TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTES: INVERSIONES 2405 C.A.
ABOGADOS: SATURNINA ALCÁNTARA
DEMANDADO: MANUALIDADES NOEL C.A.
ABOGADOS: OMAIRA AÑEZ TREMONT
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN)
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE N° 18.460

Suben a esta Alzada por Distribución para su conocimiento y decisión, las presentes actuaciones, contentivas de demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la abogado SATURNINA MERCEDES ALCÁNTARA, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad de comercio INVERSIONES 2405 C.A., contra la sociedad de comercio MANUALIDADES NOEL C.A., en virtud del recurso de apelación ejercido por la abogado actora SATURNINA MERCEDES ALCÁNTARA, en fecha 07 de noviembre de 2005, ejercido contra la decisión dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 04 de noviembre de 2005.
Previa realización de sorteo de distribución, son recibidos en este Tribunal las presentes actuaciones en fecha 30 de noviembre de 2005.
En fecha 06 de diciembre de 2005, es fijado el décimo (10°) día de Despacho siguiente, para dictar sentencia en la presente causa.
En fechas 14 de diciembre de 2005 y 09 de enero de 2006, las partes presentaron diversos escritos de alegatos.
Tramitado el procedimiento conforme a la ley; y estando dentro del lapso para dictar sentencia, entra esta Instancia a decidir la presente causa, previo a las siguientes consideraciones:
ALEGATOS DE LAS PARTES:
ALEGATOS DEL DEMANDANTE:
Alega la demandante ser propietaria de un local comercial distinguido con la letra A, en el edificio Maruria, Avenida Bolivar (antes Constitución), Nro. 103-42, entre calles Rondón y vargas, Valencia Estado Carabobo; que dicho local es objeto de un contrato de arrendamiento celebrado el 15-09-1984 entre la sociedad de comercio MANUALIDADES NOEL C.A., como arrendataria y ADMINISTRADORA CALICANTO S.A. como arrendadora, que todos los derechos y acciones de dicho contrato le fueron cedidos por la arrendadora a la hoy demandante INVERSIONES 2405 C.A., lo cual le fue notificado a la arrendataria por correo el 23-06-2005, según telegrama con acuse de recibo enviado a través de IPOSTEL.
Que el inmueble pertenece a la demandante según documento protocolizado el 09-06-2005.
Que el tiempo de duración del contrato fue de un año, contado a partir del 15-09-1984, prorrogable sucesivamente a su vencimiento, por periodos de 12 meses, a menos que una de las partes de a la otra un aviso por escrito con no menos de 30 días de anticipación a la fecha de vencimiento del término manifestando su voluntad de no prorrogar, tal como se evidencia de la cláusula segunda del contrato.
Afirma que el contrato de arrendamiento fue convenido e la suma de Bs. 6.000,00 mensuales durante el primero año, Bs. 7.000,00 mensuales durante el segundo año y posteriormente fue aumentado a Bs. 10.993,00 pagaderos a los 5 días siguientes a la fecha de inicio del contrato en las oficinas del arrendador.
Que igualmente se acordó en la cláusula 6º del contrato que seria por cuanta de la arrendataria, todo lo relativo al pago de los servicios de agua, fuerza eléctrica, teléfono, gas, aseo urbano y cualquier otro servicio publico prestado al inmueble.
Alega la actora que la arrendataria ha incumplido con el contrato, al dejar de pagar los cánones de arrendamiento vencido desde diciembre de 2004, y enero a julio de 2005, para un total de 7 meses; igualmente afirma que ha incumplido en el pago del servicio de agua desde junio de 2004 hasta marzo de 2005, esto es 10 cuotas, para un monto de Bs. 213.140,00.
Demanda a la arrendataria por lo siguiente:
1. A la resolución del contrato de arrendamiento. La desocupación del inmueble, solvente de servicios y desocupado de bienes y personas, por haber incumplido el contrato.
2. Al pago de Bs. 213.140,00 por recibos de servicio de agua suministrados al inmueble, desde junio de 2004 a marzo de 2005 y los que continúen venciendo hasta la total desocupación del mismo.
3. Al pago de los daños y perjuicios, que consisten por una parte por no recibir el monto de las pensiones de arrendamiento desde diciembre de 2004 hasta junio de 2005 respectivamente, a razón de Bs. 10.993,00 por cada mes, mas una cantidad igual por cada mes que transcurra hasta la total desocupación del inmueble.
4. La entrega de todos los comprobantes de pago, que acrediten la solvencia de los servicios.
5. A las costas y costos del proceso.

ALEGATOS DE LA DEMANDADA:
La demandada alegó como punto previo la inadmisibilidad de la demanda, alegando que es cierta la celebración del contrato desde el 15-09-1984, que es cierto que en la cláusula 2º se estableció una duración de un año, prorrogables sucesivamente a su vencimiento por periodos de 12 meses, a menos que una de las partes de un aviso por escrito con no menos de 30 días de anticipación a la fecha del vencimiento del termino correspondiente, manifestando su voluntad de no prorrogar y que dicha manifestación de voluntad no ha sido expresada en los términos pactados en el contrato.
Admite que es cierto que el 23-06-2005 ADMINISTRADORA CALICANTO S.A. le notificó que el contrato de arrendamiento lo había cedido a la nueva propietaria del edificio, esto es INVERSIONES 2405 C.A., produciéndose desde eses momento un cambio en la titularidad del edificio “Maruria”, circunstancia que no conlleva alteración de la relación arrendaticia, ya que la misma subsiste siempre que conste por instrumento publico o privado de fecha cierta, según lo establecido en el articulo 1604 del Código Civil.
Afirma que el contrato celebrado con ADMINISTRADORA CALICANTO S.A., consta en documento privado, por lo que al producirse la venta del inmueble, el arrendamiento se convirtió en uno a tiempo indeterminado, según el artículo 1605 del Código Civil, por lo que en la presente causa no es procedente la acción de resolución de contrato incoada y la demanda no debió ser admitida, tal como lo ha señalado la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia.
En consecuencia, alega, la actora erró en su calificación, pues como el fundamento es la falta de pago del canon arrendaticio, debe procederse conforme a lo dispuesto en el articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y no por resolución de contrato, por lo que la acción propuesta es inadmisible.
En cuanto al fondo de la demanda, alega que en el contrato no esta indicada la fecha de pago, o que produjo una desnaturalización del contrato de arrendamiento, pues nunca se canceló el canon de arrendamiento indicado en el contrato, pues siempre ha habido un pago paralelo, que nunca hubo una fecha determinada para el pago del canon, que en muy contadas ocasiones el pago se hizo en el lugar indicado en el contrato, que siempre ha habido un pago paralelo, que el cobrador de la empresa Sr. José Rodríguez, pasaba por la sede de la demandada, y esta pagaba el canon en forma fraccionada. Alega que en enero de 2000 fue pagado en cuatro cuotas o partes, que adicionalmente pagó Bs., 100.000,00 por gastos de cobranzas, según recibos cancelados todos en la misma fecha, esto es el 7-04-2000.
Que igualmente en julio de 2003 fue cobrado por la ADMINISTRADORA CALICANTO S.A., 6 meses después de su vencimiento y en cinco cuotas, así continua narrando como pagó fraccionadamente los meses de agosto de 2003, enero de 2004 y febrero de 2004.
Admite que es cierto que la demandada asumió contractualmente la obligación de pago del servicio de agua, pero el costo de ese servicio era facturado y cobrado por la demandante cada cierto tiempo, nunca en forma mensual, y que a la fecha de la contestación de la demanda, la demandada se encuentra solvente en el pago del servicio, afirma que aunque en el libelo se alega insolvencia desde junio de 2004, pero que la arrendadora adeuda a HIDROCENTRO C.A., desde enero de 2004, y que HIDROCENTRO C.A., pasó a los residentes del edificio una suspensión del servicio, motivo por el cual una de las inquilinas de nombre YUDITH DE LEÓN, suscribió un convenio de pago con dicha empresa para ser pagado entre todos los residentes del edificio, habiendo contribuido la demandada con Bs. 150.000,00 para la inicial del convenio.
Niega y rechaza la falta de pago de los cánones de diciembre de 2004 y enero a julio de 2005, puesto que afirma, se hizo y costumbre entre las partes por la desnaturalización el contrato, que el cobrador de la empresa recibió Bs. 200.000,00 el 08-06-2005, como abono a cuenta de mayor suma, lo cual cubre el arrendamiento de 18 meses, por lo que la demandada estaría solvente hasta mayo de 2006.
Niega y rechaza la reclamación de daños y perjuicios.
LIMITES DE LA CONTROVERSIA:
Quedan como hechos admitidos y en consecuencia no objeto de pruebas:
1- La existencia del contrato de arrendamiento.
2- Su fecha de inicio.
3- El monto de los cánones de arrendamiento y el hecho de que el mismo se continuaría renovando automáticamente por periodos iguales de 12 meses, no habiéndose producido ninguna manifestación de voluntad en contrario, durante el lapso de duración del contrato.
4- Que la arrendataria fue debidamente notificada de la cesión del contrato a favor de la demandante y nueva propietaria del inmueble.
5- Que la arrendataria asumió contractualmente la obligación de pagar el servicio de agua.
Quedan como hechos controvertidos:
1- La naturaleza del contrato de arrendamiento, es decir, si operó la tacita reconducción al producirse la venta del inmueble, y si, en consecuencia la demanda era inadmisible.
2- Si la arrendataria esta solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
3- Si la arrendataria está solvente en el pago del servicio de agua.

PRUEBAS DE LAS PARTES:
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:
Con el libelo la demandante acompañó las copias del telegrama enviado a la demandada, notificándole de la cesión del contrato, pero como quiera que la demandada admitió como cierta y valida dicha notificación, estos instrumentos nada aportan a los hechos controvertidos.
A los folios del 10 al 12 promovió copia simple del documento de venta mediante el cual la actora adquirió la propiedad del inmueble, pero como quiera que no se encuentra discutida la propiedad del inmueble, y además la demandada admitió que la actora es la propietaria del mismo, dicho instrumento nada aporta a los hechos controvertidos y así se declara.
A los folios 13 y 14 promovió el original del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, cuya existencia de dicho contrato, la fecha de inicio del mismo, el monto de los cánones de arrendamiento, así como la obligación de pago de los servicios públicos por parte de la arrendataria constituyen hechos admitidos expresamente por las partes, y siendo que es un hechos controvertido la naturaleza del contrato, es pertinente transcribir, para su análisis, la cláusula segunda del contrato la cual establece:
“… SEGUNDA: La duración de este contrato es de Un (1) año a partir de la presente fecha, prorrogable sucesivamente a su vencimiento por periodos de 12 meses a menos que una de las partes dé a la otra un aviso por escrito con no menos de treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del termino correspondiente, manifestando su voluntad de no prorrogar. Llegada esta oportunidad, el “Arrendatario” deberá desocupar inmediatamente.
Para todos los efectos legales y contractuales, las prorrogas que pudiera sufrir este contrato se considerarán como plazo fijo o determinado y se regirán por las mismas condiciones que para él se estipulan, todo lo cual es aceptado expresamente por el “arrendatario”. También queda establecido que cuando ocurra alguna circunstancia que de lugar a la terminación del contrato y el inquilino continúe ocupando el inmueble, y la “Arrendadora” continúe recibiendo el pago del canon, no significa que esta ultima convenga en una nueva prorroga del mismo, pudiendo ejercer las acciones legales pertinentes. Se conviene expresamente que en ningún caso se producirá la tacita reconducción de este contrato, todo lo cual es aceptado expresamente por el “Arrendatario”…”

Como quiera que dicho contrato de arrendamiento, contenido en el documento que se analiza, no fue desconocido ni tachado por la contraria, dicho instrumento adquirió el carácter de legalmente reconocido, de conformidad con el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil, por lo que el mismo tiene el pleno valor probatorio que le atribuye el articulo 1363 del Código Civil, y en consecuencia queda demostrado con carácter de plena prueba que al regular la naturaleza del contrato, las partes en forma expresa convinieron que EN NINGÚN CASO SE PRODUCIRÁ LA TACITA RECONDUCCION DE ESTE CONTRATO TODO LO CUAL ES ACEPTADO EXPRESAMENTE POR EL ARRENDATARIO.
Del folio 15 al 19 corren agregados de los originales de los recibos de alquiler y estado de cuenta por servicio de agua, que emanan de la empresa ADMINISTRADORA CALICANTO, pero que no se encuentran suscritos por la presunta obligada, esto es la demandada, por lo que de conformidad con el articulo 1381 del Código Civil, dichos documentos no pueden constituir prueba en contra de esta ultima, y en consecuencia no se les concede valor probatorio a dichos instrumentos.
Al folio 20 y 21 corren agregados factura y estado de cuenta emanados ambos de HIDROCENTRO C.A., a los cuales se les concede valor probatorio por tratarse de documentos administrativos que merecen fe en su contenido, al emanar de una empresa en la cual el estado tiene participación decisiva, y con ellas queda demostrado que para el 30-08-2004, el edificio “Maruria”, conformado por 12 inmuebles, adeudaba a dicha empresa la suma de Bs. 1.503.705,06.
En el lapso probatorio reprodujo y ratificó el valor probatorio de los instrumentos consignados con el libelo, todos los cuales ya fueron suficientemente valorados.
Promovió en el capitulo octavo un recibo emitido por la C.A ELECTRICIDAD DE VALENCIA, a los fines de demostrar que la demandada adeudaba la suma de Bs. 1.348.073,00 por concepto de aseo urbano, pero como quiera que dicho alegato no fue formulado en el libelo, no se le concede ningún valor probatorio a dicho instrumento, ni se analizará ni resolverá tal alegato, pues los limites de la controversia quedaron fijados con el libelo y su contestación, en consecuencia cualquier alegato o defensa distintos a los planteados en esas oportunidades, queda excluido del thema decidendum ya que de lo contrario se violentaría el derecho a la defensa de la parte demandada, al no poder alegar ni probar ningún tipo de defensa respecto de tales alegatos y así se declara.
PRUEBAS DE LA DEMANDADA:
Con la contestación promovió desde el folio 57 al 72 instrumentos privados que emanan de la arrendadora ADMINISTRADORA CALICANTO C.A., los cuales no fueron desconocidos ni tachados por la demandante, en consecuencia los mismos tienen pleno valor probatorio, y con ellos queda demostrado el pago de los cánones de arrendamiento que se señalan en cada uno de dichos recibos, esto es el mes de enero de 2000, julio de 2003, agosto de 2003, enero de 2004, febrero de 2004, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre y noviembre de 2004, igualmente queda demostrado que dichos cánones de arrendamiento siempre eran cancelados en forma tardía por la arrendataria, y que simultáneamente la misma empresa demandada MANUALIDADES NOEL C.A., pagaba otras sumas de dinero a ADMINISTRADORA CALICANTO S.A., sin que se pueda determinar el concepto de dichos pagos, pues en todos los recibos o letras de cambio se señala “valor entendido”, por lo que no es posible considerar demostrado con dichas letras que existiera “un canon paralelo” como lo alega la demandada, y tampoco es posible considerar demostrado que ello constituye una “desnaturalización” del contrato, pues el hecho de que la arrendadora ADMINISTRADORA CALICANTO S.A., haya recibido atrasados los pagos de los cánones de arrendamiento de parte de la arrendadora, no puede en ningún caso dejar sin efecto las cláusulas contractuales las cuales son ley entre las partes, a lo cual se observa además que la costumbre puede considerarse reguladora de las relaciones entre las partes, solo cuando no exista disposición legal respecto al punto en concreto, o cuando la ley expresamente remite a la costumbre, como en el caso establecido en el articulo 1612 del Código Civil, respecto a las reparaciones menores, pero cuando existe una disposición legal, el hecho de que las partes reiteradamente actúen contra dicha norma escrita, en ningún caso implica la derogatoria de la ley por la costumbre, pues ello constituye lo que la doctrina denomina “costumbre contra legem” la cual no existe en Venezuela, pues así expresamente lo dispone el legislador, cuando en el articulo 7 del Código Civil dispone:
Artículo 7°
Las leyes no pueden derogarse sino por otras leyes; y no vale alegar contra su observancia el desuso, ni la costumbre o práctica en contrario, por antiguos y universales que sean.

De modo pues que, el arrendatario puede haber tenido por costumbre pagar impuntualmente los cánones de arrendamiento, pero ello no implica la derogatoria de las normas contractuales, por lo tanto, los instrumentos que se analizan solo demuestran el pago de los meses que se mencionaron con anterioridad, y que dichos pagos fueron efectuados tardíamente por el anterior arrendador, pero no demuestran el pago de las mensualidades insolutas reclamadas por la demandante, y mucho menos demuestra que dichos pagos tardíos “desnaturalizaron” el contrato y así se declara.
Al folio 73 corren agregados dos instrumentos privados emanados de la arrendadora ADMINISTRADORA CALICANTO S.A., los cuales tienen pleno valor probatorio al no haber sido tachados ni desconocidos por la demandante, y con ellos queda demostrado que para el mes de junio de 2005 la demandada MANUALIDADES NOEL C.A. efectúo dos abonos por concepto de la deuda que mantenía con el servicio de agua, respecto a estos instrumentos vale formular mutatis mutandi las mismas consideraciones respecto a los recibos analizados anteriormente, esto es que el hecho de que la anterior administradora haya permitido los pagos tardíos por concepto de servicio de agua, en modo alguno implica la derogatoria por costumbre contra legem, de las cláusulas contractuales que establecen el pago oportuno de dichos servicios, por lo tanto con dichos instrumentos solo queda demostrado que la demandada efectúo un abono o pago parcial a la deuda por concepto de servicio de agua, lo cual implica que existe un remanente impagado de dicha deuda, por lo tanto, con tales instrumentos la arrendataria no logra demostrar su solvencia en el pago del servicio de agua y así se decide.
Del folio 74 al 76 corren agregados documentos administrativos emanados de HIDROCENTRO C.A., a los cuales se les concede valor probatorio y con ello queda demostrado que el edificio “Maruria”, integrado por 12 inmuebles tiene una deuda acumulada de Bs. 2.145.353,76 por concepto de servicio de agua, desde enero de 2004 hasta junio de 2005, lo cual ameritó la emisión de una notificación de suspensión de servicio, y que la ciudadana YUDITH DE LEÓN suscribió a titulo personal un convenio de pago con dicha empresa HIDROCENTRO C.A.
Al folio 77 corre instrumento privado emanado de terceros y al folio 104 corre agregada la declaración testifical de la ciudadana YUDITH DE LEÓN, la cual ratifica en su contenido y firma dicho instrumento, por lo que al no haber incurrido en contradicciones se le concede valor probatorio a dicho instrumento y declaración testifical, y con ellos queda demostrado que la ciudadana YUDITH DE LEÓN, a titulo personal, suscribió en fecha 12-09-2005 un convenio de pago con HIDROCENTRO C.A., y que la arrendataria le entregó a dicha ciudadana en el mes de septiembre de 2005 la suma de Bs. 150.000,00 para ser abonados a dicho convenio, pero como quiera que dicho convenio de pago, así como el abono efectuado por la arrendataria, fueron efectuados meses después de haberse incoado la demanda, dicho pago efectuado tardíamente a un tercero, no autorizado por la demandante, no libera a la arrendataria de su obligación de pagar el servicio de agua, por lo tanto, tampoco logró la demandada demostrar la solvencia en el pago del servicio de agua, y así se decide
A los folios 128 al 139 corren agregadas las resultas e pruebas de informes promovidas en la presente causa, pero como quiera que dichas pruebas fueron agregadas a los autos después de haberse dictado la sentencia definitiva, no se le concede ningún valor probatorio a las mismas.
PARA DECIDIR EL TRIBUNAL OBSERVA:
Siendo hechos admitidos la existencia del contrato de arrendamiento, su fecha de inicio, el monto de los cánones de arrendamiento y el hecho de que el mismo se continuaría renovando automáticamente por periodos iguales de 12 meses, y que no se produjo ninguna manifestación de voluntad en contrario, durante el lapso de duración del contrato, e igualmente estando admitido que la arrendataria fue debidamente notificada de la cesión del contrato a favor de la demandante y nueva propietaria del inmueble, y que la arrendataria asumió contractualmente la obligación de pagar el servicio de agua, solo resta por determinar la naturaleza del contrato de arrendamiento, es decir, si operó la tacita reconducción al producirse la venta del inmueble, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1604 y 1605 del Código Civil, y si, en consecuencia la demanda era inadmisible, y si la arrendataria esta solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y del servicio de agua.
Sobre el primer punto, esto es, si se produjo la tácita reconducción, es decir, la conversión del contrato en uno a tiempo determinado, se observa que las normas invocadas por la parte demandada, expresan:
Artículo 1.604.- Aunque se enajene la finca, subsistirá el arrendamiento durante el plazo convenido, siempre que conste por instrumento público o por instrumento privado que tenga fecha cierta, a no ser que se hubiese estipulado lo contrario.
Lo dispuesto en este artículo se entiende con sujeción a lo que se determina en el Título sobre Registro.

Artículo 1.605.- Aunque el arrendamiento no conste de instrumento público, o privado con fecha cierta, si el arrendatario tiene el goce de la cosa arrendada con anterioridad a la venta, el comprador debe dejársela durante el tiempo por el cual se presumen hechos los arrendamientos en que no se ha determinado su duración.
Caso de que el comprador quiera despedir al arrendatario a la expiración de ese tiempo, debe hacerle oportuna participación.

En las normas copiadas, ciertamente se establece que cuando se produce la enajenación del inmueble, y siempre que el contrato de arrendamiento conste en instrumento público o privado con fecha cierta, el contrato continúa en las mismas condiciones, es decir, se mantiene vigente hasta su fecha natural de vencimiento, sin perder la condición de contrato a tiempo determinado; Por el contrario, si el contrato no consta en instrumento público o privado con fecha cierta , el arrendador debe dejar al arrendatario en el inmueble durante el tiempo por el cual se suponen hechos los contratos a tiempo indeterminado, es decir, el contrato se convierte en uno sin determinación de tiempo.
Estas disposiciones legales, NO SON DE ORDEN PUBLICO, dado que el propio legislador PERMITE LA DISPOSICIÓN EN CONTRARIO, es decir, permite que las partes contractualmente deroguen dichas normas conviniendo lo contrario o cosa distinta a la señalada en ellas, lo cual se desprende claramente de la parte final del artículo 1.604, supra copiado, cuando expresa: “a no ser que se hubiese estipulado lo contrario….” Así pues, el legislador permite que las partes establezcan contractualmente la posibilidad de que el contrato se transforme o no en uno a tiempo determinado, al producirse la enajenación del inmueble, independientemente de que el contrato conste en instrumento publico o privado de fecha cierta, o no; En tal sentido, la cláusula SEGUNDA del contrato, esto es, la que trata sobre el plazo de duración del mismo, y sus prórrogas, expresa:
“… SEGUNDA: La duración de este contrato es de Un (1) año a partir de la presente fecha, prorrogable sucesivamente a su vencimiento por periodos de 12 meses a menos que una de las partes dé a la otra un aviso por escrito con no menos de treinta (30) días de anticipación a la fecha de vencimiento del termino correspondiente, manifestando su voluntad de no prorrogar. Llegada esta oportunidad, el “Arrendatario” deberá desocupar inmediatamente.
Para todos los efectos legales y contractuales, las prorrogas que pudiera sufrir este contrato se considerarán como plazo fijo o determinado y se regirán por las mismas condiciones que para él se estipulan, todo lo cual es aceptado expresamente por el “arrendatario”. También queda establecido que cuando ocurra alguna circunstancia que de lugar a la terminación del contrato y el inquilino continúe ocupando el inmueble, y la “Arrendadora” continúe recibiendo el pago del canon, no significa que esta ultima convenga en una nueva prorroga del mismo, pudiendo ejercer las acciones legales pertinentes. Se conviene expresamente que en ningún caso se producirá la tacita reconducción de este contrato, todo lo cual es aceptado expresamente por el “Arrendatario”…” (Resaltado del Tribunal)

De modo púes que acogiéndose a la autonomía de la voluntad de las partes, permitida en el presente caso por disposición legal expresa, en el caso analizado las partes establecieron mediante la NORMA CONTRACTUAL copiada, que EN NINGÚN CASO SE PRODUCIRÍA LA TACITA RECONDUCCION, y como quiera que el contrato es ley entre las partes conforme al artículo 1.159 del Código Civil, debe acatarse dicha disposición contractual, con lo cual, en el caso de autos NO SE PRODUJO LA TACITA RECONDUCCION, EL CONTRATO NO SE CONVIRTIÓ EN UNO A TIEMPO INDETERMINADO, Y EN CONSECUENCIA, EL CONTRATO CELEBRADO ENTRE LAS PARTES, ES UN CONTRATO A TIEMPO DETERMINADO Y ASÍ SE DECLARA.
Como quiera que el contrato vigente entre las partes, es a tiempo DETERMINADO, no es procedente la declaratoria de INADMISIBILIDAD de la demanda, declarada en la recurrida, a lo cual se observa que, aún cuando se hubiese determinado que el contrato era a tiempo indeterminado, ello no excluye la posibilidad de que se intente una acción de resolución de contrato, cuando se invoquen causales DISTINTAS a las indicadas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, púes así lo permite expresamente el legislador en el Parágrafo Segundo del mismo artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual dispone: “…Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”; En el caso de autos, la demandante no solo invoca la falta de pago de cánones de arrendamiento, sino también el incumplimiento de la obligación contractualmente establecida, de pagar los servicios públicos y privados prestados al inmueble, concretamente, el servicio de agua potable, por lo tanto, la demanda de resolución de contrato era admisible, aún cuando el contrato resultase ser a tiempo indeterminado.
Igualmente así lo tiene decidido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, la cual, en una decisión mucho más reciente que la citada por la juez a-quo en la sentencia apelada, expresó:
“…En la presente denuncia el formalizante delata la falta de aplicación por la recurrida del artículo 34 del Decreto de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegando para ello, que en el presente juicio se ha demandado la resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, cuando en su criterio, de conformidad con la norma delatada, lo procedente era que se intentase la acción de desalojo.

Sobre el punto, la Sala estima oportuno enfatizar que tal como lo alega el formalizante en sus postulados de denuncia, la norma delatada por supuesta infracción de ley en el presente caso, textualmente estipula que “…solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado…”. (Destacado de la Sala). Quedando evidenciada de la redacción de dicha norma, de una manera indubitable, la intención perseguida por el Legislador con su redacción, cual no puede ser otra que definir los casos en los cuales es posible la utilización del procedimiento de desalojo; lo cual, en modo alguno, puede interpretarse como una prohibición de que se utilicen otras vías o procedimientos judiciales pertinentes a la obtención del fin perseguido.
En consecuencia, la presente denuncia sustentada en la supuesta falta de aplicación del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios debe ser desechada por inadecuada fundamentación y formalización indebida. Y así se decide. (Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, 29 de noviembre de 2005-Exp. AA20-C-2004-000520)

De modo púes que, tratándose de contratos a tiempo determinado, es posible y perfectamente legal, utilizar otras vías, como la resolución o cumplimiento de contrato, cuando se invoquen causales DISTINTAS a las señaladas en forma taxativa por el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la presente demanda NO ES INADMISIBLE como erradamente lo determinó la recurrida, sino que la misma resulta perfectamente atendible y así se declara.
En cuanto al fondo de lo debatido se observa que el contrato celebrado entre las partes adquirió el carácter de documento privado tenido legalmente por reconocido, y en consecuencia, el mismo tiene el valor de plena prueba como lo dispone el artículo 1.363 del Código Civil, con lo cual queda demostrada la EXISTENCIA de la obligación de la demandada de pagar los cánones de arrendamiento mensualmente, dentro de los cinco (5) días siguientes a la fecha de inicio del contrato, y por supuesto, dentro de los cinco (5) días siguientes a cada mes vencido, asimismo quedó demostrada con carácter de plena prueba, la obligación de la arrendataria de PAGAR el servicio de agua potable prestado al inmueble, con lo cual la demandante cumplió con la carga probatoria que le estaba atribuida de conformidad con los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, de probar la EXISTENCIA de la obligación que invoca como causa de la resolución que demanda, con lo cual, le correspondía a la demandada, como su carga probatoria, la de demostrar la SOLVENCIA POR PAGO o cualquier otro hecho extintivo o liberatorio, a lo cual alegó la costumbre “contra legem” de pagar tardíamente los cánones de arrendamiento y el servicio de agua, lo cual, en la parte pertinente de esta decisión, fue desechado por cuanto en Venezuela, la costumbre contraria a la ley o al contrato, no es fuente de derecho ni implica la derogatoria de los mismos tal como lo dispone el artículo 7 del Código Civil, y como quiera que la demandada no probó haber pagado las mensualidades de arrendamiento de diciembre de 2005 y enero a junio de 2005, ni tampoco probó haber pagado las cuotas de servicio de agua desde junio de 2004 hasta marzo de 2005, púes los pagos por ella efectuados a un tercero no autorizado por la arrendadora y con posterioridad a la interposición del a demanda, no tienen efecto liberatorio, en razón de todo lo cual se considera establecido que ciertamente la accionada incumplió con sus obligaciones contractualmente establecidas, por lo que la demanda de resolución de contrato es procedente en derecho y así se declara.
A declararse procedente la demanda de resolución de contrato, por incumplimiento del arrendatario a sus obligaciones contractualmente establecidas, queda obligado el arrendatario a pagar al arrendador, al pago de los daños y perjuicios representados por el monto dejado de percibir por concepto de cánones de arrendamiento desde diciembre de 2004, hasta el corriente mes de enero de 2005, esto es, trece (13) meses a razón de Bs. 10.993,00 lo cual representa la suma de Bs. 142.909,00, cuya suma se condena sea pagada por la demandada a la demandante, así como los que se continúen causando hasta la fecha del decreto de ejecución.
Por las razones de hecho y de derecho antes explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por la abogado SATURNINA MERCEDES ALCÁNTARA actuando en su carácter de apoderado judicial de parte actora INVERSIONES 2405 C.A.
SEGUNDO: CON LUGAR LA DEMANDA por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por la abogado SATURNINA MERCEDES ALCÁNTARA, actuando en su carácter de apoderada judicial de la sociedad de comercio INVERSIONES 2405 C.A., contra la sociedad de comercio MANUALIDADES NOEL C.A.
TERCERO: RESUELTO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO celebrado entre ADMINISTRADORA CALICANTO S.A. (hoy INVERSIONES 2405 C.A.) y MANUALIDADES NOEL C.A. en fecha 14 de septiembre de 1984.
CUARTO: SE CONDENA A LA DEMANDADA MANUALIDADES NOEL C.A. a:
1. LA DESOCUPACIÓN INMEDIATA Y LA CORRESPONDIENTE ENTREGA DEL INMUEBLE constituido por un local comercial distinguido con la letra A, en el edificio Maruria, Avenida Bolivar (antes Constitución), Nro. 103-42, entre calles Rondón y vargas, Valencia Estado Carabobo; debidamente solvente en todos los servicios, desocupado de bienes y personas.
2. A pagar la cantidad DOSCIENTOS TRECE MIL CIENTO CUARENTA BOLÍVARES (213.240,00) por concepto de los recibos por servicio de agua suministrado al inmueble desde junio de 2004 hasta marzo de 2005 y lo que se vayan venciendo hasta la total desocupación del inmueble.
3. A pagar por concepto de daños y perjuicios causados por la demandada a la demandante, al haber dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de diciembre de 2004 y de enero a junio de 2005, a razón de DIEZ MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y TRES BOLÍVARES (10.993,00) por cada mes; mas una cantidad igual por cada mes transcurrido desde julio de 2005, hasta la fecha en que se libre el correspondiente mandamiento de ejecución de la sentencia.

QUINTO: QUEDA DE ESTA MANERA REVOCADA la decisión dictada por el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 04 de noviembre de 2005.
SEXTO: Se condena en costas a la parte demandada en la presente causa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los diez (10) días del mes de enero del año dos mil seis (2006).
Años: 195° de la Independencia y 146° de la Federación.
La Juez Titular

Abog. Roraima Bermúdez G.
La Secretaria,

Abog. Elea Coronado,

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 3:15 de la tarde.

La Secretaria,

/aurelia.
Exp. 18.460.