TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE: JOSÉ LAURENCIO SILVA
DEMANDADO: GILBERTO GERARDO REMARTINI
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO (APELACIÓN)
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: 18.562

Es recibido el presente expediente en este tribunal en fecha 16 de diciembre de 2005, contentivo de la demanda incoada por el ciudadano JOSÉ LAURENCIO SILVA BARRETO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 3.206.324 y de este domicilio; debidamente asistido por las abogados IRENE GIL PARIS y BEATRIZ BENCOMO, contra el ciudadano GILBERTO GERARDO REMARTINI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 7.104.047 y de este domicilio, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
En fecha 27 de febrero de 2003 el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dicta sentencia definitiva en la presente causa, declarándola con lugar e improcedente la indemnización por daños. De dicha decisión, apeló la representación de la parte demandada en fecha 12 de marzo de 2003.
La apelación interpuesta por la parte demandada es recibida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 24 de marzo de 2003 y fue ratificada la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
Del folio 208 al 225 riela la copia certificada de la decisión dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, dictada en fecha 28 de junio de 2005, la cual declaró la reposición de la causa al estado de que un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, distinto al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dicte nueva sentencia respecto a la apelación interpuesta por el ciudadano GERARDO REMARTINI ROMERO.
Por auto de fecha 06 de febrero de 2006, la juez titular de este despacho, se aboca al conocimiento de la causa y se ordena la notificación de las partes, haciéndoles saber que se ordenaba la reanudación del proceso, pasados diez días continuos, así como el termino de tres días de despacho conformidad con el articulo 90 del Código de Procedimiento Civil, paralelamente a los diez días de despacho para el dictamen de la sentencia correspondiente a la presente causa. Dichos lapsos correrían, una vez practicada la notificación de las partes.
La materialización de la notificación de la parte demandante, se efectúo en fecha 15 de febrero de 2006 y la de la parte demandada en fecha 16 de febrero de 2006.
ALEGATOS DE LAS PARTES:
DEL DEMANDANTE:
Alega que en fecha 24 de agosto de 1990, la ciudadana MARIA ISABEL BARRETO DE SILVA, le otorgó poder general de administración y disposición al ciudadano JOSÉ LAURENCIO SILVA BARRETO, su hijo.
Que en ejercicio de las funciones del mandato conferido por su madre, y quien era propietaria de un inmueble ubicado en la Urbanización El Viñedo, Nro. 104-68, calle 139-A, parroquia San José, Municipio Valencia del Estado Carabobo, autorizó a la INMOBILIARIA INBLASA S.A., para arrendar el inmueble antes mencionado, que lo arrendó al ciudadano GILBERTO GERARDO REMARTINI, en fecha 01 de noviembre de 1992, que el canon mensual lo fijaron en la cantidad de Bs. 20.000,00 mensuales, que el contrato tendría una duración de un año a partir de noviembre de 1992, prorrogable por periodos iguales si el arrendatario estuviere solvente y el arrendador no le hubiere manifestado lo contrario.
Que la relación arrendaticia se desarrolló con normalidad, inclusive se le propuso el propietario la venta del inmueble y se le aumentó el canon de arrendamiento. Que en 1995 cuando se le planteo al demandado el aumento del canon de arrendamiento, este se rehusó y optó por la cancelación de los cánones ante el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Que ante tal situación, optó por notificar al demandado de la no prorroga del contrato arrendaticio. Que a partir de la notificación del demandado comenzó a correr la prorroga arrendaticia de dos años, los cuales transcurrieron entre el 01/11/2000 y el 01/11/2002.
Que demanda al ciudadano GILBERTO GERARDO REMARTINI, para que convenga en hacer entrega del inmueble arrendado, y en pagar la cantidad de Bs. 4.000.000,00 por concepto de daños y perjuicios derivados del incumplimiento de la relación contractual, así como al pago de las costas y costos del proceso
ALEGATOS DEL DEMANDADO:
En la oportunidad de la contestación de la demanda, el demandado opuso la cuestión previa contenida en el ordinal 6º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En cuanto a la contestación al fondo, negó y rechazó en todas sus partes la demanda, alegando que no es cierto que se trate de una relación arrendaticia a tiempo determinado, que es una relación a tiempo indeterminado por cuanto el arrendador no manifestó su voluntad de dar por terminado el contrato. Alega que el 08 de septiembre de 1995 el arrendador le manifestó su voluntad de que debía entregar el inmueble, a lo cual el optó por efectuar las consignaciones de los cánones de arrendamiento, los cuales el actor ha venido retirando mensualmente, por lo que –alega- el demandante ha manifestado su voluntad tacita de continuar el contrato de arrendamiento.
Que nunca se ha negado a pagar los cánones de arrendamiento ajustados.
Niega que le haya notificado de la no prorroga del contrato de arrendamiento y la decisión de concederle la prorroga legal.
Que impugna el poder conferido por el demandante en fecha 14 de junio de 2000, en el cual el ciudadano JOSÉ LAURENCIO SILVA BARRETO, actuando como apoderado de la ciudadana ISABEL BARRETO DE SILVA, confiere poder a un tercero, sin las facultades para ello.
Que impugna la notificación que quiere hacer valer el demandante, practicada en fecha 28/09/2000, pues en dicha actuación no se identificó plenamente al demandado, ya que le identificó con una denuncia en un cuerpo policial.
PUNTO PREVIO
Antes de proceder a analizar las pruebas de las partes, procede el tribunal a pronunciarse sobre la admisibilidad de la demanda incoada, dado el contenido de la sentencia dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 28 de junio de 2005, con ocasión de la acción de Amparo incoada por el demandado GILBERTO REMARTINI contra la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo que declaró con lugar la pretensión incoada, ratificando la sentencia de primera instancia dictada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego de la Circunscripción Judicial Estado Carabobo.
PARA DECIDIR EL TRIBUNAL OBSERVA:
Como quiera que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su sentencia de fecha 28 de junio de 2005, expresamente decretó la reposición de la causa “…al estado en el cual un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, distinto al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, dicte nueva sentencia respecto a la apelación interpuesta por el ciudadano Gilberto Gerardo Remartini Romero, contra la decisión dictada el 27 de febrero de 2003, por el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la citada Circunscripción Judicial, considerando todos y cada uno de los argumentos expuestos supra” ello implica que todas las determinaciones y consideraciones expresadas en dicho fallo de la Sala Constitucional son VINCULANTES en la presente causa, por así haberlo expresado la decisión del Supremo Tribunal, en consecuencia, se procede a transcribir los aspectos más resaltantes de la motiva del fallo, a los fines de acatar lo decidido:
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su decisión de fecha 28 de junio de 2005, dictada en el expediente nro. n° 04-1845, con ponencia del Magistrado: FRANCISCO CARRASQUERO LÓPEZ, decidió lo siguiente:

“…El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano José Laurencio Silva Barreto, interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberle notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo.

Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. ..omissis…

La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público-..(…)

En consecuencia, esta Sala declara sin lugar la apelación interpuesta por la abogada Beatriz Marina Bencomo Fernández, apoderada judicial del ciudadano José Laurencio Silva Barreto y confirma, la decisión dictada el 22 de junio de 2004, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la pretensión de amparo incoada por el ciudadano Gilberto Gerardo Remartini Romero y anuló la decisión dictada el 5 de diciembre de 2003, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial y en consecuencias anuló dicho fallo. Así se decide.

Aunado a lo anterior, visto que en el dispositivo del fallo aquí confirmado, como consecuencia de la anulabilidad de la decisión, no fijó expresamente los efectos de la misma a la reposición de la causa, esta Sala repone la causa al estado en el cual un Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, distinto al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, dicte nueva sentencia respecto a la apelación interpuesta por el ciudadano Gilberto Gerardo Remartini Romero, contra la decisión dictada el 27 de febrero de 2003, por el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la citada Circunscripción Judicial, considerando todos y cada uno de los argumentos expuestos supra. Así también se decide.

Tal como se expresa en los párrafos copiados, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia determinó:
1) Que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, había devenido en un contrato SIN DETERMINACION DE TIEMPO.
2) Que no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado.
3) Que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
4) Que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34 (de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
5) Que en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.

De todo lo anterior, se concluye que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, determinó que la demanda incoada por la actora no debió haberse tramitado y mucho menos declararse con lugar, ya que se demandó la resolución de un contrato el cual, según lo estableció la Sala, resultó ser A TIEMPO INDETERMINADO y que, en ningún caso, podía convertirse en uno a tiempo determinado por la notificación unilateral de la demandante de no continuar la relación, y que al haberse tramitado la pretensión y decidido a favor de la actora, ello constituyó violación del debido proceso y, por ende, es contrario al orden público.
En consecuencia, lo resuelto por la Sala no implica otra cosa que la declaratoria de INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA INCOADA, púes expresamente señala que no era posible que la demandante solicitara la resolución del contrato, y que haber TRAMITADO el juicio era contrario al orden público, en consecuencia, al haberse fijado expresamente los parámetros de la decisión que debía ser dictada, no le queda a esta Juzgadora otra posibilidad que declarar INADMISIBLE la demanda de resolución de contrato de arrendamiento incoada por el ciudadano JOSÉ LAURENCIO SILVA contra el ciudadano GILBERTO GERARDO REMARTINI ROMERO.
Por las razones de hecho y de derecho antes explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por el abogado ALFREDO VIVAS ZAMBRANO actuando como apoderado judicial de la parte demandada en la presente causa ciudadano GILBERTO GERARDO REMARTINI ROMERO.
SEGUNDO: INADMISIBLE LA DEMANDA intentada por el ciudadano JOSÉ LAURENCIO SILVA contra el ciudadano GILBERTO GERARDO REMARTINI ROMERO por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
TERCERO: SE REVOCA la decisión dictada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 27 de febrero de 2003.
NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS dado que la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda no implica vencimiento total para ninguna de las partes.
Publíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los dieciséis (16) días del mes de marzo del año dos mil seis (2006).
Años: 195° de la Independencia y 147° de la Federación. La Juez Titular,

Abg. Roraima Bermúdez G.
La Secretaria,

Abg. Elea Coronado

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo la 2:20 minutos de la tarde.
La Secretaria,

Abg. Elea Coronado

/aurelia.
Exp. 18.562