TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En su Nombre:

EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO
CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
DEMANDANTE: NILOA GISELA MALPICA DE GONZALEZ

ABOGADOS: MANUEL CASTILLO HURTADO E
SHISRTIN INES YANEZ MENDOZA

DEMANDADO: WILLIAM GANEM BARBELLA

ABOGADO: NELSON CLIMACO RANGEL MARTÍNEZ

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO
(APELACIÓN)

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: 53.734

Suben a esta Alzada para su revisión y decisión, las presentes actuaciones con ocasión a las Apelaciones interpuestas en fechas 16 y 17 de julio 2007, por las Abogadas SHIRSTIN INES YANEZ MENDOZA inscrita en el Inpreabogado bajo el número 74.169, de este domicilio, en su carácter de Apoderada Judicial de la ciudadana NILOA GISELA MALPICA DE GONZALEZ, mayor de edad, residenciada en los Estados Unidos de Norteamérica, y aquí de transito, titular de la cédula de identidad número V- V-4.100.068, parte demandante en la presente causa y NAIRETH MELITZA SUÁREZ LÓPEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-15.000.637, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 115.509, en su carácter de Apoderada Judicial del ciudadano NELSON CLÍMACO RANGEL MARTÍNEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-4.337.573 y de éste domicilio, parte demandada en la presente causa, contra la decisión proferida por el JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en fecha 12 de Julio del año 2007.
Recibidas las actuaciones, este Juzgado procedió en fecha 30 de Julio de 2007, a darle entrada, asignándole Nro. 53.734, de la nomenclatura interna de este Tribunal, y en fecha 07 de agosto de 2007, se fijó el Décimo (10°) día de despacho para dictar el fallo.
En fecha 17 de septiembre de 2007, la Abogada SHIRSTIN INES YÁNEZ MENDOZA, de este domicilio, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 74.169 titular de la cédula de identidad número V-7.020.587, en su carácter de Apoderada Judicial de la ciudadana NILOA GISELA MALPICA DE GONZALEZ, ya identificada, consignó escrito de Informes por ante esta instancia. Igualmente lo hizo el Coapoderado Judicial MANUEL CASTILLO HURTADO, inscrito en el inpreabogado bajo el número 7274, y de este domicilio, también actuando en representación de la parte Actora.
Encontrándose la causa en estado de sentencia, esta Alzada pasa a hacerlo de la manera siguiente:
I
De la revisión del expediente se deja plasmado el cumplimiento de las siguientes actuaciones:
Se inicia el presente Procedimiento en fecha 28 de mayo de 2007, por formal demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por el Abogado MANUEL CASTILLO HURTADO, abogado de este domicilio, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 7274, titular de la cédula de identidad número V-371.668, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de NILOA GISELA MALPICA DE GONZALEZ, mayor de edad, residenciada en los Estados Unidos de Norteamérica y aquí de transito, identificada con la cédula de identidad número V-4.100.068, con domicilio procesal en la casa número 147.44 de la avenida 103 de la Urbanización Carabobo de Valencia, contra el ciudadano NELSON CLÍMACO RANGEL MARTÍNEZ, , venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-4.337.573, y de este domicilio.
Por auto de fecha 04 de junio de 2007, se procedió a darle entrada a la presente demanda bajo el número 1083, de la nomenclatura interna llevada por ese Juzgado y en esta misma fecha, se admitió la demanda, por el JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO y se sustanció por el procedimiento Breve, ordenándose la citación del demandado de autos.
Las diligencias conducentes a la citación del demandado de autos, se cumplieron, y de las mismas, se desprende que se dio cumplimiento a lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Abierta la causa a prueba ambas partes promovieron las que estimaron convenientes en demostración de sus alegatos.
Llegada la oportunidad de dictar sentencia, el Tribunal A-quo falló declarando SIN LUGAR, la Acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por los Abogados MANUEL CASTILLO HURTADO Y SHIRSTIN INES YANEZ MENDOZA, en su carácter de Apoderados Judiciales de la ciudadana NILOA GISELA MALPICA DE GONZALEZ, contra el ciudadano NELSON CLIMACO RANGEL MARTÍNEZ, todos suficientemente identificados en autos.
II
DE LA CONTROVERSIA
A.) LA REPRESENTACIÓN DE LA PARTE ACTORA.
Alega que celebró contrato de arrendamiento sobre un inmueble constituido por un (01) apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número B-1, ubicado en la Avenida Cuatricentenaria de la urbanización el Bosque, en la planta baja del Edificio “Residencias el Limonero”, en Jurisdicción de la Parroquia San José del Municipio Valencia del Estado Carabobo, con el demandado NELSON CLIMACO RANGEL MARTÍNEZ, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Sexta de Valencia el 03 de noviembre de 2006, y anotado bajo el número 56 del tomo 182 de los libros de autenticaciones de esa Notaría pública, cuyo original anexó marcado del número 11 al 13, para todos los efectos y cuyo expreso e improrrogable vencimiento ocurrió el día 01 de mayo de 2007 y siendo el caso que el Arrendatario NELSON CLÍMACO RANGEL MARTÍNEZ, aún permanece ocupando ilegalmente el inmueble, no pagando los cánones de arrendamiento, dañando y causándole graves perjuicios al inmueble, modificándolo sin la autorización de la Arrendadora, cambiándole el uso incorporando actividades comerciales al inmueble impidiéndole el acceso al mismo a la Arrendadora es decir a su representada, y además incumpliendo las condiciones establecidas en el contrato de Arrendamiento celebrado con su representada, muy especialmente las clausulas Tercera, Cuarta, Quinta y Sexta del Contrato de Arrendamiento y las obligaciones establecidas en los artículos número 1592 y 1599 del Código Civil, y en los ordinales a.) d.) y e.) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Igualmente alegó que el 16 de mayo de 2007, ante el incumplimiento del Arrendatario NELSON CLÍMACO RANGEL MARTÍNEZ, de entregarle a su mandante, su inmueble e incumplir lo expresamente establecido en la Clausula Segunda del Contrato de Arrendamiento, su mandante le dirigió la notificación constituida por el telegrama con acuse de recibo, notificándole ese incumplimiento y exigiéndole la entrega inmediata de su inmueble, tal y como se evidencia de esa notificación que anexa original marcado con los números 14 y 15, cumpliendo así con la condición de la Improrrogabilidad del contrato de Arrendamiento y con lo establecido en los artículos 1599 y 1600 del Código Civil, ratificando así la terminación el día 01 de mayo de 2007, del Contrato de Arrendamiento celebrado y en exigirle la entrega inmediata del inmueble, sin dejarle al arrendatario en posesión voluntaria del inmueble por parte de su mandante y solo por el abuso y la violación del Contrato de Arrendamiento y del artículo 1599 ejusdem por parte del Arrendatario, éste aún permanece ocupándolo ilegal e indebidamente. Esgrime que el Arrendatario NELSON CLÍMACO RANGEL MARTÍNEZ, es cónyuge de la ciudadana ROSA ERLINDA SÁNCHEZ DE RANGEL, identificada con la cédula de identidad número V-4.096.684, residenciada en el mismo apartamento propiedad de su mandante y quien a su vez es hermana por vínculo paterno de su representada y a quien su mandante le otorgó un amplio poder para representarla patrimonialmente, del que anexa fotocopia marcada con los números 14 y número 15 y mediante el cual dicha Apoderada ejecutó actuaciones rechazadas por su representada por lo cual le fue revocado, según consta de dicha revocatoria de la que anexa fotocopia marcada con los números 16 al número 18, así como también rechaza todas las actuaciones que referidas al inmueble objeto de esta demanda pudiera argumentar su cónyuge, el demandado NELSON CLÍMACO RANGEL MARTÍNEZ, en su beneficio por ser las mismas interesadas y parcializadas. Fundamenta la demanda en los artículos 1592, 1593, 1599 y 1600 del Código Civil, y muy especialmente en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En su petitorio demanda al ciudadano NELSON CLÍMACO RANGEL MARTÍNEZ, antes identificado, en su carácter de Arrendatario, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, a los fines de que convenga ó que a ello sea condenado por este Juzgado en lo siguiente: Primero: La entrega del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, totalmente desocupado de personas y de bienes, de acuerdo con lo establecido en las Clausulas SEGUNDA Y CUARTA del contrato de Arrendamiento. Segundo: En el pago de la cantidad de TRES MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.3.600.000,00), por el concepto de los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados desde el día 01 de noviembre de 2006 hasta el día 01 de mayo de 2007, como se evidencia de los recibos no pagados que anexa marcados con los números 19 al 24 ambos inclusive anexo. Tercero: En el pago de la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.10.000,00); diarios desde el día 02 de mayo de 2007, hasta el día de la recepción definitiva y de la desocupación efectiva del inmueble arrendado, de acuerdo con lo establecido en la Cláusula Tercera del Contrato de Arrendamiento. Cuarto: En el pago de la cantidad que corresponda por el concepto de Honorarios profesionales de abogado y equivalentes al treinta por ciento (30%) de las cantidades demandadas y que acuerde éste Juzgado según lo establecido en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil. Quinto: En el pago de las costas y gastos de este juicio hasta su total y definitiva terminación y que determine éste Juzgado. Sexto: En el pago de la cantidad que corresponda por el concepto de Indexación causado sobre las cantidades demandadas y a los fines de su determinación, solicitó una experticia contable financiera complementaria a la sentencia que se dicte.
B.) LA REPRESENTACIÓN DE LA PARTE DEMANDADA.
Niega rechaza y contradice la demanda incoada, tanto en los hechos como en el derecho, por ser parcialmente falsos los primeros e improcedente el segundo. Acepta la existencia del contrato celebrado entre la actora y su representado, el cual tiene por causa aparente, el arrendamiento de apartamento B-1, del conjunto Residencial El Limonero, ubicado en la Avenida Cuatricentenario, Urbanización El Bosque, Jurisdicción de la Parroquia San José del Municipio Valencia del Estado Carabobo. Señala que la Causal del contrato es aparente, poniendo entredicha contratación suscrita, ya que la causa que originó el contrato de arrendamiento de marras, es completamente falsa, en el sentido de que nunca se pretendió poner a través de este contrato, a su poderdante en posesión del inmueble supuestamente alquilado, ni se pretendió por parte de la supuesta arrendadora una contraprestación por el uso del inmueble en cuestión. Esgrime que la relación arrendaticia que hoy les ocupa, surgió como consecuencia de no haberse podido protocolizar oportunamente el contrato de compraventa que tienen celebrado su poderdante con los esposos GABRIEL ANTONIO GONZALEZ VARELA Y NILOA GISELA MALPICA DE GONZALEZ, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad números 11.928.158 y 4.100.068, respectivamente, por el inmueble arriba mencionado. Dice que el contrato de Compra Venta en cuestión, fue autenticado el 25 de agosto de 2006, ante la Notaría Pública Sexta de Valencia, en la que quedó anotado bajo el número 13, tomo 137 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Alega que esa relación contractual arrendaticia surgió como consecuencia de no haberse podido protocolizar el documento de compraventa, antes referido, ya que al no haber podido pagar el saldo correspondiente a la protocolización en el término acordado, las partes buscaron una formula que le permitiera a los vendedores percibir una suma con la que compensare la perdida del valor adquisitivo del saldo del precio que se había acordado, el cual asciende a la cantidad de CIEN MILLONES DE BOLÍVARES (Bs.100.000.000,00), hasta el momento que se pudiera verificar el registro del mencionado instrumento. Alega que en ningún momento se utilizó el arrendamiento como contrato de gozo, mediante el cual se pusiera a su mandante en posesión del inmueble que adquirió, ni para permitirle el goce del inmueble que había adquirido, ya que su representado estaba ocupando ese inmueble mucho antes de la fecha en que fue suscrito el contrato de arrendamiento que les ocupa, incluso del contrato de compraventa que se autenticara el 25 de agosto de 2005, ya que su mandante y su grupo familiar habitan el inmueble en cuestión desde enero de 2004. Alega que mal podía su representado alquilar lo que le pertenece, y mucho menos podía arrendar la demandante algo que no es de su propiedad, sino que es propiedad del inquilino. Dice que el contrato de arrendamiento se generó como un elemento compensatorio, que permitiere percibir a los vendedores la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.600.000,00) mensuales, hasta la fecha en que se lograre registrar el documento de compra venta correspondiente, alegó que en ningún momento este contrato persiguió para la arrendadora una contraprestación por el uso que se estaba otorgando del inmueble a su mandante. Alega que con el objeto de agotar este punto debe señalar, que no teniendo el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, una causa verdadera, ya que como señaló anteriormente a su entender, tiene como fundamento una causa falsa, es por lo que solicita se considere sin efecto el contrato de arrendamiento en cuestión. De acuerdo con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, alegó la Prohibición de admitir la acción propuesta, ya que las causales que se invocaron como fundamento de la demanda interpuesta no son de las permitidas legalmente. Esgrime que tal alegato se realiza con fundamento en la circunstancia, de ocupar su representado el inmueble constituido por el apartamento antes señalado, bajo el amparo de un contrato de arrendamiento que originalmente era a tiempo determinado, y que por inactividad de la arrendadora, al no haberse desahuciado la relación arrendaticia oportunamente, se transformó en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Alega que a su entender, al ser el contrato de arrendamiento por el cual disfruta su mandante el inmueble en cuestión de los denominados a tiempo indeterminado, la acción de cumplimiento de contrato sería inadmisible, ya que esta es especifica para los contratos de arrendamiento a tiempo determinado y así pidió le fuere declarado. Niega rechaza y contradice la aseveración hecha por la demandante cuando señala en su libelo que el término contrato de arrendamiento por el cual disfruta el inmueble constituido por el apartamento B-1, del conjunto Residencias El Limonero, ubicado en la avenida Cuatricentenario, urbanización El Bosque, Jurisdicción de la Parroquia San José del Municipio Valencia del estado Carabobo, se hubiere cumplido el 1 de mayo de 2007, y que como consecuencia de ese cumplimiento su representado este ocupando ilegalmente el inmueble que le fue arrendado. Niega, rechaza y contradice que su representado no hubiere pagado los cánones de arrendamiento que le correspondía. Niega, rechaza y contradice que su representado hubiere dañado el inmueble que ocupa como arrendatario y le hubiere causado graves perjuicios. Niega, rechaza y contradice que su representado le hubiere realizado modificaciones al inmueble arrendado. Niega rechaza y contradice que su representado hubiere dado un uso al inmueble arrendado distinto al residencial. Niega, rechaza y contradice que su representado hubiere prohibido a la arrendadora el acceso al inmueble de su propiedad. Niega, rechaza y contradice que su poderdante hubiere incumplido las condiciones establecidas en el contrato de arrendamiento y muy especial las contenidas en las clausulas Tercera, Cuarta, Quinta y Sexta. Niega, rechaza y contradice que su poderdante hubiese incumplido con las obligaciones establecidas en los artículos 1592 y 1599 del Código Civil, y con las establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Niega, rechaza y contradice que la demandante sea la actual propietaria del inmueble que ocupa su representado, ya que en la actualidad su mandante es propietario del mismo, lo único que aún no se han cumplido una serie de condiciones necesaria, por parte de los vendedores, que se ameritaban para que tuviere lugar el acto de protocolización del documento definitivo de venta. Señala que sobre la base del contrato celebrado entre la hoy actora y su representada, por el arrendamiento del apartamento B-1, del conjunto Residencial El limonero, ubicado en la avenida Cuatricentenario, Urbanización El Bosque, Jurisdicción de la Parroquia San José del Municipio Valencia del Estado Carabobo, el cual como señaló anteriormente, es reconocido en existencia por la demandante mediante confesión judicial voluntaria contenida en el libelo que originó el juicio de marras, alegó que a su mandante no se le exigió en la oportunidad correspondiente, ni se le ha exigido con posterioridad al vencimiento del término contractual por la arrendadora, la entrega del inmueble que ocupa como inquilino, dejándolo en posesión del mismo, trayendo como consecuencia tal inactividad, la transformación del contracto existente en uno de los que se denomina a tiempo indeterminado (Tacita Reconducción). Finalmente solicitó que el presente escrito fuere agregado a los autos y declarada sin lugar la demanda interpuesta en contra de su representada.
III
DE LA SENTENCIA RECURRIDA
El Tribunal procede a la revisión de la Sentencia Recurrida, a los fines de dictar su pronunciamiento, y en este orden de ideas se examinan, los límites de la Controversia, las pruebas, la motiva y su relación con el dispositivo, para lo cual se trascribe parcialmente:
“… Esta Juzgadora procede a dictaminar como Punto Previo, la cuestión previa opuesta de conformidad con lo establecido en el artículo 35 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; contenida en el artículo 346 ordinal 11, del Código de Procedimiento Civil. Relativa a la Prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta ó cuando sólo se admita por determinadas causales. En tal sentido, aduce el demandado en el acto de contestación a la demanda, relativa a la INADMISIBILIDAD DE LA ACCIÓN PROPUESTA, lo siguiente cito: “… Tal alegato se realiza con fundamento en la circunstancia, de ocupar su representado el inmueble constituido por el apartamento arriba señalado, bajo el amparo de un contrato de arrendamiento que originalmente era a tiempo determinado, y que por inactividad de la arrendadora, al no haberse desahuciado la relación arrendaticia oportunamente, se transformó en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado”…” al ser el contrato de arrendamiento por el cual disfruta su mandante, la acción de cumplimiento de contrato sería inadmisible.” Este Tribunal en razón a que la cuestión previa opuesta se trata de un punto de mero derecho, procede a verificar la existencia legal de la prohibición de tutelar la situación jurídica planteada; en consecuencia, tenemos que el elemento esencial para la procedencia de la mencionada cuestión previa es la invocación de la norma expresa que impide el ejercicio de la acción. No obstante la constante jurisprudencia de casación ha venido señalando una vez tras otra que la cuestión previa de prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta necesariamente que fundamentarse en la existencia de una norma prohibitiva expresa. De tal modo, que el demandante en su petitorio demanda el cumplimiento del contrato de arrendamiento, y asimismo demanda el pago de los cánones de arrendamiento del 01 de noviembre de 2006, hasta el 01 de mayo de 2007. Siendo ello así pasa esta Juzgadora a determinar la procedencia ó no de la acción deducida por la actora, y conforme a lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario; considera importante realizar un breve estudio del contrato de arrendamiento, a fin de determinar la fecha exacta en que se dio inicio la relación contractual y cual fue la intención de las partes al celebrar el contrato de arrendamiento. En tal sentido se evidencia que en la Cláusula Segunda, que las partes establecieron de mutuo acuerdo su duración en los siguientes términos: SEGUNDA Duración del contrato: “El tiempo de duración de este contrato es de seis (06) meses contados a partir del 01 de noviembre de 2006, y vence el 01 de mayo de 2007, sin prorroga alguna”. De lo antes transcrito se infiere que en la clausula segunda se estableció que el contrato es de seis meses y el cual comenzó a regir a partir del 01 de noviembre de 2006, concluyendo la relación arrendaticia el 01 de mayo de 2007; vencido el plazo estipulado, operó de pleno derecho la prorroga legal en beneficio del arrendatario, es decir por un lapso de seis (06) meses, la cual vencería el 01 de diciembre de 2007; y vencida la misma el arrendador podrá exigir el cumplimiento del contrato de arrendamiento y entregar el inmueble objeto del contrato de arrendamiento. Asimismo se observa a los autos que la presente acción fue presentada el 28 de mayo de 2007, y admitida el 04 de junio de 2007, en la cual además se peticiona el pago de los cánones de arrendamiento de noviembre de 2006 hasta el 1 de mayo de 2007. De manera que, aunado a lo estipulado en el artículo 41 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario establece: “Cuando estuviera en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, si se determinarán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales.” (Negrillas del Tribunal). De la norma anteriormente transcrita se desprende que el legislador estableció una prohibición de admitir demandas por cumplimiento de contrato cuando estuviera en curso la prorroga legal; tal y como surgió en el caso de autos, pues bien la procedencia de esta cuestión previa emana de una cuestión de pleno derecho como se dejó asentado y no por los alegatos esgrimidos por el apoderado judicial del demandado. No obstante lo convenido en la clausula segunda las partes pactaron que el presente contrato fue a tiempo determinado; en virtud de ello, bajo ninguna circunstancia operó la tácita reconducción que convierte a los contratos determinados a tiempo indeterminado; aunado a ello en los contratos que se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio. (Artículo 1.599 Código Civil). Pero también el legislador estableció en la norma en su segundo aparte que si se admitirán demandas por incumplimiento de las obligaciones contractuales, es decir por incumplimiento de los cánones de arrendamiento, u otras obligaciones inherentes al arrendatario. En consecuencia la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, es una cuestión de mero derecho que debe proceder, cuando el legislador establezca expresamente la prohibición de tutelar la situación jurídica invocada por la persona que en abstracto coloca la norma como actor, ó bien como lo ha indicado renteramente (sic) la Casación Civil, cuando aparezca claramente de la norma, la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción. En merito a lo expuesto, se declara CON LUGAR la Cuestión Previa, contenida en el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual se desecha la demanda y se extingue el proceso. Ahora bien pasa esta Juzgadora a pronunciarse sobre los demás alegatos y defensas en los siguientes términos: Primero: En cuanto a los alegatos y pruebas consignadas por las partes relativas a la copia certificada del contrato de compra venta autenticada el 25 de agosto de 2006, ante la Notaría Pública Sexta de Valencia anotado bajo el número 13, tomo 137, inserta al folio 59 y 60 del expediente. Así como lo alegado por el actor, referente a la aceptación tacita de la demandada en la contestación de la demanda, inherente a que el contrato de opción de compraventa que no se perfeccionó, y el documento de propiedad inserto a los folios 49 y 40. Quien aquí decide aprecia que el presente caso se circunscribe en el cumplimiento del contrato de arrendamiento y no en un contrato de opción de compra venta, pues bien lógicamente si existió un contrato de opción de compraventa con anterioridad al contrato de arrendamiento objeto del presente juicio; es indudable que ante el incumplimiento del contrato de opción de compraventa, podrían las partes haber ejercido sus respectivos derechos y acciones. En consecuencia tales pruebas y alegatos, no aportan ninguna utilidad al proceso, pues los hechos controvertidos se encuentran en el cumplimiento del contrato de arrendamiento y la pretensión está dirigida a tutelar derechos relativos a una relación arrendaticia, por lo que se desechan por impertinentes. Y así se declara. Segundo: Ahora bien, en el escrito de pruebas el demandante, solicita la improcedencia del pago efectuado a la apoderada de la Accionante ciudadana ROSA SANCHEZ DE RANGEL, en Banesco Banco Universal, por cuanto la misma es la esposa del demandado NELSON CLÍMACO RANGEL MARTÍNEZ y con ello simulan un falso pago de cánones de de arrendamiento. Por su parte el demandado promueve carta enviada por la Apoderada de la demandante ciudadana ROSA SÁNCHEZ, al demandado a quien le indican que el canon de arrendamiento debía ser depositado a la cuenta número 01340467444672166999 perteneciente a la Accionante NILOA GISELA MALPICA DE GONZALEZ, en Banesco Banco Universal. Asimismo promueve produce y opone marcados 4,5,6,7,8,9,10 y 11 certificados de depósitos realizados en la cuenta número 01340467444672166999 perteneciente a la accionante NILOA GISELA PALPICA DE GONZALEZ, en Banesco Banco Universal. A los fines de demostrar el estado de solvencia del accionado en las obligaciones que se originaron como consecuencia de no haberse pagado en la oportunidad, el saldo del precio de venta que se pactó en el contrato de compra venta en cuestión. Sobre este particular, este Tribunal observa, que las cartas misiva, constituyen instrumentos privados y que la misma al ser impugnada ó desconocida a quien se opone, pierde su valor probatorio, ciertamente el artículo 1374 del Código Civil y 430 del Código de Procedimiento Civil, ordena que sobre ella se observen las disposiciones sobre tacha y reconocimientos de instrumento privado, por lo que no solo las cartas, sino los telegramas se unen al mundo de los instrumentos reconocidos ó desconocibles. En consecuencia se desechan (sic) dicho medio probatorio. Aun más en relación a los depósitos marcados 4,5,6,7,,8,9,10 y 11 certificados de depósitos realizados en la cuenta número 01340467444672166999, perteneciente a la accionante NILOA GISELA MALPICA DE GONZALEZ en Banesco Banco UNIVERSAL. Se desprende que dada la naturaleza del contrato de Arrendamiento la carga de la prueba sobre la solvencia, la cual tiene por causa petendi la morosidad del arrendatario, pesa sobe el inquilino, es decir el demandado quien tendrá que oponer la excepción de pago correspondiente y probarlo; y al no quedar demostrada, tal como se evidencia a los autos, el demandado se encuentra insolvente en los cánones de arrendamiento. En relación a los depósitos inserto a los folios 79 al 86 todos inclusive, no constituyen la solvencia de los cánones de arrendamiento reclamados por el accionante. En virtud de ello, se desestima dicho medio probatorio y así se declara. Tercero: Respecto a la Inspección Judicial (folio 90) promovida por el actor, para demostrar las condiciones en que se encuentra el inmueble objeto del presente juicio; se observa en el particular único: Que el mantenimiento es de regular estado, pintura mal estado, servicios en funcionamiento, uso de ocupación residencial y en cuanto a los daños se observan filtraciones; quien aquí decide aprecia, que el actor con este medio de prueba, trae hechos nuevos a los autos los cuales no son objeto de la controversia, por lo que se desecha por improcedente y así se d establece. Cuarto: En relación a la prueba de informe, inserta al folio 91, emitida por la Junta de Condominio del Conjunto Residencial El Limonero, de cuyo contenido se desprende lo siguiente: “El apartamento B-1 en referencia lo ocupa el ciudadano NELSON CLIMACO RANGEL MARTÍNEZ, junto a su esposa ROSA DE RANGEL, sus hijos y su suegra señora ANA LUISA MOTERO, desde el mes de noviembre del año 2003.” (Negrilla del Tribunal): Esta Juzgadora observa, que el demandado NELSON CLIMACO RANGEL MARTÍNEZ, ocupa el inmueble para uso familiar desde el mes de noviembre de 2003, pero esta prueba por si sola a juicio de quien aquí decide no aporta elementos suficientes para demostrar que la relación arrendaticia data desde hace cuatro años, pues bien dicho medio probatorio debió adminicularse con otro medio probatorio, por ejemplo prueba testimonial u otro instrumento privado. Por otra parte, con relación al telegrama con acuse de recibo, de f echa 16 de mayo de 2007, donde el demandante solicita la desocupación inmediata del inmueble (folios 25 y 26) solo denotan la intención del actor de agotar la vía extrajudicial, por lo que se desestima su valor. En cuanto a la copia certificada y simple de instrumentos poderes que fueron otorgados por los ciudadanos GABRIEL ANTONIO GONZALEZ VARELA y NILOA MALPICA DE GONZALEZ, a la ciudadana ROSA SANCHEZ, para demostrar que estaba facultada en nombre de los vendedores para llevar a cabo la venta por la Notaría. Así como la revocatoria de poder, tenemos que la demandante confirió poder a la ciudadana ROSA SÁNCHEZ, que según sus dichos es hermana de la parte Actora, y esposa del demandado, el cual es perfectamente válido, pero nada tiene que ver directamente con los hechos controvertidos. IV. DISPOSITIVA. En fuerza de las anteriores consideraciones este Tribunal Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguangua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando Justicia en nombre de la república Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara CON LUGAR, la Cuestión Previa contenida en el artículo 346 ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil, y SIN LUGAR, la acción incoada por los Abogados MANUEL CASTILLO HURTADO Y SHIRSTIN INES YANEZ MENDOZA, Apoderados Judiciales de la ciudadana NILOA GISELA MALPICA DE GONZALEZ, contra el ciudadano NELSON CLIMACO RANGEL MARTÍNEZ, por CUMPLIMIENTO DE CONTARTO DE ARRENDAMIENTO. Se condena en costas a la parte demandante, por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo estatuido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”

IV
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR.
Antes de pronunciarse esta Juzgadora, respecto al merito de la causa, estima conveniente, resolver primeramente, lo referido a la Apelación interpuesta por la Abogada NAIRETH MELITZA SUÁREZ LÓPEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-15.000.637, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 115.509, en su carácter de Coapoderada Judicial de la parte demandada, ciudadano NELSON CLIMACO RANGEL MARTÍNEZ, antes identificado en autos, parte gananciosa de este juicio en este orden de ideas, observamos que la representante Judicial mencionado formuló la apelación en el Tribunal de la causa en los términos siguientes:
“ …Vista la sentencia dictada por este Tribunal, el 12 de julio de 2007, de conformidad al artículo 891 del Código de Procedimiento Civil, procedo en nombre de mi representado a “APELAR” de dicha decisión. Es todo. Firmo la presente diligencia frente a la secretaria quien la autoriza al suscribirla.”
Como puede observarse, la parte gananciosa de este juicio Apela de la decisión que le favorece, sin exponer los motivos de hecho y de derecho por el cual objeta el fallo recurrido; se observa igualmente, que tampoco utilizó el instituto de adherirse a la apelación de la parte a contraria, recurso que debió utilizarse por ante esta Alzada toda vez que por mandato del artículo 300 del Código de Procedimiento Civil, la adhesión puede tener por objeto la misma cuestión objeto de la apelación, ó una diferente ó aún opuesta de aquella; razón por la cual se concluye en que la Apelación interpuesta por la parte demandada no debió ser escuchada, y desde luego que se estima como improcedente y Así se decide.
Resuelto el punto previo que antecede, seguidamente esta Alzada procede a revisar el merito de la causa, objeto del Recurso de apelación, y lo hace en los términos siguientes:
PRIMERO: Analizadas las actuaciones cumplidas por el A-quo, conforme a los hechos narrados y al análisis probatorio realizado, este Tribunal revisor, observa que en el caso bajo examen, la parte Demandada opuso como punto previo, la Cuestión Previa relativa a la PROHIBICIÓN DE LA LEY DE ADMITIR LA ACCIÓN PROPUESTA, basado en el hecho de que su representado ocupa el inmueble objeto del presente juicio, bajo el amparo de un contrato de arrendamiento que originalmente era a tiempo determinado, y que a su entender por inactividad de la arrendadora, al no haberse desahuciado al inquilino oportunamente, la relación arrendaticia, se transformó en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, y que al ser el contrato de arrendamiento por el cual disfruta su mandante, a tiempo indeterminado, según sus dichos, la acción de cumplimiento de contrato sería inadmisible.
Se procedió seguidamente a verificar lo decidido por el Tribunal de primer grado respecto a esta definición de la naturaleza del contrato, suscrito entre las partes actuantes del presente juicio, y encuentra, emerge del contenido de la Clausula Segunda del Contrato lo siguiente: cito:
SEGUNDA: El tiempo de duración de éste contrato es d e seis (06) meses contados a partir del 01 de Noviembre de 2006, y vence el 01 de mayo de 2007, sin prorroga alguna.”
Lo allí convenido por las partes resulta palmario por lo que no hay duda que la naturaleza del presente contrato fue con determinación en el tiempo, puesto que las partes, pactaron expresamente que no había prorroga alguna, razón por la cual la conclusión a la que llega La Sentenciadora de la Recurrida se encuentra ajustado a derecho y ASÍ SE DECLARA.
SEGUNDO: Continuamos analizando la Sentencia respecto a las siguientes conclusiones de la Juzgadora de primer grado y se concluye con esta, en que efectivamente, al finalizar la relación contractual fija, sin posibilidad de prórroga convencional, comenzaba a regir la de la prorroga legal, de pleno derecho en beneficio del Arrendatario, toda vez, que tal y como fue declarado en el particular que antecede la relación arrendaticia tuvo una duración de (06) meses, lo que significa que de acuerdo con el literal a,) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le corresponde al Arrendatario un lapso máximo de seis meses de prorroga legal, el cual comenzó a regir a partir del 02 de mayo de 2007, con vencimiento el 01 de Noviembre de 2007; y por cuanto, la presente acción fue presentada por ante el Tribunal Distribuidor de Municipio en fecha 28 de mayo de 2007, y admitida por el Tribunal de la causa el día 04 de Junio de 2007, lógicamente que dicha demanda fue presentada estando en curso, y siendo que la acción intentada fue de CUMPLIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO , la conclusión a la cual llega la Jueza de la recurrida está ajustada a derecho, por imperativo de la norma prevista en el artículo 41 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es del tenor siguiente cito:
“Artículo 41.- Cuando estuviera en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38 de este Decreto Ley, no se admitirán demandas de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento por vencimiento del término. No obstante, si se admitirán aquellas que sean interpuestas por el incumplimiento de obligaciones legales y contractuales”.
Por su parte el Dr. GILBERTO QUINTERO, en su Obra “TRATATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO”, volumen I, específicamente en las páginas 284 y 285 nos dice respecto a la INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO lo siguiente:
“…Resultaría un contrasentido establecer la prorroga legal y al mismo tiempo no prever la prohibición de admitir la acción que se propusiere por Cumplimiento de Contrato, al vencimiento del plazo prefijado en la relación. De allí que el legislador, con la finalidad de proteger el derecho concedido e igualmente evitar largas dilaciones en perjuicio de la celeridad y economía procesal, estableció en el artículo 41 que “cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38,no será admitida la demanda por cumplimiento de arrendamiento por vencimiento del término.” Aquella prohibición se relaciona con la propia previsión del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de que el Tribunal no admitirá la demanda que sea contraria a alguna disposición expresa de la Ley; no obstante del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda se oirá apelación inmediatamente en ambos efectos. Sin embargo, al establecer el artículo 41 en referencia que: “Cuando estuviere en curso la prorroga legal a que se refiere el artículo 38, de este Decreto Ley, no se admitirán demandas de cumplimiento de contrato por vencimiento del término.” Deja lugar a la lógica interpretación de si puede ó no admitirse esa demanda, en el caso de estar el arrendatario incurso en incumplimiento de sus obligaciones contractuales ó legales, al vencimiento del término del contrato, bajo el contraste comparativo que puede hacerse entre los artículos 40 y 41 de la LAI. En realidad “Cuando estuviere en curso la prorroga legal” a que alude el artículo 41 ejusdem, podemos interpretar, a que el Arrendatario haya iniciado el goce de la prorroga legal al vencimiento del tiempo prefijado en el contrato sin obstáculo alguno por parte del arrendador y transcurridos que sean más de quince (15) días continuos siguientes al vencimiento del primer mes de la prorroga legal, si el arrendatario consigna conforme al artículo 51 y siguiente, ó de haber el arrendador recibido el pago del arrendatario que directamente le hizo de modo anticipado ó vencido que sea tal mes, es de considerar que en cualquiera de esos casos la prorroga legal está en curso y siendo así la demanda que por cumplimiento de contrato intente el arrendador, fundándola en el vencimiento del término resultaría inadmisible. (subrayado del Tribunal.)

Las conclusiones anteriores devienen como ya se expreso en el particular Primero, por el hecho de que la parte demandada opuso como Cuestión Previa para ser decidida como una Cuestión de fondo La prohibición de la Ley de admitir la Acción Propuesta argumentando de que la relación contractual se había convertido en una relación a tiempo indeterminado, pero como ya se estableció con la recurrida, la convención fue determinante y no previó esa posibilidad; no obstante, esta Cuestión Previa, tal como lo expuso la recurrida, es una cuestión de mero derecho que debe proceder cuando el legislador lo establezca o bien cuando aparezca claramente de la norma; adicionalmente a lo expuesto, bien sabido es, el carácter de eminente orden público, de las normas contenidas en la ley especial de Arrendamientos Inmobiliarios aplicable sin lugar a dudas al caso planteado, unido a lo cual, citamos la norma pura de derecho sustantivo, aplicable también al presente caso, contenida en el artículo 1599 del Código Civil, donde se prevé imperativamente, que los contratos que se han hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio; en consecuencia la voluntad del legislador de no permitir el ejercicio de la acción, es un cuestión de mero derecho, que debe proceder cuando aparezca manifiestamente la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, todo lo cual ocurrió en el presente caso, razón por la cual, la conclusión a la cual llegó el Tribunal de la Recurrida respecto a la Cuestión Previa del Ordinal 11°, está ajustada a derecho, toda vez que el orden público priva y corresponde al Juez aplicar el derecho, dentro de los límites de su oficio y ASÍ SE DECIDE.
TERCERO: En virtud de lo declarado en los particulares que anteceden, se ratifica que la Cuestión Previa, contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debe ser declarada CON LUGAR, y en consecuencia desechada la demanda y Extinguido el proceso y ASÍ SE DECIDE.
CUARTO: En relación a los restantes pedimentos y análisis probatorio realizados por la Jueza del Tribunal de la recurrida, esta Juzgadora estima QUE FUE INOFICIOSO dictar pronunciamiento respecto a los mismos, en virtud de lo declarado en el particular anterior, todo ello, en acatamiento a la Sentencia número 437 de fecha 23 Abril de 1998, emanada del Tribunal Supremo de Justicia y ASÍ SE DECIDE.
QUINTO: Por todas las consideraciones antes expuestas, se REFORMA, la decisión proferida por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguangua y San Diego de ésta Circunscripción Judicial, se declara SIN LUGAR, la Apelación interpuesta por la Abogada SHIRSTIN INES YANEZ MENDOZA, Apoderada Judicial de la ciudadana NILOA GISELA MALPICA DE GONZALEZ, parte demandante en la presente causa, contra la decisión proferida por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, los Guayos, Naguanagua y San Diego de ésta Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 12 de Julio de 2007, y ASÍ SE DECIDE.
IV
DISPOSITIVO DEL FALLO
En mérito a las consideraciones anteriores, este TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, actuando como Sentenciadora de Alzada, REFORMA la Sentencia proferida por el JUZGADO SEXTO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en fecha 12 de Julio de 2007; en consecuencia declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por la Abogada SHIRSTIN YANEZ MENDOZA, Apoderada Judicial de la ciudadana NILOA GISELA MALPICA DE GONZALEZ, parte demandante en la presente causa contra la decisión del Juzgado SEXTO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en fecha 12 de julio de 2007. Se declara SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por los Abogado MANUEL CASTILLO HURTADO Y SHIRSTIN INES YANEZ MENDOZA, en su carácter de Coapoderados Judiciales de la ciudadana NILOA GISELA MALPICA DE GONZALEZ, contra el ciudadano NELSON CLIMACO RANGEL MARTÍNEZ, todos identificados en autos. Y ASÍ SE DECIDE.
No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la decisión.
Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, déjese copia y bájese en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en Valencia, a los (09) días del mes de diciembre de 2008. Años 197° de la Independencia y 148° de la Federación.
LA JUEZA TITULAR,

ABOG. ROSA MARGARITA VALOR
LA SECRETARIA,

Abog. LEDYS ALIDA HERRERA

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 11:00 am
LA SECRETARIA,

Abog. LEDYS ALIDA HERRERA

Expediente: 53.734
RMV/mlb