TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
DEMANDANTE: ADMINISTRADORA HERNAZCA, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 15/12/78, bajo el N° 62, Tomo 70-A
APODERADA JUDICIAL: MARIBEL GONZÁLEZ, abogado en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 62.147 y de este domicilio.
DEMANDADA: MIRIAN UVILDA TREJO DE ALVARADO, venezolana, mayor de edad, con Cédula de Identidad N° V-5.744.875 y de este domicilio
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
EXPEDIENTE: No. 52.093
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
DE LA NARRATIVA
Previa distribución, subieron las presentes actuaciones a esta Alzada, con motivo de la apelación ejercida por la ciudadana MIRIAN UVILDA TREJO de ALVARADO, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 22 de febrero de 2008.
Se le dio entrada en fecha 11 de marzo de 2008.
Por auto de fecha 13 de marzo de 2008, de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, se fija lapso para dictar sentencia.
Mediante escrito de fecha 17 de ese mismo y año, la parte actora presenta alegatos.
En primer lugar, este Tribunal debe dejar sentado que la segunda instancia en nuestra Legislación Procesal constituye un juicio de revisión de la causa, y no solo de la sentencia de primera instancia. Por tanto, no se trata de un juicio de valor sobre la legalidad ni aún tampoco sobre la legitimidad o justicia del fallo de primera instancia, aún cuando indirectamente o en sentido traslaticio pueda considerársele tal. En razón del anterior orden de ideas, aunque el Juez de la Alzada pueda hacer su fallo utilizando como método de disertación el examen u apreciación del fallo apelado, por lo tanto el Juez tiene el deber de examinar todo lo alegado y probado en la secuela del proceso en la primera instancia, en la medida que tales alegaciones y elementos de pruebas sean pertinentes a la litis. Nuestra Legislación concede además la posibilidad de ampliar la prueba en la segunda instancia, sea a instancia de parte mediante la consignación de determinadas pruebas, sea a instancia del Juez mediante auto para mejor proveer. Sentada la anterior premisa entra este Tribunal de Alzada, pasa a revisar en su totalidad la Sentencia apelada y a los fines de decidir, previamente observa:
PRIMERA: Mediante escrito presentado en fecha 15 de octubre de 2.007, la ciudadana MARIELA CASADO de BALZA, venezolana, mayor de edad, con Cédula de Identidad N° V-3.159.931 y de este domicilio, actuando en representación de la Sociedad de Comercio “ADMINISTRADORA HERNAZCA, C.A.”, asistida por la abogada MARIBEL GONZÁLEZ, demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento a la ciudadana MIRIAN UVILDA TREJO de ALVARADO, todos identificados anteriormente.
Alega la parte demandante:
• Que en nombre de su representada celebró contrato de arrendamiento a término fijo con la ciudadana MIRI UVILDA TREJO de ALVARADO, con duración de un (1) año, comenzado a partir del 30/08/2.003, sobre un inmueble propiedad de su representada ubicado en la calle Padre Bergeretti, N° 93-50, P.B., Valencia, Estado Carabobo.
• Que en la Cláusula Tercera de dicho contrato de arrendamiento quedó establecido que el canon de arrendamiento sería de Bs. 185.000,oo que debería ser pagado puntualmente por mensualidad vencida todos los 25 de cada mes y en caso de transcurrir 15 días a ese, debería reembolsar el importe de cualquier requerimiento para tal fin así como generaría intereses de mora; que dicho canon de arrendamiento aumentaría con las sucesivas renovaciones, de acuerdo al porcentaje de inflación indicado por el Banco Central de Venezuela.
• Que en la Cláusula Segunda del contrato se estableció que la duración del mismo sería de un (1 año fijo, prorrogable por períodos iguales, a menos que una de las partes notifique a la otra con por lo menos treinta días de anticipación a la fecha de vencimiento del contrato o de sus prórrogas, su voluntad de no hacerlo.
• Que la arrendataria ha incumplida con el pago de los cánones de arrendamientos de los meses de marzo a septiembre del año 2.007, sin que haya sido posible su cobro amistoso o extrajudicial.
• Que por todo esto procedió a demandar por Resolución de Contrato de Arrendamiento, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal a: 1) Resolver el contrato de arrendamiento suscrito por incumplimiento del mismo; 2) Devolver el inmueble arrendado, totalmente desocupado, en las mismas buenas condiciones en que lo recibió y solvente de todos los servicios públicos y privados: 3) Cancelar a la demandante la cantidad de Bs. 1.295.000,oo por concepto de los cánones de arrendamiento no cancelados correspondientes a los meses de marzo a septiembre de 2.007, a razón de Bs. 185.000,oo cada uno; y 4) Pago de costas. Fundamentó su acción en los artículos 1.167, 1.264, 1.592, 1.616 y 1.159 del Código Civil. Igualmente solicito se decretaran medidas de secuestro y de embargo preventivo.
La demanda fue admitida por el a quo en fecha 18 de octubre de 2007, ordenándose el emplazamiento de la demandada, a los fines de la contestación de la demanda, librándose la correspondiente compulsa; y en cuanto a las medidas solicitadas, se ordenó abrir cuaderno separado de medidas.
La citación de la parte demandada, fue verificada por el Alguacil del Juzgado A quo, en fecha 06 de diciembre de 2007, tal como consta al folio veintidós (22) del expediente.
En fecha 18 de diciembre de 2007, la demandada, asistida por el abogado José Becerra, manifiesta dar contestación a la demanda en los siguientes términos:
• Que por error firmó contrato de arrendamiento privado con la Administradora Hernazca, C.A., en vista que la ciudadana Mariela Casado de Balza, le mostró un documento en fotocopia, donde constaba que tal Administradora era la propietaria del inmueble, lo cual es falso, ya que la verdadera propietaria es la ciudadana Mauren Adela Castellano Arellano, venezolana, mayor de edad, con Cédula de Identidad N° V-7.012.731, según consta de documento protocolizado en el Registro Público del Segundo Circuito del Municipio Valencia, Estado Carabobo, que anexa en copia certificada.
• Que el inmueble al que hace referencia la parte demandada es el ubicado en la calle Padre Bergeretti, N° 93-50, P:B:, Valencia, Estado Carabobo no guarda relación con el ella habita desde hace mas de treinta años, ubicado en la calle Padre Bergeretti, N° 93-56, Valencia, Estado Carabobo.
• Que si es cierto que la última compradora del inmueble es la ciudadana Mauren Adela Castellano Arellano, cómo es posible que los ciudadanos Pedro Rafael Hernández, Carmen Amalia Hernández, Clara Cosson de Flohr, Ana Consuelo Hernnández de Strauss, Leopoldo Strauss, Leopoldo de Hernández, Walter Strauss de Hernández y Josefina Hernández de Casado, según documento emanado de la Alcaldía de Valencia, Dirección de Catastro, oficio N° DC-01481-2007, de fecha 09/08/2.007, cedan como aporte a Capital la plena propiedad que les corresponde del inmueble a “Administradora Hernazca, C.A.”.
• Anexa solicitud de evacuación de Título Supletorio a su favor, donde le asignan Cédula Catastral N° 2000-11-0012208, de fecha 09/07/2.007.
Solicita se le requiera a la demandante toda la documentación que acredite la propiedad del inmueble de autos.
Abierta la causa a pruebas, ambas partes las promovieron así: Parte demandante: 1) Invocó el mérito favorable de autos; 2) Testimoniales: Miguel Maaza, Nordy Arlenis Silva Navas y Francis Noreidys Silva Navas, todos de este domicilio; 3) Instrumentales; y 4) Inspección Judicial. Parte demandada: 1) Invocó el mérito favorable de los instrumentos que acompañó con su contestación de demanda.
Estas probanzas fueron admitidas en su oportunidad, ordenándose su evacuación.
II
ANÁLISIS PROBATORIO
1. Pruebas de la parte demandante:
Con la demanda:
1.1 Original del Contrato de Arrendamiento suscrito entre ADMINISTRADORA HERNAZCA, C.A., como Arrendadora y la ciudadana MIRIA UVILDA TREJO de ALVARADO, como Arrendataria, todos identificados en la parte narrativa de esta sentencia el Tribunal a quo valora esta prueba de conformidad el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, lo cual resulta ajustado a derecho y así se declara.
1.2 Copia certificada de poder conferido por Administradora Hernazca, C.A., a la ciudadana Mariela Casado de Balza, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda del Municipio Baruta del Estado Miranda, en fecha 04/10/2.007, bajo el N° 38, Tomo 123 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, el Tribunal le confiere valor probatorio conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
1.3 Siete (7) recibos de los meses no pagados por la arrendataria para demostrar su insolvencia, los mismos fueron desechados por el a quo por cuanto no se encuentran firmados por la demandada, para que pudieran ser opuestos a la demandada era necesario que presentaran su rúbrica, ello de conformidad con el artículo 1368 del Código Civil que impone ese requisito.
Durante el proceso:
1.4 Poder apud acta conferido por la ciudadana Mariela de Balza, actuando como representante de Administradora Hernazca, C.A., a la abogada Maribel González.
El Tribunal aprecia esta prueba conforme a lo establecido en el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil.
Con las pruebas:
1.5 Documentales:
-Contrato de arrendamiento celebrado entre la demandada y su representada el cual se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
-Recibos de los meses no pagados los cuales son desechados por cuanto no se encuentran suscritos por la accionada, siendo este un requisito necesario de conformidad con el artículo 1.368 del Código Civil.
-Copia certificada de poder las cuales se les otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
-Copias certificadas de Cadena Titulativa del inmueble, que cursan en autos de los folios 46 al 73 los cuales se les concede pleno valor probatorio por ser documentos públicos de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
-Original de oficio N° DC-01509-2007 de fecha 09/08/2.007, emanado de la Alcaldía de Valencia, Estado Carabobo, dirigida a la demandante, el cual se le concede pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de un documento público administrativo.
2. Pruebas de la parte demandada:
Con la contestación:
2.1 Copia certificada de documento de propiedad, se le concede pleno valor probatorio de acuerdo con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por tratarse de un documento público administrativo.
2.2 Original de oficio N° DC-01481-2007 emanado de la Alcaldía de Valencia, Dirección de Catastro, de fecha 09/08/2.007, se le concede pleno valor probatorio de acuerdo con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por tratarse de un documento público administrativo.
2.3 Original de comunicación N° DC-00733-207 emanada de la Alcaldía de Valencia, Dirección de Catrastro de fecha 08/05/2.007, se le concede pleno valor probatorio de acuerdo con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por tratarse de un documento público administrativo.
2.4 Recibo de Solicitud expedido por la Alcaldía de Valencia, N° 2007-0052716 de fecha 11/06/2007, por concepto de Autorización para evacuación de Título Supletorio, se desecha por cuanto se trata de un documento que no presente firma o sello húmedo que acredite capaz de darle validez.
Con las pruebas:
2.5 Mérito de autos, sobre el mérito de auto este Tribunal considera necesario señalar que el mismo no constituye prueba y que sólo consiste en la aplicación del principio de la comunidad de la prueba y que obliga a los operadores de justicia a volar las pruebas presentadas por las partes, por lo tanto no consiste en un medio probatorio, y por tal razón se desecha ya que tanto la recurrida como este juzgador efectuaron el análisis de las pruebas admitidas.
III
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
Quedan como hechos admitidos:
Que entre las partes se celebró un contrato de arrendamiento mediante el cual quedó establecido en la Cláusula Segunda que el plazo de duración del mismo era de un (1) año fijo contado a partir del 30/08/2003, prorrogable por períodos iguales automáticamente, a menos que alguna de las partes manifestare su voluntad de no hacerlo con por lo menos treinta días de anticipación al vencimiento; y en la Cláusula Tercera quedó establecido que el canon de arrendamiento era de Bs. 185.000,oo mensuales, pagaderos los días 25 de cada mes.
Quedan como hechos controvertidos:
Que la demandada por error firmó el contrato objeto de resolución por falta de pago en el presente juicio.
Que la administradora Hernazca, C.A., sea la propietaria del inmueble.
IV
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Trabada la litis en estos términos, quedó en cabeza de la demandada probar las afirmaciones de hecho contenidas en el libelo de demanda.
Observa este juzgador y lo aceptan ambas partes, que existe un contrato de arrendamiento entre ellas, siendo que el caso de autos la parte demandada alega que suscribió el referido contrato por error; de las actas que contiene el expediente y analizadas como han sido todas las pruebas, la parte accionada no cumplió con la carga que pesaba en sus hombros de demostrar el supuesto error que alegó al suscribir el indicado contrato, por lo tanto esta defensa planteada por la parte demandada debe ser desechada y así se decide.
Por otra parte, se observa que consta en autos a los folio sesenta y siete (67) al setenta y tres (73), copia certificada del documento de propiedad de ADMINISTRADORA HERNAZCA, C.A., del inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, el cual aparece registrado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, el 27 de diciembre de 1978, anotado bajo el N° 22, folios 55 al 59 vto., Protocolo 3°, Tomo 1. Igualmente se aprecia que ambas partes consignaron copias del documento público administrativo distinguido con el número DC-01481-2007, en el cual el Director de Catastro le indica a la demandada que se desecha la solicitud de evacuar titulo supletorio en los siguientes términos:
“Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, esta Dirección de Catastro, estima que la solicitud interpuesta por la ciudadana MIRIAN UVILDA TREJO DE ALVARADO, titular de la cédula de identidad, No. 5.744.875 según expediente administrativo signado con el No. 2007-0052716 no es procedente, en virtud de que ADMINISTRADORA HERNAZCA, C.A., ya identificada, consignó ante esta Dirección, documento registrado por medio del cual se acredita la propiedad del inmueble objeto a consulta.”.

Así las cosas, ante la coincidencia de tales documentos este juzgador considera que ha sido demostrado que ADMINISTRADORA HERNAZCA, C.A., es la propietaria del inmueble y que dicho inmueble es objeto del contrato de arrendamiento y así se decide.
Ahora bien, desechado como fue el error alegado por la demandada y por cuanto quedo demostrado que la parte actora es la propietaria del inmueble y la existencia de un contrato de arrendamiento entre ambas partes, resulta necesario analizar los efectos del contrato, por lo tanto, el contrato es ley entre quienes los suscriben de conformidad con el artículo 1.166 del Código Civil, que consagra el principio de la relatividad de los contratos en virtud del cual, los contratos sólo tienen efectos entre las partes. El artículo 1.167, Eiusdem, establece la bilateralidad de los contratos, si una de las partes no ejecuta la obligación, la otra a su elección podrá reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo. El artículo 1.160 “… Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos, según la equidad, el uso o la Ley…”, el artículo 1.594”…El arrendatario debe devolver la cosa tal como la recibió…”.
La parte actora ha reclamado la Resolución del Contrato de Arrendamiento, suscrito con la demandada, con motivo de su incumplimiento al no cancelar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de marzo a septiembre de 2.007, de conformidad con la Cláusula Tercera del contrato.
Este Tribunal, analizadas de manera detallada todas las probanzas, concluye en que la parte demandada ha incumplido con sus obligaciones que adquirió mediante la suscripción del contrato de arrendamiento, en el sentido que, como quedó admitido el contrato tenía una duración de un (1) año fijo que comenzó a regir el 30/08/2.003 y que el canon mensual era de Bs. 185.000,oo pagadero los días 25 de cada mes, todo ello aunado al hecho que dentro del proceso no probo el pago de sus obligaciones así tampoco demostró cualquier otra circunstancia que pudiera favorecerle y así se decide.
V
DECISIÓN
Hechas las consideraciones anteriores, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la ciudadana MIRIAN UVILDA TREJO de ALVARADO, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta misma Circunscripción Judicial.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por Resolución de Contrato de Arrendamiento incoada por la Sociedad Mercantil “ADMINISTRADORA HERNAZCA, C.A.” identificada en autos, mediante apoderada judicial, contra la ciudadana MIRIAN UVILDA TREJO de ALVARADO, ambas partes identificadas en autos.
TERCERO: Se declara RESUELTO el contrato suscrito entre la ciudadana MIRIAN UVILDA TREJO de ALVARADO y ADMINISTRADORA RENAZCA, C.A. y se CONDENA a la parte perdidosa a: 1) Entregar el inmueble arrendado totalmente desocupado de personas y bienes y en el mismo buen estado en que lo recibió; 2) Pagar la suma de Un Mil Doscientos Noventa y Cinco Bolívares (Bs. 1.295,oo) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos e impagados de los meses de marzo a septiembre de 2007, a razón de Ciento Ochenta y Cinco Bolívares (Bs. 185,oo); 3) Entregar los recibos cancelados de los servicios públicos y privados de los cuales está dotado el inmueble tales como luz y agua hasta la fecha definitiva de entrega del inmueble arrendado; y 4) El pago de costas de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso.
Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.
Notifíquese a las partes de la presente decisión y bájese el expediente en su oportunidad.
Publíquese y Regístrese.
Dada, Firmada y Sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado, a los veinticuatro (24) días del mes de abril de Dos Mil Ocho. Años: 197º y 149º.
El Juez Provisorio,

Abog. PASTOR POLO
La Secretaria,

Abog. MAYELA OSTOS FUENMAYOR
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia a las tres y quince minutos de la tarde (3:15 p.m.).
La Secretaria,

Exp. N° 52.093/Delia.-