TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE: INVERSIONES ANACAR C.A.
ABOGADO: PHILOMENA DE FREITAS FERNÁNDEZ
DEMANDADA: FUENTE DE SODA RESTAURANTE HAWAY S.R.L.,
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN)
EXPEDIENTE N°: 18.352

I
En fecha 24 de octubre de 2005 es recibida la demanda por distribución, la misma contiene una pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la abogado PHILOMENA DE FREITAS FERNÁNDEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 15.012, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad de comercio INVERSIONES ANACAR C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil llevado por el Juzgado Segundo de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 15 de abril de 1970, bajo el Nro. 2.207; contra la sociedad de comercio FUENTE DE SODA RESTAURANTE HAWAY S.R.L., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Carabobo, en fecha 23 de mayo de 1984, bajo el Nro. 4, tomo 168-C.
En fecha 19 de septiembre de 2005 el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dictó sentencia definitiva en la presente causa, declarando con lugar la demanda y resuelto el contrato de arrendamiento.
Una vez en esta alzada en fecha 10 de noviembre de 2005 y 28 de noviembre de 2005, ambas partes presentaron sus escritos de informes correspondientes en esta alzada
II
ALEGATOS DE LAS PARTES:
ALEGATOS DE LA DEMANDANTE:
Alega la demandante que el 1º de marzo de 1994 celebró tres contratos de arrendamiento con la sociedad mercantil FUENTE DE SODA RESTAURANTE HAWAI S.R.L., POR TRES locales comerciales ubicados en el Centro Comercial Los Sauces, Avenida Bolivar Norte, Municipio San José, Valencia, Estado Carabobo, distinguido con los Nros. 4, 5 y 6 respectivamente.
Que según lo dispuesto en la cláusula tercera de dichos contratos, la duración de los mismos era de 3 años, contados a partir del 1º/03/1994 y el canon de arrendamiento era la cantidad de Bs. 15.000,00 mensual, afirma que para la fecha de la interposición de la demanda la arrendataria adeuda las mensualidades de julio a diciembre de 1994, y enero de 1995.
Con fundamento en los artículos 1159, 1160, 1167, 1264, 1273, 1592, 1594, 1959 y 1616 del Código Civil, demanda: a FUENTE DE SODA RESTAURANTE HAWAI S.R.L.:
1- La resolución de los contratos de arrendamiento.
2- Entregar el inmueble arrendado totalmente desocupados de bienes y personas, solventes de todos los servicios, y en el mismo buen estado en que lo recibió.
3- Cancelar la suma de Bs. 2.019.060,00 por concepto de los cánones de arrendamiento señalados, mas las que faltan por transcurrir hasta el 1º de marzo de 1997, fecha de vencimiento del termino contractual, calculados los cánones del primer año a razón del monto contractualmente pactado y las indemnizaciones correspondientes al segundo y tercer año con un incremento del 30% en cada caso, por no poder estimarse el índice de precios al consumidor por anticipado, pero cuya tendencia actual se ubica por encima del 40% anual, por concepto de daños y perjuicios, por el incumplimiento de la demandada a sus obligaciones legales y contractuales.
4- El pago del equivalente al canon mensual de arrendamiento hasta la entrega material del inmueble,
5- La corrección monetaria y los intereses acumulados de las cantidades condenadas a pagar,
6- Las costas procesales incluyendo los honorarios de abogados.

ALEGATOS DE LA DEMANDADA:
En la contestaron al fondo de la demanda (folio 63), la demandada negó adeudar los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de julio a diciembre de 1994 y enero y febrero de 1995, como lo afirma la actora en el libelo, ya que para la fecha de admisión de la demanda, dichos cánones se encontraban a su orden y disposición mediante consignaciones efectuadas a nombre del Juzgado Primero de los Municipios de Valencia, Expediente 558, habiendo sido notificada por el Alguacil del Tribunal y por los propios demandados sin que fueran retirados dichos cánones.
Niega que la demandada adeude los cánones de arrendamiento causados a partir del 1º de marzo de 1995 por los locales que ocupa, pues los mismos igualmente se encuentran consignados en el expediente Nro. 558 antes citado, a la orden de la actora, quien los ha retirado libremente legitimando los pagos.
Niega que la demandada esté obligada a pagar un incremento anual del 30% sobre el monto inicialmente pactado de Bs. 15.000,00 por cada uno de los locales, pues aunque es cierto que se pactó una variación porcentual para los cánones subsiguientes, a partir del segundo año de vigencia del contrato, tomando como base de calculo el IPC del Área metropolitana de Caracas, la arrendadora en ningún momento aceptó discutir el monto de la indexación, si este se refería a la variación mensual o a la acumulada en el año precedente de vigencia, al no estar planificado dicho monto en la cláusula segunda de los contratos, en consecuencia –alega- no se perfeccionó el aumento del canon.
Niegan la validez del aumento unilateral del 30% sobre el monto del alquiler, pues se trata de una cifra fijada caprichosamente, violando el principio de la consensualidad y que carece de fundamento jurídico, pues la contraparte ni siquiera produjo el instrumento oficial sobre el cual estimó el Índice de precios al consumidor, siendo este un instrumento fundamental, del cual deriva la pretensión del actora y que debió acompañar con el libelo de conformidad con el articulo 434 del Código de Procedimiento Civil.
Continúan negando que la demandada deba un canon distinto al contractualmente convenido de Bs. 15.000,00, pues todo aumento debe estar ajustado a la Regulación de alquileres del Municipio Valencia.
RECONVENCIÓN:
Alega la demandada que con ocasión al otorgamiento de los contratos, la arrendadora puso como condición especial el pago de Bs. 294.000,00 por concepto de “sobrealquileres”, los cuales se pagarían por separado; que al reclamar los demandados la no inclusión de dicho canon en el contrato la Abogado PHILOMENA DE FREITAS manifestó que tal pago consistía en un “ajuste del canon”, siendo obligatorio su pago pues de lo contrario no se otorgarían los contratos, razón por la cual tuvieron que aceptar dicha condición, fraccionándose su pago en 7 cuotas a razón de Bs. 42.000,00 cada una.
Que el 13/04/1994 se canceló la primera cuota, continuando los pagos el 02/05/1994, 31/05/1994 y 30/06/1994, para un total de Bs. 168.000,00.
Continua afirmando la demandada que por cuanto la obligación impuesta no guarda ninguna relación directa con la cesión en arrendamiento de los inmuebles, siendo una prestación distinta al canon, ello implica un enriquecimiento sin causa a favor del arrendador y un pago de lo indebido en perjuicio de la arrendataria, según los artículos 1178 y 1184 del Código Civil, estando sujeto al reintegro en la medida de su empobrecimiento, mas el pago de los daños y perjuicios a que hubiere lugar.
Demanda:
1- En que se reconozca la nulidad e inexistencia de la obligación impuesta al arrendatario de pagar Bs. 294.000,00, por “sobrealquileres” o “ajuste de canon”.
2- En reintegrar la suma de Bs. 168.000,00 por sobre alquileres distinto al canon contractual.
3- En pagar Bs. 35.280,00 por intereses respecto del capital, calculados al 1% mensual, a partir del 30/06/1994.
4- A pagar el ajuste por inflación desde el 30/06/1994 a la fecha de la condenatoria según los indices de precio al consumidor del BCV.
5- Costas y costos Procesales.

ALEGATOS DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:
La demandante reconvenida convino en que las partes de común acuerdo decidieron ajustar un diferencial retroactivo por concepto de canon de arrendamiento por Bs. 294.000,00 en 7 pagos mensuales por Bs. 42.000,00 cada uno, lo cual se hizo elaborando los diferentes recibos que reflejan el acuerdo; tal convenio fue incumplido por la arrendataria según lo asegura la demandante, la cual dejó de pagar 3 de los abonos a la obligación que libre y voluntariamente pactó.
Niega en todas y cada una de sus partes la reconvención.
III
LIMITES DE LA CONTROVERSIA:
Dado el modo de contestación de la demanda en la cual se negaron todos los hechos libelados, no existen hechos admitidos en la presente controversia, en consecuencia resultan ser hechos admitidos sobre los cuales deberá recaer la actividad probatoria de las partes, los siguientes:
1- Si la demandada adeuda los cánones de arrendamiento de los meses de julio a diciembre de 1994 y enero y febrero de 1995 y si los mismos fueron debidamente consignados por ante el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, como lo alega la demandada.
2- Si la demandada adeuda los cánones de arrendamiento causados a partir del 1º de marzo de 1995 hasta la fecha y si los mismos se encuentran consignados ante el Juzgado de Municipio como lo alega la demandada.
3- Si la demandante a retirado los cánones consignados y con ello a convalidado o legitimado los mismos.
4- Si la demandada está obligada a pagar un incremento del 30% anual por cada uno de los locales o si, por el contrario, al no haberse discutido el monto de la indexación no se perfeccionó el aumento del canon.
5- Si es valido el aumento del 30% en los cánones de arrendamiento fijados unilateralmente por la demandante.

LIMITES DE LA CONTROVERSIA EN LA RECONVENCIÓN:
Quedan como hechos admitidos en la reconvención, que las partes de mutuo acuerdo acordaron un pago diferencial de Bs. 294.000,00 pagaderos en 7 cuotas mensuales y consecutivas de Bs. 42.000,00 cada uno para lo cual se elaboraron los recibos suscritos por la abogado PHILOMENA DE FREITAS en representación de la arrendadora.
Hechos controvertidos:
1- Si el pago convenido por la suma de Bs. 294.000,00 constituye una prestación adicional y distinta a los cánones de arrendamiento y si la misma constituye un enriquecimiento sin causa a favor del arrendador y un pago de lo indebido en perjuicio del arrendatario.
2- Si dicha obligación de pagar Bs. 294.000,00 es nula o inexistente, si es procedente el reintegro de Bs. 168.000,00 por “sobrealquileres” pagados por la demandada a la actora, así como los intereses y la corrección monetaria por tal concepto.

IV
PRUEBAS DE LAS PARTES:
PRUEBAS DE LA ACTORA:
Con el libelo la actora promovió (folios 6 al 14) los originales de instrumentos privados no tachados ni desconocidos por la parte demandada dentro de la oportunidad procesal correspondiente, por lo que tales instrumentos adquirieron el carácter de documento privado tenido legalmente por reconocido, tal como dispone el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto a dichos instrumentos debe atribuírseles el carácter de plena prueba según el articulo 1363 del Código Civil; y con ellos queda evidenciado que entre las partes se celebró un contrato de arrendamiento por los locales Nros. 4, 6 y 5 del Centro comercial Los Sauces, situado en la Avenida Bolivar norte, Municipio San José, Valencia Estado Carabobo.
Que el canon de arrendamiento fue convenido en la suma de Bs. 15.000,00 por cada uno de los locales arrendados, pagadero por mensualidades vencidas dentro de los cinco primeros días de cada mes.
Respecto del aumento de los cánones se estableció lo siguiente: “… a partir del segundo año de duración de este contrato y para los años subsiguientes si hubiesen prorrogas de duración del contrato, el canon mensual de arrendamiento se incrementará anualmente tomando como base de calculo la variación ocurrida en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Área Metropolitana de Caracas, elaborado por el Banco Central de Venezuela, calculado sobre el canon del mes anterior al del inicio de la nueva anualidad…”
Los términos en que fue redactada la cláusula contractual de ajuste de los cánones, son claros y precisos, las partes fijaron desde el inicio de la relación arrendaticia que los cánones de arrendamiento aumentarían a partir del segundo año de duración del contrato y de los años subsiguientes, estableciendo además cual seria el parámetro para el calculo del aumento, esto es la variación ocurrida en el Índice de Precios al Consumidor del Área Metropolitana de Caracas, e inclusive establecieron como se calcularía dicho aumento, señalando que se haría “sobre el canon del mes anterior al del inicio de la nueva anualidad”.
En cuanto a la duración del contrato las partes fijaron tres años fijos, no prorrogables, contados a partir del 1º de marzo de 1994, venciéndose dicho contrato según lo convinieron las partes el 1º de marzo de 1997.
Consignó igualmente la arrendadora demandante (folios 15 al 35) instrumentos privados no suscritos por persona alguna y que emanan de la misma demandante, por lo que dado el principio de alteridad de la prueba, según el cual nadie puede constituir prueba a favor de si mismo, no se le concede ningún valor probatorio a los instrumentos que rielan del folio 15 al 35.
En el lapso probatorio la demandante invocó el merito favorable de autos que se desprende de los contratos de arrendamiento, los cuales ya fueron analizados y valorados con anterioridad.
En el capitulo segundo promueve copias certificadas de los expedientes de consignaciones arrendaticias, pero al final del capitulo dice que se reserva el lapso de evacuación de pruebas para obtener las respectivas copias certificadas, es decir la demandante señaló que promovió un medio de prueba instrumental, pero en realidad, solo hizo el respectivo anuncio sin promover medio de prueba alguno, pues las pruebas instrumentales son de promoción y evacuación coetania, es decir al promover el medio de prueba se debe consignar el instrumento promovido, en el caso de autos, la demandante solo señaló el medio probatorio pero no lo consignó, por lo tanto, no existe prueba alguna que valorar.
En el capitulo tercero promovió prueba de informes, para que se oficiara al Banco Central de Venezuela remitiendo información de los Índices de Precios al consumidor del Área Metropolitana de Caracas, no constando en autos las resultas de dicha prueba de informes.
PRUEBAS DE LA DEMANDADA:
Con el escrito de contestación y reconvención la demandada promovió los instrumentos privados que rielan del folio 66 al 69, que emanan del Escritorio Jurídico Osio De Freitas y Asociados. Estos instrumentos fueron reconocidos en forma expresa por la demandante es su escrito de contestación a la reconvención, por lo tanto los mismos adquirieron el valor de documentos privados reconocidos y en consecuencia tienen valor de plena prueba tal como lo dispone el articulo 1363 del Código Civil y con ellos queda demostrado que el 13/04/1994, 02/05/1994, 31/05/1994 y 30/06/1994 la parte demandada pagó a la actora por conducto de su apoderado en la presente causa, abogado PHILOMENA DE FREITAS las cuotas o abonos Nros. 1/7, 2/7, 3/7 y 4/7 de un monto total de Bs. 294.000,00 siendo el concepto de dicho pago “retroactivo, diferencia, ajuste canon de arrendamiento”; para la fecha del ultimo de los pagos que quedan demostrados con esta pruebas, esto es para el 30/06/1994 la demandada quedó adeudando un monto de Bs. 126.000,00.
Acompañó copias certificadas de consignaciones arrendaticias, expedidas dichas copias por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo (folios 82 al 97). Dichas copias certificadas expedidas por funcionario publico con competencia para ello y contentivas de las actas que emanan del Juzgado Primero de los Municipios Urbanos del Estado Carabobo, se les concede pleno valor probatorio y con ellas queda demostrado que el 13/10/1994 el Tribunal libró boletas de notificación a la actora relativas a la consignación que efectúe la demandada del canon de arrendamiento correspondiente a septiembre de 1994, de los locales 4, 5 y 6.
Igualmente queda demostrado que el 02/11/1994, el Tribunal libró boletas de notificación a la actora relativas a la consignación que efectuó la demandada del canon de arrendamiento correspondiente a octubre de 1994, de los locales 4, 5 y 6.
Asimismo queda demostrado el 09/01/1994, el Tribunal libró boletas de notificación a la actora relativas a la consignación que efectuó la demandada del canon de arrendamiento correspondiente a diciembre de 1994, de los locales 4, 5 y 6 del Edificio Los Sauces.
Que el 09/02/1995, el Tribunal libró boletas de notificación a la actora relativas a la consignación que efectuó la demandada del canon de arrendamiento correspondiente a enero de 1995, de los locales 4, 5 y 6.
Con dichas pruebas, en consecuencia queda demostrado que la demandada consignó dentro del lapso legal correspondiente, los cánones de arrendamiento los meses de septiembre, octubre y diciembre de 1994, y enero de 1997; no constando en autos el pago de los cánones correspondientes a julio, agosto y noviembre de 1995, cuyo incumplimiento también invoca la demandante como fundamento de su pretensión.
En el capitulo segundo la demandada promovió prueba de posiciones juradas.
Al folio 116 corre el acta levantada con motivo de las posición juradas absueltas por la demandante. A la primera pregunta: Diga el absolvente si es cierto que para la fecha de la interposición de la demanda 20 de marzo de 1995, la arrendataria FUENTE DE SODA RESTAURANT HAWAI debía los meses de julio de 1994 a enero de 1995; a lo que contestó: si es cierto que debía los meses de julio y agosto de 1994 por haberlos consignado extemporáneamente, consignación ésta que por ello carece de eficacia.
A la repregunta septima Diga el absolvente si la dirección de Inquilinato del Municipio Valencia, la autorizo a cobrar sobre alquileres respecto al canon pactado en el contrato, contestó: “En el caso de los inmuebles que nos ocupa no existe legalmente ninguna autorización del ente municipal, quien no tiene la facultad de autorizar cobros, ya que su función se circunscribe a regular el canon máximo de los arrendamientos de los inmuebles y de ser violados los mismos, sancionar con las acciones de reintegro establecida en la normativa inquilinaria.- Por lo que no estando regulado un inmueble el canon de arrendamiento puede ser libremente pactado por las partes y en lo referente a los sobrealquileres en este caso únicamente puede ser interpretado por cantidades excedentes al canon contractualmente pactado y cobrado al margen del mismo por el arrendador, debo afirmar enfáticamente que jamás se le han cobrado sobrealquileres a los demandados en esta causa…”
Con la prueba analizada, queda demostrado que la demandada consignó extemporáneamente los pagos de julio y agosto de 1994 y que los inmuebles arrendados no estaban regulados por el ente municipal.
De la lectura de los escritos de los Informes, presentados por las partes y las observaciones, se observa que no se formularon solicitudes de nulidad o reposición, ni alegatos sobre hechos procesales sobrevenidos que ameriten pronunciamiento expreso del Juzgador, sino que las partes ratificaron sus respectivos alegatos y defensas.
La demandante consignó copia fotostatica simple de instrumento privado, a los cuales no se le concede ningún valor probatorio por no tratarse ni de instrumentos públicos, ni privados reconocidos, ni tenidos legalmente por reconocido, que son la única clase de instrumentos que pueden ser promovidos en copia fotostatica simple, tal como lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
V
PARA DECIDIR EL TRIBUNAL OBSERVA:
Habiendo quedado plenamente demostrado la existencia del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, la duración del mismo por un termino fijo de 3 años, y el canon inicialmente fijado en la suma de Bs. 15.000,00 por cada uno de los locales arrendados, así como la cláusula de valor establecida en el contrato, que determina el aumento anual del canón de arrendamiento, y habiendo la demandada invocado el pago como defensa de fondo, correspondía a ésta demostrar dicha causa extintiva o liberatoria de su obligación, en cumplimiento de la carga de la prueba que imponen los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, a lo cual se observa que la demandada solo logró probar el pago oportuno de las mensualidades de septiembre, octubre y diciembre de 1994 y enero de 1995, no habiendo promovido prueba alguna tendiente a demostrar el pago oportuno de las mensualidades de julio, agosto y noviembre de 1994. La parte demandante, en las posiciones juradas, confesó que la demandada si había pagado las mensualidades de julio y agosto de 1994, pero que dicha consignación era extemporánea y por lo tanto no tenia efecto liberatorio, por lo tanto habiendo la actora probado la existencia de la obligación cuyo incumplimiento invoca como causa de resolución del contrato, correspondía a la demandada probar el hecho extintivo o liberatorio que invocó, concretamente el pago, lo cual no demostró.
En cuanto al alegato de que la consignación tardía no constituye incumplimiento de la obligación, sino retraso en el cumplimiento, el propio legislador en el artículo 1592.2 del Código Civil, impone al arrendatario la obligación de “pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos”, por lo que el pago efectuado FUERA DEL LAPSO ESTABLECIDO EN EL CONTRATO e incluso, fuera del lapso máximo legalmente establecido para efectuar consignaciones arrendaticias, constituye un INCUMPLIMIENTO A LA OBLIGACIÓN CONTRACTUALMENTE ESTABLECIDA y por lo tanto, queda demostrado el incumplimiento por parte de la demandada a las obligaciones por ella asumidas, por lo que la acción por resolución de contrato es procedente en derecho y así se declara.
En cuanto al alegato de la parte demandada relativo a que el aumento de la pensión de arrendamiento no se llegó a materializar o perfeccionar, por no haberse “discutido el monto de la indexación” quedó establecido al analizar el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes que “… a partir del segundo año de duración de este contrato y para los años subsiguientes si hubiesen prorrogas de duración del contrato, el canon mensual de arrendamiento se incrementará anualmente tomando como base de calculo la variación ocurrida en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) del Área Metropolitana de Caracas, elaborado por el Banco Central de Venezuela, calculado sobre el canon del mes anterior al del inicio de la nueva anualidad…”
En consecuencia no era necesario ni así lo establecieron las partes en el contrato que para la entrada en vigencia del canon de arrendamiento fuera necesario que las partes discutieran el nuevo canon, pues lejos de ello, las partes establecieron todos los parámetros necesarios para la fijación del nuevo canon, tal como era costumbre hacerlo antes de la entrada en vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que recogió dicha practica y la convirtió en Ley en el articulo 14 de la citada ley; por lo tanto, no es cierto que el nuevo canon no se “haya perfeccionado” por no haberse “discutido” el monto del mismo, pues se repite, el nuevo canon de arrendamiento se perfeccionó al iniciarse el segundo año de duración del contrato, e igualmente al tercer año de vigencia del mismo, restando solo por determinar el monto que deberá pagar la arrendataria por concepto del nuevo canon de arrendamiento que entró en vigencia el 1º de marzo de 1995 y que nuevamente se ajustó por efectos de la inflación el 1º de marzo de 1996, lo cual se determinará mediante una experticia complementaria del fallo de conformidad con el articulo 249 del Código de Procedimiento Civil.
Al haberse demostrado que la arrendataria incumplió con las obligaciones por ella asumidas en el contrato, resulta procedente la resolución del contrato, y las demás consecuencias jurídicas con las que el legislador permite se sancione al arrendatario incumpliente, entre las cuales se encuentra lo dispuesto por el artículo 1.616 del Código Civil que dispone: “Si se resolviera el contrato celebrado por tiempo determinado, por falta del arrendatario, tiene éste obligación de pagar el precio del arrendamiento por todo el tiempo que medie hasta que se pueda celebrar otro, o por el que falte para la expiración natural del contrato, si este tiempo no excede de aquél, además de los daños y perjuicios que se hayan irrogado al propietario.”
Así pues, en el caso de autos la demandante reclama el pago de los cánones de arrendamiento que van desde marzo de 1995 hasta el 01 de marzo de 1997, fecha de vencimiento del término contractual, lo cual es procedente en derecho dado que –se repite- quedó establecido el incumplimiento contractual del arrendatario que da lugar a la resolución del contrato, por lo que solo resta por determinar el monto o porcentaje del aumento, púes la demandante afirma que dicho aumento debe ser por el orden del 30% anual; Sin embargo, la sentencia dictada por el Juzgador de la primera instancia, condenó a pagar los cánones de arrendamiento desde “…el 01 de julio de 1994 hasta la fecha en que la sentencia quede definitivamente firme, si fuere el caso, monto éste que deberá ser indexado tomando como base de cálculo la variación ocurrida en el Indice de Precios al Consumidor (IPC) del área metropolitana de Caracas…” Como quiera que de dicha decisión solo apeló la parte demandada (folios 160 y 161), esta alzada no podría hacer más gravosa la situación del apelante único, por lo que deben conservarse los aspectos del dispositivo que favorezcan al apelante, sobre todo lo relacionado con que los cánones de arrendamiento sean ajustados conforme a la variación ocurrida en el Indice de Precios al Consumidor (IPC) del área metropolitana de Caracas, y no conforme al 30% invocado por la demandante, por lo tanto, los montos que deberá pagar la demandada como indemnización de daños y perjuicios a la parte actora, será la cantidad que resulte de aplicar la VARIACION ANUAL del Indice de Precios al Consumidor (IPC) del área metropolitana de Caracas a la suma de Bs. 15.000,00 por cada uno de los tres (3) locales arrendados, cuyo ajuste se hará por períodos de un año, es decir, el primer ajuste por inflación se considerará a partir del 01 de marzo de 1995, el segundo, el 01 de marzo de 1996, el tercero, el 01 de marzo de 1997 y así, anualmente, hasta la fecha del dictámen de los expertos que realizarán la experticia complementaria del fallo que se ordenará en el dispositivo, por lo que –se repite- el ajuste será ANUAL y no mensual y así se declara.
Por cuanto quedó demostrado que la demandada consignó a favor de la actora los cánones de arrendamiento de septiembre, octubre, diciembre de 1994 y enero de 1995, NO CONSTANDO EN AUTOS QUE HAYA EFECTUADO CONSIGNACIONES POSTERIORES a dichos meses, en el dispositivo sólo se ordenará excluir del monto de la condena, las mensualidades que la arrendataria DEMOSTRÓ haber consignado, esto es, los antes señalados meses.
En cuanto a la reconvención propuesta quedó establecido con carácter de plena prueba que los pagos efectuados por la arrendataria a la arrendadora se denominó “retroactivo, ajuste diferencia de canon de arrendamiento”, por lo tanto se trató de una cantidad convenida entre las partes, de manera consensual por un pago “retroactivo”, esto es, que se causó en el pasado; pues como lo señala el diccionario de la Real Academia Española, retroactivo es lo que obra o tiene fuerza sobre lo pasado; por lo tanto, no es cierto que la obligación asumida por la arrendataria de pagar la cantidad de Bs. 294.000,00 no tuviera “ninguna relación directa con la cesión en arrendamiento de los inmuebles, siendo una prestación adicional distinta al canon”, tal como lo alega la demandada como fundamento de su reconvención, pues por el contrario, dicho pago voluntariamente acordado, guarda relación de absoluta identidad con el arrendamiento de los inmuebles, pues se trata propiamente, de una diferencia ocasionada por el ajuste de cánones de arrendamiento que ya se ha causado, y en consecuencia, al estar total y absolutamente vinculado dicho pago convenido, al contrato de arrendamiento vigente entre las partes, no existe posibilidad alguna de que dicho pago pueda ser considerado un enriquecimiento sin causa y adicionalmente un pago de lo indebido por parte del arrendatario.
En los contratos BILATERALES en los cuales se establezcan obligaciones recíprocas, como en el de arrendamiento, siempre existe causa, ya que precisamente la causa de la obligación de una de las partes, esto es, lo que lleva a la parte a obligarse, es precisamente el cumplimiento de la obligación de su co-contratante, así, en el caso de autos, la causa de la obligación asumida por la arrendataria de pagar el canón de arrendamiento y su ajuste retroactivo, era el uso, goce y disfruto de los locales dados en arrendamiento, por lo tanto LA CAUSA ESTA CONTENIDA Y ES EVIDENTE EN EL CONTRATO MISMO, distinto seria el caso de que la arrendataria se hubiese obligado a pagar las sumas señaladas en los recibos, sin señalar el objeto o concepto de dichos pagos, es decir, sin indicar ningún motivo o razón para asumir esas obligaciones, en cuyo caso, obviamente si habría existido ausencia de causa, pero en el caso de autos, se repite, la causa está contenida en el mismo contrato bilateral de ARRENDAMIENTO.
Así lo ha decidido igualmente la casación venezolana, a lo cual se cita la siguiente decisión:
“…En conexión con lo hasta aquí expuesto, observa la Sala que en el aparte final de los contratos de venta de los locales 21, 22 y 23 del Centro Comercial La Floresta, celebrados entre la empresa INVERSORA BELSITO S.A. y el ciudadano HUMBERTO DE JESUS HINCAPIE SALAZAR, se estipuló, con pequeñas variantes entre uno y otro contrato, lo siguiente:
“…Asimismo el comprador se compromete a restaurar las fachadas lado Sur, Norte y placa techo del mencionado local, a la arquitectura original, en un plazo máximo de ciento ochenta (180) días continuos, contados a partir de la fecha del otorgamiento de este documento. Y yo, HUMBERTO DE JESÚS HINCAPIE SALAZAR, antes identificado, declaro que acepto la venta que por medio de este documento se me hace en los términos expuestos".
Ahora bien, como se señaló anteriormente, el artículo 1.157 del Código Civil prevé que una: “obligación sin causa, o fundada en una causa falsa o ilícita, no tiene ningún efecto. La causa es ilícita cuando es contraria a la Ley, a las buenas costumbres o al orden público”. En el caso de autos, considera la Sala que la perfección de la venta funge como causa de la misma, vista la obligación adquirida por el ciudadano HUMBERTO DE JESUS HINCAPIE y el interés efectivo que la empresa INVERSORA BELSITO S.A., como co-propietaria y administradora del Centro Comercial La Floresta posee sobre dicho inmueble, el cual resulta perfectamente tutelable, mas aún cuando en los contratos de venta en cuestión fue prevista una condición que fue aceptada por el comprador, y que en todo caso sì reporta, como se indicó, un beneficio para la empresa INVERSORA BELSITO, S.A. dada su condición de co-propietaria y administradora del inmueble, cual es, lograr por esa vía que el centro comercial sea adaptado a su arquitectura original.

Finalmente, observa la Sala que en los referidos contratos de venta no se detalla o discrimina el tipo y magnitud de los trabajos de restauración asumidos por el comprador, sin embargo, la obligación como tal se pactó y fue aceptada por ambas partes, y es con base a ella y al término fijado para su cumplimiento que el vendedor reclamó la resolución contractual.
Por todo lo expuesto, esta Sala considera que el Juzgador de Alzada no le negó aplicación a las normas jurídicas anteriormente transcritas, por ende, la presente denuncia resulta improcedente, y así se declara.
(Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, 10 de agosto DE 2000 expediente nro. RC Nº 00-139)

De modo pues que en los contratos de arrendamiento como en el de autos, así como en cualquier otro contrato bilateral, al existir obligaciones recíprocas asumidas por las partes, la causa está plasmada en el contrato mismo, por lo que no es posible denunciar ausencia de causa o pago de lo indebido, y en consecuencia, la reconvención propuesta no es procedente en derecho y así se declara.
Por las razones de hecho y de derecho antes explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por la representación judicial de la parte demandada FUENTE DE SODA RESTAURANTE HAWAY S.R.L.
SEGUNDO: CON LUGAR LA DEMANDA por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la abogado PHILOMENA DE FREITAS FERNÁNDEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 15.012, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad de comercio INVERSIONES ANACAR C.A., contra la sociedad de comercio FUENTE DE SODA RESTAURANTE HAWAY S.R.L.
En consecuencia resuelto el contrato de arrendamiento celebrado entre la demandante INVERSIONES ANACAR C.A. y FUENTE DE SODA RESTAURANT HAWAY S.R.L., en fecha 1º de marzo de 1994.
TERCERO: Se CONDENA A LA DEMANDADA FUENTE DE SODA RESTAURANT HAWAY S.R.L. a:
1. ENTREGAR el inmueble arrendado totalmente desocupado de bienes y personas solvente en todos los servicios inherentes al mismo y en el mismo buen estado en que lo recibió.
2. A PAGAR A LA DEMANDANTE: A) la suma de Bs. 45.000,00 por concepto de indemnización por el uso del inmueble durante el mes de febrero de 1995, púes las mensualidades anteriores a ésta, fueron consignadas por la demandada a favor de la actora. B) La suma de Bs. 45.000,00 (monto de los cánones por los tres locales arrendados), debidamente INDEXADA ANUALMENTE EN EL MES DE MARZO, SEGÚN LA VARIACION ANUAL del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del área metropolitana de Caracas OCURRIDA EN EL AÑO INMEDIATAMENTE ANTERIOR, multiplicada por el número de meses transcurrido desde marzo de 1995, hasta la fecha del dictamen de los expertos.
CUARTO: SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN propuesta por la demandada FUENTE DE SODA RESTAURANT HAWAY S.R.L., representada por su apoderado judicial abogado ROBERT RODRÍGUEZ NORIEGA.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en el proceso y en la apelación.
SEXTO: QUEDA CONFIRMADA la decisión apelada dictada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 19 de septiembre de 2005.
Publíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los veinticuatro (24) días del mes de marzo del año dos mil seis (2006).
Años: 195° de la Independencia y 147° de la Federación.
La Juez Titular,

Abg. Roraima Bermúdez G.
La Secretaria,

Abg. Elea Coronado

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo la 2:20 minutos de la tarde.
La Secretaria,

Abg. Elea Coronado

/aurelia.
Exp. 18.352