TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE

EL JUZGADO SEPTIMO DE LOS MUNICIPIOS, VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.-
DEMANDANTE: EGDDY GABINA GIL MENDEZ
APODERADOS: LORNA BEATRIZ GUERRERO ESTRADA y OSWALDO ANTONIO HERNANDEZ CARDENAS
DEMANDADO: CARLOS ALBERTO ALVARADO LOPEZ
APODERADOS: ALEJANDRO VIEIRA PERESTELO
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE N°: 1112
La presente demanda fue incoada por los abogados LORNA BEATRIZ GUERRERO ESTRADA y OSWALDO ANTONIO HERNANDEZ CARDENAS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 9.310.228 y 3.920.235, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 31.889 y 74.120 respectivamente, en sus caracteres de apoderados judiciales de la ciudadana EGDDY GABINA GIL MENDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 14.718.530, contra el ciudadano CARLOS ALBERTO ALVARADO LOPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. V-15.793.371 por DESALOJO.
El 12 de junio de 2.007, se admite la demanda, y se ordenó el emplazamiento del demandado para el segundo (2do.) día de despacho siguiente, a que conste en autos su citación.
El 20 de junio del 2.007, se reformó la demanda, la cual fue admitida en esa misma fecha
El 17 de julio del 2.007 comparece el alguacil del Tribunal y mediante diligencia manifiesta la imposibilidad de citar personalmente al demandado, y consigna la respectiva compulsa, (folio 31).
El 23 de julio del 2.007, solicitado como fue por los actores, se ordenó la citación por carteles del demandado de autos y se libraron los correspondientes carteles de citación.
El 13 de agosto del 2.007, la representación judicial del demandante consignó los carteles de citación publicados en los Diarios Notitarde y Carabobeño ( folio 53).
En fecha 27 de septiembre del 2.007, la secretaria de este Tribunal manifiesta haber cumplido con la fijación del Cartel de citación en el domicilio del demandado, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 26 de octubre del 2.007, se designa defensor judicial del demandado a la abogada MARIANELLA GODOY CARVAJAL.
En fecha 02 de noviembre del 2.007, el abogado ALEJANDRO VIEIRA PERESTELO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 13.046.391, en su carácter de apoderado judicial del demandado se da por citado y consigna el poder que acredita su representación.
En fecha 06 de noviembre del 2.007, en la oportunidad de la contestación de la demanda, el apoderado del demandado opone cuestiones previas, contesta al fondo de la demanda y reconviene a la parte demandante, reconvención que fue admitida por el Tribunal en fecha 08 de noviembre del 2.007.
El 12 de noviembre del 2.007, la demandante reconvenida presenta escrito de contestación a la reconvención.
En fecha 21 y 22 de noviembre del 2.007, presentan pruebas tanto la representación judicial de la demandante, como del accionado, las cuales fueron admitidas oportunamente por el Tribunal.
En fecha 12 de diciembre del 2.007, el Tribunal se abstiene de dictar sentencia en la presente causa, por no constar en autos las resultas de la prueba de informes.
El 14 de diciembre del 2.007, el Tribunal mediante auto ordena la reanudación de la causa previa notificación de las partes.
En fecha 01 de febrero del 2.008 se difiere la publicación.
Vencidos como se encuentran los lapsos procesales en la presente causa, el Tribunal pasa a decidir y observa:
ALEGATOS DE LA ACTORA:
Los apoderados de la parte Actora en el libelo y su reforma alegan:
Que su representada cedió mediante contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado al ciudadano CARLOS ALBERTO ALVARADO LOPEZ, un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la parcela No. 6, No. 14-B, planta 14, Edificio Kastor, avenida principal, Parcelamiento chaguaramal, Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Valencia, Estado Carabobo.
Que en la cláusula Tercera del Contrato se convino que la duración sería de un año a partir del 23 de junio del 2.005 hasta el 23 de junio del 2.006, que establecida la fecha de inicio y terminación del contrato de un año, se comenzó a computar la prorroga legal, desde el 24 de junio y que venció el 23 de diciembre del 2.006, y que ello se encuentra avalado por los recibos de pago expedidos por la administradora Axial C.A., quien para esa fecha llevaba la administración del inmueble, y que ello se evidencia de copias de los recibos que consigna marcado “D”.
Que el 29 de septiembre Egddy Gil Mendez le ratifica por vía escrita al arrendatario la intención de no renovar el contrato a tiempo determinado que habían suscrito y se le reitera el lapso de prorroga legal, que fue entregada en la recepción de Automercado LA CIMA C.A. A tales efectos consignó constancia en fotocopia marcada “E”.
Que el 11 de octubre del 2.006 el ciudadano Carlos Alberto Alvarado consigna el monto del canon de arrendamiento por ante el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial. Que su representada se da por notificada de las consignaciones y señala que los cánones de arrendamiento son de prorroga legal.
Prosiguen los apoderados actores y exponen, que en conocimiento el arrendatario del vencimiento de la prorroga legal, éste no entrega el inmueble y continua consignando los cánones de arrendamiento, los cuales fueron retirados por su mandante, lo que dio lugar, en decir de los exponentes, a consentir una relación arrendaticia que ya había terminado en el mes de diciembre y por ello se inicia una relación arrendaticia a tiempo indeterminado.
Esgrimen que en la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento se convino que el contrato podría prorrogarse por periodos iguales siempre y cunado exista vía escrita la voluntad de ambas partes de prorrogarlo, y que dicha situación nunca se dio por ninguna de las partes.
Alegan asimismo, que por motivo de estudios y carecer de recursos económicos, la demandante Egddy Gabina Gil, se vio en la necesidad de arrendar su inmueble para mantenerse, y que una vez terminada su carrera le notificó de manera verbal al arrendatario su deseo de no renovar el contrato de arrendamiento.
Que le fue notificada mediante comunicación de fecha 16 de enero del 2.007, la no renovación del contrato verbal del anexó donde vive actualmente, y su desocupación para el 06 de marzo del 2.008.
Señalan los mandatarios actores, que su representada tiene necesidad de ocupar su vivienda y que por ello demanda el desalojo.
Que por lo expuesto demandan en nombre de su mandante al ciudadano CARLOS ALBERTO ALVARADO LOPEZ, para que convenga o sea condenado en lo siguiente: a): En la entrega del inmueble, en el plazo establecido en el artículo 34 parágrafo primero de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. b) Las costas y costos procesales.
Fundamentaron la demanda en los artículos 1.159, 1.167, 1.600 del Código Civil, así como en el 33 y literal b del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
DEL DEMANDADO:
En la oportunidad de la contestación de la demanda el abogado ALEJANDRO VIEIRA PERESTELO, en su carácter de apoderado Judicial del demandado ciudadano CARLOS ALBERTO ALVARADO LOPEZ, opone la siguiente cuestión previa: “La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permita admitirla por determinadas causales que nos sean de las alegadas en la demanda, contenida en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
De igual forma dio contestación al fondo de la demanda y en este sentido niega, rechaza y contradice la demanda, en razón de ser falsos los hechos narrados en el libelo y en consecuencia el derecho invocado.
Niega la relación arrendaticia a tiempo indeterminado.
Que es falso que el contrato de arrendamiento se haya prorrogado por periodos iguales.
Niega que la relación arrendaticia haya terminado el 23 de junio del 2.006 y que de allí se haya iniciado la prorroga legal, que igualmente es falso que dicha prórroga haya vencido el 23 de diciembre del 2.006.
Negó que se le haya comunicado ni verbalmente ni por escrito a su representado del vencimiento del contrato y de su intención de no renovarlo, y que es falso que su mandante haya hecho uso de la prorroga legal.
Que es falso que el demandado haya suministrado la dirección del supermercado La Cima C.A., como sitio para notificarle.
Negó que la propietaria esté arrendada en otro inmueble y que tenga la necesidad de ocuparlo.
Reconoció la existencia de la relación arrendaticia, su fecha de inicio y terminación, y que ésta podría prorrogarse siempre que exista vía escrita, y que la parte que no desee prorrogarlo también deberá notificarlo.
Alega el apoderado del demandado, que el contrato venció el 23 de junio del 2.006, y que antes del vencimiento no se le notificó ni verbal ni por escrito a su representado, que el deseo del arrendatario de no prorrogarlo, según la cláusula Tercera del contrato.
Alega que si bien dicha cláusula señala que la prorroga contractual opera cunado exista vía escrita, que también es cierto, que en ella se señala que la parte que no quiera prorrogarlo deberá notificárselo a la otra por escrito con no menos de 30 días de anticipación, lo cual y así lo arguye el exponente, no ocurrió.
Alega igualmente, que ante la intención de la arrendadora de que el contrato sea a tiempo determinado, mal puede la demandante cambiar la naturaleza de mismo.
Que la intención de la demandante es cambiar la naturaleza del contrato para tratar de desalojar a su representado, por no encontrar otra vía, en razón de que su representado cumple con sus obligaciones contractuales.
Que por ello su mandante se vio en la necesidad de hacer las consignaciones arrendaticias.
Que el contrato se ha ido prorrogando por periodos iguales y que el mismo es a tiempo determinado.
Por último el abogado del accionado reconviene a la demandante Egddy Gabina Gil Méndez, argumentando que consta del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Sexta de Valencia, del Estado Carabobo, en fecha. 28 de junio de 2.005, anotado bajo el No. 10, Tomo 77, que en la cláusula Segunda se estableció un canon de arrendamiento de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00), que incluían el pago del condominio y que el arrendatario se obliga a pagar fiel y puntualmente a La Arrendadora los 5 días siguiente al 23 de cada mes.
Que su representado ha cumplido puntualmente con el pago del arrendamiento y que ello se desprende de las consignaciones arrendaticias efectuadas por ante el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, expediente No. 309, cuyas copias acompaña a su escrito desde el 23 de septiembre hasta el 23 de octubre del 2.007. Que la propietaria no ha cumplido con su obligación de pagar las cuotas de condominio así como en el pago de algunos servicios públicos, entre ellos el agua, y que su monto viene reflejado en las cuotas de condominio.
Que por ello demanda a la ciudadana Egddy Gabina Gil Méndez, en su condición de arrendadora, para que convenga o a ello sea condenada, en cumplir con el contrato de arrendamiento, por incumplimiento del mismo, y así textualmente expresa: siendo el hecho constitutivo de tal incumplimiento la falta de pago oportuno de las cuotas de condominio, correspondiente a los meses de mayo de 2-007, junio de 2.007, julio de 2007, agosto de 2.007, septiembre de 2007 y octubre de 2.007, que asciende a la suma de UN MILLON TRESCIENTOS VEINTITRES MIL DOSCIENTOS (Bs. 1323.200,00). Demandó las costas y costos procesales. Estimó la Reconvención en la cantidad de Bs. 2.000.000,oo
DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
En la oportunidad correspondiente la demandante reconvenida a través de sus apoderados judiciales, presenta escrito contentivo de la contestación a la reconvención en el cual señalan como lo más resaltante a lo planteado: Que es cierto que a su mandante le corresponde pagar las cuotas de condominio, pero que también es cierto que desde hace varios meses su representada no retira los cánones de arrendamiento, depositados por orden de un Tribunal en una Entidad Bancaria, y que siendo la cuota de condominio parte integrante del canon de arrendamiento, mal podría retirarlos por cuanto estaría, como así lo expresan, consintiendo una relación arrendaticia que ya no existe.
LIMITES DE LA CONTROVERSIA:
De lo anterior quedan como hechos NO CONTROVERTIDOS: 1) La existencia de la relación arrendaticia existente entre las partes.
Quedan como CONTROVERTIDOS: 1) Si el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado o si por el contrario se indeterminó. 2) La necesidad que tiene la arrendadora de ocupar el inmueble por ella arrendado. Y en caso de ser procedente la Reconvención propuesta el incumplimiento de la demandante reconvenida en el pago del condominio.
CONSIDERACIONES PARA DECICIR
DE LAS CUESTIONES PREVIAS
El demandado en la oportunidad correspondiente, opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 11 del artículo 346. En consecuencia, en acatamiento del contenido del artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, debe esta Juzgadora resolver, como punto previo, la cuestión previa opuesta y, en la misma sentencia, resolver el fondo del asunto controvertido.
Respecto a la cuestión previa opuesta de conformidad con el ordinal 11 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, la cual, a tenor del mismo artículo se refiere a “La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permita admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda”, en este sentido el apoderado del demandado expone que la demandante fundamenta su acción o pretensión, en base al desalojo a tenor del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando estar en presencia de un contrato a tiempo indeterminado. Que ello es contrario al contenido del contrato. A los fines de su argumento el apoderado del accionado cita la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, y señala que el contrato se prorrogó desde el punto de vista contractual y no legal, por periodos iguales, conservando su naturaleza a tiempo determinado, que la pretensión resulta contraria a derecho por lo que es inadmisible.
En tal sentido, quien decide, a los efectos de resolver sobre la cuestión previa planteada, procede analizar el contrato de arrendamiento traído a los autos como instrumento fundamental de la acción y cuya indeterminación alega la parte actora a los efectos de incoar la acción de desalojo que nos ocupa, instrumental que se acompañó en original junto con el libelo, contrato autenticado por ante la Notaria Sexta de Valencia, Anotado bajo el No. 10, Tomo 77, el cual es apreciado por quien decide y se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, del mismo se evidencia, específicamente en la cláusula Tercera del contrato, que las partes convinieron lo siguiente:
“ La duración del presente contrato será de un (1) año fijo contado a partir del 23 de junio de 2.005 hasta el 23 de junio de 2.006, pudiendo prorrogarse por periodos iguales siempre y cuando exista vía escrita la voluntad de ambas partes de prorrogarlo. La parte que no desee prorrogarlo deberá notificárselo a la otra, vía escrito y con no menos de treinta (30) días de anticipación a la expiración del plazo. El presente contrato no perderá su condición de contrato a tiempo determinado aunque se prorrogue por voluntad de las partes, y en ningún caso se producirá la tacita reconducción.”
De la cláusula antes transcrita se observa, que el contrato suscrito por las partes nació como un contrato a tiempo determinado, el cual se caracteriza por esa longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato de modo exacto, que permite a las partes conocer de antemano cuándo se inicia la relación y cuando termina. Por ello el artículo 1.599 del Código Civil, señala, que si el contrato se efectuó por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio. Observándose de igual forma que las partes convinieron, que para que el contrato pudiera prorrogarse a su vencimiento, debía constar por escrito el deseo de prorrogarlo, pero que también debía constar por escrito en caso de no desear prorrogarlo. Por lo que en principio, quien decide considera que el contrato de arrendamiento bajo estudio venció el 23 de junio del 2.006.
Ahora bien a los efectos de determinar si el contrato que aquí se analiza se encuentra prorrogado contractualmente después de su vencimiento inicial, y en consecuencia su naturaleza a es a tiempo determinado, o si por el contrario se venció, se prorrogó legalmente y posteriormente se indeterminó, como así lo señala en su libelo la demandante, el Tribunal del decurso del proceso observa lo siguiente: La parte actora alega que le fue notificado al arrendador de la no renovación del contrato, y para su demostración trajo a los autos marcada “G” inserta al folio 123 del expediente de marras, comunicación privada emanada de la demandante dirigida al ciudadano Carlos Alberto Alvarado parte demandada, instrumental que aparece no estar recibida por éste, sino por la recepción de Automercado La Cima C.A., como así lo señaló la parte actora en su libelo, y como también se observa del sello que aparece en la parte superior derecha de dicha comunicación, en consecuencia la documental aquí analizada no le es oponible al demandado, por no estar recibido por éste, sino por un tercero ajeno a la presente causa, por lo que la documental analizada es desechada del proceso.
Observa igualmente este Tribunal, que la parte actora a los efectos de demostrar que el demandado tenía conocimiento de estar disfrutando de la prorroga legal una vez acaecido el vencimiento natural del contrato de arrendamiento, esto es a partir del 23 de junio del 2.006, promovió en escrito inserto al folio 144, la prueba de exhibición de documentos, a fin de que el demandado exhibiera los originales de los recibos de cancelación de arrendamiento de los meses de julio, agosto y septiembre del 2.006, para lo cual acompañó copia de los mismos, no siendo atacado por medio alguno ni las documentales cuya exhibición se pide, ni la prueba de exhibición. Al folio 150, constan las resultas de la prueba de exhibición, de la cual se observa que llagado el día y hora fijados por este juzgado para llevar a cabo la exhibición, la parte demandada no se presentó ni por si ni por medio de apoderado a exhibir las instrumentales requeridas, por lo que al no constar en autos prueba alguna que haga parecer que el documento cuya exhibición se pide, no se halla en poder del demandado, se tiene como exacto el texto de los documentos que en copia corren insertos a los folios 146, 147 y 148, ello de conformidad con establecido en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, y así se valoran. Del texto de tales documentales se evidencia que el demandado arrendador Carlos Alvarado canceló la cantidad de Bs. 600.000,oo ( cada recibo) por concepto de pago del periodo (como así se lee) 28/06/06 al 27/07/06, del 28/07/06 al 27/08/06 y del 28/08/06 al 27/09/06 por prórroga legal correspondiente al apartamento 14-B Res. Kastor, mismo inmueble arrendado. Es así como el Tribunal concluye que el demandado de autos tenía conocimiento del vencimiento del contrato en fecha 23 de junio del 2.006, por lo que continuó ocupando el inmueble después de su vencimiento sólo a los efectos de la prorroga legal arrendaticia. Prorroga que por el tiempo de duración de la relación arrendaticia de un año, le correspondía al arrendatario, de conformidad con el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, un lapso de seis meses, el cual se inició a partir del vencimiento del contrato de arrendamiento, es decir, del 23 de junio del 2.006, tal y como anteriormente se asentó, por lo que la prorroga legal de seis meses, en razón de que la relación arrendaticia no excedió de un año, venció el 24 de diciembre del 2.006. Y así se declara.
Establecido lo anterior, el Tribunal procede a analizar lo siguiente: Los apoderados actores alegan en el libelo y su reforma a los fines de ilustrar la indeterminación del contrato para accionar así el desalojo, y así lo entiende quien decide, que el demandado de autos procedió en el mes octubre del 2.006 a consignar las pensiones de arrendamiento por ante el Juzgado Primero de los Municipios, procediendo la arrendadora a retirar las de enero a mayo del 2.007, después de vencida la prorroga legal, lo cual dio origen, en decir de los accionantes, a consentir una relación arrendaticia a tiempo indeterminado.
En este sentido, evidencia quien decide, que no consta a los autos que la actora en su carácter de arrendadora haya retirado, consignación arrendaticia alguna correspondiente a los meses de enero a mayo del 2.007, por cuanto del expediente de consignaciones arrendaticias que en copia certificada corre inserto del folio 127 al 135, llevado por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el cual es apreciado por quien decide en todo su valor probatorio, sólo se refleja, que el retiro solicitado lo fue en fecha 16-11-06. En consecuencia no es cierto que la arrendadora haya retirado consignaciones arrendaticias de enero a mayo del 2.007 y que con ello haya consentido una relación arrendaticia a tiempo indeterminado después del vencimiento de la prorroga legal, por lo que el contrato de arrendamiento analizado, en criterio de quien Juzga, no se indeterminó después de vencida la prórroga legal, y así se declara.
Al tratarse de un contrato a tiempo determinado ya vencido, así como su prorroga legal, como antes se apuntó, debe esta Juzgadora verificar si era procesalmente posible que se demandara el Desalojo del inmueble, como lo demandó la actora. En tal sentido se observa que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34 establece que la única vía para solicitar el desalojo de conformidad con alguna de las causales previstas en el mismo artículo, es bajo la figura de un contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado por lo que se concluye que la acción de Desalojo incoada mediante un contrato escrito a tiempo determinado, es improcedente por ser violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público, por lo tanto, es procedente la cuestión previa opuesta relativa a la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. Y así se declara.
DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho explanadas, este JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la cuestión previa opuesta de conformidad con el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por lo que la demanda queda desechada y extinguido el proceso a tenor de lo pautado en el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil.
Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencida en esta incidencia.
Notifíquese a las partes de esta decisión.
Publíquese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los cinco (05) días del mes de agosto del año dos mil ocho (2008). Años: 198° de la Independencia y 149° de la Federación.
LA JUEZA PROVISORIA,
(FDO)
Abog. LIGIA RODRÍGUEZ SALAZAR,
LA SECRETARIA
(FDO) Abog. MARIA MONTILLA

En la misma fecha se publicó la anterior decisión siendo la 2:00 de la tarde.
La Secretaria,
(FDO)
Abog. MARIA MONTILLA