TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.-
PARTE DEMANDANTE: Josefa Toro y Luz Marina Kreutes de González, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, C.I. Nos. 5.629 y 7.115.800, actuando como propietaria y administradora del inmueble objeto de la presente demanda.
APODERADA JUDICIAL: Mérida Alicia Soto, abogada en ejercicio, de este domicilio, Inpreabogado No. 11.996.
PARTE DEMANDADA: Iveth Victoria Gómez, venezolana, mayor de edad, C.I. No. 4.134.482, de este domicilio.
APODERADO JUDICIAL: Pedro Brito, abogado en ejercicio, de este domicilio, Inpreabogado No. 48.709.
MOTIVO: Desalojo
SENTENCIA: Definitiva
EXPEDIENTE: No. 50.082

I
La demanda fue admitida en fecha 28 de marzo de 2006, presentada por sus firmantes asistidas de abogada. Alega la parte demandante:
Que bajo mandato de administración Luz de González, debidamente autorizada por su propietaria, cedió en arrendamiento a la demandada, un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial Aseprovica, Edificio No. 10, Apto. 10-2-D, según contrato de arrendamiento celebrado el 05 de marzo de 1999.
Que en la cláusula Tercera se fijó como canon de arrendamiento la cantidad de Bs. 150.000,oo, modificándose dicha cantidad en fecha 05 de marzo de 2002 en Bs. 210.000,oo hasta la presente fecha.
Que ha venido prorrogándose desde el 05 de septiembre de 1999, hasta el 05 de marzo de 2004, cuando la arrendadora notificó a la arrendataria, su voluntad de no querer prorrogar mas el contrato, concediéndole de acuerdo con el artículo 38 de la vigente Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, la prorroga legal que en su caso es de un año que venció el 05 de marzo de 2005, notificación que fue debidamente firmada por la arrendataria.
Que la arrendataria no ha hecho entrega del inmueble pese a la insistencia en ese sentido de manera amistosa, y ha dejado de cancelar dos mensualidades, la que venció el 05 de febrero de 2006 y la que venció el 05 de marzo de 2006.
Que el canon de arrendamiento es el sustento de la propietaria y de su madre, cuestión esta que les ha causado daño en lo que respecta a su alimentación y medicinas, por lo cual acuden ante este Tribunal a demandar como en efecto formalmente demandan por desalojo a la ciudadana Ybeth Victoria Gómez para que convenga o a ello sea condenada en lo siguiente: PRIMERO: En entregar a la propietaria el inmueble que habita como arrendataria, en conformidad con lo dispuesto en el artículo 34 de la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, letras a y b, por estar insolvente en el pago de dos mensualidades y por tener necesidad la propietaria de habitarlo, haciendo la entrega material del mismo totalmente desocupado, libre de personas y cosas, en las mismas condiciones en que lo recibió, por haber vencido la prorroga legal conforme con la Ley. SEGUNDO: Cancelar la suma de Bs. 420.000,oo por concepto de cánones insolutos, y los que se sigan venciendo hasta la total y definitiva entrega material del inmueble. TERCERO: Cancelar la suma de Bs. 21.000,oo diarios, producto del porcentaje del diez (10%) por ciento sobre el canon de arrendamiento mensual contados a partir del día en que venció la prorroga legal, o sea el 05 de marzo de 2005, al día 13 de marzo de 2006, que da un total de 373 días multiplicados por Bs. 21.000,oo para un total de Bs. 7.560.000,oo, según lo establecido en la cláusula Décima Segunda del contrato de arrendamiento. CUARTO: Hacer entrega de los recibos cancelados por los servicios de agua, luz eléctrica, aseo urbano, gas, teléfono y condominio acordado en la cláusula Décima Quinta. QUINTO: Indemnizar los daños y gastos de mantenimiento de pintura, grifería en cocina, baños, lavamanos, pisos, instalaciones sanitarias, calculados prudencialmente en Bs. 4.000.000,oo. SEXTO: Las costas y costos del proceso.
Estimaron la demanda en la cantidad de Bs. 11.980.000,oo
Fundamentaron la acción en los artículos 1167 y 1592 del Código Civil, 33 y 34, causales a y b; 39 y 40 de la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios; 599 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil.
II
La citación se practicó en fecha 04 de mayo de 2006, y el escrito de la contestación fue presentado el 08 de mayo de 2006. En ella la parte demandada, habiendo otorgado recibo al alguacil del Tribunal, para comparecer al segundo día después de citado, hace observaciones sobre el cumplimiento de esta carga que imperativamente le corresponde.
Negó, rechazó y contradijo la pretensión. Impugnó la estimación de la demanda. Argumentó sobre el procedimiento utilizado en la causa, sosteniendo que se alegan causales propias de los contratos indeterminados y demandan el desalojo, haciendo luego uso e invocando la prorroga legal, que es propia de los contratos a tiempo determinado, por la cual se pudiera pedir el cumplimiento del contrato, por lo que se excluyan entre sí como pretensiones, careciendo la demanda de justificación jurídica precisa y adecuada, que hace imposible su consideración y procedencia.
Que el contrato de arrendamiento celebrado sobre el inmueble descrito en autos, de fecha 5 de marzo de 1999, era un contrato por término fijo de seis meses, no prorrogable automáticamente por igual período, sino con la firma de un nuevo contrato.
Que al no haberse firmado entre partes un nuevo documento, y al permitírsele habitar el inmueble hasta esta fecha y recibir la administradora los cánones de arrendamiento, el contrato pasó a ser y es a tiempo indeterminado, no pudiendo entonces aplicarse la prorroga legal establecida en el artículo 39 de la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, y por ende no se ha cumplido la misma hasta esta fecha y las demandantes no pueden demandarla por esta causa.
Alegó el cumplimiento del pago de la obligación arrendaticia, según depósitos bancarios, en la cuenta del banco provincial a nombre de la administradora.
En fecha 16 de mayo de 2006, la parte demandada consignó su escrito de pruebas. Promovió: Merito de autos que emergen del contrato de arrendamiento acompañado con la demanda; original del voucher del depósito bancario por la suma de Bs. 420.000,00, correspondiente a los meses de febrero y marzo de 2006; copia simple del depósito de consignación bancaria por ante el Juzgado Sexto de Municipios, correspondiente al mes de abril de 2006. Su admisión consta de igual fecha.
El 17 de mayo de 2006, la parte demandante consignó su escrito de pruebas. Promovió: Mérito de autos; Testimoniales; Reconocimiento de documento privado. Su admisión consta de igual fecha.
II
ANALISIS PROBATORIO
1. Pruebas de la parte Demandante.
Con la demanda: a) Documento Público. Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de Valencia, Estado Carabobo, bajo el No. 16, Tomo 38, de fecha 05 de marzo de 1999, celebrado entre Luz Marina Kreutes de González, C.I. No. 7.115.800, administradora, debidamente autorizada por la ciudadana Josefa Toro, C.I. No. 5.629.256, con el carácter de propietaria; y por la otra Iveth Victoria Gómez, sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en el Conjunto Residencial Aseprovica, No. 10-2-D, con una duración de seis (6) meses, no renovable automáticamente, sino con la firma de nuevo contrato, previa revisión del canon de arrendamiento, el cual fue fijado en la suma de Bs. 150.000,oo, con una cláusula penal por retardo en la entrega equivalente al 10% del monto del canon vigente, entre otras, además de las relacionadas; b) Documento Privado. Notificación de fecha 25 de febrero de 2004, mediante la cual Luz Mariana Kreutes comunica a Ybeth Victoria Gómez, que el contrato de fecha 30 de septiembre de 2003 que vence el 30 de septiembre de 2004 no será renovado, por que será cedido a un familiar de la propietaria, agregando que la prorroga legal operaría desde el 05 de marzo de 1999 hasta el 05 de marzo de 2004; c) Documento público en copia simple en el cual consta (folios del 12 al 22), como el Fondo de Desarrollo Urbano (FONDUR), vende a ASEPROVICA, y esta lo hace a Josefa Toro, otorgado bajo el No. 12, folios 1 al 11, Pto. 1°, en fecha 21 de abril de 1995.
El Tribunal admite estas pruebas conforme lo dispuesto en los artículos 1.359, 1.363 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil.
2. Con las Pruebas.
Testimoniales de los ciudadanos i) Magaly Matute, folio 50 y su vuelto, referido al conocimiento de los hechos de la pretensión, en la cual dijo conocer a las partes, que la demandada es la arrendataria y se negaba a cancelar el canon establecido, por haber acompañado a la administradora en esas oportunidades. El Tribunal aprecia esta prueba favorablemente, por merecerle fe al sentenciador, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 508 del Código de procedimiento Civil.
i) Luz Marina, quién compareció para reconocer en su contenido y firma los recibos insertos a los folios 10 y 11, del expediente relativos a pensiones pendientes. El Tribunal desecha esta prueba toda vez que la compareciente no es un tercero ajeno al proceso sino una codemandante, que no puede hacer valer en su favor títulos creados por ella misma, y que conforme al artículo 1368 del Código Civil no se encuentran firmados por la demandada; iii) Documento Privado. Convenio de pago entre CANTV y la administradora por el número telefónico 0241-8719491 asignado al inmueble bajo arrendamiento, de fecha 21 de abril de 2004 con un monto pendiente de pago de Bs. 585.472,77 y un saldo a pagar de Bs. 276.097,43, mediante 3 giros de Bs. 87.820,92 cada uno. El Tribunal aprecia favorablemente esta prueba con fundamento en lo dispuesto en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.
3. Pruebas de la parte demandada.
Con la contestación. Fotocopia de documento privado (deposito Bancario), por la suma de Bs. 420.000,oo, de fecha 30 de abril de 2006. El Tribunal desestima esta prueba por tratarse de una copia simple, de un documento privado, que carece de credibilidad y autenticidad.
Con las pruebas. Original de documento privado analizado anteriormente, el cual el Tribunal aprecia conforme lo dispuesto en el artículo 1363 del Código Civil y 444 del Código de Procedimiento Civil.

III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PRIMERA: La petición especifica expuesta en el libelo de demanda es la de desalojo, con fundamento en las causales a y b del la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, por estar insolvente en el pago de los arrendamientos y por tener necesidad la propietaria de habitarlo. Alega la actora que fue cedido el inmueble arrendado según contrato de fecha 05/03/1999, del cual existen por cancelar las mensualidades de 05 de febrero y 05 de marzo de 2006, además que necesita el inmueble para un familiar que carece de él.
En la contestación la demandada contradice la pretensión y alega la excepción de pago mediante depósito bancario. Alega que la demandante acumula pretensiones que se contradicen.
SEGUNDA: Expuesta sucintamente la pretensión solicitada y las defensas opuestas el Tribunal observa:
La Ley Sobre arrendamientos Inmobiliarios establece entre otras disposiciones, la siguiente:
Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.
…Omissis…
Determina esta disposición cual debe ser la naturaleza del contrato que
mantienen las partes en su relación inquilinaria, a los efectos de ejercer la acción adecuada de acuerdo con los supuestos exigidos.
Con fundamento en ello, la prueba que existe en autos anexa a la demanda expresa un documento autentico otorgado ante Notario en fecha 05/03/1999, en el cual el tiempo de su duración se estipuló como de seis (6) meses, sin prórroga convencional, salvo mediante la firma de un nuevo contrato, previa revisión del canon de arrendamiento.
Quiere decir, que para conservar su vigencia la relación constituida por los contratantes, habrían de acordarse en un nuevo precio del contrato y la firma de un nuevo documento, al vencimiento del plazo.
Según las afirmaciones de la parte demandante, no fue sino hasta el 05 de marzo de 2002 cuando se modificó el canon de arrendamiento estableciéndolo en Bs. 210.000,oo.
Desde luego entonces, que a partir de la fecha del vencimiento del primer plazo del contrato, es decir, el 05 de septiembre de 1999, se siguió con la relación original, sin haber firmado nuevo documento, o por lo menos las partes no lo manifiestan.
Esta situación habida, debe ser analizada, a la luz de la Ley Especial que rige la materia:
Ciertamente la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, dispone en su artículo 38 que,
“…En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
…Omissis…
Debe presumirse, que exactamente eso fue lo que sucedió en el presente caso convirtiéndose en indeterminado el contrato, a contar del 05 de marzo del año 2000, y continuando de esa manera hasta el 05 de marzo de 2004, cuando alega la demandante que hubo variación en el precio del canon, y ahora de manera indefinida en cuanto al tiempo, hasta la fecha del incumplimiento alegado señalado como a partir del 05 de febrero y 05 de marzo de 2006.
Podría considerarse que las partes, al convenir en el aumento del canon a Bs. 210.000,oo celebraron un nuevo contrato, sin embargo no hay prueba en autos que haya sido de esa manera, y debe tenerse como indeterminada la relación arrendaticia objeto de la presente decisión.
Ahora bien, el supuesto de la norma del artículo 38 en cuanto a la prorroga, es de que se trate de un contrato celebrado a tiempo determinado. En efecto así fue como sucedió, de acuerdo con las pruebas analizadas. Pero cumplido el plazo del contrato, cumplido el plazo de la prorroga, y existiendo una continuación de la relación inquilinaria, nada obsta para que notificado como sea el inquilino para que desocupe el inmueble, en conformidad con lo dispuesto en la primera parte del artículo 1615 del Código Civil, que mantiene su vigencia en el tiempo en cuanto al supuesto que contiene, pueda el arrendador demandar el desalojo, e inclusive ofrecer como garantía la afectación del inmueble para responder por los daños y perjuicios que pudiere causarle al demandado, a los fines de obtener una medida preventiva de secuestro, que en cualquier situación, parecida o similar daría convicción al Juez de la causa para acordarla, analizada como haya sido la petición.
La prueba ofrecida por la demandada, como sustento de la excepción de pago mediante depósito no cumple con los requisitos de validez exigidos en la Ley para demostrar su solvencia. El comprobante de depósito bancario consignado con el escrito de pruebas, que fuese impugnado por la parte demandante deja ver que el 03 de abril de 2006, Ivet Gòmez, depositó en el Banco Provincial, Bs. 420.000,oo, a nombre de Luz Kreutes de González. Es decir que si era para pagar las mensualidades de febrero y marzo de 2006, lo estaba haciendo de manera extemporánea, de acuerdo con el mandato del artículo 51 de la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios que establece que, “…Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad.
El hecho de haber depositado la pensión en una cuenta a nombre de la administradora, es acorde con lo dispuesto en la cláusula segunda del contrato que dejo establecido que el canon sería pagado por mensualidades vencidas en la dirección que indicare la arrendadora, lo que hace presumir al sentenciador que fue de esa manera como las partes en un inicio lo hicieron, y que tampoco desdice de la normativa de la Ley en cuanto a este punto.
No fue alegado, que existiese la costumbre de satisfacer así la pensión de arrendamiento por lo que el incumplimiento del requisito de la norma es consecuencia de invalidez en el pago para encontrarse solvente.
TERCERA: No ha quedado establecido en la Ley especial que sean excluyentes las causales como fundamento del ejercicio de la acción, por lo cual ante el alegato de la parte demandante que requiere se le entregue el inmueble arrendado ante la necesidad de que viva en él un familiar, como así consta de la notificación de fechas 25 de febrero de 2004 recibida por la arrendataria, o bien como lo sostienen en el libelo, por tener necesidad la propietaria de habitarlo, el punto a dilucidar es el concepto de necesidad como fundamento de la petición. En ese sentido, el concepto trasmite la idea de urgencia, de grave riesgo que requiere pronto y eficaz auxilio, o falta de lo principal para la subsistencia, como así lo ha dejado plasmado el diccionario enciclopédico de derecho usual.
Ante la alternativa de obtener unas renta permanente por el bien de su propiedad o, la necesidad de habitarlo ella o un familiar sin obtener ganancia alguna debe inclinarse el sentenciador por apreciar favorablemente la petición, ante la insuficiencia de prueba en contrario promovida por la demandada.
CUARTA: Peticiona la parte demandante la cancelación del diez (10%) por ciento sobre el canon de arrendamiento desde el día de la prórroga legal desde el día 05/03/2005 hasta el 05/03/2006, conforme lo establecido en la cláusula Décima Segunda del contrato.
El Tribunal desestima y niega esta petición por cuanto no está adecuada a los supuestos que contempla el artículo 38 del la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, y tratarse la presente acción de un Desalojo conforme lo dispuesto en los artículos 33 y 34 ejusdem.
Asimismo respecto de la petición quinta del libelo, en cuanto indemnizar los daños y mantenimiento de pintura, grifería en cocina, baños, lavamanos, pisos e instalaciones sanitarias, el Tribunal también rechaza y niega lo solicitado por cuanto no fue probado en el tramite del procedimiento que tales daños hubiesen sido causados.
De manera que solo puede acordar el Tribunal la entrega del bien inmueble objeto de la relación arrendaticia habida entre las partes, como única pretensión válida distinta de las anteriores planteadas sobre daños y penalidad, y solo por la causa de falta de pago de los cánones de arrendamientos estipulados, de acuerdo con el literal a) del artículo 34 de la Ley Especial, al no encontrarse solvente en el cumplimiento de esta obligación la arrendataria, tal como fuese analizado y probado, en virtud de lo establecido en el artículo 56 de esta misma Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios.
QUINTA: En consecuencia, en razón de las consideraciones expuestas, este Tribunal, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana y por Autoridad de la Ley, con fundamento en lo dispuesto en los artículos 1, 12, 243, 254, 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil, 33 y 34 de la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, y 1615 del Código Civil, declara: PARCIALMENTE CON LUGAR, la demanda de Desalojo interpuesta por las ciudadanas Josefa Toro y Luz Marina Kreutes de González contra la ciudadana Ivet Victoria Gómez, representadas las partes por los abogados Mérida Soto y Pedro Brito, todos identificados en esta sentencia.
Se condena a la parte demandada a la entrega del inmueble identificado, objeto del contrato de arrendamiento.
No proceden las costas procesales, al no haber sido vencida totalmente la parte demandada.
Notifíquese a las partes de esta decisión.
Dada, Sellada y Firmada, a los Dieciséis (16) días del mes de octubre de Dos Mil Seis. Años: 196º y 147º.
EL…

JUEZ,

Abog. Rafael Ricardo Giménez.
LA SECRETARIA,

Abog. Mayela Ostos Fuenmayor.

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las 12:00 del mediodía.-
LA SECRETARIA,

EXP.50.082
DEC.-