TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SEGUNDO DEL MUNICIPIO PUERTO CABELLO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
195° y 147°

DEMANDANTE: Luz Adriana Gaviria Niño
APODERADA JUDICIAL: Yoraisi Rodríguez Granadillo
DEMANDADO: Melida Ramona Reyes Sunico
DEFENSOR JUDICIAL: Sandra Hidalgo
MOTIVO: Cumplimiento de Contrato
SEDE: Civil
EXPEDIENTE: 2002-931
SENTENCIA: Definitiva No. 2006/04
I
NARRATIVA
En fecha 18 de junio de 2002, se admite demanda por Cumplimiento de Contrato, interpuesta por la ciudadana Luz Adriana Gaviria Niño, titular de la cédula de identidad No. V-15.654.431, asistida por la abogada Yoraisi Rodríguez Granadillo, inscrita en el IPSA bajo el No. 74.153, contra la ciudadana Melida Ramona Reyes Sunico, titular de la cédula de identidad No. V-10.066.878.
En fecha 03 de julio de 2002, el alguacil del tribunal deja constancia de la imposibilidad de practicar la citación personal.
En fecha 03 de julio de 2002, se decreta medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar, sobre el bien inmueble distinguido con el No. P-B-03, ubicado en la planta baja del Edificio “B”, que forma parte del grupo número uno (1) del sector “A” del Desarrollo Habitacional Conjunto Residencial Tocuyito, o los 300’S, Jurisdicción del Municipio Tocuyito del Estado Carabobo, cuyo documento se encuentra registrado por ante la Oficina del Registro Subalterno del Segundo Circuito, bajo el No. 29, folio 1 al 8, protocolo l, tomo 9 de fecha 28 de octubre de 1991.
En fecha 29 de julio de 2002, la apoderada judicial de la parte actora consigna los respectivos carteles de citación debidamente publicados.
En fecha 03 de octubre de 2002, comparece la defensora judicial designada a los fines de aceptación y juramentación del cargo.
En fecha 18 de octubre de 2002, tiene lugar el acto de contestación de la demanda.
En fecha 04 de diciembre de 2002, se admiten las pruebas promovidas por la parte demandante.
En fechas 10 de enero de 2003 y 06 de mayo de 2003, se ratifica oficio a la entidad bancaria Corp Banca, C.A.
En fecha 15 de octubre de 2003, la juez temporal se avoca al conocimiento de la causa.
En fecha 06 de febrero de 2004, se ratifica oficio a la entidad bancaria Corp Banca, C.A.
En fecha 05 de octubre de 2005, se da por concluido el lapso probatorio y se ordena la práctica de una Inspección Judicial con fundamento en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Se ordena la notificación de las partes.
En fecha 17 de noviembre de 2005, se agrega a los autos las resultas de la Inspección Judicial, practicada por el Tribunal Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
En fecha 09 de enero de 2006, la apoderada judicial de la parte demandante consigna escrito de informes.
DE LA PRETENSION
Fundamenta la parte actora su pretensión en los siguientes hechos:
• Que en fecha 15 de septiembre de 1994, celebro con la ciudadana Melida Ramona Reyes Sunico, contrato de opción a compra sobre un inmueble (apartamento) distinguido con el número P-B-03, ubicado en la Planta Baja del Edificio “B”, que forma parte del grupo número Uno (No. 1), del sector “A” del Desarrollo habitacional Conjunto Residencial Tocuyito, o los 300’S, ubicado en el Municipio Tocuyito del Estado Carabobo, mediante el cual la ciudadana Melida Ramona Reyes Sunico, le cedió los derechos y acciones que poseía sobre el indicado inmueble, tal como se evidencia de contrato autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia Estado Carabobo, anotado bajo el No. 83, tomo 85 de los libros de autenticaciones.
• Que en el mencionado contrato de opción a compra se establecieron cláusulas que ha cumplido a cabalidad, tal como el pago de Bs. 800.000,00, Bs. 500.000,00 al momento de la firma del contrato y dos cuotas una de Bs. 50.000,00 el 16 de septiembre de 1994 y otra de Bs. 250.000,00, el 16 de diciembre del mismo año (anexa letras de cambio devueltas una vez que fueron canceladas). Así como ha pagado por ante el Banco Consolidado C.A, desde el momento de la firma del contrato de opción a compra-venta, la suma de Bs. 3.778,05 mensuales, mediante depósitos a la cuenta No. 2156531963 (ahora Corp Banca, C.A-Banco Universal), la cual le fue asignada por convenio entre la vendedora, la entidad y su persona. Igualmente ha pagado los servicios públicos y privados inherentes al uso del inmueble que ha habitado desde la firma del contrato.
• Que en fecha 09 de mayo de 2002, acudió por ante la entidad Corp Banca, C.A-Banco Universal y con la finalidad de dar cumplimiento a la obligación contraída, pago la totalidad del monto hipotecario que gravaba el inmueble objeto de negociación.
• Que en virtud del cumplimiento de todas las obligaciones ha realizado las diligencias pertinentes, para que la vendedora cumpla con el otorgamiento definitivo, y hasta los actuales momentos esta se niega sin dar razones fundadas de su conducta.
• Por lo expuesto demanda a la ciudadana Melida Ramona Reyes Sunico, para que cumpla con el contrato de opción a compra-venta, suscrito y le otorgue el documento respectivo del inmueble (apartamento) distinguido con el número P-B-03, ubicado en la Planta Baja del Edificio “B”, que forma parte del grupo número Uno (No. 1), del sector “A” del Desarrollo habitacional Conjunto Residencial Tocuyito, o los 300’S, ubicado en el Municipio Tocuyito del Estado Carabobo. Dicho inmueble con una superficie aproximada de setenta y cinco metros cuadrados con diez decímetros cuadrados (75,10 M2); mas un área descubierta de su uso exclusivo de aproximadamente seis metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros cuadrados (6,88 M2), comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: fachada norte del Edificio “B”; SUR: may de servicio del Edificio “B”; ESTE: fachada Este del Edificio “B”; y OESTE: Con el apartamento 04 del Edificio “B”, pared de por medio. Le corresponde un puesto para automóvil distinguido con el No. 21, ubicado en la zona del estacionamiento del sector “A”, así mismo le corresponde un porcentaje sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio con respecto al edificio del cual forma parte de 8,48%. Igualmente le corresponde un porcentaje sobre los derechos y obligaciones derivadas del condominio con respecto al grupo, sector y desarrollo habitacional del cual forma parte, y del parcelamiento al cual pertenece determinable según el documento de condiciones generales y el documento de condominio particular de este sector “A”.
• Fundamenta su pretensión en el artículo 1167 del Código Civil.
• Solicita medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar.
DE LA CONTESTACION
Fundamenta la defensora judicial su contestación, en los siguientes hechos:
• Niega rechaza y contradice que la demandante haya celebrado contrato de opción a compra con su defendida, por un apartamento ubicado en el Desarrollo habitacional Conjunto Residencial Tocuyito, planta baja, Edificio “B”, apartamento PB-03, perteneciente al grupo No. 1, Parcela “A” del Municipio Tocuyito Estado Carabobo.
• Niega rechaza y contradice que la demandada le hubiera cedido los derechos y acciones que poseía sobre el apartamento a la demandante, pues nunca existió contrato alguno.
• Niega las cláusulas estipuladas en cuanto al pago.
• Niega la existencia de cualquier convenio entre la demandante, el banco y la demandada.
• Niega que la demandante haya cancelado los servicios públicos del inmueble, niega que haya cancelado la totalidad de la supuesta hipoteca y niega que su defendida deba otorgar documento definitivo de compra venta.
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
Conforme a la pretensión deducida y a las defensas opuestas, evidencia esta sentenciadora que los limites en los cuales ha quedado planteada la controversia van dirigidos a determinar la existencia del contrato de opción a compra-venta, entre la demandante y la demandada sobre el inmueble ya descrito, toda vez que la defensora judicial negó la existencia de tal contrato, y en consecuencia determinar el incumplimiento de las obligaciones que dice la demandante no fueron ejecutadas por la demandada, así como la verificación del cumplimiento por parte de la demandante de las obligaciones contraídas en el referido contrato de opción a compra-venta.
En este propósito, deberán las partes probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1354 del Código Civil, y 506 del Código de Procedimiento Civil.
II
MOTIVACIÓN
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Estando en fase de decisión este Tribunal emite pronunciamiento de la forma que se indica:
PRIMERO: De conformidad con el artículo 1167 del Código Civil, pueden las partes intervinientes en el contrato, es decir aquellas que efectivamente han contratado, solicitar a su elección la resolución o el cumplimiento del contrato cuando alguna de ellas ha dejado de cumplir con su obligación. En nuestra legislación la acción (pretensión) de resolución y de cumplimiento de contrato establecidas en el artículo in cometo no son acciones subsidiarias, pues como lo prevé el artículo, bien puede demandarse la resolución o el cumplimiento del contrato.
La acción (pretensión) de cumplimiento de contrato, evidentemente que corresponde a todos los contratos bilaterales, y tiene aplicación cuando una de las partes se niega a ejecutar su obligación, y que la otra por su parte haya dado cumplimiento a la suya. Es así que surgen los efectos del contrato que consisten fundamentalmente en producir obligaciones, las cuales según el principio de que los contratos solo producen obligaciones entre las partes contratantes (relatividad de los contratos), de allí que corresponde al titular del derecho que en este caso lo es la persona afectada, exigir el cumplimiento de la obligación a la parte que se niega a ejecutar la suya.
En el caso de autos, la parte demandada bajo el fundamento de la acción (pretensión) de cumplimiento de contrato, alega que suscribió contrato de opción de compra venta por un inmueble con la demandante de autos, y que pese al cumplimiento de todas sus obligaciones las cuales fueron estipuladas en dicho contrato, la accionada se niega a cumplir con su obligación como lo es el otorgamiento del contrato definitivo de compra venta del inmueble objeto de negociación. Por su parte, la defensa de la accionada ha negado la existencia de dicho contrato, rechazando el cumplimiento de toda obligación que de él se derive, situación que será dilucidada mediante el debate probatorio, con el análisis de las pruebas aportadas por las partes.
SEGUNDO: Corresponde así, el análisis de las pruebas aportadas al proceso, a los fines de verificar cuales de los hechos controvertidos han sido demostrados en el proceso, así tenemos:
PRUEBAS PARTE DEMANDANTE:
Conjuntamente con la demanda, la parte demandante acompañó:
1.- Contrato de Opción a Compra (folios 8-12), celebrado por ante la Notaría Pública Cuarta de Valencia, en fecha 15 de septiembre de 1994, anotado bajo el No. 83, Tomo 85 de los libros de Autenticaciones llevados en esa Notaría, entre la ciudadana Melida Ramona Reyes, titular de la cédula de identidad No. 10.066.878 (demandada) y Luz Adriana Gaviria Niño, titular de la cédula de identidad No. 15.654.431 (demandante), sobre un apartamento distinguido con el No. P-B-03, ubicado en la planta baja del edificio “B”, que forma parte del grupo Nº uno (1), del sector “A” del Desarrollo Habitacional Conjunto Residencial Tocuyito, o los 300’S , ubicado en la Parcela “A” del Parcelamiento Conjunto Residencial Tocuyito o los 300’S, ubicado en el Municipio Tocuyito del Estado Carabobo.
Tal documento no fue desvirtuado de forma alguna en la presente causa, por lo que se valora de acuerdo a las disposiciones de los artículo 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, y el mismo prueba el compromiso de compra venta del inmueble, suscrito entre quienes hoy son la demandante y demandada, y así se declara.
2.- Instrumentos privados constituidos por dos letras de cambio (folios 13 y 14) marcadas 1/2 y 2/2, como prueba del cumplimiento (canceladas) de parte de las obligaciones contraídas por la aceptante del contrato de compra venta (opcionante) hoy demandante. Las mismas no fueron desvirtuadas de forma alguna por la parte demandada, por lo que se aprecian en su valor probatorio, y así se declara.
3.- Documento constituido por dos copias simples (folios 15 y 16), de Estado de Cuenta, emitido por Corp Banca, C.A-Banco Universal, los cual no se aprecian por no haber sido promovido de forma idónea, toda vez que tal información debió tramitarse en documento certificado por el Banco, o bien mediante la prueba de informes, y así se declara.
3.- A los folios 17 al 26, rielan copias simples cuyos originales estuvieron a la vista de la secretaria según certificación que riela al folio 27, del documento de propiedad del inmueble, el cual fue debidamente protocolizado por ante la Oficina del Segundo Circuito del Registro Subalterno de Valencia, en fecha 28 de octubre de 1991, bajo el No. 29, folios 1 al 8, Protocolo 1ª, Tomo 9; así como documento de liberación de hipoteca constituida sobre el apartamento, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia, en fecha 23 de Mayo de 2002, bajo el No. 06, tomo 34, de los libros de autenticaciones, por lo que a tenor del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se aprecian tales documentos en todo su valor probatorio, demostrativo el último de ellos de la liberación de la hipoteca del inmueble, y así se declara.
LAPSO PROBATORIO:
En el lapso probatorio, la parte demandante promovió:
1.- Contrato de Opción a Compra, donde se evidencia el compromiso contraído, tal documento fue valorado en consideraciones anteriores.
2.- Dos letras de cambio por la suma de Bs. 50.000,00 y 250.000,00, respectivamente, donde se demuestra el pago de la deuda contraída, tales instrumentos fueron valorado en consideraciones anteriores.
3.- Documento Público de liberación de hipoteca, donde se demuestra el pago de la hipoteca, tal instrumento se aprecia de acuerdo a las disposiciones de los artículos 1357, 1359 y 1360 del Código Civil, y así se declara.
4.- Prueba de Informes, cuya evacuación no se produjo por cuanto el Banco, no emitió dicho informe.

PRUEBAS PARTE DEMANDADA:
Del análisis de los autos que conforma el presente expediente, se evidencia que la defensa de la parte demandada, no promovió prueba. Debido a esto, esta sentenciadora se encuentra en la obligación de hacer un llamado de atención a la defensora judicial nombrada, pues dentro de sus obligaciones como defensora se encuentran el deber cumplir con todas y cada una de las etapas del juicio que se le ha encomendado, so pena de ser sancionada por el Tribunal.
DE LA INSPECCIÓN JUDICIAL
Con el fin de verificar hechos que interesaban para la decisión de la presente causa, este despacho ordeno de conformidad con la disposición del artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, la práctica de una Inspección Judicial, en la oficina del Banco Corp Banca, C.A-Banco Universal, en la ciudad de Valencia. Inspección Judicial que correspondió por distribución al Tribunal Cuarto de los Municipio Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien en fecha 15 de noviembre de 2005, se constituyó en las oficinas de la mencionada entidad bancaria, dejando constancia de los siguiente: 1.- Que el crédito distinguido con el No. 0885705500, a nombre de la ciudadana Melida R. Reyes Sunico, fue cancelado en su totalidad. 2.- Que su cancelación se debió al descuento de la cuenta de No. 215-653196-3. Se anexo a la presente inspección estado de cuenta y libreta de ahorro perteneciente a la demandante de autos.
TERCERO: Del examen conjunto de todo el material probatorio, y por aplicación del principio de la carga y comunidad de la prueba, ha quedado evidenciado que entre la demandante ciudadana Luz Adriana Gaviria, y la ciudadana Melida Ramona Reyes Sunico, demandada, se suscribió contrato de opción a compra (folios 8-12), por un apartamento distinguido con el No. P-B-03, ubicado en la planta baja del edificio “B”, que forma parte del grupo Nº uno (1), del sector “A” del Desarrollo Habitacional Conjunto Residencial Tocuyito, o los 300’S, ubicado en la Parcela “A” del Parcelamiento Conjunto Residencial Tocuyito o los 300’S, ubicado en el Municipio Tocuyito del Estado Carabobo, comprometiéndose la hoy demandada a ceder los derechos y acciones que sobre tal inmueble le correspondían.
Que con motivo a esa cesión de derechos y acciones la opcionante hoy demandante se comprometió a cumplir con la obligación de pagar la suma de Bs. 800.000,00, que se especifica en el referido contrato, concretamente en la cláusula segunda, siendo prueba del pago de la suma de Bs. 500.000,00 el referido contrato, y de la suma restante las letras de cambio que acompañó la demandante junto con el libelo, valoradas anteriormente. Aunado a este compromiso, manifiesta la demandante que le correspondía pagar en el Banco Consolidado hoy Corp Banca, C.A Banco Universal, la suma de Bs. 3.778,05 mensuales, lo cual debería hacer mediante deposito a la cuenta No. 2156531963, que fue asignada según convenio entre la vendedora, la entidad bancaria y su persona, dicha obligación también consta en el contrato suscrito. Pues bien, con la Inspección Judicial practicada por el Tribunal Cuarto de los Municipio Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 15 de noviembre de 2005, se puede verificar que el crédito distinguido con el No. 0885705500, y que pertenecía a la ciudadana Melida R. Reyes Sunico, fue cancelado en su totalidad por el descuento realizado a la cuenta de ahorro No. 215-653196-3; cuenta que pertenecía a la demandante ciudadana Luz Adriana Gaviria Niño, tal como lo demuestra la libreta de ahorro, anexada junto a la referida Inspección Judicial, demostrando así la parte demandante el cumplimiento total de las obligaciones contraídas en el contrato de opción a compra.
Por otra parte, ha quedado igualmente evidenciado que con el pago total realizado por ante la entidad bancaria por la demandante, se procedió a cancelar la totalidad de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble objeto de la negociación, y por tal motivo la entidad bancaria procedió a liberar el correspondiente gravamen otorgando el documento de liberación, y que fue traído a los autos por la parte demandante en señal del cumplimiento de su obligación (folio 103 y 104).
Así las cosas, estipula el contrato de opción a compra en su cláusula quinta, que una vez cancelada la hipoteca la propietaria hoy demandada, se obligaba a otorgar el documento de venta respectivo ante el Registro Subalterno correspondiente, obligación que no ha sido cumplida por la demandada y que en el decurso del proceso no se demostró causa justificada por la cual haya dejado de cumplir con su obligación, dicho en otras palabras, no logro la defensa desvirtuar de ninguna forma lo alegado por la parte accionante sobre el incumplimiento de su obligación, conducta que procesalmente no la favorece.
Resulta oportuno destacar, que las obligaciones deben ser cumplidas, exactamente como han sido contraídas, así lo establece el artículo 1264 del Código Civil, que es principio general y rector en materia de cumplimiento de las obligaciones, por lo que en caso de incumplimiento debe ineludiblemente condenarse a la ejecución de la prestación, por lo que demostrado en el caso de autos que la demandada no ha cumplido con su obligación de otorgar el correspondiente contrato de venta del inmueble en referencia, sin que trajera a los autos pruebas que la excepcionara de su obligación, es forzoso para esta sentenciadora condenar al cumplimiento de la obligación contraída por la hoy demandada, en consecuencia deberá la parte demandada ciudadana Melida Ramona Reyes Sunico, proceder a otorgar el contrato de venta definitivo en la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente, y así se declara.
III
DECISION
Por las consideraciones anteriores, este Tribunal Segundo del Municipio Puerto Cabello, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara Con Lugar la Demanda por Cumplimiento de Contrato, interpuesta por la ciudadana Luz Adriana Gaviria Niño, ya identificada, contra la ciudadana Melida Ramona Reyes Sunico, antes identificada, en consecuencia se ordena a la demandada otorgar a la demandante ante el Registro Inmobiliario correspondiente el contrato de venta del inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. P-B-03, ubicado en la planta baja del edificio “B”, que forma parte del grupo Nº uno (1), del sector “A” del Desarrollo Habitacional Conjunto Residencial Tocuyito, o los 300’S, ubicado en la Parcela “A” del Parcelamiento Conjunto Residencial Tocuyito o los 300’S, ubicado en el Municipio Tocuyito del Estado Carabobo. Dicho inmueble tiene una superficie aproximada de setenta y cinco metros cuadrados con diez decímetros cuadrados (75,10 M2); mas un área descubierta de su uso exclusivo de aproximadamente seis metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros cuadrados (6,88 M2); comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Fachada norte del Edificio “B”; SUR: hall de servicio del Edificio “B”; ESTE: fachada este del Edificio “B” y OESTE: Con el Apartamento 4 del Edificio “B”, pared de por medio; le corresponde un puesto para automóvil distinguido con el No. 27, ubicado en la zona de estacionamiento del Sector “A”; y asimismo le corresponde un porcentaje sobre los derechos y obligaciones derivados del condominio con respecto al edificio del cual forma parte de ocho enteros con cuarenta y ocho centésimas por ciento (8,48 %). Igualmente le corresponde un porcentaje sobre los derechos y obligaciones derivadas del condominio con respecto al grupo, sector y desarrollo habitacional del cual forma parte, y, del parcelamiento al cual pertenece, determinables según lo estipulado en el Documento de Condiciones Generales y en el Documento de Condominio Particular de este sector A. El referido inmueble perteneció a la demandada según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Valencia del Estado Carabobo, hoy Registro Inmobiliario, en fecha 28 de octubre de 1991, bajo el No. 29, folios 1 al 8, Tomo 9, Pto 1º.
Se condena en costas a la parte perdidosa de acuerdo al artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho de este Tribunal Segundo del Municipio Puerto Cabello, a los trece días del mes de marzo de 2006, siendo las 10:00 de la mañana. Año 195º de la Independencia y 147º de la Federación. Publíquese, regístrese y anótese en los libros respectivos, déjese copia en el copiador de sentencias.
La Juez Titular

Abogada Marisol Hidalgo García

La Secretaria Titular

Ana Belmar Hernández Zerpa

En la misma fecha se cumplió lo ordenado

La Secretaria Titular

Ana Belmar Hernández Zerpa

Expediente No. 2002-931
Sentencia definitiva No. 2006/04
Civil