TSJ Regiones - Decisión

EL JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO
CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

DEMANDANTE: MARIA DOLORES RODRÍGUEZ DE ABREU

ABOGADA: ROSAURA PEREZ VERA

DEMANDADOS: ERMILO ROMERO y LETICIA REYES

ABOGADA: ANGELA CONDE Y ROSA GARCIA

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN)

SENTENCIA: DEFINITIVA

EXPEDIENTE: 51.952

Suben a esta Alzada para su revisión y decisión, las presentes actuaciones con ocasión a la Apelación interpuesta en fecha 28 de noviembre del año 2005, por la Abogada ANGELA CONDE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-4.868.241, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nro. 19.233, en su condición de Apoderada Judicial de los ciudadanos ERMILO ROMERO y LETICIA REYES, contra la decisión proferida por el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en fecha 25 de noviembre de 2005. Dicha apelación fue escuchada en un doble efecto por auto de fecha 12 de diciembre de 2005. Recibidas las actuaciones, este Juzgado procedió en fecha 19 de diciembre de 2.005, a darle entrada, asignándole Nro. 51.952, y en fecha 16 de Enero de 2.005, se fijó el Décimo (10°) día de despacho siguiente para dictar el fallo. Encontrándose la causa en estado de sentencia, esta Alzada pasa a hacerlo de la manera siguiente:
I
Seguidamente iniciamos la revisión de las actas procesales dejando constancia de lo siguiente:
Se inicia el presente juicio, en fecha 29 de septiembre de 2005, por formal demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la ciudadana MARIA DOLORES RODRÍGUEZ DE ABREU, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-7.095.979 de este domicilio, asistida por la Abogada ROSAURA PEREZ VERA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-2.521.612, inscrita en el I.P.S.A. bajo el Nro. 13.503, contra los ciudadanos ERMILO ROMERO y LETICIA REYES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-9.860.668 y V-11.348.519, de este domicilio.
En fecha 05 de octubre del año 2005, se le dió entrada y admisión a la demanda por el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO y se sustanció por el procedimiento Breve, ordenándose la citación de los demandados.
En fecha 11 de octubre de 2.005, la ciudadana MARIA DOLORES RODRÍGUEZ DE ABREU, ya identificada, otorgó poder a los abogados ROSAURA PEREZ VERA y JUAN DIMOPOULOS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-2.521.612 y V-4.721.790, inscritos en el I.P.S.A. bajo los Nros. 13.503 y 20.232 respectivamente.
Las diligencias conducentes a la citación de los demandados rielan a los folios 13 al 16 del expediente, y de la misma se evidencia que se logro la citación personal de los ciudadanos ERMILO ROMERO y LETICIA REYES, ya identificados.
En fecha 21 de octubre de 2005, los ciudadanos ERMILO ROMERO y LETICIA REYES, ya identificados, asistidos por las Abogadas ROSA GARCIA y ANGELA CONDE, inscritas en el I.P.S.A. bajo los Nros. 21.927 y 19.233 respectivamente, presentaron escrito de contestación a la demanda, en el cual alegaron la Cuestión Previa contenida en el ordinal 2° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
Abierta la causa a pruebas, ambas partes promovieron las que consideraron convenientes a la demostración de sus alegatos, las que fueron agregadas y admitidas.
Por auto de fecha 16 de noviembre de 2005, el Tribunal de la causa difirió el acto de dictar sentencia para el quinto (5°) días de despacho siguientes.
Por sentencia de fecha 25 de noviembre de 2005, el A-quo declaró CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, aunque llama poderosamente la atención que lo deciden como DESALOJO.

II
Los términos de la controversia entre las partes quedó planteada de la siguiente manera:
Por la parte Actora:
Alega que en fecha 01 de agosto del año 2001, la Sociedad de Comercio “A.M.M. CONSORCIO INMOBILIARIO C.A,”, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 10 de noviembre de 1992, bajo el N° 67, Tomo 9-A, representada por la ciudadana MARIA DE ATANGUIA FERNÁNDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-7.088.588, de este domicilio, siguiendo sus instrucciones celebro contrato de arrendamiento con los ciudadanos ERMILO ROMERO y LETICIA REYES, ya identificados, sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la Urbanización Valle Verde, calle San Juan, N° 181-60 en jurisdicción del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, constituido por una casa quinta, construida por paredes de bloques frisados, techo de platabanda, piso de granito, puertas de madera, ventanas de vidrio, y hierro con sus respectivos protectores, el cual cuenta con las siguientes dependencias: Un jardín, un porche, una sala comedor, tres cuartos con closet, dos baños con paredes revestidas de cerámicas, una cocina con paredes revestidas de cerámica un estar, un pasillo interno, un lavadero, un patio con árboles frutales y dos cuartos para deposito; el inmueble descrito se encuentra ubicado en un lote de terreno propiedad del Ejecutivo del Estado Carabobo, y mide aproximadamente CUATROCIENTOS VEINTE METROS CUADRADOS (420,00 M2) distribuidos en CATORCE METROS (14,00 mts) lineales de frente por TREINTA METROS (30,00 mts) lineales de fondo y se encuentra dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con bienhechurias que son o fueron de Ana de Martínez; SUR: Con bienhechurias que son o fueron de José Brito; ESTE: Con bienhechurias que son o fueron de Miguel Pinto y OESTE: Con Calle San Juan que es su frente. Que en el referido contrato pactaron un canon mensual de arrendamiento de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00). Dice que, por correspondencia suscrita por el Co-arrendatario ERMILO ROMERO, ya identificado, dirigida a la ciudadana MARIA DE ANTANGUIA, quien fungía como administradora de la empresa arrendadora del inmueble “A.M.M. CONSORCIO INMOBILIARIO, C.A.”, les hizo saber que en fecha 31 de enero del año 2005, le entregaría el inmueble anteriormente identificado, el cual ocupa como inquilino, quedando entendido entre las partes que el inmueble arrendado sería devuelto en el día señalado, sin que hasta la presente fecha se haya procedido a efectuar dicha entrega, con el agravante de que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio agosto y septiembre del año 2005, cuyo monto asciende a la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00). En su petitorio solicitó que los demandados convengan o en defecto de ello sean condenados por el Tribunal a entregar el inmueble arrendado y a pagar los cánones de arrendamiento vencidos y los que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble, junto con los intereses moratorios que generen cada una de dichas pensiones a la tasa del uno por ciento (1%) mensual. Solicitó Medida de Secuestro sobre el inmueble objeto del presente litigio. Fundamentó en derecho en los artículos 1159, 1160 y 1592 numeral 2° del Código Civil, y artículos 33 y 34 literal “A” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimó la presente acción en la cantidad de CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS MIL DE BOLIVARES (Bs. 4.800.000,00).

B. ) Por su parte los demandados, a través de Apoderado Judicial, presentaron escrito para dar contestación a la demanda; la cual es del tenor siguiente:
“... ocurrimos ante su competente autoridad para proponer de conformidad con lo establecido en el artículo 348 del Código de Procedimiento Civil las Cuestiones Previas indicadas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil ordinal 2 por la ilegitimidad de la Persona del Actor o Demandante, por cuanto nosotros los demandados en ningún momento suscribimos o firmamos contrato alguno con la persona del demandante, puesto que todo lo concerniente a dicho arrendamiento se tramitó a través de la Sociedad de Comercio A.M.M. Consorcio Inmobiliario, C.A.. inscrita ...., representada por la ciudadana MARIA ATANGUIA FERNÁNDEZ, el cual suscribimos por ante la Notaría Pública Segunda de Valencia...,con duración de un año; al momento de suscribir el contrato de arrendamiento, cancelamos a la inmobiliaria ya descrita el equivalente a tres meses de deposito, es decir, la cantidad de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 480.000,00) dejando constancia de que la suma entregada jamás sería imputada a los cánones, establecida en su cláusula número décima tercera así como también se nos exigió la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (BS. 500.000,00) para garantizar el consumo telefónico, según la cláusula décima cuarta, así como también se nos solicitó una fianza personal, la cual se llamó la cláusula de fianza, sin ninguna numeración tal como se puede ver luego de la cláusula décima sexta, ....., así mismo, pagamos la cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.200.000,00) en fecha 29 de mayo de dos mil cinco, correspondiente a los alquileres de los meses de febrero, marzo y abril de dos mil cinco, a razón de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) , este recibo fue cancelado a la ciudadana ROSAURA PEREZ VERA, en la creencia de que era la representante de la Inmobiliaria a la cual siempre le habíamos pagado el canon de arrendamiento.. También proponemos el artículo 340 por no haberse llenado los requisitos exigidos en el libelo de la demanda en su ordinal 2, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 346 en su ordinal 2. Es por lo anteriormente expuesto que rechazamos, negamos y contradecimos de hecho y de derecho lo alegado por la parte actora en su libelo de demanda: Primero: Porque en siete años que llevamos ocupando el inmueble jamás hemos contratado con una persona natural sino con una persona jurídica como ha sido inmobiliaria A.M.M. Consorcio Inmobiliario, C.A., arriba identificada, Segundo: En consecuencia la parte demandante en este juicio la señora MARIA DOLORES RODRÍGUEZ DE ABREU, NO TIENE EL CARÁCTER O CUALIDAD PARA DEMANDARNOS. Tercero: Jamás hemos dejado de pagar ni hemos pretendido burlar nuestras obligaciones con la inmobiliaria. Cuarto: Jamás la inmobiliaria nos notifico ni por escrito ni verbalmente que le había sido revocado su mandato o habían finalizado en sus funciones de cobrar los cánones de arrendamiento del inmueble a nosotros arrendado y que hasta la fecha ocupamos. Quinto: Al momento de pagarle a la ciudadana ROSAURA PEREZ VERA, lo hicimos en la convicción de que era la representante legal de la inmobiliaria, por lo cual nos sentimos profundamente burlados en nuestra fe. Sexto: En este momento depositamos ante este tribunal la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de dos mil cinco, para ser pagados a nuestro arrendador la Sociedad de Comercio A.M.M. Consorcio Inmobiliario, C.A..... Séptimo Desconocemos una supuesta carta emitida supuestamente por mi LETICIA CAROLINA REYES ROMERO y firmada por mi marido ERMILO JOSE ROMERO NARVÁEZ, donde se le notifica a la inmobiliaria para el día 31 de enero de 2005 la desocupación del inmueble que nosotros ocupamos en compañía de nuestros menores hijos, por cuanto es un contrasentido que yo LETICIA CAROLINA REYES DE ROMERO, envié una carta sin firmar de mi puño y letra a la inmobiliaria para que posteriormente la firme mi esposo ERMILO ROMERO NARVÁEZ...”.

III
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Analizada la recurrida con las actuaciones de autos y el documento fundamental de la acción como lo es el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, este Tribunal de Alzada realiza las siguientes consideraciones:
Primero: Todo el texto de la Decisión Recurrida en cuanto a Motivación y Dispositivo es el siguiente:
“... Planteada como quedó la controversia de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, y del principio dispositivo que rige estrictamente nuestro procedimiento civil, este Tribunal tiene como limite y thema desidendum lo planteado por las partes en la demanda, así como la contestación de la misma y las pruebas promovidas por lo que su análisis y estudio no pueden salirse de tales parámetros por estarle prohibido suplir defensas o alegatos no invocados en las oportunidades correspondientes.
Analizadas las actas procesales, concretamente el libelo de demanda, los términos de la contestación de la misma, así como las pruebas promovidas; la Juzgadora observa, que quedó plenamente demostrado la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito a tiempo determinado y que luego se convirtió en indeterminado, entre la Sociedad Mercantil A.M.M. Consorcio Inmobiliario, C.A., y los ciudadanos: ERMILO ROMERO y LETICIA REYES, evidenciándose la relación existente entre ellas, así mismo quedó demostrado en autos la cualidad de la demandante ciudadana: MARIA DOLORES RODRÍGUEZ DE ABREU, para interponer la pretensión.
Nuestro legislador define a los contratos como un acuerdo, una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o modificar entre ellas un vinculo jurídico, es decir, es un acuerdo de voluntades entre dos o más personas tendentes a lograr entre las participantes un vinculo jurídico que genere en forma especifica derecho y obligaciones... Con esta disposición quiere decir el legislador que las partes están obligadas a respetar y cumplir las estipulaciones establecidas en el contrato, como han de cumplir y respetar las leyes, pues lo supone formado legalmente. O en otros términos : que los contratos son leyes privadas para las partes, por consiguiente las partes tienen derecho perfecto para determinar y reglar sus obligaciones, como lo juzguen más convenientes a sus intereses, siempre que respeten las disposiciones que la Ley ha establecido, ya en intereses público, ya para proteger a los mismos otorgantes de las exigencias de uno de ellos que se aprovecha de la necesidad del otro para imponerle los más duros pactos.
En el caso bajo análisis el punto del debate es la falta de pago del canon arrendaticio, y es la causal de desalojo alegada para intentar la pretensión, concretamente el incumplimiento del pago de los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2005, a razón de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00) cada uno, que dice la demandante no han pagado los inquilinos, dando un total de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00).
Existiendo este alegato de incumplimiento de las obligaciones asumidas por los inquilinos, toca a estos probar de manera expresa el pago. Siendo así tenemos que los demandados en su escrito de promoción de pruebas señalan que nunca han estado morosos con la inmobiliaria en relación al inmueble que ellos ocupan desde el 2 de julio de 1998 de manera ininterrumpida hasta la presente fecha, así mismo consignaron copias certificadas de las consignaciones realizadas por ellos por ante el Juzgado Sétimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00), por concepto de canon de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2005...
...Consta a los autos y anexo al libelo de la demanda, el contrato de arrendamiento objeto de esta controversia, en el cual específicamente en la cláusula cuarta se fijo “...que el canon de arrendamiento es de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00), lo cual se hará efectivo por mensualidades vencidas los primeros cinco (5) días de cada mes”, desprendiéndose de la mencionada cláusula los arrendatarios tenían la obligación de pagar el canon de arrendamiento por mensualidades vencidas y en caso de realizar el mismo por consignación este debió ser efectuado dentro de los quince (15) días contados a partir del vencimiento de los cinco días fijados en el contrato tal como lo establece el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos, lo cual no fue realizado, pues como consta a los autos los arrendatarios consignaron Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00) por concepto de pago de cinco meses que adeudan (mayo, junio, julio, agosto y septiembre) mal pueden alegar que son personas cumplidoras de sus obligaciones cuando en autos ha quedado demostrado su incumplimiento, su insolvencia en el pago de las mismas, por consiguiente dichos pagos no tiene efecto liberatorio, y así se decide.
Analizando este Tribunal las diferentes probanzas alegadas por ambas partes esta Juzgadora concluye que quedo plenamente demostrado el incumplimiento por parte del demandado en pagar los cánones de arrendamiento en los términos de tiempo fijados, tal como lo establece el artículo 1.167 del Código Civil, por lo que es procedente la demanda de desalojo, prevista y contemplada en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y así se declara.
Por las razones antes expuestas, este Tribunal Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la ciudadana: MARIA DOLORES RODRÍGUEZ DE ABRERU, asistida por la abogado ROSAURA PEREZ VERA contra los ciudadanos: ERMILO ROMERO y LETICIA REYES, asistidos por las abogadas ANGELA CONDE y ROSA GARCIA, todos de características constantes en autos.
Se condena a los demandados a hacer entrega a la demandante del inmueble constituido por una casa-quinta, ubicado en la Urbanización Valle Verde, Calle San Juan N° 181-60, Jurisdicción del Municipio Naguanagua del Estado Carabobo. Se condena a los demandados a pagar a los demandantes los cánones de arrendamiento vencidos y los que se sigan venciendo hasta la definitiva entrega del inmueble. Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida. Publíquese y déjese copia. Dada.....”

Vista la Apelación y explanada la misma en los términos que anteceden se dicta pronunciamiento para lo cual estima necesario esta Alzada hacer la consideración siguiente:
De la revisión de las actas procesales se observa que la parte accionante no define la acción y en el auto de admisión que riela el folio 10, se le dio entrada como “CUMPLIMIENTO DE CONTRATO”. Cuando la parte accionante otorga poder Apud-Acta, lo confiere para que defiendan sus derechos e intereses en el juicio por Desalojo.
Se observa, que cuando citan a los demandados lo hacen para que se defiendan en una causa por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento; de la misma manera cuando se cita a los demandados para una prueba de exhibición, se lo hace “para el juicio de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento”al folio 159 se lee “...el fondo del debate se cine es en relación al cumplimiento del contrato de arrendamiento por falta de pago...”

En el titulo “De los Hechos” expresa la Recurrida
“Del libelo de la demanda se desprende, que la acción intentada es el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sobre un inmueble ubicado en....” omissis.

Al vuelto del folio 163, la recurrida expuso:
“En el caso bajo análisis el punto del debate es la falta de pago del canon arrendaticio, y es causal de desalojo alegada para intentar la pretensión (sic)...”
“Existiendo este alegato de incumplimiento de las obligaciones asumidas por lo inquilinos...”
Al folio 164 se lee en el Dispositivo:
“Por las razones antes expuestas, este Tribunal ....... declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO.....”
Al folio 169:
Es enviado oficio de remisión de expediente en juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Para resolver el Tribunal observa: El Cumplimiento de Contrato lo refiera la Doctrina y la Jurisprudencia a:
“Se ha entendido el cumplimiento del contrato, según refiere BLANCO GASCO, como la exacta ejecución del programa contractual tendente a la satisfacción y consecución de los intereses contractuales y a la liberación del deudor.”
...En la relación arrendaticia inmobiliaria, arrendador y arrendatario se obligan recíprocamente: el arrendador a hacer gozar al arrendatario del inmueble, por cierto tiempo o por el que resulte según determinadas circunstancias, y mediante un precio determinado que el inquilino se obliga a pagar al arrendador. Por eso el arrendador está obligado, sin necesidad de que el contrato lo estipule, a entregar al arrendatario el inmueble arrendado y a conservarlo en estado de servir al fin para que se le ha arrendado, y a mantener al arrendatario en el goce pacífico de ese bien, durante la vigencia de la relación arrendaticia (art- 1.585, CC); al saneamiento de todos lo vicios y defectos de la cosa arrendada que impidan su uso, aunque no los conociera al tiempo del contrato, y responde de la indemnización de los daños y perjuicios que cause al arrendatario por los vicios y defectos, a menos que pruebe que los ignora (art. 1.587 eiusdem); a conservar el bien sin variarle la forma (art. 1.589, ibidem); a disminuir el precio arrendaticio cuando la reparación, a que alude el artículo 1.590, dure más de veinte (20) días. Por su parte, el arrendatario está obligado a servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención; para aquél que pueda presumirse según las circunstancias; a pagar la pensó de arrendamiento en los términos convenidos (art. 1.592, CC); devolver el bien como lo recibió, de conformidad con la descripción realizada, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor (art. 1.594, CC); a poner en conocimiento del propietario toda usurpación o novedad dañosa por un tercero sobre la cosa arrendada, así como la necesidad de las reparaciones que deba hacer el arrendador (art. 1.596, CC); así como debe responder por el deterioro o pérdida del bien arrendado, a menos que los mismos se hayan producido sin culpa (art. 1.598, CC); debe responder en caso de incendio (art. 1.598, CC). Sin embargo, las obligaciones de arrendador y arrendatario, no quedan reducidas a las antes observadas, sino que las mismas dependerán de todo cuanto ocurra en relación con lo dispuesto no solo en el contrato sino en la ley. La inejecución de las respectivas obligaciones puede conducir a la resolución o el cumplimiento del contrato (art.1.167, CC), según corresponda de acuerdo con la naturaleza de la respectiva obligación, el tiempo para la ejecución, el tipo de contrato en orden al tiempo de su duración, la causa y clase del incumplimiento, la exactitud de la prestación y su identidad, entre otros elementos.
Existe distinción entre el cumplimiento como medio a través del cual se extingue la obligación, el cumplimiento como realización del contenido de la misma, y la acción de cumplimiento por vencimiento del término prefijado de duración del contrato en el ámbito arrendaticio.
a) El cumplimiento como medio de extinción de la obligación.
Al respecto, nuestro Código Civil contempla que “Las obligaciones se extinguen por los medios a que se refiere este Capitulo y por los demás que establezca la Ley” (art. 1.282). Como puede colegirse, el cumplimiento no es más que un medio orientado a la extinción de la obligación contraída; siendo “el pago” o “cumplimiento” espacialmente uno de ellos por su mayor concreción en la realización practica y de uso genérico; además de la novación, la remisión de la deuda, la compensación, la confusión, la pérdida de la cosa debida, entre otros medios o modos; afirmándose en la doctrina que el cumplimiento al propio tiempo que un modo de extinción de la obligación constituye algo más, que al decir de JOSE BELTRÁN DE HEREDIA, el “cumplimiento” es un modo de extinguir las obligaciones que se presenta como un modo especial, consistiendo esta especialidad en su propia importancia que le hace destacarse sobre los demás procedimientos extintivos. En sentido concreto y especifico, la causa de extinción de las obligaciones es un acontecimiento posterior a la obligación misma, y al propio tiempo, ajeno y externo con respecto a ella, en cuanto a que no podían estar previstas cuando se constituyó la obligación. (DE HEREDIA Y CASTAÑO, JOSE BELTRÁN, El Cumplimiento de las Obligaciones. Pp. 17 y ss. Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid 1956).
El pago entendido lógicamente como total y válido, extingue la obligación contraída. La doctrina denomina cumplimiento como pago de la obligación. Muchas veces se confunden tales términos o se utilizan indistintamente. De todas maneras, cuando se cumple con la obligación se paga la misma. el pago no debe entenderse como que se trate únicamente de la entrega de una suma de dinero, pues cuando se cumple con la obligación se está pagando la misma.... Omissis.
El pago, comenta BAUDRY LACANTINERIE, es el cumplimiento de la prestación prometida; es la disolución, del lazo de tal obligación, mientras que lo otros modos de extinción son mas bien la ruptura. Un deudor paga haciendo lo que prometido hacer. El pago es, pues, el hecho de cumplir la obligación, es decir, de realizar la prestación que dicha obligación impone al deudor: entrega de la cantidad de dinero o del objeto debido, la realización del hecho prometido. La palabra tiene, por lo tanto en el lenguaje jurídico un sentido más comprensivo que en lenguaje corriente. Se puede decir que es sinónima de cumplimiento. Pagar es cumplir su obligación. (cita de FLORENCIO RAMÍREZ, en Anotaciones de Derecho Civil, Vol. 3. Publicación de la Universidad de los Andes, Mérida 1954).
b) El cumplimiento como la actuación del contenido del continente obligacional. Este contenido se entiende varias maneras por causa de sus variadas comprensiones. Por una parte se entiende como aquel acto que realiza el deudor (criterio personalista o subjetivo) que excluye al tercero como interviniente en una relación obligatoria de la que no forma parte; pues el cumplimiento de la obligación queda limitado a la actividad del deudor, orientada a obtener la liberación de la obligación contraída, sin la intervención o procura del tercero. Frente a esta tesis, modernamente se busca trascender más allá del campo individual o subjetivo orientándose a obtener la extinción de la obligación, que debe cumplirse desde el punto de vista patrimonial o material (sentido subjetivo); no solo por el deudor sino también cualquier tercero que tenga interés en cumplir con la obligación, y que aun cuando no tenga ese interés no obstante obre en nombre y descargo del deudor, siempre que si obra en su propio nombre no se subrogue en los derechos del acreedor, tal como lo previene el artículo 1.283 del Código Civil. Pero no tanto el deber de prestación sino el cumplimiento mismo de tipo material o patrimonial, como consecuencia de la responsabilidad asumida y que es exigida...” omissis. (Citado de Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario Volumen I, autor: Gilberto Guerrero Quintero)

De la doctrina transcrita se evidencia de manera palmaria lo que es Cumplimiento de Contrato y cuales son sus supuestos, por manera que, cuando la acción es de Cumplimiento, se extingue la obligación cuyo cumplimiento se demanda, pero la relación arrendaticia continua.
Con respecto al DESALOJO siguiendo al mismo autor a cuya doctrina nos sumamos, y citamos:
“El desalojo consiste en aquella acción del arrendador en contra del arrendatario, orientada a poner término al contrato de arrendamiento, verbal o por escrito a tiempo indeterminado, para obtener la devolución del inmueble arrendado, por una causal taxativamente establecida en la ley... omissis.
...La “acción resolutoria arrendaticia” se aplica a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado por motivos de incumplimiento distintos a los especificados en el artículo 34 de LAI; así como los contratos por escrito a tiempo determinado, cualquiera sea el incumplimiento de que se trate, tomando en cuenta el tipo de incumplimiento que establezca la ley. En cambio, la “acción de desalojo” se aplica únicamente a los contratos verbales o por escrito a tiempo indeterminado y de acuerdo con las causales del artículo 34 eiusdem”. (sub. Tribunal)
Observa esta sentenciadora que el Contrato de Arrendamiento valorado plenamente conforme a los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil y 1363 del Código Civil, reza en su cláusula tercera que: “ La vigencia del presente Contrato de Arrendamiento será de un (1) año fijo, contados a partir del 01 de Agosto del 2001.” Lo que indica sin lugar a dudas de que el Contrato es a tiempo determinado prorrogable por periodos iguales por voluntad expresa de las partes, cuando sometieron el tiempo de su finalización al cumplimiento de una notificación, pero que en manera alguna desnaturaliza ni cambia el tiempo prefijado donde las partes fijaron el inicio y el final del contrato (un año fijo); en virtud de lo cual, no le es aplicable por imperativo legal los supuestos contenidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, que sólo procede en los contratos de arrendamientos verbales o por escrito a tiempo indeterminado. En esta sentido se observa que la parte actora en una forma soterrada omitió en su libelo mencionar el término de duración del Contrato para su definición; en virtud de lo cual se estima que no expuso los hechos conforme a la verdad, y ASI SE DECLARA.
Lo anteriormente expuesto conduce a concluir, en primer lugar que la sentencia recurrida esta afectada de Nulidad Absoluta, al contemplar en si misma supuestos de derecho que se contraponen, por ser diametralmente opuestos y de efectos jurídicos diferentes, por consecuencia contradictorios.
En segundo lugar: Que la sustanciación de la causa está afectada de Nulidad y es violatoria del Debido Proceso, cuando se admite por una acción distinta a la propuesta.
En tercer lugar: La Sentenciadora de la Recurrida, suple argumentos de hecho no alegados ni probados contrariando el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
En cuarto lugar: La demanda de Desalojo interpuesta es inadmisible, en virtud de que no puede demandarse el Desalojo con un contrato definido por las partes como Contrato de Arrendamiento por tiempo Determinado con prórrogas automáticas por término de igual duración.
En quinto lugar: Lo señalado retro indica que, la sentencia debe ser revocada en su totalidad y la acción declarada INADMISIBLE por ser contraria a disposiciones expresas de Ley, y ASI SE DECIDE.

En mérito a las consideraciones anteriores, este TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, actuando como Sentenciadora de Alzada, REVOCA la sentencia proferida por el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en fecha 25 de noviembre de 2005; INADMISIBLE la demanda interpuesta por la ciudadana MARIA DOLORES RODRÍGUEZ DE ABREU, contra los ciudadanos ERMILO ROMERO y LETICIA REYES, todos anteriormente identificados; en consecuencia, declara CON LUGAR la apelación interpuesta por los ciudadanos ERMILO ROMERO y LETICIA REYES, en su condición de demandados, y ASÍ SE DECIDE.
Queda REVOCADA la Sentencia proferida por el A-quo, en fecha 25 de noviembre de 2.005.
Se condena en costas a la parte actora.
Publíquese, déjese copia y bájese en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en Valencia, el primer (1er) día del mes de febrero del año dos mil seis (2.006). Años: 195° de la Independencia y 146° de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIO,

ABOG. ROSA MARGARITA VALOR

LA SECRETARIA,

ABOG. LEDYS ALIDA HERRERA.

En la misma fecha se publicó la anterior decisión siendo las 2.55 de la tarde.

LA SECRETARIA,

ABOG. LEDYS ALIDA HERRERA.
Expediente Nro. 51.952
Labr.-