consecuencia:
1.- Se condena al demandado a entregar el inmueble.
2.- Se condena en costas a la parte demandada por no haber resultado totalmente vencida.
De conformidad con lo establecido en el artículo 34 Parágrafo Primero de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se le concede a la parte demandada un plazo IMPRORROGABLE, de seis (6) meses para la entrega material del inmueble, contados a partir de la notificación que se la haga de la sentencia definitivamente firme.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, a los quince (15) días del mes de Febrero de 2008. Años 195° de la Independencia y 146° de la Federación.
LA JUEZ TITULAR

DRA. TIBISAY SIRIT CARREÑO
LA SECRETARIA

Abg. XIOMARA CALDERA

En la misma fecha se dictó y publico la anterior sentencia siendo las 2:30 p.m., se expidieron copias de la sentencia.
LA SECRETARIA

ABG. XIOMARA CALDERA.

TSC/ar.-