TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE: MANUEL GONCALVES JARDÍN
ABOGADO: ELIZABETH FONSECA Y OTRO
DEMANDADO: RENATO NARESSI FACCA
ABOGADOS: LUIS ALBERTO MADURO Y OTRO
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
DECISIÓN: DEFINITIVA
EXPEDIENTE N°: 16.082

Sustanciada como fue la presente causa, procede este Tribunal a dictar su fallo lo cual hace en los términos que a continuación se exponen:
I
Por escrito presentado en fecha 03 de abril de 2003, el ciudadano MANUEL GONCALVES JARDÍM, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 7.095.054 y de este domicilio; debidamente asistido por las abogados ELIZABETH FONSECA y MARIA SOL PÉREZ, venezolanas, inscritas en el Inpreabogado bajo el Nro. 34.885 y 34.893 respectivamente; interpuso formal demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO contra el ciudadano RENATO NARESSI FACCA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 4.133.213 y de este domicilio.
En fecha 21 de abril de 2003 la demanda es admitida. Se emplazó al demandado para la contestación de la demanda al segundo día de despacho siguiente después de citado.
En fecha 22 de mayo de 2003 la parte demandante en la presente causa presentó escrito de reforma de demanda, dicha reforma es admitida por este tribunal en fecha 04 de junio de 2003.
En fecha 06 de junio de 2003, comparece personalmente por ante este tribunal el ciudadano RENATO NARESSI FACCA, debidamente asistido por el abogado ORLANDO ABINAZAR MORENO; el demandado de autos confiere poder a los abogados LUIS ALBERTO MADURO y ORLANDO ABINAZAR MORENO.
En fecha 10 de junio de 2003 la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de cuestiones previas y contestación de demanda.
Abierta la causa a pruebas, ambas partes presentaron sus correspondientes escritos de promoción de pruebas, los cuales fueron agregados, admitidos y evacuados por el Tribunal en su oportunidad.
En fecha 03 de julio de 2003 la representación judicial de la parte demandada presentó escrito de conclusiones. Lo propio hizo la parte actora en fecha 07 de julio de 2003.
II
ALEGATOS DE LAS PARTES:
LA PARTE ACTORA:
Alega la demandante en su escrito de reforma de la demanda (folios 12 y 13) que el 1º/01/1999 celebró contrato de arrendamiento con RENATO NARESSI, sobre un inmueble ubicado en el Centro Comercial San Miguel, local 3, Avenida Lisandro Alvarado, Parroquia Candelaria, Valencia Estado Carabobo, que el canon de arrendamiento fue establecido en Bs. 300.000,00 mensuales, que el arrendatario se obligó a pagar mensualmente por adelantado, que la duración del contrato era de un año contado a partir del 1º/01/1999, el cual se puede prorrogar por igual periodo, salvo que una de las partes notifique a la otra por escrito según consta de la cláusula 3º del contrato.
Afirma que el contrato venia cumpliéndose cabalmente por ambas partes, pero que desde hace aproximadamente 7 meses el arrendatario dejó de pagar los cánones de arrendamiento, adeudando las mensualidades de agosto a diciembre de 2002 y de enero a mayo de 2003; por lo que de conformidad con los artículos 882 al 894 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 1133, 1135, 1141, 1159 y 1167 del Código Civil, demanda:
1- La resolución del contrato de arrendamiento con base al incumplimiento de una obligación esencial del mismo, como lo es la falta de pago de los cánones.
2- La entrega del inmueble arrendado.
3- Que se le pague la suma de Bs. 3.000.000,00 por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y no pagados correspondientes a los meses de agosto a diciembre de 2002 y enero a mayo de 2003, a razón de Bs. 300.000,00 mensuales.
4- Que se le pague los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la total cancelación de la obligación mas los intereses de mora.
5- Los daños y perjuicios consagrados en la cláusula novena del contrato, los cuales estima en el triple de la cantidad total a percibir por concepto de cánones de arrendamiento durante toda la vigencia del mismo, esto es un año de arrendamiento multiplicado por tres, lo cual suma la cantidad de Bs. 10.800.000,00.
6- Las costas y costas procesales.
7- La entrega de las solvencias de los servicios prestados al inmueble, como agua, electricidad y aseo urbano.
Estimó la demanda en la suma de Bs. 12.000.000,00.
ALEGATOS DE LA DEMANDADA:
PRIMERO:
CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS:
PRIMERO: Opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la acumulación prohibida consagrada en el articulo 78 eiusdem, la cual fundamenta en el hecho de que, el actor demandó la resolución del contrato, el pago de los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, los cánones que se sigan venciendo y los daños y perjuicios consagrados en la cláusula 9º del contrato.
Alega el demandado que el articulo 1167 del Código Civil establece que en el contrato bilateral la parte puede demandar a su elección la ejecución del contrato o la resolución del mismo, y que en el caso de autos el actor pretendió demandar además de la resolución el pago de los cánones vencidos, que el articulo 1167 del Código Civil dá a las partes dos vías para accionar contra el contratante que no ejecutó su obligación, las cuales son: a) la ejecución, o sea el cumplimiento o b) la resolución. Que de estas dos vías el actor escogió la resolución del contrato y que el efecto de la resolución en lo patrimonial, es que se reestablece el estado en que las partes se encontraban antes de celebrarse el contrato, por lo que la sentencia tiene efecto retroactivo tanto para las partes como para los terceros, teniéndose el contrato como si nunca hubiera existido. En consecuencia no se puede exigir en forma conjunta la resolución del contrato, más el pago de los cánones vencidos, por lo que la cuestión previa es procedente.
SEGUNDO: Igualmente opuso la cuestión previa de defecto de forma, por no haberse determinado con precisión a que cláusula contractual se contrae el objeto de la pretensión al indicar que el canon de arrendamiento es la cantidad de Bs. 300.000,00.
TERCERO: Opuso igualmente la cuestión previa de defecto de forma, por cuanto el actor no produjo con el libelo y su reforma el contrato de arrendamiento, esto es el instrumento fundamental de la demanda, lo cual consta en la nota de presentación ante el tribunal distribuidor y la nota de la presentación de la reforma. Por lo cual dicha cuestión previa debe ser declarada con lugar.
CUARTO: Por ultimo opuso la cuestión previa de defecto de forma, por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, al no especificarse los daños y perjuicios que se demandan y sus causas.
SEGUNDO:
CONTESTACIÓN AL FONDO:
Insistió en el hecho de que no se acompañó ni con el libelo ni con la reforma el instrumento fundamental de la demanda.
Negó que el contrato haya sido a tiempo indeterminado, ya que si bien lo fue inicialmente, de conformidad con el artículo 1600 del Código Civil, transcurrido el lapso de duración del contrato, el arrendatario quedó en posesión de la cosa arrendada, por lo que rige la presunción de tacita reconduccion y sus efectos se reglan por el articulo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo; lo que implica la aplicación de las disposiciones contenidas en el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ante la derogatoria del articulo 1615 del Código Civil, continua afirmando que tal circunstancia se desprende de la cláusula tercera del contrato, la cual transcribe, afirmando que en consecuencia el contrato venció el 31/12/1999, sin que las partes hayan suscrito un nuevo contrato, por lo que, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 1614 del Código Civil, al continuar el inquilino ocupando el inmueble después de vencido el termino, sin oposición del arrendador, se juzga que dicho arrendamiento continuó bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se ha de proceder como en los contratos sin tiempo determinado, por lo que no es posible aplicar lo dispuesto en el articulo 1616 del Código Civil y en consecuencia, no es procedente la resolución del contrato, ni ninguna otra de las pretensiones de la demandada, las cuales rechaza.
Continua alegando que el demandado con pleno conocimiento de su arrendador, empleó el local arrendado para los negocios de la entidad mercantil TODO EN CABLES DEL CENTRO C.A., identificada en el contrato de arrendamiento como fiadora, la cual pagaba al arrendador las pensiones de arrendamiento.
Continua afirmando que en virtud de la tacita reconducción del contrato, que lo convirtió en uno a tiempo indeterminado, el demandado ocupó el inmueble hasta el 30/07/2002, en cuya oportunidad le hizo entrega del inmueble al arrendador, en virtud de que hasta junio del 2002 rigió un canon de arrendamiento acordado verbalmente por Bs. 250.000,00, y a partir de julio de 2002 el arrendador pretendió aumentar el canon a Bs. 300.000,00 razón por la cual el arrendatario al no estar de acuerdo procedió a pagar el canon de julio de 2002 y a entregar el inmueble dando así por terminada la relación arrendaticia, por lo que niega la pretensión del actora de que se le entregue solvencia de los servicios prestados inmuebles, pues el mismo fue entregado el 30/07/2002 solvente de tales obligaciones.
III
LIMITES DE LA CONTROVERSIA:
Quedan como hechos admitidos que entre las partes se celebró un contrato de arrendamiento que tuvo como objeto el local Nro. 03, del Centro Comercial San Miguel, y que dicho contrato fue celebrado el 1º/01/1999.
Quedan como hechos controvertidos:
1) Si se hizo la acumulación prohibida al haberse demandado la resolución y el cumplimiento del contrato.
2) Si la demanda adolece de determinación por no haberse señalado el objeto de la pretensión.
3) Si la demanda adolece de defecto de forma, por no haberse acompañado con el libelo y su reforma el instrumento fundamental de la demanda.
4) Si es procedente la cuestión previa de defecto de forma, por no haberse indicado los daños y perjuicios reclamados, así como sus causas.
5) Si el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado, o si por el contrario se produjo la tacita reconducción y de ser así, si es procedente la demanda por resolución de contrato.
6) Si la arrendadora estaba en pleno conocimiento y así lo aceptaba que en el inmueble funcionaba la empresa TODO EN CABLES DEL CENTRO C.A.,
7) Si el arrendatario entregó el inmueble el 30/07/2002 al arrendador totalmente solvente en cuanto a las mensualidades y a los servicios.

En fecha 16/06/2003 la parte actora procedió a subsanar las cuestiones previas opuestas, actuación ésta que no está prevista en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues opuestas las cuestiones previas estas deben ser opuestas junto con la definitiva, por lo tanto, el tribunal no analizará ni emitirá opinión alguna en torno a la pretendida subsanación.
PARA DECIDIR EL TRIBUNAL OBSERVA:
DE LAS CUESTIONES PREVIAS OPUESTAS:
Opuestas como fueron cuestiones previas y defensas perentorias como la relativa a la inadmisibilidad de la demanda por tratarse de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, tal como lo alega la demandada, procederá el tribunal a resolver las cuestiones previas y la defensa perentoria, y solo en caso de desecharla procederá a analizar el material probatorio y los restantes alegatos y defensas de las partes.
En cuanto a la primera cuestión previa, esto es, a la contenida en el ordinal 6º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la acumulación prohibida consagrada en el articulo 78 eiusdem, la cual fundamenta en el hecho de que, el actor demandó la resolución del contrato, el pago de los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados, los cánones que se sigan venciendo y los daños y perjuicios consagrados en la cláusula 9º del contrato, lo cual hace que se hayan acumulado pretensiones incompatibles como son las de resolución y la de cumplimiento, se observa que ciertamente a pesar de que el actor demanda en forma expresa la RESOLUCION del contrato, entre los petitorios de su libelo solicita le sean pagados los cánones de arrendamiento insolutos, los cánones que falten por vencerse hasta el cumplimiento total, los daños y perjuicios y los intereses, lo cual en principio, se corresponde mas bien con una pretensión de CUMPLIMIENTO contractual, púes los efecto de la resolución del contrato, tal como lo afirma la parte demandada, son los de liberar a las partes de las recíprocas obligaciones como si el contrato jamás se hubiese celebrado. Tales afirmaciones de la demandada son, en principio, ciertas, sin embargo, debe atenderse a la naturaleza del contrato cuyo cumplimiento o resolución se demanda, púes en los contratos de ejecución continua o de tracto sucesivo, como el de arrendamiento, tal efecto “retroactivo” de la resolución, no es aplicable, dado que existen prestaciones ya cumplidas o satisfechas, las cuales NO SON SUSCEPTIBLES de ser reintegradas; En efecto, en el contrato de arrendamiento, el arrendador pone el bien arrendado a disposición del arrendatario, el cual lo disfruta durante todo el tiempo de duración del contrato, aún durante los meses en los cuales haya habido incumplimiento por parte del arrendatario a su obligación de pagar los cánones, y ese “uso” que ha hecho el arrendatario del inmueble durante esos meses, no es susceptible de serle reintegrado al arrendador, por lo tanto, el arrendador tiene derecho a que esas pensiones de arrendamiento YA CAUSADAS le sean satisfechas, por haber usado el inquilino el inmueble durante esos meses.
En tal sentido, el autor JOSE MELICH ORSINI en su obra “LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO POR INCUMPLIMIENTO” (Serie Estudios, Caracas 2003, pag. 373) explica:
“En los contratos de ejecución continuada o de tracto sucesivo, si bien reproduce el efecto liberatorio de la resolución, no han, en cambio, lugar al efecto recuperatorio. Mientras que ambas partes quedarían liberadas de continuar cumpliendo con sus prestaciones para lo porvenir, aquellas prestaciones cumplidas por una de las partes hasta el momento de intentarse la acción, no serían objeto de repetición, y la parte en cuyo favor ellas se hubieren efectuado solo estaría obligada a cumplir con el correspectivo deber pactado en el contrato a cambio de las prestaciones así cumplidas. Se niega púes, eficacia retroactiva, aún entre las partes, a la sentencia de resolución…”

En el caso de autos, la demandante solicita el pago de las mensualidades que, alega, no le han sido pagadas, y aún cuando lo más adecuado procesalmente, hubiese sido que reclamare tales mensualidades a título de “daños y perjuicios” por el uso del inmueble durante esos meses, y no como pensiones insolutas, ello no obsta para que tal simple error en la denominación dada por la actora, conlleve a que se considere que está peticionando, de manera acumulada, la resolución y el cumplimiento del contrato, púes, se repite, la arrendadora demandó la resolución, y los daños y perjuicios que se le han causado, aún cuando erradamente los califica como pensiones no pagadas; sin embargo, dados los principios de tutela judicial efectiva y de rechazo a los formalismos inútiles, así como el principio pro actione, considera esta Juzgadora que la demandante no acumuló pretensiones incompatibles, sino que simplemente erró al haber denominado pensiones insolutas, a los daños y perjuicios que reclama, en virtud del incumplimiento que le imputa al demandado, en consecuencia, dicha cuestión previa es improcedente y así se declara.
En cuanto a la segunda cuestión previa opuso de defecto de forma, la sustenta la demandada en el hecho de no haberse determinado con precisión a que cláusula contractual se contrae el objeto de la pretensión al indicar que el canon de arrendamiento es la cantidad de Bs. 300.000,00. de la atenta lectura del libelo se evidencia que ciertamente la demandante no indica cual es la cláusula del contrato en la cual estaría establecido el presunto canon de arrendamiento por la suma de Bs. 300.000,00, pero ello en modo alguno puede ser catalogado como indeterminación del OBJETO DE LA PRETENSION, púes en el caso de autos se ha señalado con precisión que el objeto de la pretensión es la RESOLUCION DEL CONTRATO, con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios, y el hecho de no haberse señalado en cual cláusula está establecido el canon, no implica de ninguna manera la indeterminación del objeto de la pretensión, púes la demandante no está obligada a dar “las razones de cada razón” como lo ha señalado la jurisprudencia patria, sino a establecer en el libelo, mas o menos con precisión, cuales son los hechos que fundamentan su pretensión, y determinar precisamente cuales en el bien de la vida que pide o reclama, lo cual fue cumplido en el caso de autos al determinarse con bastante exactitud, en siete numerales, que es lo pretendido por la actora, por lo tanto, esta segunda cuestión previa tampoco es procedente y así se declara.
En cuanto a la TERCERA cuestión previa de defecto de forma, alega la demandada, por cuanto el actor no produjo con el libelo y su reforma el contrato de arrendamiento, esto es el instrumento fundamental de la demanda, lo cual consta en la nota de presentación ante el tribunal distribuidor y la nota de la presentación de la reforma.
Consta al folio 8 del expediente, que el día 25 de abril de 2003, esto es, el segundo día de despacho después de haberse admitido la demanda, y por supuesto, antes de haberse tan siquiera producido la citación de la parte accionada, la parte actora consignó a los autos, el original del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento demanda. El artículo 340 ordinal 6to del Código de Procedimiento Civil exige que el demandante acompañe con el libelo, los instrumentos fundamentales de la demanda, pero desde que se implementó el sistema de distribución de cusas, es de todos conocida la práctica forense ya mansamente aceptada, de que consignar los recaudos una vez que la demanda ya ha sido distribuida al tribunal al cual le corresponderá tramitarla y decidirla, a los fines de evitar el riesgo de que en el trámite de la distribución y su envío al tribunal de la causa, se extravíen recaudos que en muchos casos son insustituibles, como es el caso de instrumentos privados originales, por lo tanto, a los fines de dar cumplimiento a la norma, basta que antes de la citación del demandado y por supuesto, de la contestación de la demanda, el demandante haya consignado a los autos los instrumentos fundamentales, por lo cual, en el caso de autos, la actora dio cabal cumplimiento a tal carga procesal, al consignar el instrumentos fundamental de su pretensión al segundo día después de haberse admitido la demanda, lo que implica la improcedencia de la cuestión previa opuesta y así se declara.
La CUARTA y última cuestión previa de defecto de forma, está referida a la presunta falta de señalamiento de los daños y perjuicios reclamados. De la atenta lectura del libelo se evidencia que la demandante señala con precisión cuales son los daños y perjuicios que reclama, así:
“…4) Demando igualmente los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo hasta la total cancelación de la obligación. Así mismo demando los intereses de mora, para lo cual solicito que sean calculados mediante experticia complementaria del fallo.
5) Demando los Daños y Perjuicios consagrados en la cláusula novena del contrato de arrendamiento, en su parte séptimo: “...El arrendatario deberá pagar íntegramente los cánones correspondientes al plazo por el cual se ha celebrado contrato y los daños y perjuicios a el arrendador a causa de su incumplimiento: tales daños se estiman desde ya en el triple de la cantidad total a percibir por concepto de cánones de arrendamiento durante toda la vigencia del mismo…”; por lo cual demando por daños y perjuicios por la cantidad de un año de arrendamiento multiplicado por tres, lo cual asciende a la suma de DIEZ MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 10.800.000,00)…”

Al haberse demandado los daños y perjuicios establecidos en una cláusula contractual, el demandante se limitó a copiar dicha cláusula penal, en la cual las partes pre-establecieron que en caso de incumplimiento, los daños quedaban determinados en el monto allí señalado, por lo tanto, el demandante no está obligado a señalar alguna “causa” distinta a la misma cláusula contractual en la cual se prefijaron los daños, por lo tanto con la simple transcripción de dicha cláusula, la actora dio cumplimiento a la exigencia de señalar cuales son los daños perjuicios y sus causas, lo que hace igualmente improcedente la cuestión previa opuesta y así se declara.
DEFENSA PERENTORIA:
INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA
La demandada alegó que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes NO ES A TIEMPO DETERMINADO como lo alega la actora, sino que el mismo se transformó en un contrato sin determinación de tiempo por haber operado la tácita reconducción. En efecto, aduce que ciertamente el contrato inicialmente fue a tiempo determinado, pero que de conformidad con el artículo 1600 del Código Civil, transcurrido el lapso de duración del contrato, el arrendatario quedó en posesión de la cosa arrendada, por lo que rige la presunción de tacita reconducción y sus efectos se reglan por el articulo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo; lo que implica la aplicación de las disposiciones contenidas en el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios ante la derogatoria del articulo 1615 del Código Civil, afirmando que, en consecuencia el contrato venció el 31/12/1999, sin que las partes hayan suscrito un nuevo contrato, por lo que, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 1614 del Código Civil, al continuar el inquilino ocupando el inmueble después de vencido el termino, sin oposición del arrendador, se juzga que dicho arrendamiento continuó bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se ha de proceder como en los contratos sin tiempo determinado, por lo que se debe aplicar la norma contenida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Aún cuando el demandado no señala, expresamente, que la consecuencia de los hechos que denuncia es la inadmisibilidad de la demanda, si precisa e indica con precisión cuales son los hechos en los que fundamenta su excepción, e incluso señala la apropiada norma jurídica que debió ser aplicada para incoar la demanda, por lo que debe esta juzgadora, en aplicación del principio iura novit curia, hacer la debida subsunción de los hechos en el derecho y aplicar, en consecuencia, la apropiada consecuencia jurídica a los hechos debidamente invocados por el demandado.
En cuanto al alegato de que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes es a tiempo INDETERMINADO y no determinado, como lo alegó la actora, se pronuncia el tribunal, previo análisis de dicho instrumento, en los siguientes términos:
Con el libelo la parte actora promovió (folios 9 al 11) original de instrumento privado, no desconocido ni tachado por la demandada en la oportunidad procesal correspondiente, por lo cual, el mismo adquirió la condición de ser un documento privado tenido legalmente por reconocido, de conformidad con el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil; y por lo tanto tiene el pleno valor probatorio que le atribuye el articulo 1363 del Código Civil, y con los mismos queda demostrado que el demandante MANUEL GONCALVES JARDIM, celebró contrato de arrendamiento con el demandado RENATO NARESSI FACCA, por el inmueble constituido por un local comercial ubicado en el Centro Comercial San Miguel, Local Nro. 03, en la Avenida Lisandro Alvarado, Municipio Candelaria, Distrito Valencia del Estado Carabobo, que el canon de arrendamiento fue fijado en la suma de Bs. 200.000,00 mensuales y que la duración del contrato fue convenida a un plazo de UN (01) AÑO. Respecto a la duración del contrato, las partes fueron precisas en cuanto a que era necesaria la concurrencia de voluntad de ambas partes para la suscripción de un nuevo contrato, y que al finalizar el plazo de duración del contrato, el mismo FINALIZARÍA. En efecto, establecieron las partes, lo siguiente:
“…TERCERA: La vigencia de este contrato será de un (01) año, contados a partir del día 01-01-99, lapso que podrá prorrogarse por otros igual, siempre que una de las partes dé aviso a la otra de su intención de que así sea y se acuerde previamente el canon de arrendamiento que ha regir para el nuevo periodo. Al termino del plazo convenido, EL ARRENDATARIO deberá desocupar el inmueble y devolverlo a EL ARRENDADOR en las mismas buenas condiciones de habitabilidad en que ahora lo recibe. Si el ARRENDATARIO desea seguir ocupando el inmueble después de la fecha fijada para la duración de este contrato, deberá manifestarlo por escrito con una antelación no menor de treinta (30) días anteriores al inicio del ultimo mes de plazo fijo estipulado, treinta (30) días antes del 31-12-1999 y en este caso si su solicitud le es aprobada conviene en suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, ya que éste, llegado el termino convenido habrá finalizado. En caso de mora en reintegrar el inmueble en las mismas excelentes condiciones en que ahora lo recibe, conviene en cancelar una suma que se calculará multiplicando por diez (10) el ultimo canon mensual pagado por el ARRENDATARIO, prorrateado diariamente, para calcular el monto a pagar por cada día de mora…”

Dado el modo de redacción de la cláusula, la misma no admite ningún genero de dudas, las partes no previeron prorrogas ni renovaciones “automáticas” del contrato, y establecieron claramente que al vencimiento del termino fijado, es decir al vencimiento del año contado a partir del 01 de enero de 1999, el contrato se consideraba TERMINADO, estableciendo expresamente que solo podría continuar el inquilino ocupando el inmueble, si lo manifestaba por escrito al arrendador con por lo menos u mes de anticipación y que si tal solicitud le era “aprobada”, el arrendatario convenía en celebrar un nuevo contrato.
De modo púes que el contrato de arrendamiento cuya RESOLUCION SE DEMANDA es un contrato de arrendamiento A TERMINO FIJO, SIN POSIBILIDAD DE PRORROGA “AUTOMATICA” púes NO LO PREVIERON ASÍ LAS PARTES, las cuales, por el contrario, establecieron que al vencimiento del plazo, el mismo concluía, es decir, terminaba, y que solo previa suscripción de un nuevo contrato, podría el inquilino continuar ocupando el inmueble, si ello le fuera aprobado por el arrendador, por lo tanto, si el arrendatario continuó ocupando el inmueble después del vencimiento del término, y a ello no se opuso la arrendadora, lógicamente operó la tácita reconducción del contrato, tal como lo dispone el artículo 1.600 del Código Civil, el cual establece:
Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Del propio libelo se desprende que vencido el término de duración del contrato, el arrendatario continuó ocupando el inmueble y la arrendadora ASÍ LO PERMITIO SIN OPOSICION ALGUNA, todo lo cual se evidencia de los siguientes párrafos del libelo:
“…Ahora bien, es el caso que dicho contrato venia cumpliéndose cabalmente por ambas partes, pero desde hace aproximadamente siete (7) meses el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento, aduciendo falta de liquidez para el pago de dichas obligaciones, no obstante todas las gestiones extrajudiciales para el cobro han resultado infructuosas, acumulándose los cánones de los meses de Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2002 y Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2003…”

De lo anterior se desprende que la arrendadora permitió que la arrendataria continuara ocupando el inmueble después del 01 de DICIEMBRE de 2000, es decir, después de la fecha de vencimiento del contrato, en el cual las partes establecieron de mutuo acuerdo que el mismo terminaría al vencimiento del término, en consecuencia, en la presente causa, al haberle permitido a la arrendataria que continuara ocupando el inmueble con posterioridad al 01 de diciembre de 2000, operó la TACITA RECONDUCCION es decir, el contrato que era a tiempo determinado, devino en un contrato sin determinación de tiempo y así se declara.
Al tratarse de un contrato sin determinación de tiempo, esto es, un contrato a tiempo INDETERMINADO, debe esta Juzgadora verificar si era procesalmente posible que se demandara la RESOLUCIÓN O EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO por falta de pago, como lo demandó la actora y en tal sentido se observa que la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en su artículo 34 establece que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la misma, de lo que se concluye que, en este tipo de contratos, el arrendador SOLO TIENE LA POSIBILIDAD de solicitar el DESALOJO y no la RESOLUCIÓN O EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, tal como erradamente lo hizo la actora en la presente causa.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 28 de junio de 2005, expediente nro. n° 04-1845, con ponencia del Magistrado: FRANCISCO CARRASQUERO LÓPEZ (caso: GILBERTO REMARTINI) en sobre el punto, decidió:
“…El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano José Laurencio Silva Barreto, interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberle notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo.

Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. ..omissis…

La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público-..(…)

En consecuencia, esta Sala declara sin lugar la apelación interpuesta por la abogada Beatriz Marina Bencomo Fernández, apoderada judicial del ciudadano José Laurencio Silva Barreto y confirma, la decisión dictada el 22 de junio de 2004, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la pretensión de amparo incoada por el ciudadano Gilberto Gerardo Remartini Romero y anuló la decisión dictada el 5 de diciembre de 2003, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial y en consecuencias anuló dicho fallo. Así se decide.”

Tal como se expresa en los párrafos copiados, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ESTABLECIO:
1) Que no es posible que el demandante solicite el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
2) Que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34 (de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
3) Que hubo una subversión del procedimiento, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.

De todo lo anterior, se concluye que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, determinó que la demanda por resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, no debe tramitarse y mucho menos declararse con lugar, y que ello constituye violación del debido proceso y, por ende, es contrario al orden público.
En la presente causa, las partes estaban vinculadas por un contrato a tiempo INDETERMINADO como se estableció con anterioridad, y a pesar de ello la actora demandó la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, lo cual es improcedente e implica subversión del debido proceso, tal como lo estableció la Sala Constitucional, por lo tanto, o procedente en la presente causa es declarar la INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA como en efecto se declarará en el dispositivo del fallo.
Al haberse resuelto la controversia por una cuestión jurídica previa que determinó la inadmisibilidad de la demanda, resulta inoficioso pronunciarse sobre los restantes argumentos, defensas y pruebas de las partes, y así se declara.
IV
Por las razones de hecho y de derecho antes explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR LAS CUESTIONES PREVIAS opuestas por el abogado LUIS ALBERTO MADURO HERNÁNDEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada en la presente causa RENATO NARESSI FACCA.
SEGUNDO: INADMISIBLE LA DEMANDA intentada por el ciudadano MANUEL GONCALVES JARDÍM, debidamente asistido por las abogados ELIZABETH FONSECA y MARIA SOL PÉREZ, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO contra el ciudadano RENATO NARESSI FACCA.
TERCERO: NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS dado que la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda no implica vencimiento total para ninguna de las partes.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes de la presente decisión.
Publíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los cinco (05) días del mes de mayo del año dos mil seis (2006).
Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación. La Juez Titular,

Abg. Roraima Bermúdez G.
La Secretaria,

Abg. Elea Coronado

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo la 10:35 minutos de la mañana.
La Secretaria,

Abg. Elea Coronado

/aurelia.
Exp. 16.082