TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.-
DEMANDANTE: DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S.R.L., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 16 de Mayo de 1.976, bajo el No. 11, Tomo 22-B.-
ABOGADO DE LA PARTE DEMANDANTE: EMIRO J. BOZO R., venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 3.387.392, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 27.169 y de este domicilio.-
DEMANDADA: MULTISERVICIO DON JUAN, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 09 de Agosto de 1.996, bajo el No. 7, Tomo 150-A., y CAUCHOS ISRAEL, C.A., inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 11 de Marzo de 1.996, bajo el No.19, Tomo A-114.-
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
EXPEDIENTE No. 48.780
SENTENCIA: DEFINITIVA.
I
NARRATIVA
La presente causa fue admitida en este Tribunal en fecha 30 de Julio de 2004, presentada por su firmante abogado EMIRO J. BOZO R., actuando como apoderado judicial de la Sociedad Mercantil “DESARROLLOS INMOBILIARIOS”, S.R.L., contra la Sociedad de Comercio “MULTISERVICIO DON JUAN”, C.A., y la Empresa “CAUCHOS ISRAEL”, C.A., por Resolución de Contrato de Arrendamiento.
Alega el demandante en su escrito libelar que:
Que su representada celebró contrato de Arrendamiento en su carácter de ARRENDADOR, con las sociedades de comercio Multiservicios Don Juan, C.A., representada en ese acto por MERCEDES COROMOTO SALAZAR PACHECO, venezolana, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad No. V-6.356.364, domiciliada en la ciudad de Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui, en su carácter de Director Gerente y la Empresa Cauchos Israel, C.A., representada en ese acto por REINALDO PORTO CARDOZO, colombiano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. E-82.074.982, domiciliado en la ciudad de Caracas, en su carácter de Director Gerente, y en su condición de ARRENDATARIO, del inmueble constituido por un local comercial ubicado en la ciudad de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, en el cruce de las Avenidas Municipal e Intercomunal, limitado entre la Avenida Municipal, Calle La Fe, Calle El Frío y el local comercial ocupado por el ciudadano Antonio Saba.-
Que el mencionado inmueble consta de una parcela de terreno de aproximadamente Un mil Doscientos metros cuadrados (1.200 M2), con una edificación de dos plantas y amplia zona de estacionamiento al frente e internamente.-
Que dicho contrato fue suscrito por ante la Notaría Quinta de Valencia el 21 de Marzo de 1.997, quedando anotado bajo el No. 30, Tomo 43 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría.-
Estableciéndose para el primer año un canon de arrendamiento de Trescientos Veinte Mil Bolívares (Bs. 320.000,oo) mensuales y el cual se ha ido aumentado de mutuo acuerdo a través de los años, en las diferentes prórrogas que se han sucedido, hasta alcanzar el canon vigente a partir del 15 de Septiembre del 2.003, de Un millón Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 1.600.000,oo) mensuales, cantidad ésta aceptada por los arrendatarios.
Que a pesar de estar claramente establecido en las cláusulas del Contrato de Arrendamiento, la oportunidad que tiene el arrendatario para efectuar la cancelación del canon de arrendamiento, y a pesar de las múltiples gestiones extrajudiciales, consideraciones, acuerdos y compromisos de pago, para la fecha el arrendatario adeuda de plazo vencido veinte (20) mensualidades las cuales detalla: 1) La diferencia del mes de Noviembre de 2.002, la cantidad de Bs. 375.000,oo; 2) Los meses de Diciembre, 2002, Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio y Agosto del año 2.003, la cantidad de Bs. 1.400.000,oo por cada mes, para un total de Bs. 15.600.000,oo; 3) Los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del año 2.003, y los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio del año 2.004, la cantidad de Bs. 1.600.000,oo por cada mes, para un total de Bs. 16.000.000,oo, siendo el monto total vencido y no pagado, la suma de Bs. 28.975.000,oo, según se evidencia de los recibos que acompaña produce y opone marcados con las letras de la “C” a la “T”.-
Que demanda a la ciudadana Mercedes Coromoto Salazar Pacheco, en representación de la sociedad mercantil Multiservicios Don Juan y al ciudadano Reinaldo Porto Cardozo en representación de la sociedad mercantil Cauchos Israel C.A. con el carácter de arrendatarios, por Resolución de Contrato, para que convengan en lo siguiente, PRIMERO: Dar por resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 15 de septiembre de 1996. SEGUNDO: Devolver completamente desocupado el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, solvente en el pago de los servicios públicos y privados prestados al inmueble y en el mismo buen estado de funcionamiento en que lo recibió. TERCERO: Pagar la cantidad de Bs. 28.975.000,oo que representa los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados. CUARTO: Pagar la cantidad de Bs. 1.600.000,oo, correspondiente al canon que falta para la expiración natural del contrato. QUINTO: Pagar todas y cada una de las mensualidades que se venzan desde la admisión de la demanda hasta la sentencia definitivamente firme. SEXTO; Las costas y honorarios causados.
Fundamento su demanda en el artículo 1.167, 1.592 numeral segundo, y 1616 del Código Civil, y en el artículo 33 del Decreto Ley de Arrendamiento Inmobiliario.-
Solicita sea decretada medida de secuestro sobre el inmueble arrendado y embargo preventivo de bienes propiedad de los demandados.-
Estimó la demanda en la cantidad de TREINTA Y NUEVE MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 39.750.000,oo).-
Para la citación de los demandados y a solicitud de la parte actora, se ordenó librar compulsas y remitirlas con oficio al Juzgado de los Municipios Juan Antonio Sotillo y Guanta del Estado Anzoátegui, en fecha 11 de Agosto de 2.004.-
Por auto de fecha 28 de Marzo de 2.005, la Juez Suplente Especial de este Tribunal abogado Lucilda Ollarves Velásquez, se avocó al conocimiento de esta causa.-
Mediante diligencia de fecha 07 de Junio de 2.005, se dio por citado en el presente juicio el ciudadano Reinaldo Porto Cardozo, Director Gerente de Cauchos Israel, C.A.-
El 30 de Junio de 2.005, el abogado actor, consigna comisión librada a los fines de la citación de los demandados de autos y donde consta la citación personal de la ciudadana Mercedes Salazar, en fecha 21 de Enero de 2.005, tal como se desprende de la diligencia del alguacil del Tribunal comisionado, agregada al folio 61 de este Expediente.-
En la oportunidad de la contestación a la demanda, la parte demandada no compareció al mencionado acto.-
Abierta la causa a pruebas, solo la parte demandante las promovió, invocando el mérito favorable que consta en autos.-
Encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, este Tribunal al efecto hace los siguientes análisis y consideraciones:

II
ANALISIS PROBATORIO

1.- PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
1.1. Con la demanda: A) Copia mecanografiada de poder autenticado
por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia, en fecha 25 de Mayo de 1.993, bajo el No. 42 del Tomo 123 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría y mediante el cual el ciudadano Aquilino Rodríguez Faya, titular de la Cédula de Identidad No. 5.386.148 y de este domicilio, actuando como Administrador de la Sociedad Mercantil “DESARROLLOS INMOBILIARIOS, S.R.L.” (DESI S.R.L.), confiere Poder Especial al abogado Emiro de Jesús Bozo Rattia, Inpreabogado No. 27.169 y de este domicilio.-
El Tribunal valora esta prueba conforme lo establecido en el artículo 151 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil.-
B) Original del Contrato de Arrendamiento suscrito entre Desarrollos Inmobiliarios S.R.L., representada en ese acto por su Apoderada Judicial PAOLINA GRANDE DE BALA, por una parte y por la otra la Sociedad de Comercio MULTISERVICIOS DON JUAN, C.A., representada por su Directora Gerente Mercedes Coromoto Salazar Pacheco y la Empresa CAUCHOS ISRAEL, C.A., representada por su Director Gerente Reinaldo Porto Cardozo, sobre el Local comercial allí descrito.-
El Tribunal le otorga valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-
C) Legajo de veintiún (21) recibos de alquileres emitidos por Desarrollos Inmobiliarios, S.R.L., a nombre de Multiservicios Don Juan y Cauchos Israel, correspondientes a los meses de Noviembre y Diciembre de 2.002; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre de 2.003; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio del año 2.004.-
El Tribunal desestima esta prueba conforme lo dispuesto en el artículo 1368 del Código Civil.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PRIMERA: La pretensión explanada se contrae a la exigencia de declarar la resolución del contrato celebrado entre las partes y el pago de las sumas de dinero pendiente, por los conceptos especificados en la petición. La afirmación que sustenta la acción ejercida es de que para la fecha actual, el arrendatario adeuda veinte (20) mensualidades de plazo vencido.
En la causa, fue tramitada la citación por ante el domicilio de los demandados, y habiéndose dado por citado uno de ellos, los mismos no comparecieron a dar contestación a la demanda, configurando esta omisión la confesión ficta o rebeldía para asistir al proceso.
Como tal, es necesario el debido análisis de los supuestos que plantea el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, que a la letra expresa: “…Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca. En este caso, vencido el lapso de promoción de pruebas sin que el demandado hubiese promovido alguna, el Tribunal procederá a sentenciar la causa, sin más dilación, dentro de los ocho días siguientes al vencimiento de aquel lapso, ateniéndose a la confesión del demandado. En todo caso, a los fines de la apelación se dejará transcurrir íntegramente el mencionado lapso de ocho días si la sentencia fuere pronunciada entes de su vencimiento.
La opinión del maestro Borjas, citada por Emilio Calvo Baca, CPC comentado, Caracas 2002, es de que “…La falta de comparecencia del demandado, produce una confesión ficta de los hechos en que se basa la demanda; equivale a admitir el demandado la verdad de esos hechos, por lo que ninguna de las partes promoviere pruebas, debe declararse con lugar la demanda, siempre que no sea contraria a derecho, esto es, siempre que la acción no seas ilegal…Omissis…”.
La doctrina y la casación venezolanas enseñan que la confesión ficta consiste en admitir los hechos y no el derecho, razón por la que, es al soberano criterio del Juez a quien corresponde calificar si los hechos jurídicos admitidos y aceptados por la demanda se adecuan a la calificación jurídica pretendida en su libelo de demanda, por el actor (Calvo Baca. CPC Comentado. 2002. Página 370).
SEGUNDA: En el presente caso, la parte demandada constituida por dos personas jurídicas, tuvieron conocimiento por intermedio de sus representantes, quienes fueron citados, uno en el domicilio de la sociedad y otro por haberse dado por citado en la causa, por lo que si no comparecieron en la oportunidad para contestar la demanda, su derecho a la defensa no puede considerarse violentados. La parte demandante aparece legalmente representada por su apoderado judicial, Emiro J. Bozo, mediante instrumento poder autenticado por ante la Notaría Segunda de Valencia.-
Sin embargo, en aras de establecer si la petición no es contraria a derecho, la misma fue señalada como una Resolución de Contrato de Arrendamiento, que a criterio del Tribunal, no es la calificación apropiada de la demanda, como consecuencia del análisis del documento objeto del contrato celebrado. En efecto, se trata y así debe ser decidida de una demanda de desalojo, en razón de la permanencia del o de los arrendatarios en el inmueble luego de las prohibiciones que se encuentran estipuladas en el contrato otorgado. Ciertamente, la cláusula Tercera del instrumento otorgado ante Notario, reza: “…Este contrato entra en vigencia a partir del 15 de septiembre de 1996 y tendrá una duración de un año el cual podrá ser prorrogado por un período igual (un solo año), siempre que exista acuerdo entre las partes, y se le de cumplimiento a lo establecido en la cláusula anterior. Si alguna de las partes no desea hacer uso de la prórroga tiene la obligación de informar por escrito en un lapso no menor se sesenta (60) días antes del vencimiento. Este contrato al vencer su duración es finito, solo de común acuerdo entre las partes se podrá continuar la relación, mediante la firma de un nuevo contrato con sus cláusulas especificas…”.
Quiere decir, que la relación arrendaticia establecida en septiembre de 1996, desbordó los términos del contrato en cuanto al tiempo se refiere, al intentarse la demanda, según su fecha de admisión el 30 de julio de 2004. Si el contrato estipuló un año fijo de duración, y un año de prorroga, si fue que las partes quisieron aprovecharse de la misma y no informaron al otro contratante, que no deseaba continuar, como de la falta de pruebas sobre el punto se colige del expediente, la duración del contrato se agotó como se desprende de la última parte de la cláusula Tercera.
A partir de allí, la naturaleza del contrato no fue escrita y determinada, sino indeterminada y tácita, verbal o consentida, que precisamente sucedió a contar desde el 16 de septiembre de 1998. Hoy día, la parte demandante ha venido a ejercer una Resolución de Contrato afirmando que su deudor le adeuda veinte (20) meses de cánones, lo que retrotrae el incumplimiento al 30 de julio de 2002, siempre tomando en cuenta la fecha de la admisión de la demanda. Ello significa que desde el año 1998 hasta el mes de junio de 2002, las partes mantuvieron una relación arrendaticia indeterminada en el tiempo no sustentada por un nuevo contrato como lo establecieron en el original efectuado, y a satisfacción del arrendador, que solo reclama veinte meses de atraso.
TERCERA: El resultado de este análisis es, que el contrato de carácter indeterminado, por lo explicado no puede accionarse su terminación a contar de la entrada en vigencia de la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, como una resolución de contrato, sino que específicamente el artículo 34 de la Ley señalada contiene el supuesto para este tipo de procedimientos y que califica como desalojo. El citado artículo expresa:
“…Articulo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación.
d) En el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble.
En los inmuebles sometidos al régimen de Propiedad Horizontal, el respectivo Documento de Condominio y el Reglamento de Condominio, previstos en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, se considerarán a los fines de este literal, como Reglamento Interno.
g) Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Parágrafo Primero:
Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.¬ y c.¬ de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme.
Parágrafo segundo:
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.
En ese sentido, siendo los motivos de hecho acordes con la pretensión que permite al juzgador adecuarlos para resolver en derecho sobre lo peticionado, continuando con el propósito de despejar si la acción es contraria a derecho, y en conformidad con el principio Iura Novit Curia, debe decir, que en esta situación cambian las características y requisitos atinentes a la demanda. El Juez en su decisión se encuentra obligado a pronunciarse en toda decisión que haya de tomar, sobre algunos de los presupuestos procesales, bien sean estos de la acción o bien de la sentencia de mérito.
En la duda que acompaña al juzgador, se trata de la legitimidad para accionar un procedimiento de desalojo siendo el contratante el arrendador, según el contrato, que omite señalar en todas sus partes la cualidad de propietario que debe ostentarse en primer orden para intentar la acción de desalojo prevista en la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios. ¿Como se le hace llegar al sentenciador, la convicción de que quién no es propietario puede tener cualidad para accionar en desalojo. ¿Será propietario u ocupante, esta arrendado a su vez o es depositario, usufructuario o comodatario, es decir, cual es la cualidad que le permite arrendar y luego desalojar que no se encuentra acreditada en autos.
Ante esta incertidumbre es necesario apoyarse en la norma. Como resolución no puede resolverse la pretensión, ante una exigencia legal como la del artículo 34 de la Ley Especial. Como Desalojo no puede resolverse ante la falta de un requisito como lo es la legitimidad. De manera que debemos remitirnos a lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone, “…Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciaran a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma…”.
SEXTA: Por las anteriores consideraciones y análisis hechos, este Tribunal Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana y por Autoridad de la Ley, con fundamento en lo dispuesto en los artículos, 1, 12, 243, 254, 347, 362, 507, y 509 del Código de Procedimiento Civil, 1600 y 1615, del Código Civil, y 33 y 34 de la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, declara: INFUNDADA, la acción de desalojo intentada por la sociedad mercantil Desarrollos Inmobiliarios S.R.L., representada por el abogado Emiro J. Bozo R., contra las sociedades mercantiles Multiservicio Don Juan C.A. y Cauchos Israel C.A., declaradas confesas fictas, por su inasistencia al proceso, estando a derecho.
No son procedentes las costas procesales, por carecer de interés la parte demandada.
Notifíquese a las partes.
Dada, Sellada y Firmada en la Sala de Despacho del Tribunal a los quince días del mes de marzo de dos mil seis. 196° y 146°.
EL JUEZ

Abog. Rafael R. Gimenez
LA SECRETARIA

Abog. Mayela Ostos F.
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior decisión.-
LA SECRETARIA,
Exp. 48.780