TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE: CARMEN FIDELA HENRY.
ABOGADOS: LUIS ALBERTO MADURO HERNÁNDEZ y ÁNGELA SALAZAR DE MONTERO.
DEMANDADA: CENTRO HÍPICO EL MERECURE, C.A.
ABOGADO: BEATRIZ MARINA BENCOMO FERNANDEZ.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
SENTENCIA: DEFINITIVA.
EXPEDIENTE N°: 19.751
I
Sustanciada como fue la presente causa, se procede a dictar el pronunciamiento correspondiente, en los términos siguientes:
Por escrito presentado en fecha 02 de Marzo de 2007, por los abogados LUIS ALBERTO MADURO HERNÁNDEZ y ÁNGELA SALAZAR DE MONTERO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 4.151 y 24.497 respectivamente, y actuando con el carácter de apoderados judiciales de la ciudadana CARMEN FIDELA HENRY, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V.-3.055.254, y de este domicilio; interpusieron formal demanda contra la Sociedad Mercantil CENTRO HÍPICO EL MERECURE, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 04 de Noviembre de 1997, bajo el Nro. 44, Tomo 122-A; en la persona de su gerente general y representante legal, ciudadano JUAN CARLOS OJEDA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V.-6.882.287 y de este domicilio, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Recibida por Distribución y admitida la misma, se ordenó el emplazamiento de la parte demandada y se acordó expedir copias certificadas del escrito libelar a los fines de la citación.
Las diligencias conducentes a la citación personal de la demandada Sociedad Mercantil CENTRO HÍPICO EL MERECURE, C.A., en la persona de su Gerente General y Representante Legal ciudadano JUAN CARLOS OJEDA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. V.-6.882.287 y de este domicilio, constan a los autos (folios 43 y 44) del expediente, y de las mismas se desprende que dicho ciudadano se negó a firmar el recibo correspondiente a la compulsa que le fuera librada.
Mediante diligencia estampada en fecha 23 de Abril de 2007, la parte actora solicita le sea librada boleta de notificación a la accionada, siendo esto acordado por el Tribunal mediante auto de fecha 09 de Mayo de 2007.
El 31 de Mayo de 2007, la Secretaria Titular de este Tribunal hace constar que en misma fecha entregó boleta de notificación librada al ciudadano JUAN CARLOS OJEDA, supra identificado, en la dirección señalada por la actora.
En fecha 04 de Junio de 2007, la abogada BEATRIZ MARINA BENCOMO FERNÁNDEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 54.674, actuando en representación de la accionada Sociedad Mercantil CENTRO HÍPICO EL MERECURE, C.A., presenta escrito de contestación a la demanda.
El 12 de Junio de 2007, la parte accionada consignó respectivo escrito de promoción de pruebas, siendo agregado por el Tribunal en misma fecha. En relación a las pruebas promovidas por la parte demandada, el Tribunal no admite la prueba de informes contenida en el numeral segundo, admitiendo las contenidas en los numerales primero, parcialmente el segundo y el tercero.
En fecha 18 de Junio de 2007, la representación judicial de la demandante presentó respectivo escrito de promoción de pruebas siendo agregado por el Tribunal en misma fecha. En relación a las pruebas promovidas por la parte actora, el Tribunal no admite la contenida en el capitulo tercero, admitiendo las contenidas en los capítulos primero, segundo, cuarto y quinto.
II
ALEGATOS DE LAS PARTES
LA PARTE ACTORA:
Alega en su escrito libelar que consta en documento autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de la Ciudad de Valencia, en fecha 20 de Abril de 2004, bajo el Nro. 48, Tomo 55, que cedió en calidad de arrendamiento a tiempo determinado al CENTRO HÍPICO EL MERECURE, C.A., un inmueble constituido por unas bienhechurías consistente en dos (02) salones, un (01) salón comedor, cocina, dos (02) salas de baños, deposito, formando parte del contrato el uso de un terreno anexo, con medidas aproximadas de veinticinco metros (25 Mts) de ancho por cien metros (100 Mts) de largo, para ser utilizado como estacionamiento y cancha de bolas criollas. Indica que el inmueble arrendado se encuentra ubicado en la calle 127 (Calle Mújica), Nro. 104-548, de la Urbanización Agua Blanca, en Jurisdicción de la Parroquia San José del Municipio Valencia del Estado Carabobo, formando parte del contrato un conjunto de bienes muebles consistentes en: trece (13) mesas, cincuenta y ocho (58) sillas, una (01) cocina industrial de cuatro (04) hornillas, una (01) plancha con dos (02) quemadores hornos, una (01) caja registradora, una (01) porta botella de agua potable, dos (02) estantes tipo metálico, una (01) cava cuadrada de dos (02) puertas polar, una (01) cava cuadrada de tres puertas polar, veinticinco (25) soperas (platos), veintidós (22) platos tipos bandeja, cinco (05) tablas de madera, dos (02) ollas entre grandes y pequeñas, seis (06) ceniceros, dos (02) bombonas de gas, un (01) quemador, cinco (05) utensilios de cocina (espumadora, cucharón, espátula, tenedor grande, tres (03) calderos pequeño, un (01) caldero grande, dos (02) pasticheras, dos (02) bandejas planas, dos (02) cavas de tres puertas polar, una (01) cava de tres puertas regional, una (01) cava coca cola de dos puertas corredizas, una (01) cava coca cola de puerta normal, cincuenta (50) vasos de polar, quince (15) gaveras para refrescos coca cola, cinco (05) botellones para agua potable, un (01) columpio, dos (02) sillas y una (01) escalera.
Aduce que en la cláusula tercera las partes convinieron en que el término de duración del contrato es de dos (02) años contados a partir del 01 de Febrero del 2004, y que a la finalización del primer año de vigencia del contrato ambas partes convenían en incrementar el canon de arrendamiento en un veinticinco por ciento (25%). Asimismo manifiesta que en la cláusula segunda del contrato se acordó el canon mensual del primer año por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,ºº), en la cláusula novena se estableció que los gastos de de los servicios de electricidad, agua, aseo, gas y otros relativos al servicio del inmueble son por cuenta exclusiva de la arrendataria.
Arguye que en fecha 01 de Febrero de 2006, vencido el término fijo de dos años de duración del referido contrato, la arrendataria, CENTRO HÍPICO EL MERECURE, C.A., se acogió a la prorroga legal de un (01) año. Y sin requerirle a la arrendadora y sin que esta se haya negado a recibirle el pago del canon de arrendamiento, procedió a consignar el canon correspondiente al mes de Febrero de 2006, primer mes de la prorroga legal ejercida, por ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, y en los meses subsiguientes la arrendataria continuó efectuando en el citado tribunal las consignaciones de los cánones correspondientes a los meses desde Marzo a Diciembre de 2006, y Enero de 2007, ultimo mes de la prorroga legal del contrato, vencida el día 01 de Febrero de 2007.
Alega que en virtud del vencimiento del termino convencional del contrato y su prorroga legal, corresponde a la arrendataria dar cumplimiento a su obligación de devolver el inmueble y el mobiliario objeto del contrato en cuestión, obligación que no ha cumplido pese a las gestiones amigables que ha realizado.
Argumenta que el inmueble objeto del contrato forma parte del inmueble de mayor extensión adquirido por herencia ab intestato inicialmente de su padre JORGE VICENTE HENRY CHIRINOS, quien falleció el 22 de Septiembre de 1971, y por herencia de su madre ROSA MATILDE RODRÍGUEZ DE HENRY, quien falleció ab intestato en fecha 08 de Agosto de 1999.
Demanda a la arrendataria CENTRO HÍPICO EL MERECURE, C.A., en la persona de su gerente general y representante legal, ciudadano JUAN CARLOS OJEDA, supra identificado, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, para que convenga o sea condenado a devolver sin plazo alguno el objeto contractual conformado por el inmueble y los accesorios antes descritos, así como al pago de DAÑOS Y PERJUICIOS que la arrendataria ocasionó por la no entrega oportuna del inmueble, estimados en la cantidad mensual de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,ºº) desde febrero de 2007, hasta la entrega definitiva del inmueble, que constituye el equivalente mensual que dejaría de percibir la arrendadora, lo cuales solicita sean determinados mediante experticia.
Fundamenta su pretensión en los artículos 33 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y 1.159, 1.160, y 1.167 del Código Civil.
LA PARTE DEMANDADA:
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la accionada negó, rechazó y contradijo tanto los hechos narrados como el derecho invocado, por cuanto manifiesta que si bien es cierto que celebró un contrato de arrendamiento con la ciudadana CARMEN FIDELA HENRY, plenamente identificada en autos, por ante la Notaria Publica Segunda del Estado Carabobo, en fecha 20 de Abril de 2004, inserto bajo el Nro. 48, Tomo 55; no es menos cierto que la demandante redacto erróneamente la cláusula tercera en su libelo, por lo que niega y rechaza la redacción de esta cláusula, ya que la cláusula tercera esta redactada de la siguiente manera: “…TERCERA: El término o duración del presente contrato es por: Dos (02) años, contados a partir del Primero de Febrero del año Dos Mil Cuatro, comprendido dentro del mismo la prorroga legal de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Quedando establecido entre las partes contratantes, que a la finalización del primer año de vigencia del presente contrato ambas partes convienen en incrementar el canon de arrendamiento en un veinticinco por ciento (25%), vencido el término del contrato LA ARRENDATARIA se compromete a entregar el inmueble arrendado renunciando formalmente a la pretensión o solicitud de una prorroga.”
De igual manera niega, rechaza y contradice lo señalado por la parte actora en relación a la cláusula segunda del contrato, al manifestar que se acordó como canon mensual del primer año la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,ºº), y que para el segundo año lo fue la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,ºº), ya que alega que el contenido de la cláusula segunda es totalmente distinto, por cuanto esta redactada de la siguiente manera: “…SEGUNDA: El canon de Arrendamiento es por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,ºº) mensuales, los cuales serán cancelados por mensualidades vencidas, en los cinco (05) primeros días de cada mes, siendo condición expresa que la falta de cancelación de una (1) mensualidad vencida, dará derecho a LA ARRENDADORA a solicitar la resolución del presente contrato y pedir la inmediata desocupación del inmueble arrendado, pudiendo reclamar LA ARRENDADORA daños y perjuicios tales como: gastos judiciales, extrajudiciales y honorarios de abogados.”
Arguye que la redacción errada que la parte actora le da al contenido de las cláusulas segunda y tercera desvirtúa lo que las partes quisieron decir al contratar, por lo que invoca la parte in fine del articulo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Conviene con la accionante en lo referido a las cláusulas cuarta, octava, novena, décimo quinta y al inventario supra descrito que forma parte del referido contrato de arrendamiento.
Aduce que conforme a la redacción de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, el término del mismo es por dos (02) años contados a partir del 01 de Febrero de 2004, comprendiendo dentro del mismo la prorroga legal, demostrándose -alega la accionada- que la intención de las partes era que el contrato, en cuanto a su duración y prorroga legal, era de dos (02) años. Argumentando que ello también se evidencia en la notificación impresa y publicada en el diario El Carabobeño, en fecha 07 de Febrero de 2006.
Alega que vencido el contrato el 01 de Febrero de 2006, esta queda en condición de arrendataria del inmueble, permitiéndolo así la arrendadora, en virtud de que estaban en conversaciones para la celebración de un segundo contrato; y como quiera que para la fecha del 01 de Marzo de 2006, no se había llegado a ningún acuerdo en lo que respecta al nuevo canon de arrendamiento, y por cuanto la arrendadora se negaba a recibir el pago, es por lo que consigna el canon de arrendamiento correspondiente al mes de Febrero de 2006 y sucesivamente los que se iban venciendo, los cuales han sido retirados mensualmente por la arrendadora, lo cual debe interpretarse como tacita reconducción o renovación de la relación arrendaticia, y en consecuencia la acción intentada debe ser improcedente por cuanto la fundamentación legal para la presente acción no la constituyen los artículos 33 y 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Niega, rachaza y contradice, la indemnización de daños y perjuicios demandados por la actora y estimados en la cantidad mensual de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,ºº) desde febrero de 2007, que constituye el equivalente mensual que deja de percibir la arrendadora, por cuanto alega que esta retira todos los meses los cánones de arrendamientos vencidos, además de demandar daños y perjuicios sin especificar en que consisten y sus causas.
III
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
A los fines de dar cumplimiento al requisito exigido en el ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil y dado el modo de contestación de la demanda, procede este tribunal a fijar los límites de la controversia en los términos siguientes:
Quedan como hechos admitidos y por lo tanto, no son objetos de prueba en la presente causa:
1. La existencia de un Contrato de Arrendamiento, celebrado en fecha 20 de Abril de 2004, por ante la Notaria Publica Segunda de Valencia del Estado Carabobo, entre las partes de la presente causa, ciudadana CARMEN FIDELA HENRY, y la Sociedad Mercantil CENTRO HÍPICO EL MERECURE, C.A., sobre el inmueble y el mobiliario suficientemente descrito en autos.
2. La consignación por parte de la arrendataria de los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses que van desde Marzo a Diciembre de 2006, y Enero de 2007, por ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
Quedando como hechos controvertidos y sobre los cuales deberá recaer la actividad probatoria de las partes:
1. La naturaleza jurídica del contrato, esto es, si es a tiempo determinado o indeterminado.
2. Si la actora retiró las consignaciones realizadas por la arrendataria correspondiente a los meses desde Marzo a Diciembre de 2006, y Enero de 2007, por ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
3. Si es procedente la presente acción conforme a la fundamentación jurídica en que basó la actora su pretensión.
4. Si es procedente la indemnización de daños y perjuicios demandados por la actora.
IV
PRUEBAS DE LAS PARTES
PRUEBAS DE LA ACTORA:
Con el libelo la representación judicial de la actora acompañó marcado “A” (folios 04 y 05), original de instrumento privado contentivo de poder que le fuera conferido por la demandante de autos, pero como quiera que no ha sido cuestionada la representación judicial de la actora, dicho documento no es valorado por quien juzga, por cuanto nada aporta a los hechos controvertidos en la presente causa.
Del mismo modo promovió marcado “B”, como instrumento fundamental de la demanda (folios 06 al 12), original de documento privado contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes del presente juicio en fecha 20 de Abril de 2004, por ante la Notaria Publica Segunda de Valencia del Estado Carabobo; el cual en principio no tendría valor probatorio por cuanto la existencia del mismo no constituye un hecho controvertido en la presente causa, pero como quiera que la accionada ha invocando el valor probatorio de dicho instrumento, se le concede valor probatorio y del mismo se evidencia la existencia de una relación arrendaticia entre las partes del presente juicio, la cual se inició el 01 de Febrero de 2004, estableciéndose la duración del mismo en la cláusula tercera en los términos siguientes:
“…TERCERA: El término o duración del presente contrato es por: Dos (02) años, contados a partir del Primero de Febrero del año Dos Mil Cuatro, comprendido dentro del mismo la prorroga legal de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Quedando establecido entre las partes contratantes, que a la finalización del primer año de vigencia del presente contrato ambas partes convienen en incrementar el canon de arrendamiento en un veinticinco por ciento (25%), vencido el término del contrato LA ARRENDATARIA se compromete a entregar el inmueble arrendado renunciando formalmente a la pretensión o solicitud de una prorroga.”
Del texto de la cláusula transcrita se evidencia que las partes acordaron incluir dentro del plazo estipulado de dos (02) años de duración del contrato, la prorroga legal del mismo.
La parte demandada, en su contestación, cuestionó la redacción de dicha cláusula, y expresamente invocó el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y como quiera que de la simple lectura de la cláusula se evidencia que las partes INCLUYERON DENTRO de la duración del contrato, la prorroga legal, procede esta Juzgadora a determinar el verdadero sentido y alcance de dicha cláusula.
La prorroga legal esta consagrada en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:…omissis…” (subrayado del tribunal).
El legislador consagra en dicha norma, el derecho IRRENUNCIABLE a favor del arrendatario, de disfrutar de la PRORROGA LEGAL, UNA VEZ VENCIDO el termino del contrato, lo cual implica la imposibilidad de que la prorroga sea incluida DENTRO del termino del contrato, pues ella solo se inicia vencido como sea la duración del contrato, desde luego que no se puede “prorrogar” lo que aún no se ha vencido.
Pretender incluir la prorroga legal dentro del lapso de duración del contrato, implica desconocer y burlar los derechos irrenunciables del inquilino, desde luego que ello no solo le acorta la duración natural del contrato, sino que además le hace perder el derecho a la prorroga que es irrenunciable, tal como lo dispone el artículo 7 de la misma Ley.
Dispone la norma comentada: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.”
De modo pues que cualquier disposición, acuerdo o estipulación contractual en la cual se pretenda que el inquilino renuncie a uno de los derechos que la Ley le concede, es NULA, y debe tenerse por no escrita. Al respecto se ha pronunciado el Tribunal Supremo de Justicia en sus distintas Salas, así:
“…Si bien el contenido del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece la irrenunciabilidad de los derechos otorgados en ella a los arrendatarios, no es menos cierto que el precepto se violentaría si al inicio de la relación arrendaticia se establecieran en el documento contentivo del contrato condiciones que reflejaran la intención de obviar la invulnerabilidad de los derechos en comentario.” (Sentencia de la ala de Casacion Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 7 de septiembre de 2004, Exp. Nº. AA20-C-2003-000045, MARÍA TERESA GERARDI DE DÍAZ, contra ELISENDA RODRÍGUEZ GARCÍA)
Por su parte la Sala Constitucional, ha señalado:
“…El artículo 7 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios dispone (…)
El artículo 13 de la citada ley preceptúa: (…)
Del estudio de las normas que se transcribieron se deduce que las partes, mediante acuerdo, no pueden convenir cánones de arrendamiento mayores a los que establezca el organismo competente para ello; y que, a la luz de lo que dispone el artículo 7 supra citado, lo que preceptúa el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es de eminente orden público porque es establecedor de un derecho para el arrendatario, y, en consecuencia, de interpretación restrictiva y no derogable por convención privada, por lo que todo convenio que contradiga dicha normativa se considera nulo.
En razón de lo anterior, esta Sala califica como inexistente el convenio que celebraron la ciudadana Nevis Margarita Zambrano y la Inmobiliaria San Cristóbal C.R.L. el 18 de agosto de 1997, respecto del pacto de pago de un alquiler superior al que estableció el organismo competente para la fijación del canon de arrendamiento. (Sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, 12 de noviembre de 2002 - Exp. 01-2474 - NEVIS MARGARITA ZAMBRANO COLMENARES en Amparo).
Aplicando lo dispuesto en las decisiones parcialmente copiadas al caso de autos, se debe tener como INEXISTENTE la parte de la cláusula SEGUNDA del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, en el cual se establece que la duración del contrato es de dos años “…comprendido dentro del mismo la prorroga legal de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, y dicha cláusula debe leerse así:
“…TERCERA: El término o duración del presente contrato es por: Dos (02) años, contados a partir del Primero de Febrero del año Dos Mil Cuatro, quedando establecido entre las partes contratantes, que a la finalización del primer año de vigencia del presente contrato ambas partes convienen en incrementar el canon de arrendamiento en un veinticinco por ciento (25%), vencido el término del contrato LA ARRENDATARIA se compromete a entregar el inmueble arrendado renunciando formalmente a la pretensión o solicitud de una prorroga.”
Por lo tanto, al vencimiento del contrato, esto es, el 31 de Enero de 2006, comenzó a regir la prorroga legal, tal como lo dispone el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en consecuencia, no hubo la tácita reconducción invocada por la demandada, y el contrato suscrito entre las partes es a TIEMPO DETERMINADO, y así se declara.
Igualmente se evidencia de la cláusula segunda del referido contrato, que el canon de arrendamiento seria pagado por el arrendatario por mensualidades vencidas, en los cincos (05) primeros días de cada mes, y que el incumplimiento del arrendatario en el pago de una (01) mensualidad vencida, daría derecho a la arrendadora a solicitar la resolución del contrato y pedir la desocupación del inmueble arrendado, pudiendo la arrendadora reclamar daños y perjuicios tales como gastos judiciales, extrajudiciales y honorarios de abogados.
Asimismo promovió marcado “C” (folios 13 al 15), copia fotostática simple de instrumento público contentivo de consignación arrendaticia que efectuara la ciudadana MALKI MARIA MANSUR, en nombre de la Sociedad Mercantil CENTRO HÍPICO EL MERECURE, C.A., por ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en beneficio de la ciudadana CARMEN FIDELA HENRY, a cuyos fotostatos simples de documento publico, no impugnados por la adversaria, y tal como lo permite el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, se les concede valor probatorio, y con ellos se considera evidenciado que en fecha 01 de Marzo de 2006, la demandada consignó por ante el referido Juzgado, la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,ºº), por concepto del canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de 2006, por lo tanto, dicho pago fue efectuado oportunamente al haberlo efectuado dentro de los cinco (05) días siguientes a su exigibilidad, conforme a lo establecido por las partes en la cláusula segunda del contrato en cuestión.
Del mismo modo consignó marcado “D” (folios 16 al 22), copia fotostática simple de documento publico contentivo de planilla de liquidación sucesoral, dicha copia simple fue impugnada por la parte accionada.
Asimismo promovió marcado “E” (folio 23), copia fotostática simple de instrumento publico contentivo de acta de defunción de la ciudadana ROSA MATILDE RODRÍGUEZ DE HENRY. A cuyo fotostato simple de documento publico, no se le concede valor probatorio por cuanto nada aporta a los hechos controvertidos en la presente causa.
Acompañó marcados “F”, “G” y “H” (folios 25 al 33), copias fotostáticas simples de instrumentos públicos contentivos de documentos de compra venta del terreno en el cual se encuentra el inmueble arrendado, fotostátos estos los cuales fueron impugnados por la demandada, a los cuales no se le concede valor probatorio por cuanto la propiedad de dicho inmueble no constituye un hecho controvertido en la presente causa.
Estos documentos (marcados del “D” al “H”) nada aportan a los hechos debatidos; En efecto, la parte demandada en su contestación no opuso la falta de cualidad como defensa de fondo, limitándose a señalar “si la demandante alega ser propietaria del inmueble arrendado, pues, que lo pruebe…”
Siendo la falta de cualidad una defensa de fondo, que debe ser opuesta por la parte y no puede ser suplida por el Juez, y como quiera que la misma no fue opuesta, debe entenderse que no se encuentra discutida la cualidad de la demandante, y como quiera que la presente causa versa sobre la resolución de un contrato de arrendamiento, el único instrumento fundamental es el contrato mismo, siendo irrelevante cualquier prueba que tienda a demostrar la propiedad del inmueble, pues -se repite- ese no es un hecho controvertido.
Igualmente acompañó junto al libelo marcado “I” (folio 34 al 36), copia fotostática simple de instrumento publico contentivo de acta de asamblea general extraordinaria de accionista de la empresa CENTRO HÍPICO EL MERECURE, C.A., debidamente registrada por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Documento este al cual se le concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se evidencia que en fecha 12 de Febrero de 2005, fue designado como Gerente General por el periodo de tres años, al ciudadano JUAN CARLOS OJEDAD OJEDA, plenamente identificado en autos.
Durante el lapso probatorio la accionante invocó el valor probatorio que se desprende del contrato de arrendamiento celebrado por las partes en fecha 20 de Abril de 2004, por ante la Notaria Publica Segunda de Valencia del Estado Carabobo, el cual fue valorado anteriormente.
Asimismo promovió durante el lapso probatorio marcado “A” (folios 95 y 96), copia simple de escrito presentado por la actora por ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; a dicho documento no se le concede ningún valor probatorio por no tratarse ni de instrumentos públicos, ni privados reconocidos, ni tenidos legalmente por reconocido, que son la única clase de instrumentos que pueden ser promovidos en copia fotostática simple, tal como lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Promovió marcado “B” (folios 97 y 98), documento privado emanado de un tercero, esto es, la entidad bancaria BANFOANDES, contentivo del estado de cuenta Nro. 085-17-10001951. Respecto a dicho instrumento se observa, que el mismo no fue promovido con sujeción al contenido del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Respecto a dichos documentos la Casación venezolana ha establecido:
“...La inclusión del artículo 431 en la reforma del Código de Procedimiento Civil vigente desde 1987, tuvo por objeto aclarar que los documentos privados emanados de terceros que no son parte en el respectivo juicio ni causantes de las partes que contienden en él, no se rigen por los principio de la prueba documental, por lo que no le son aplicables a tales documentos las reglas de los artículos 1.363 y 1.364 del Código Civil, sino que para ser admitidos y valorados como un medio de prueba idóneo en el juicio en el cual no sean parte los otorgantes de tales documentos privados, ellos deben ser traídos al juicio como una mera prueba testimonial, no siéndoles atribuibles mas valor que el que pueda resultar de su ratificación por el tercero al cual se le presente como un simple auxilio de precisión, para que entienda mejor lo que se le pregunta. Esta misma circunstancia nos dice que no tiene ninguna relevancia que lo reconocido por el testigo sea el origen del supuesto documento privado o una simple copia, pues la propia naturaleza de esta llamada por algunos escritores de Derecho ‘prueba ilustrativa’, que no pretende tener por sí misma, hace irrelevante la manera como el hecho documentado reconocido por el testigo le haya sido presentado...” (Subrayado de la Sala) (Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, 26 de septiembre de 2003- RC Nº 01-696).

Más recientemente, en sentencia número 281, de fecha 18 de Abril del año 2006, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia expresó:
“…el documento emanado de tercero, formado fuera del juicio y sin participación del juez ni de las partes procesales, no es capaz de producir efectos probatorios. Estas declaraciones hechas por el tercero que constan en dicho documento, sólo pueden ser trasladadas al expediente mediante la promoción y evacuación de la prueba testimonial, que es la única formada en el proceso, con inmediación del juez y con la posibilidad efectiva de control y contradicción, en cuyo caso, por referirse el testimonio a su contenido, de ser ratificado, las declaraciones pasan a formar parte de la prueba testimonial, las cuales deben ser apreciadas por el juez de conformidad con la regla de valoración prevista en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil….”

En consecuencia, no se le concede valor probatorio a dichos instrumentos.
Igualmente promovió la prueba de informes, dicha prueba fue admitida y se ordenó librar oficio a la entidad bancaria BANFOANDES, sucursal Valencia Centro.
En fecha 15 de Octubre de 2007, se recibió la información requerida a la entidad bancaria BANFOANDES, la cual remitió copia simple del estado de la cuenta bancaria Nro. 085-17-1001951. La parte demandada no invocó la insolvencia de la demandada, como causa de resolución del contrato, por lo tanto, dicho estado de cuenta, nada aporta a los hechos controvertidos.
Del mismo modo promovió marcado “1” (folio 99 al 104), copia certificada de instrumento publico contentivo de planilla de liquidación sucesoral, el cual ya fue desechado anteriormente.
Asimismo promovió marcados “2-1”, “2-2” y “2-3” (folios 105 al 129), copias certificadas de instrumentos públicos contentivos de los documentos de compra venta del terreno en el cual se encuentra el inmueble arrendado, instrumentos estos a los cuales se les concede valor probatorio por así permitirlo el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, el hecho que se pretende demostrar con dichos documentos es la propiedad del inmueble objeto del contrato; lo cual no es un hecho controvertido en esta causa, en consecuencia, considera quien juzga que tales instrumentos no aportan nada a los hechos controvertidos en la presente causa.

PRUEBAS DE LA DEMANDADA:
Con el escrito de contestación a la demanda, la representación judicial de la accionada acompañó marcado “A” (folio 57 al 60), original de instrumento privado contentivo de poder que le fuera conferido por la demandada de autos, pero como quiera que no ha sido cuestionada la representación judicial de la accionada, dicho documento no es valorado por quien juzga, por cuanto nada aporta a los hechos controvertidos en la presente causa.
Del mismo modo acompañó marcado “B” (folios 61 al 66), original de documento privado contentivo del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes del presente juicio en fecha 20 de Abril de 2004, por ante la Notaria Publica Segunda de Valencia del Estado Carabobo; el cual ya fue valorado con anterioridad.
Consignó marcado “C” (folio 67), original de notificación publicada en el Diario “El Carabobeño”, en fecha 07 de Febrero de 2006, dirigido a la demandada de autos, mediante el cual le solicitan el cumplimiento de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento en cuestión, instrumento este el cual fue impugnado por la parte actora, y como quiera que lo publicado en dicho ejemplar de prensa, no es ninguno de los actos que la Ley ordena publicar, no se le concede ningún valor probatorio de conformidad con lo dispuesto por el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil.
Acompañó marcado “D1”, (folio 68), copia fotostática simple de instrumento privado, esto es, libreta de ahorro de la entidad bancaria BANFOANDES, a dicho documento no se le concede ningún valor probatorio por no tratarse ni de instrumentos públicos, ni privados reconocidos, ni tenidos legalmente por reconocido, que son la única clase de instrumentos que pueden ser promovidos en copia fotostática simple, tal como lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Igualmente promovió marcados “D2” y “D3” (folios 69 y 70) copias fotostáticas simples de instrumentos públicos, contentivos de auto y oficio emanado del Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; dichas copias son apreciadas de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con ellas queda demostrado que en fecha 22 de Febrero de 2007, el mencionado Juzgado acordó autorizar a la ciudadana CARMEN FIDELA HENRY, supra identificada, para que retirara el saldo de la cuenta de ahorros Nro. 0007-0085-17-001001951, por concepto de canon de arrendamiento, sin embargo este hecho nada aporta a los hechos debatidos, pues ya se estableció con anterioridad, que el 01 de febrero de 2006, comenzó a regir de pleno derecho, la prorroga legal arrendaticia, por lo tanto, la arrendadora estaba en plena libertad de retirar los cánones consignados por la inquilina, y tal retiro en modo alguno puede implicar la tácita reconducción del contrato pues -se reitera- el 01 de febrero de 2006, comenzó a regir la prorroga legal arrendaticia, y el contrato es a tiempo determinado.
Durante el lapso probatorio, la parte demandada invocó el merito favorable que desprende del contrato de arrendamiento celebrado por las partes en fecha 20 de Abril de 2004, por ante la Notaria Publica Segunda de Valencia del Estado Carabobo, el cual ya fue valorado con anterioridad.
Igualmente promovió copias certificadas del expediente de consignaciones Nro. 7560, llevado por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo (folios 76 al 84); a dichas instrumentales se les concede valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y de las mismas se desprende que en fecha 01 de Marzo de 2005, la ciudadana MALKI MARIA MANSUR, consignó la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,ºº), por concepto de cancelación del mes de febrero de 2006. Así como en fecha 22 de Febrero de 2007, el referido Tribunal autorizó a la accionante para que retirara el saldo de la cuenta de ahorros Nro. 0007-0085-17-001001951, aperturada a su favor por concepto de canon de arrendamiento
Asimismo promovió las testimoniales de los ciudadanos AMAGNO CAAMAÑO DALE, DARWIN DE LA CRUZ CHIRINOS MAC GUIRE, CARLOS OSWALDO HURTADO y JOSÉ VICENTE NÚÑEZ; a quienes de conformidad con el articulo 483 del Código de Procedimiento Civil se les fijó fecha para su comparecencia por ante este Tribunal.
De los folios 135 y 136 se evidencia la declaración del ciudadano CARLOS OSWALDO HURTADO, quién compareció en fecha 20 de Junio de 2007 y manifestó ser venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-2.096.519, domiciliado en la Avenida Bolívar Norte, Detrás del Liceo Pedro Gual, Calle 100, Casa Nro. 100-95, Valencia, Estado Carabobo; el cual al formulársele la pregunta CUARTA: “¿Diga el testigo, si conoce y le consta de que existe un contrato de arrendamiento entre el señor JUAN CARLOS OJEDA en su carácter de Gerente del Centro Hípico El Merecure y la señora CARMEN FIDELA HENRY en su carácter de propietaria del inmueble arrendado?”. Contestó: “Lo del contrato de arrendamiento si se que lo hay pero de que ella sé que es la propietaria yo tengo conocimiento y que se corre por ahí a vox populi de que ella no es dueña de eso, a mi me llegó un documento de ese inmueble en una oportunidad y el propietario de ese inmueble es el señor Domingo Hernández ya fallecido, y después vino un abogado y dijo que le iba a arreglar los documentos a nombre de ella y nunca se ha hecho, pero el documento existe el propietario el Domingo Hernández.”.
Como se evidencia, con este testigo se está pretendiendo demostrar un hecho no controvertido, como es la condición de la actora de no ser propietaria del inmueble, lo cual no es controvertido en esta causa, por cuanto la demandada no opuso la falta de cualidad de la actora, y en consecuencia, este testigo nada aporta a los hechos debatidos y así se decide.
En lo que respecta a las testimoniales de los ciudadanos AMAGNO CAAMAÑO DALE, DARWIN DE LA CRUZ CHIRINOS MAC GUIRE y JOSÉ VICENTE NÚÑEZ; el Tribunal omite todo pronunciamiento por cuanto los mencionados testigos no comparecieron a dar la declaratoria correspondiente.
Durante el lapso probatorio igualmente la accionada promovió la prueba de informes, la misma fue acordada y se libraron los siguientes oficios:
Oficio Nro. 1163 dirigido al diario “El Carabobeño”. En fecha 21 de Noviembre de 2007 se recibió el oficio con la información requerida al mencionado periódico, del mismo se desprende que los datos de la persona que publicara la notificación supra descrita en dicha prensa, corresponden a los datos de identificación de la demandante de autos.
Oficio Nro. 1164 dirigido al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT). En fecha 28 de Agosto de 2007 se recibió oficio Nro. GRTI-RCNT-DR-CS-2007-2369, en el mismo el mencionado organismo informa sobre las planillas sucesorales de los causantes JORGE VICENTE HENRY CHIRINOS y ROSA MATILDA RODRÍGUEZ DE HENRY. Tal instrumento es valorado por quien juzga en su pleno valor probatorio.
Encontrándose la causa en estado de sentencia, la demandante consignó copia certificada del expediente de consignaciones Nro. 7560, llevado por ante el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo (folios 146 al 256); instrumento este al cual no se le concede ningún valor probatorio, por no haber sido promovido dentro del preclusivo lapso de promoción de pruebas.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Tratándose la presente causa de la resolución de un contrato de arrendamiento, por vencimiento del término y de la prorroga legal, cuya existencia del contrato es un hecho admitido, se estableció en este fallo que dicho contrato, tiene la naturaleza jurídica de ser un contrato a tiempo DETERMINADO, y que el 01 de febrero de 2006, comenzó a regir, de pleno derecho, la prorroga legal arrendaticia.
Ahora bien, como quiera que el contrato tuvo una vigencia de dos (2) años (desde el 01 de febrero de 2004 hasta el 31 de enero de 2006), el lapso de prorroga legal que es aplicable, es el dispuesto en el segundo aparte del artículo 38 de la Arrendamientos Inmobiliarios, que dispone: Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
Por lo tanto, el lapso de UN (1) año de prorroga legal comenzó el 01 de febrero de 2006 y concluyó el 01 de febrero de 2007, por lo tanto, al vencimiento de esa prorroga legal, esto es, desde el 02 de febrero de 2007, el arrendador podía exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. Al haberse incoado la demanda por cumplimiento de contrato, en fecha 02 de marzo de 2007, esto es, después del vencimiento de la prorroga legal, la demanda por cumplimiento contractual es procedente en derecho y así se declara.
Por las razones de hecho y de derecho antes explanadas, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoaran los abogados LUIS ALBERTO MADURO HERNÁNDEZ y ÁNGELA SALAZAR DE MONTERO, actuando en el carácter de apoderados judiciales de la ciudadana CARMEN FIDELA HENRY, contra la Sociedad Mercantil CENTRO HÍPICO EL MERECURE, C.A., todos plenamente identificados en autos.
SEGUNDO: SE CONDENA A LA DEMANDADA Sociedad Mercantil CENTRO HÍPICO EL MERECURE, C.A., a la entrega de los bienes objeto del contrato de arrendamiento cuya cumplimiento se demandó, estos son: un inmueble constituido por unas bienhechurías consistente en dos (02) salones, un (01) salón comedor, cocina, dos (02) salas de baños, deposito, formando parte del contrato el uso de un terreno anexo para ser utilizado como estacionamiento y cancha de bolas criollas. Ubicado en la calle 127 (Calle Mújica), Nro. 104-548, de la Urbanización Agua Blanca, en Jurisdicción de la Parroquia San José del Municipio Valencia del Estado Carabobo, formando parte de dicho contrato un conjunto de bienes muebles consistentes en: trece (13) mesas, cincuenta y ocho (58) sillas, una (01) cocina industrial de cuatro (04) hornillas, una (01) plancha con dos (02) quemadores hornos, una (01) caja registradora, una (01) porta botella de agua potable, dos (02) estantes tipo metálico, una (01) cava cuadrada de dos (02) puertas polar, una (01) cava cuadrada de tres puertas polar, veinticinco (25) soperas (platos), veintidós (22) platos tipos bandeja, cinco (05) tablas de madera, dos (02) ollas entre grandes y pequeñas, seis (06) ceniceros, dos (02) bombonas de gas, un (01) quemador, cinco (05) utensilios de cocina (espumadora, cucharón, espátula, tenedor grande, tres (03) calderos pequeño, un (01) caldero grande, dos (02) pasticheras, dos (02) bandejas planas, dos (02) cavas de tres puertas polar, una (01) cava de tres puertas regional, una (01) cava coca cola de dos puertas corredizas, una (01) cava coca cola de puerta normal, cincuenta (50) vasos de polar, quince (15) gaveras para refrescos coca cola, cinco (05) botellones para agua potable, un (01) columpio, dos (02) sillas y una (01) escalera.
TERCERO: SE CONDENA A LA DEMANDADA Sociedad Mercantil CENTRO HÍPICO EL MERECURE, C.A., a pagar la suma de TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 30.000,ºº) por concepto del daño causado a la actora equivalente a los cánones de arrendamiento dejados de percibir desde el mes de Febrero de 2007, hasta el mes de Enero de 2008.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada en la presente causa, por haber resultado totalmente vencida en la presente decisión.
Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los Dieciséis (16) días del mes de Enero del año Dos mil Ocho (2.008).
Años: 197° de la Independencia y 148° de la Federación.
La Juez Titular,
(Fdo.)
Abog. Roraima Bermúdez G. La Secretaria Titular,
(Fdo.)
Abog. Elea Coronado.
En la misma fecha se publicó la anterior decisión siendo las 09:30 minutos de la mañana.
La Secretaria Titular,
(Fdo.)
Abog. Elea Coronado.
Exp. N° 19.751
RBG/haroldo.-