TSJ Regiones - Decisión

DEMANDANTE: NILVA DEL CARMEN VALERA GOMEZ

ABOGADO: JOSE MIGUEL MILLAN MARAVER

DEMANDADO: LUIS FRANCISCO ROJAS TINEO

ABOGADAS: MARIA HERMINIA GRATEROL e YRIS DE JESÚS PEREZ GALEA

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACION)

SENTENCIA : DEFINITIVA

EXPEDIENTE: 52.541

Suben a esta Alzada para su revisión y decisión, las presentes actuaciones con ocasión a la Apelación interpuesta por el Abogado JOSE MIGUEL MILLAN, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nro. 10.904, con el carácter de Apoderado Judicial de la parte actora ciudadana NILVA DEL CARMEN VALERA GOMEZ, contra la decisión proferida por el JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en fecha 26 de Junio del 2.006.
Recibidas las actuaciones, este Juzgado procedió en fecha 06 de julio de 2006, a darle entrada, asignándole Nro. 52.541 de la nomenclatura interna de este Tribunal, y en fecha 10 de julio del mismo año, se fijó el Décimo (10°) día de despacho para dictar el fallo.
Por diligencia de fecha 02 de agosto de 2006, el abogado JOSE MIGUEL MILLAN MARAVER, en su carácter de autos, presentó escrito de Informes por ante esta Segunda Instancia..
Encontrándose la causa en estado de sentencia, esta Alzada pasa a hacerlo de la manera siguiente:

I
De la revisión del expediente se deja plasmado el cumplimiento de las siguientes actuaciones:
Se inicia el presente Procedimiento en fecha 11 de mayo de 2006, por formal demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoada por el abogado JOSE MIGUEL MILLAN MARAVER, venezolano, mayo de edad, titular de la cédula de identidad número V-925.163, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nro. 10.904, actuando con el carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana NILVA DEL CARMEN VALERA GOMEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-7.088.216, de este domicilio, contra el ciudadano LUIS FRANCISCO ROJAS TINEO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-8.394.634, y de este domicilio.
Por auto de fecha 16 de mayo de 2006, se le dió entrada a la demanda, y se admitió por el JUZGADO PRIMERO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, sustanciándose por el procedimiento Breve, ordenándose la citación del demandado.
Las diligencias conducentes a la citación de la parte demandada, rielan a los folios 12 al 17 del presente expediente, de donde se evidencia que la misma se logro en forma personal.
En fecha 31 de Mayo de 2006, la parte demandada asistido de abogada, consignó escrito mediante el cual opone las Cuestiones Previas contenidas en el ordinal 3 y 4° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y conjuntamente dio contestación al fondo de la demanda.
Abierta la causa a pruebas, ambas partes promovieron las que consideraron convenientes a la demostración de sus alegatos. Dichas pruebas fueron agregadas y admitidas en su oportunidad de Ley.
Llegada la oportunidad de dictar sentencia, el Tribunal A-quo falló declarando SIN LUGAR, la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO..
II
Los términos de la controversia entre las partes quedó planteada de la siguiente manera:
A) La representación de la parte Actora :
Señala que, su mandante celebró un contrato de arrendamiento con el ciudadano LUIS FRANCISCO ROJAS TINEO, ya identificado, sobre un local de su propiedad, situado en el Barrio La Honda, Calle Cadafe, No. 01, edificado sobre un lote de terreno señalado con el Nro. 112-30, jurisdicción de la Parroquia Tocuyito de Municipio Libertador del Estado Carabobo. Que el lapso de duración del referido contrato sería de un (1) año contado a partir del día 16 de abril de 2001, hasta el día 16 de abril de 2002, siendo por mutuo acuerdo reconducido hasta el mes de abril del año 2006, conviniéndose un nuevo canon de arrendamiento de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200,000,00) mensuales. Dice que en el referido contrato se estableció que el pago de los cánones de arrendamiento se realizaría en lo ocho (08) primeros días de cada mes. Que se estableció igualmente que el pago de los servicios del inmueble, entre ellos la energía eléctrica sería por cuenta del arrendatario, entregándole a la arrendadora el recibo de pago a los cinco (5) días de su vencimiento. Que establecieron de manera expresa, que el incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones que el arrendatario contrajo por medio del referido contrato daría lugar a la resolución ipsojure del mismo, quedando obligado a desocupar el inmueble en un lapso no mayor de setenta y dos (72) horas. Agrega que, el arrendatario del local, ya identificado, viola la Cláusula Cuarta del contrato, porque no paga puntualmente el canon de arrendamiento convenido en la suma de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) mensuales, establecida en la tácita reconducción del contrato, adeudando hasta la fecha la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) correspondiente a los meses de marzo y abril del año 2006. Dice que, igualmente incumple el demandado la Cláusula Quinta del contrato al no pagar el servicio de luz eléctrica, adeudando por ese servicio desde el 24 de abril de 2001, hasta la presente fecha, la suma de DOS MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS NUEVE BOLIVARES CON SETENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 2.883.209,75) a la empresa Eleoccidente, Zona Carabobo. Fundamentó en derecho en los artículos 1.167 y 1.592 del Código Civil. En su petitorio demanda en nombre de su representada para que la parte demandada de autos convenga o en su defecto sea condenada por el Tribunal a lo siguiente: Hacer formal entrega, totalmente desocupado del local comercial objeto del presente contrato. Asimismo cancelar la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) por concepto de cánones insolutos y cancelar la suma de DOS MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS NUEVE BOLIVARES CON SETENTA Y CINCO CENTIMOS (Bs. 2.883.209,75) adeudados por el arrendatario a Eleoccidente Zona Carabobo. Finalizó solicitando medida de secuestro.

B. ) La parte demandada, presentó escrito mediante el cual opuso Cuestiones Previas y dio contestación a la demanda, dicho escrito es del tenor siguiente:
“...De conformidad con el citado artículo 35 del decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con los artículos 346 y 884 del Código de Procedimiento Civil vigente, promuevo la siguiente cuestión previa: La Prevista en el numeral Tercero (3°) del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por defecto de forma de la demanda por no haberse llenado en el libelo los requisitos que indica en Artículo 340 del Código de Procedimiento Civil Ordinal Cuarto (4°) que establece, que el objeto de la pretensión debe determinarse son Precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble. Ahora bien, ciudadana Juez, el pretendido demandante no hace alusión en el libelo a la identificación del inmueble y sus linderos del cual pretenden hacer valer la pretensión.
DE LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA ...niego, rechazo y contradigo, por no ser cierto en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en mi contra, por ser contraria a los hechos y al derecho.
Niego, rechazo y contradigo por no ser cierto, que se haya reconducido de mutuo acuerdo el contrato de arrendamiento suscrito, ante la Notaria Pública Tercera de Valencia Estado Carabobo, el 24 de noviembre de 2001, hasta el mes de Abril de 2006, con la ciudadana NILVA DEL CARMEN VALERA GOMEZ, por cuanto una vez que se cumplió el término señalado en aludido contrato, yo continué ocupando el inmueble en calidad de arrendatario y la hoy demandante en ningún momento solicito se celebre un nuevo contrato ni solicito la entrega material del inmueble. Cabe señalar, ciudadana Juez, a fines de ilustrarla que la relación arrendaticia con la hoy demandante señala data desde el siete (07) de noviembre del 1996, según consta de copia fotostática simple que anexo marcado “A” y que en su debida oportunidad probaré.
Posteriormente se efectuaron otros contratos de arrendamientos bajo las mismas condiciones y modalidades, a excepción del último contrato suscrito el 24 de Abril de 2001, que se venció el 16 de Abril del año 2002; y la arrendataria no exigió la entrega material del inmueble, ni efectuó oposición alguna a la situación, ni contratamos nuevamente de forma escrita ni verbal, sino que me fue permitido continuar con el goce pacífico (sic) la cosa a cambio del pago del canon de arrendamiento que era y fue aceptados de manera satisfactoria, por parte de la Arrendadora, hoy demandante en autos y que anualmente me era aumentado el canon de mutuo acuerdo.
Por otra parte nunca fui notificado ni por parte de la arrendadora ni por parte de su representante legal, de la presunta reconducción del contrato y mucho menos que el 16 de Abril del presente año, se daba por terminada la relación arrendaticia.
Cabe señalar que el contrato de arrendamiento suscrito con la ciudadana NILVA DEL CARMEN VALERA GOMEZ, paso a ser un contrato a tiempo indeterminado en cuanto al término, por cuanto habiéndose fijado inicialmente un lapso determinado, es decir a término fijo, y una vez vencido el lapso y su prorroga legal correspondiente, la hoy demandante dejó que permaneciese en posesión del inmueble, mediante el pago del precio, según el autor Arquímedes Enrique González Fernández, señala el texto del Arrendamiento y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios...,
Niego, rechazo y contradigo por no ser cierto, que le deba pagar a la demandante de autos, los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses de Marzo y Abril del 2006; y mucho menos que haya venido pagando los cánones de arrendamiento fuera de la fecha establecida, como lo quiere hacer ver la arrendadora en su escrito de demanda, por cuanto he pagado puntualmente mensualidades adelantadas a la arrendadora, hoy demandante...
Niego rechazo y contradigo por no ser cierto, que el aludido contrato de arrendamiento suscrito por mi y la demandante de autos, y que pretenden hacer valer en la presente causa se haya ejecutado o se pretenda ejecutar lo establecido en la cláusula DECIMA PRIMERA del contrato en la cual de su contenido se desprende lo siguiente: “...que el incumplimiento de cualesquiera de las obligaciones que el arrendatario contrae por medio de ese documento dará lugar a la resolución ipso jure del mismo, quedando obligado a desocupar el inmueble en un lapso no mayor de setenta y dos (72) horas...” , por cuanto independientemente de lo establecido en el contrato, y por considerarse sus cláusulas Ley entre las partes, las normas relativas al orden público y a las buenas costumbres son inderogables por voluntad de los particulares, quedando de esta manera sin efecto jurídico la cláusula Décima Primera del aludido contrato. Niego, rechazo y contradigo, por no ser cierto que deba pagarle a la demandante la cantidad de Bs. 2.883.209,75 por concepto de electricidad, por cuanto es del conocimiento de la demandante, que desde el año 1999, se presentaron inconvenientes con respecto (sic) a la pago del servicio público de electricidad ante las oficinas de Eleoccidente, la arrendadora hoy demandante, sabe y le consta que en el inmueble del cual forma parte el local que ocupo en calidad de arrendatario, en su parte superior, es decir, la planta alta existe una vivienda o casa familiar, de la cual también es propietaria y arrendadora la ciudadana NILVA DEL CARMEN VALERA GOMEZ, y que ella alquila por habitaciones.
..., cabe señalar ciudadana Juez, el medidor de electricidad que surte al local en cuestión, en el mismo existen dos tomas que alimentan de electricidad a la casa ubicada en la planta alta, desde que se inicio la relación arrendaticia, el consumo de electricidad era dividido entre tres personas, es decir, las dos que ocupaban para ese entonces la parte superior, y la que me correspondía como arrendatario del local, transcurrido el tiempo, la ciudadana NILVA DEL CARMEN VALERA GOMEZ, fue cambiando de arrendatarios y yo continúe, asumiendo solo el pago del consumo por electricidad, es entonces cuando se produce el atraso en el pago del servicio correspondiente, sin embargo y a todo evento, la arrendadora se negó a reconocerme el monto que hasta ese momento había asumido yo solo el pago y el 17 de Noviembre de 2005....., Por esta situación fui citado al Escritorio Jurídico de la Abogada JUDITH DE FLORES, abogado inscrita en el I.P.S.A. Bajo el No. 48.983, quien para ese entonces era la representante legal de la arrendadora, en la reunión se consideró la situación y le propuse que asumía el pago de la deuda de electricidad, pero dividiendo el monto entre los que nos habíamos beneficiado del servicio de electricidad, la ciudadana NILVA DEL CARMEN VALERA GOMEZ, se negó y no aceptó mi condición, sino que pretendió exigirme el pago completo de la deuda; cosa que pretende hoy hacer valer con la demandan incoada en mi contra.
Niego, rechazo y contradigo por no ser cierto, que deba pagar a la ciudadana NILVA DEL CARMEN VALERA GOMEZ, la cantidad de Bs. 400.000,oo por concepto de cánones de arrendamiento, por cuanto en el mes de julio del 2005, se efectuó aumento del canon de arrendamiento a la cantidad de Bs. 250.000,oo,....., malamente puedo estar adeudando la cantidad de Bs. 400.000,oo correspondiente a los meses de marzo y abril del (sic) 200. Es preciso señalar que por la situación que se venía confrontando con la electricidad, la ciudadana NILVA DEL CARMEN VALERA GOMEZ, pretendió hacerme firmar un contrato de arrendamiento por seis (6) meses fijos, y que durante la vigencia del mismo, yo debía desocupar el inmueble y solventar el servicio de electricidad, es decir pagar toda la deuda a Eleoccidente, situación esta a la que me negué rotundamente, pues se me estaban violando mis derechos que como arrendatarios tengo, efectivamente el 08 de marzo del presente año, pague a la ciudadana JUDITH DE FLORES, antes identificada el canon de arrendamiento correspondiente al (sic) Marzo del 2006; anexado anteriormente con el número (1), posteriormente efectuado el pago del canon de arrendamiento recibí una notificación de oferta de venta del local que ocupo, por parte de la abogada JUDITH DE FLORES, antes identificada, el 31 de Marzo de 2006, la cual firme en señal de recibido, más sin embargo, al día siguiente fui citado nuevamente, vía telefónica por la abogada JUDITH DE FLORES, ya identificada y me sugirió que le devolviese la notificación antes recibida y firmada por mi, situación a la cual no me negué, sin embargo, me informó que había renunciado al caso y a las actuaciones administrativas que llevaba con la ciudadana NILVA DEL CARMEN VALERA GOMEZ,..., Esta situación me llevo a acudir al Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en el que se le dio entrada a la solicitud de Consignación del Canon de arrendamiento, el 04 de abril del presente año, la misma fue admitida y distribuida al Tribunal Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en el cual se dio entrada y se abrió el expediente No. 230, llevados por ese Juzgado, en el cual desde ese instante he venido consignando oportunamente el canon de arrendamiento por la cantidad de Bs. 250.000,oo a la ciudadana NILVA DEL CARMEN VALERA GOMEZ...”

INFORMES
Ante esta segunda Instancia, el Apoderado Judicial de la Parte Actora presentó escrito de Informes, el cual es del tenor siguiente:
“....DEL ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS: El artículo 509 del Código de Procedimiento Civil no le permite al Juez dejar de analizar ninguna prueba en cuyo caso una sentencia estaría viciada por infracción, también del texto del artículo supra señalado. Denuncio el silencia de pruebas sobre el análisis y valoración que debió hacerse sobre el material probatorio presentado por la parte actora las cuales fueron mencionadas en el fallo pero en ninguna momento fueron apreciadas por la parte juzgadora. En consecuencia este Tribunal de Alzada debe declarar procedente esta denuncia por cuanto las pruebas promovidas por mi conferente en el juicio fueron totalmente silenciadas. Obsérvese que la parte demandada produjo escrito de pruebas, pero del análisis inserto a los autos del cómputo ordenado por el Tribunal, fueron presentadas extemporáneamente. El silencio de prueba se configura en dos casos específicos: a) Cuando el juzgador omite en forma absoluta toda consideración sobre un elemento probatorio existente en los autos, cuando lo silencia totalmente; y b) Cuando no obstante que la prueba es señalada, es decir, cuando el juzgador deja constancia de que está en el expediente, no la analiza contraviniendo la doctrina de que el examen de la prueba impone así sea inocua, ilegal o impertinente, puesto que precisamente a esa calificación no puede llegarse si la prueba no es considerada. La Juzgadora para justificar la omisión del análisis de las pruebas promovidas por mi conferente menciona en su sentencia, haciéndose eco de una sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia lo siguiente: “Cuando el Juez se basa en razón de derecho para no analizar las pruebas no incurre en silencio de prueba. El recurrente deberá atacar y desvirtuar mediante recurso de fondo la razón jurídica previa sino quiere sucumbir en el recurso...” La juzgadora no analiza en su sentencia las pruebas promovidas por la parte actora y en las extemporáneas producidas por la demandada, entonces: ¿Cuál es entonces la razón de derecho que la Juez esgrime para silenciar las pruebas, si es del análisis de las pruebas donde se fundamenta el Juez para sentenciar? En conclusión, esta grave omisión de la juzgadora vicia su sentencia pues al silenciar las pruebas se incurre en inadecuada motivación del fallo.
DEL CONTRATO A TIEMPO DETERMINADO: Ahora bien, la juzgadora en su fallo para analizar cual era la acción procedente aplica la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios siendo así que la acción se funda en nuestro criterio en disposiciones del Código Civil concretamente el artículo 1.167, y dice que la acción procedente era la acción de Desalojo y no la Resolución del Contrato de Arrendamiento. Ella considera que si al término del contrato a tiempo fijo o determinado el arrendatario sigue ocupándolo por el, este se convierte a tiempo indeterminado y por eso acoge la acción de desalojo y no la de Resolución de Contrato de Arrendamiento. Es necesario explicar que el contrato suscrito entre las partes está establecido a plazo fijo y lo dice así: “El lapso de duración de este contrato es de un año fijo contado a partir del día dieciséis (16) de Abril de dos mil uno (2001) hasta el día dieciséis (16) de Abril de dos mil dos (2002)”. No tiene otro agregado está cláusula otra intención de las partes contratantes sino que al término del mismo se considera consumado. Es oportuno también señalar los diversos criterios doctrinarios y jurisprudenciales al respecto.
DE LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO: No puede hablarse en el caso de autos como pretende el demandado que por el hecho de las sucesivas prórrogas hasta alcanzar un número de años de cierta significación un contrato de arrendamiento inicialmente convenido a tiempo fijo por influencia de las prorrogas automáticas ha devenido en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Por otra parte el conocido libro”La Resolución del Contrato” del Dr. Gilberto Guerrero Quintero señala claramente lo siguiente: “En razón de que el artículo 1.167 del Código Civil prevee que si el contrato es bilateral, una de las partes incumpliese su obligación, la otra puede solicitar la Resolución del Contrato (si es a tiempo determinado o no)”. Si el arrendatario incumple sus obligaciones tiene expedita la vía resolutoria contractual, pues la acción de resolución de contrato de arrendamiento es aplicable a los contratos a tiempo fijo determinado, aún a los sin determinación de tiempo. Un contrato es a tiempo determinado cuando en el mismo se establece su duración por un lapso de tiempo concreto, especifico y limitado. ¿Lo será un contrato donde se acuerda una duración determinada, pero que al vencerse el lapso fijo continuará por lapso igual, bajo las mismas condiciones y así sucesivamente; a menos que una de las partes dé aviso a la otra participando la no continuación? En realidad las prórrogas que surjan serán siempre a término fijo por el lapso de tiempo estipulado en el contrato, es decir, a tiempo determinado y en caso de incumplimiento la acción resolutoria resulta aplicable ¿por qué? Porque los contratos con determinación de tiempo no pueden terminarse en principio, sino por causa de incumplimiento y este solo puede ser calificado o valorado por el órgano jurisdiccional al exceder la cuestión al ámbito puramente administrativo. En el contrato de arrendamiento objeto de este litigio las partes establecieron: “El lapso de duración de este contrato es de un (1) año fijo contado a partir del día 16 de Abril de 2001 hasta el 6 de Abril de 2002...” tal como está señalado en la sentencia (folio 86), nada se dice si al vencimiento de dicho lapso temporal determinado o fijo se prorrogará o no.
CONCLUSIÓN Y PETITORIO: En consecuencia siendo el contrato de arrendamiento a tiempo determinado como queda establecido a la luz del derecho deben aplicarse las normas del Código Civil relativas a la Resolución del Contrato de Arrendamiento por incumplimiento establecido en el artículo 1.167 y no las normas de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para evitar una subversión del procedimiento aplicado. Establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente: EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO QUE TENGAN POR OBJETO ALGUNO DE LOS INMUEBLES INDICADOS EN EL ARTICULO 1° DE ESTE DECRETO LEY CELEBRADOS A TIEMPO DETERMINADO LLEGADO EL DIA DEL VENCIMIENTO DEL PLAZO ESTIPULADO ESTE SE PRORROGARA OBLIGATORIAMENTE PARA EL ARRENDADOR Y POTESTATIVAMENTE PARA EL ARRENDATARIO...”

III
DE LA SENTENCIA RECURRIDA

El Tribunal procede a la revisión de la Sentencia Recurrida, a los fines de dictar su pronunciamiento; en ese orden de ideas examina su parte motiva y el dispositivo del fallo, para lo cual transcribe la misma, cito:
“Cumplidos como han sido los lapsos procesales, este Tribunal pasa a decidir previa las siguientes consideraciones:
PUNTO PREVIO
Analizadas las actas procesales, este Tribunal pasará primeramente a pronunciarse sobre la naturaleza jurídica de la acción intentada, por cuanto de su determinación dependerá la decisión que ha de dictarse. En efecto, la pretensión demandada la constituye la obtención de la resolución de un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, sobre un local comercial plenamente identificada anteriormente. En efecto, el petitorio contenido en el escrito libelar señala textualmente lo siguiente:
“Tal como se evidencia de lo narrado en el escrito libelar y las normas del Código Civil señalado, es por lo que comparezco ante su competente autoridad parta demandar como en efecto lo hago, siguiendo expresas instrucciones de mi mandante, por Resolución de Contrato de Arrendamiento al ciudadano LUIS FRANCISCO ROJAS TINEO..., para que convenga en hacer formal entrega totalmente desocupado el local comercial, pagar la suma de (sic) de Cuatrocientos mil Bolívares (Bs. 400.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento insolutos y la suma de Dos millones ochocientos ochenta y tres mil doscientos nueve Bolívares con setenta y cinco céntimos (Bs. 2.8883.209,75)”.
Consecuente, igualmente con el petitum libelar, la parte actora invoca la norma establecida en el artículo 1.167 del Código Civil, que se refiere a las acciones de cumplimiento de Resolución de Contrato.
Por ende la renuncia hecha por el arrendatario contenida en la cláusula tercera del contrato es evidentemente nula.
En consecuencia, esta Juzgadora, acogiendo el criterio sostenido por el Tribunal Supremo de Justicia que la interpretación de los contratos es función soberana de los Jueces, en virtud de los dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; es por lo que entra entonces, a analizar cual era la acción procedente.
Ahora bien, el criterio acogido por quien aquí decide es aplicar con preferencia las disposiciones y procedimientos especiales a tenor de lo establecido en el artículo 22 del Código de Procedimiento Civil, que en caso de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual esta tutelada por normas de orden público; por lo que la acción de Resolución de Contrato demandada, no tiene asidero jurídico alguno, pues al haberse transformado el contrato de tiempo determinado a tiempo indeterminado, lo procedente era intentar una acción de DESALOJO, y no la RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO en razón a lo valorado anteriormente y a la naturaleza del contrato.
Es forzoso concluir para esta Juzgadora, que el derecho Inquilinario es de estricto orden público y el Juez debe por Supremacía Constitucional, respaldar los derechos de las partes y sobre todo el debido proceso; es decir que las normas de interés público que exigen observancia incondicional no pueden ser alteradas por voluntad de los individuos y en aras de que no existan fallas que anulen el juicio y sobre todo resguardando el derecho a la defensa; es por lo que se declara improcedente la acción escogida por el demandante, siendo lo procedente y ajustado a derecho la acción de Desalojo y así se establece.
Al respeto la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 28 de Junio de 2005, se pronunció de la siguiente manera:
“....OMISSIS... En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento a tiempo Indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo a los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio al debido proceso y por ende contrario al orden público”.
Ahora bien, despejada de esta manera la naturaleza jurídica de la acción se hace inoficioso pronunciarse al fondo del asunto controvertido. En consecuencia, es oportuno traer a colación el suficiente criterio doctrinario sustentado por la Sala De Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, el cual es compartido por esta juzgadora mediante el cual se dictamino lo siguiente:
“Cuando el Juez se basa en un a razón de Derecho para no analizar las pruebas, no incurre en silencio de prueba.
El Recurrente deberá atacar y desvirtuar mediante el recurso de fondo esa razón jurídica previa, si no quiere sucumbir en el recurso. (Sentencia del 9 de Marzo del 2000. T.S.J. Sala de Casación Social.)”
DECISION
Por todas las consideraciones anteriormente señaladas, es por lo que este Tribunal Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, actuando en Sede Civil, administrando justicia, En Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la acción incoada por la ciudadana NILVA DEL CARMEN VALERA GOMEZ, representada por el abogado JOSE MIGUEL MILLAN MARAVER, identificado en autos, contra el ciudadano LUIS FRANCISCO ROJAS TINEO, representado por las abogadas MARIA HERMINIA GRATEROL e YRIS DE JESÚS PEREZ GALEA, igualmente identificados, por Resolución de Contrato de Arrendamiento. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Regístrese, y publíquese la anterior decisión y déjese copia de la misma en el archivo del Tribunal. Dado firmado y sellad en la Sala de despacho del Juzgado Tercero....”

IV
MOTIVACIÓN PARA LA DECISIÓN EN ALZADA

Analizadas las actuaciones cumplidas por el A-quo, conforme a los hechos narrados y al análisis de la recurrida, este Tribunal revisor procede a resolver en los términos que a continuación se expresan:
Primero: La doctrina y la jurisprudencia nos enseñan que el sistema del doble grado de jurisdicción está regido por el principio del dispositivo que domina nuestro proceso civil y por el principio de la personalidad del Recurso de Apelación, conforme al cual el Juez Superior sólo puede conocer de las cuestiones sometidas por las partes mediante apelación (nemo index sine actore) y en la medida del agravio sufrido en la sentencia de primer grado (tantum devollutum, quantum apellatum) de tal suerte, que los efectos de la apelación interpuesta por una parte no beneficien a la otra que no ha recurrido, quedando los puntos no apelados ejecutoriados y firmes por haber pasado en autoridad de cosa juzgada.
Segundo: Con fundamento a la consideración anterior y en virtud de la apelación interpuesta por el abogado JOSE MIGUEL MILLAN MARAVER, en su condición de Apoderado Judicial de la ciudadana NILVA DEL CARMEN VALERA GOMEZ, en su carácter de parte actora en esta causa y procede a resolver respecto a las denuncias realizadas por el apelante. Denuncia el recurrente que la Jueza de la recurrida silenció las pruebas, no las analizó ni valoró; pide en consecuencia a esta Alzada declarar procedente la denuncia por cuanto las pruebas promovidas por su conferente en el juicio fueron totalmente silenciadas. Agrega que las pruebas de la parte demandada fueron presentadas extemporáneamente. Esta Alzada observa, que efectivamente el Tribunal de la recurrida no analizó las pruebas promovidas en virtud de que decidió como un punto de mero derecho; no obstante a criterio de esta Alzada, para poder llegar a la conclusión de que la causa podía resolverse como un punto de mero derecho debió revisar y analizar las pruebas de autos, toda vez que a esta conclusión no se podía llegar con el sólo alegato de una de las partes; por manera que, resultaba obligatorio analizar las pruebas presentadas. En este orden de ideas procede esta Juzgadora a analizar las pruebas ofrecidas por la parte actora y encuentra que, en principio, fue acompañada como documento fundamental de la pretensión un instrumento constituido por un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 24 de abril del 2001, el cual se aprecia y se valora en conformidad con el artículo 1.363 del Código Civil y le da entrada en el proceso conforme al principio de la comunidad de la prueba; de la misma manera acompañó un estado de cuenta de fecha 23 de marzo de 2006, el cual se presume emanado de Eleoccidente; dicha probanza no se estima toda vez que debió complementarse con una Prueba de Informes y no se hizo. Las probanzas analizadas fueron ratificadas en escrito de promoción con ocasión a la apertura del periodo probatorio aperturado en el procedimiento que se sigue. En esa misma oportunidad Desconoció en nombre de su conferente los “recibos” producidos por la demandada con el escrito de la contestación de la demanda, los desconoce totalmente por no ser de su conferente la firma que los autoriza. Los referidos instrumentos fueron producidos en fecha 31 de mayo del 2006 y no fue sino hasta el 15 de junio de 2006, cuando la parte actora desconoce los instrumentos; y, reza la norma contenida en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, que si los instrumentos privados se producen en oportunidad distinta de las previstas para los que se presenten con el libelo, el término para impugnarlos es de cinco días contínuos, no de despacho; por otra parte, está desconociendo fotocopias de instrumentos privados que carecen de absoluta validez, de donde se infiere que el desconocimiento interpuesto como medio de ataque para impedir la entrada del medio al proceso es írrito. Contradictoriamente, cuando fueron consignados los documentos originales a los autos, la parte actora no los impugnó por ninguna vía de derecho, dejándoles en toda su eficacia probatoria como reconocidos y ASI SE DECLARA.
Por un particular Tercero del escrito de promoción de pruebas, ratificó recibo del Servicio de Electricidad, respecto al mismo el Tribunal se refirió en particulares anteriores estableciendo que no fue complementado con la prueba de Informes en virtud de que se trata de un estado de cuenta no suscrito por persona natural o jurídica en particular.
Se procede seguidamente al análisis de las pruebas ofrecidas por la parte demandada acompañadas con el escrito de contestación, toda vez que las pruebas promovidas en el lapso de promoción de pruebas, conforme al cómputo que riela al folio 83 del expediente deben declarase extemporáneas por tardías y ASI SE DECLARA.
A tenor de lo expuesto analizamos, lo instrumentos que a fines de ilustrar al Tribunal en su alegato respecto al inicio de la relación arrendaticia, constituidos por tres contratos de arrendamientos identificados “A”, “B” y “C”; El Tribunal analiza el primer contrato debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Valencia en fecha 07 de noviembre de 1.996; dicho contrato fue suscrito a termino fijo de un año; El segundo contrato, igualmente autenticado, esta vez por ante la Notaría Pública Séptima, de fecha 26 de febrero de 1999, con un lapso de duración de seis (06) meses fijos; el tercer contrato debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de fecha 24 de abril de 2001; con un lapso de duración de 1 año fijo. La cláusula tercera de dichos contratos estipula además del plazo de duración lo siguiente: Cito. Omissis “EL ARRENDATARIO, en este acto se da por legalmente notificado y así lo acepta del deseo de LA ARRENDADORA, de no prorrogar el presente contrato y de que no opere la tácita reconducción”. El Tribunal valora los referidos instrumentos en conformidad con el segundo aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se tiene como fidedignos los referidos instrumentos, y respecto a la cita transcrita se referirá oportunamente.
Con relación a los restantes instrumentos acompañados con la contestación tenemos que el instrumento marcado “D”, dado de que se trata de un duplicado de una actuación administrativa de la empresa Eleoccidente filial Cadafe, goza de la presunción de veracidad; por manera que, se aprecia en ese mismo carácter presuntivo. No se aprecia el marcado “F”, en virtud de no haber sido complementado con una prueba de Informes.
Con relación a los instrumentos marcados “G”, se trata de un instrumento emanado de Terceros, el cual debió ser ratificado en juicio por el Tercero. Con relación al instrumento marcado “H”, el Tribunal le acuerda valor probatorio toda vez que no fue impugnado en ninguna forma de derecho.
Con relación a los instrumentos marcados “K” y “L”, el Tribunal le acuerda pleno valor probatorio por tratarse de documentos públicos, contentivo de las consignaciones en deposito por ante el Tribunal Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
Tercero: Estima la parte actora y recurrente en esta causa, que la Juzgadora recurrida aplica en su fallo la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siendo su criterio un error de derecho ya que considera que la misma se funda en disposiciones del Código Civil. Esta Juzgadora de Alzada le observa que, la materia inquilinaria se rige por Ley Especial que lo es la novísima Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a cuyas previsiones deben sujetarse los juzgadores para su aplicación con prevalencia a las disposiciones contractuales previstas en el Código Sustantivo, unido a ello, todas sus disposiciones son de estricto orden público; y, conforme al artículo 1° de la mencionada Ley Especial, el inmueble objeto de la pretensión cae dentro de sus previsiones, en virtud de lo cual le resulta aplicable la normativa que rige el particular caso, en el entendido de que es del Juez aplicar el derecho.
De la misma manera, es oportuno observarle al recurrente, que es obligación del Juez Sentenciador delimitar la controversia a resolver; y para ello, es necesario dilucidar la naturaleza el contrato, y esto fue lo que hizo la Sentenciadora de la recurrida, cuando concluyó ante la situación controvertida (de si se trataba de un contrato a tiempo determinado cuya resolución propuso el accionante, o un contrato a tiempo indeterminado como alegó en su defensa el demandado) que estaba al frente de un contrato sin determinación en el tiempo, en virtud de que, de la definición de la naturaleza contractual dependería el destino de la pretensión propuesta. En este orden de ideas, la Jueza de la recurrida procedió apegada al derecho al delimitar el punto medular controvertido previo el análisis del problema de fondo y ASI SE DECLARA.
Ahora bien, cuando la Sentenciadora de la recurrida decide sobre la delimitación en cumplimiento a los requisitos establecidos para proferir un fallo, no quiere significar con esto que el criterio establecido este ajustado a derecho; pues una cosa distinta es, la técnica, la metodología, empleada para proferir un fallo, entiéndase cumplimiento de los requisitos de la sentencia, ergo artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, y otra, que la delimitación de la controversia realizada se adecué a la interpretación de las normas sustantivas que rigen la materia arrendaticia; no obstante en el caso analizado, la Juez de la recurrida, si bien es cierto que silenció completamente las pruebas aportadas, muy particularmente los instrumentos fundamentales de la controversia, violentando con ello la doctrina pacifica de la Sala Constitucional, en cuanto a que el silencio de pruebas constituye violación del debido proceso en un determinado contexto; estima quien decide, que la conclusión de estimar como de mero derecho el punto a resolver, sólo podía hacerlo la Juzgadora, previa valoración de los instrumentos fundamentales acompañados tanto con el libelo de la demanda como en su contestación, constituidos por los sendos contratos de arrendamientos, que vincularon a las partes desde el año 1996, hecho que esta Sentenciadora establece conforme a la valoración que de dichas pruebas realizó; no obstante repito, que comparte esta Alzada, el criterio sostenido en cuanto a que el contrato de arrendamiento suscrito pasó a convertirse en una relación arrendaticia sin determinación de tiempo por las razones siguientes: Primero: La Cláusula TERCERA de cada uno de los contratos, de manera estricta fijó tanto el término de inicio de la relación contractual como el de su finalización; no fijó la posibilidad de prorrogarlo por un tiempo igual de duración, sino que los términos empleados fueron determinantes, definidos y sin lugar a dudas; la cláusula in comento es ley entre las partes, en virtud de que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que de ellos se derivan, según la equidad, el uso o la ley, las partes quedan sujetas a su estricta observancia en lo que respecta a su contenido obligacional; por manera que, expirado el término fijado, si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de desahucio; ahora bien, siendo demostrado que el último contrato se suscribió por un año fijo, el 24 de abril del 2001, se demanda su resolución el 11 de mayo del 2006; se infiere entonces, que se dejó al inquilino en el goce pacifico de la cosa arrendada desde el 25 de abril del 2002; y si tomamos en consideración, que también se venció para el inquilino la prorroga legal de un (1) año que le correspondía, la inactividad del arrendador que resulta demostrativa del poco interés que tenía en recibir el inmueble, trajo en su contra el ineludible hecho de que operara la tácita reconducción conforme a las previsiones establecidas en el artículo 1600 eiusdem; y los efectos de la relación contractual, pasaría a reglarse conforme a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Es imperativo de Ley que la finalización de un contrato a tiempo indeterminado solo puede demandarse por vía de Desalojo, pues respecto a los mismos no opera la Resolución o el derecho de rescindir de él por voluntad unilateral. En virtud de lo cual al haber errado el Demandante la interposición de su querella, toda vez que la acción no se adecua al Thema Desidendum, la misma no puede prosperar, y tal declaratoria es procedente in limine y ASI SE DECIDE.
En mérito a las consideraciones anteriores, esta Sentenciadora de Alzada, modifica el fallo Apelado; y declara: Conforme al contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, que la acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento, intentada el abogado JOSE MIGUEL MILLAN MARAVER, actuando con el carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana NILVA DEL CARMEN VALERA GOMEZ, contra el ciudadano LUIS FRANCISCO ROJAS TINEO, todos anteriormente identificados, ES INADMISIBLE siendo irrelevante el pronunciamiento de los restantes puntos controvertidos, y ASI SE DECIDE.

En fuerza de las razones expuestas, este TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: 1°) SIN LUGAR la Apelación interpuesta por el Abogado JOSE MIGUEL MILLAN MARAVER, actuando con el carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana NILVA DEL CARMEN VALERA GOMEZ, contra la decisión proferida por el JUZGADO TERCERO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en fecha 26 de julio de 2006. 2°) INADMISIBLE la demanda intentada por el abogado JOSE MIGUEL MILLAN MARAVER, actuando con el carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana NILVA DEL CARMEN VALERA GOMEZ, contra el ciudadano LUIS FRANCISCO ROJAS TINEO, todos supra identificados, y ASÍ SE DECIDE.
Se REFORMA la Sentencia proferida por el A-quo, en fecha 26 de julio de 2006, con las modificaciones supra indicadas.
Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Se condena en costas a la Apelante de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, déjese copia y bájese en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en Valencia a los catorce (14) días del mes de Agosto del año dos mil seis (2.006). Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación.
...LA
JUEZ TITULAR,

ABOG. ROSA MARGARITA VALOR
LA SECRETARIA,

ABOG. LEDYS ALIDA HERRERA

En la misma fecha se dicto y publicó la anterior decisión, siendo las 1:30 de la tarde.

LA SECRETARIA,

ABOG. LEDYS ALIDA HERRERA

Expediente Nro. 52.541
Labr.-