REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO SÉPTIMO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO DEMANDANTE: PEDRO ALEJANDRO GIRON OLIVEROS venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad No. 4.867.514. APODERADO: Abg. JUAN VICENTE ARCINIEGA ARNAO, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 10.110. DEMANDADO: SERDIVAL S.R.L, hoy SERDIVAL C.A., sociedad de comercio inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo del Estado Carabobo en fecha 29 de julio de 1.983, bajo el No- 77, Tomo 26-A. ACCIÓN: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. TIPO DE SENTENCIA: DEFINITIVA EXPEDIENTE: 0937.- DE LOS HECHOS Se inicio la presente causa por demanda de resolución de contrato de arrendamiento, incoada por el ciudadano PEDRO ALEJANDRO GIRON OLIVEROS, mediante su Apoderado Judicial Abogado JUAN VICENTE ARCINIEGA ARNAO contra la Sociedad de Comercio SERDIVAL S.R.L., ahora SERDIVAL C.A., representada por el ciudadano ALIS GILBERTO ORONOZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 2.794.191 y de este domicilio, en su condición de Gerente General. En la relación de la demanda el accionante alega lo siguiente: Que se evidencia del contrato de arrendamiento de fecha 01 de Enero del 2003 que acompañó al libelo inserto a los folios Ocho (8) al Trece (13), que el ciudadano PEDRO ALEJANDRO GIRON OLIVEROS, antes identificado cedió en arrendamiento un inmueble constituido por un (1) local distinguido con el No. 4, planta baja, ubicado en la prolongación de la Avenida Michelena, parcela F-6, Urbanización Industrial Carabobo, en esta ciudad de Valencia del Estado Carabobo. Que el plazo del contrato era de seis (06) meses prorrogables con por lo menos treinta (30) días de antelación a la fecha de vencimiento del contrato. Que el canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00) y que debería ser cancelado el primer (1er.) día de cada mes, que también se estableció que la falta de pago de una (1) mensualidades por parte del arrendatario, dará derecho al arrendador, a pedir la inmediata desocupación del inmueble, según lo establece la cláusula segunda del referido contrato. Que en fecha 02 de agosto del 2.004, la Alcaldía del Municipio Valencia a través de la Dirección de Inquilinato, emitió la Resolución No D.I.19-2004 en la cual se fijó como canon máximo de Alquiler la cantidad de Ciento Siete Mil Sesenta y Cuatro Bolívares con Catorce Céntimos (Bs. 107.064,00). Que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes tuvo una relación contractual de seis meses, prorrogable por seis meses más a partir del 01 de enero del 2.003 y que concluyó el 31 de diciembre del 2.003. Agrega el apoderado actor que por cuanto su mandante mantuvo una relación arrendaticia de más de de diez años, le corresponde una prorroga legal de tres (3) años, que dicha prorroga se inició el 01 de enero del 2004 y concluiría el 31 de diciembre del 2006. Señala igualmente el actor que el inquilino incumplió con el pago de canon de arrendamiento de los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2004; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2005; y enero del año 2006. Que se estableció en el contrato fianza personal del señor Alis Gilberto Oronoz (ya identificado). Agrega asimismo el demandante que por tales razones demanda a la Sociedad de Comercio SERDIVAL S.R.L. representada por el ciudadano Alis Gilberto Oronoz y a éste a titulo personal en su calidad de fiador por Resolución de Contrato de Arrendamiento para que convengan o así sean condenados en lo siguiente: 1) En la resolución del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y en consecuencia a la entrega del inmueble arrendado totalmente desocupado de bienes y personas. 2) En pagar como indemnización por el uso del inmueble la cantidad de UN MILLON NOVECIENTOS VEINTISIETE MIL CIENTO CINCUENTA Y CUATRO BOLIVARES CON CINCUENTA CÉNTIMOS (Bs. 1.927.154,50). 3) En pagar los Servicios públicos. 4) A pagar las costas y costos del presente juicio. Se fundamentó la acción en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.264 del Código Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Con el libelo se acompañaron los siguientes recaudos: Marcado “A” inserto del folio 5 al 7, original del instrumento Poder. Marcado “B” inserto al folio 8 al 13 original del contrato de arrendamiento suscrito en forma privada entre el ciudadano Pedro Alejandro Girón Oliveros y la sociedad de comercio SERDIVAL, S.R.L. Marcado “E” Resolución Administrativa La demanda con sus recaudos fue remitida a este Tribunal por el Juzgado Distribuidor admitiéndose la misma en fecha 07 de Febrero del 2006 por auto que cursa al folio 29, siguiéndose el procedimiento del juicio breve de conformidad con lo establecido en el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y se ordenó el emplazamiento de los demandados para el segundo (2°) día de despacho siguiente a que conste en autos su citación. En fecha 13 de febrero del 2006 y en cuaderno separado aperturado a los efectos, este Tribunal por encontrarse llenos los extremos de Ley, decretó medidas preventivas de Secuestro y Embargo. En fecha 22 de febrero del 2006, se recibieron provenientes del Tribunal Tercero Ejecutor de Medidas de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua, San Diego y Carlos Arvelo de esta Circunscripción Judicial, las resultas de la práctica de las medidas decretadas. En fecha 01 de marzo del 2006, presenta escrito de contestación de la demanda el ciudadano Alis Gilberto Oronoz en su carácter de autos, asistido por el abogado José Francisco Baez, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 19.314 y en el cuaderno de medidas consigna Escrito de Oposición a las medidas decretas y practicadas. En fecha 09 de marzo del 2006, la parte demandada presenta escrito de pruebas, las cuales fueron debidamente admitidas en esa misma fecha. En fecha 14 de marzo del 2006 la parte actora hace lo propio con respecto a sus probanzas. En fecha 17 de marzo del 2006, la parte demandada consigna un segundo escrito de Pruebas y en esta misma fecha el ciudadano Alis Gilberto Oronoz en su carácter de autos otorga Poder Apud-Acta a los Abogados José Francisco Báez y Arnaldo Zavarse Pérez para su representación. En fecha 29 de marzo del presente año, la parte actora consigna escrito de consideraciones. DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA En el escrito de contestación, el ciudadano Alis Gilberto Oronoz en su carácter de gerente general de la demandada SERDIVAL C.A, asistido de abogado rechazó, negó y contradijo lo alegado por la parte actora en su libelo. Reconoció la existencia del contrato de arrendamiento suscrito entre su representada y el demandante Alegó que dicho contrato se renovó a tiempo indeterminado por falta de notificación del arrendador de la finalización del contrato. Que es falsa la insolvencia alegada en contra de su representada por cuanto de conformidad con el artículo 58 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en los inmuebles sometidos a regulación quedará sujeto a repetición todo cuanto se cobre en exceso de canon máximo establecido por los organismos competentes. Que es cierto que el inmueble objeto del contrato fue regulado con un canon de Ciento Siete Mil Sesenta y Cuatro Bolívares con Catorce Céntimos (Bs. 107.064,14) y que por efectos del reintegro, -como así lo expresa el accionado- su representada ha cancelado las mensualidades que se demandan que suman la cantidad de Un Millón Novecientos Veintisiete Mil Ciento Cincuenta y Cuatro Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs. 1.927.154,50), que es falso que se deba dicha cantidad. Que su representada mantiene a su favor un reintegro superior en bolívares por concepto de cánones de arrendamiento cancelados y que son superior a la cantidad de Bs. 1.927.154,50 y que por ello su representada se encuentra solvente en los pagos de los cánones de arrendamiento. Que el arrendatario reconoce que la relación arrendaticia data de más de 10 años, lo que significa, - como así se adujo- que de conformidad con el artículo 60 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el reintegro se referirá a los sobre alquileres cobrados desde la fecha de iniciación del contrato hasta la fecha de regulación. Señala de igual forma la parte demanda que de conformidad con la regulación No. D.I. 19-2004 emitida por la Dirección de Inquilinato de fecha 02 de agosto del 2.004, tiene derecho a repetición por parte del demandante, ya que éste – como así lo señaló- cobro durante varios meses una cantidad superior a la regulada por la dirección de inquilinato por sobrealquilires entre la cantidad regulada y la cobrada por mayor suma. Alega también el accionado que de conformidad con el artículo 63 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, los reintegros son compensables con los alquileres que el arrendatario deba satisfacer considerándose solvente. Que en virtud de ello no es procedente la acción de resolución de contrato. Por último solicita la suspensión de las medidas decretadas. DE LAS PRUEBAS DE LAS PARTES PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA En el lapso probatorio la parte demandada en su escrito de pruebas, invoca al merito favorable que arrojan los autos, especialmente lo que se desprende del libelo de la demanda en lo que respecta al tiempo de servicio y la regulación de alquileres. Promovió las siguientes documentales: a) Anexos marcados “A” y “B”, sendos contratos de arrendamiento suscritos en forma privada entre la demandante y la parte accionada. b) Anexo “D” original de la Resolución Administrativa contentiva de la Regulación de Alquileres. c) Marcados “E”, “F” y “G” recibos de cancelación de servicios de agua, aseo domiciliario y servicio eléctrico del inmueble. PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA En su oportunidad legal el accionante reprodujo el merito favorable de los autos especialmente el poder que le fue otorgado por su representado (folio 6); el último contrato de arrendamiento suscrito entre su representada y el arrendatario inserto del folio ocho (8) al trece (13); la copia de la Regulación No. D.I.19-2004. Invocó la confesión del demandado contenida en la contestación de la demanda al reconocer como adeudados los meses que se reclaman. HECHOS NO CONTROVERTIDOS De lo anterior quedan como hechos no controvertidos y en consecuencia exentos de prueba la relación arrendaticia existente entre las partes; el canon de arrendamiento fijado por la autoridad administrativa u órgano regulador competente en la cantidad de Bolívares 107.064,14. HECHOS CONTROVERTIDOS. Quedan como hechos controvertidos los siguientes: si el contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda, es un contrato a tiempo determinado o indeterminado; la insolvencia del demandado por la falta de pago de los cánones de arrendamiento reclamados o si opera o no la compensación alegada por éste en su contestación al fondo de la demanda. Corre inserto a los autos (folio 80 al 81) escrito de fecha 29 de marzo del 2.006 en el cual el apoderado judicial de la parte actora reconoce el derecho que tiene el arrendatario a ejercer la acción de reintegro, señalando de igual forma que al alegar la compensación el demandado en su contestación, solo pueda reclamar retroactivamente 24 meses, -como así lo expreso. MOTIVACIÓN PARA DECIDIR PRIMERO: Riela a los folios 8 al 13 del expediente analizado, original del contrato de arrendamiento suscrito en forma privada entre las partes, el cual quedó reconocido a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil y al cual se le otorga todo su valor probatorio. Del mismo se desprende que en la cláusula TERCERA de dicho contrato se estableció que el término de duración era de seis meses fijos, prorrogable por seis meses más, contado a partir del 01 de enero del 2.003, hasta el 30 de junio del 2.003. Así mismo en la cláusula CUARTA del analizado contrato se estableció que en caso de que alguna de las partes contratantes desee no continuar o prorrogar dicho contrato se deberá dar aviso con treinta (30) días de anticipación. Así las cosas, considera quien que en la cláusula Tercera del contrato analizado, se expresó claramente la intención de las partes de convenir en la suscripción de un contrato a tiempo determinado o a término fijo, que no es otro que aquel contrato mediante el cual el arrendador entrega al arrendatario un inmueble para que lo use por un tiempo determinado, es decir con una longitud temporal, especifica y concreta, perfectamente establecida en el contrato, que permite a las partes conocer de antemano, cuando se inicia la relación arrendaticia y el momento de su terminación en el caso que nos ocupa el contrato contemplaba una duración de seis meses, prorrogable por seis meses mas, en consecuencia la relación arrendaticia contenida en el contrato bajo estudio se inició el 01 de enero del 2.003 y venció el 31 de diciembre del 2.003, sin necesidad de notificación, ya que en criterio de quien decide lo convenido en la cláusula Cuarta operaria solo si al vencimiento del contrato o de su única prorroga de seis meses, según sea el caso, las partes contratantes desearen, no continuar o prorrogar el contrato una vez vencido el mismo o su única prorroga. El artículo 1.599 del Código Civil señala que si el contrato se efectuó por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio, en consecuencia el contrato de arrendamiento que nos ocupa junto con su prorroga de seis meses finalizó el 31 de diciembre del 2.003, y así se decide. Como consecuencia de lo anterior habiéndose declarado la terminación del contrato en fecha 31 de diciembre del 2.003 y por ende la relación arrendaticia existente entre las partes la cual se mantuvo por más de diez (10) años, hecho éste reconocido por ambas partes litigantes, en consecuencia de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal “c”, le corresponde al arrendatario una prorroga legal por un máximo de tres (3) años, la cual comenzó a correr a partir del 02 de enero del 2.004. Así se decide. SEGUNDO: Establecido lo anterior y por cuanto, ante la insolvencia alegada por el actor en su libelo por la falta de pago de los cánones de arrendamientos, el demandado alegó estar solvente en virtud de haber operado la compensación por habérsele cobrado sobrealquileres , este Tribunal pasa a analizar el material probatorio traído a los autos por las partes de la manera siguiente: -) De los contratos de arrendamiento inserto a los autos marcados “A” y “B”, instrumentos privados suscritos en forma privada entre las partes los cuales al no haber sido desconocidos por la parte actora en su oportunidad legal quedaron reconocidos a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, siendo apreciados por quien decide en todo su valor probatorio. De los contratos analizados se aprecia, del marcado “A” cuya vigencia lo fue del 01 de enero al 31 de diciembre del 1.999 que el canon de arrendamiento se convino en la cantidad de Bolívares 130.000,00. Del contrato marcado “B” con una vigencia de un año contado a partir del 01 de enero al 31 de diciembre del 2.000 el canon de arrendamiento convenido lo fue por la cantidad de Bolívares 150.000,00, lo que suman un total de por concepto de alquileres cobrados durante esos dos años. -) Con respecto a la Regulación hasta suscrito en fecha 8 de enero de 1999 entre las partes que el canon de arrendamiento convenido en esa oportunidad fue la cantidad quen orno Con respectos a la factura marcada “C” inserta al folio sesenta (60) de este expediente emitida por NEMAL C.A., dicha factura es valorada por quien decide, ya que a pesar de ser un documento privado emanado de un tercero el cual debió ser ratificado en juicio por la persona de quien emanó a través de la prueba testifical, presume quien juzga que al estar en poder de las actoras la factura analizada y valorada, el monto en ella contenido fue cancelado por la actoras, debiendo en todo caso haber sido cancelado por el arrendador de conformidad con la cláusula Octava del contrato de arrendamiento, ya que es una reparación cuyo monto excede a la media del monto del canon de arrendamiento convenido contractualmente, y así se decide.. -) En lo atinente a los documentos marcados D1 y D2 los mismos no son valorados por quien decide por no aportar nada al proceso ya que el monto y el concepto en ellos contenidos fueron excluidos del pedimento en la reforma de la demanda. Y así se declara. -) En lo que se refiere a los instrumentos privados (recibos de pago) marcados “E” y “F” opuestos al demandado como emanados de ellos, por no haber sido desconocidos en su oportunidad legal, los mismos quedaron reconocidos a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia son apreciados por quien sentencia en todo su valor probatorio. De ellos se desprende que le fueron cancelados al demandado las cantidades allí contenidas, siendo una de los montos, lo cancelado por concepto de deposito como se dejó asentado al analizar el contrato de arrendamiento. -) En cuanto al recibo (Bauche) Bancario marcado “G” inserto al folio 65 del expediente de marras, el mismo no es valorado por quien decide, en razón de que a pesar de haberse alegado en el escrito de pruebas que era para demostrar el pago de arrendamiento, no se señaló que mes se pretendía se cancelaba o se canceló con dicho depositó, en virtud que al juez no le esta dado suplir defensas o alegatos de las partes. -) En lo que respecta a la prueba de informes solicitada y debidamente evacuada, consta a los autos que en fecha 14 de marzo del 2.006 fue recibida por este Tribunal las resultas de dicha prueba, la cual no fue otra que la copia certificada del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda el cual ya fue valorado por esta Juzgadora, así como también fue remitido a través de dicha prueba la copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre el demandado ciudadano Elio Pastor Suárez Duran y el ciudadano Ciro David Fernández Bermúdez, documento publico que es apreciado y se le otorga todo su valor probatorio, de éste se desprende que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuya resolución se demanda fue arrendado nuevamente en fecha 14 de julio del 2.004 sin haberse resuelto previamente el anterior contrato suscrito con las demandantes Ahora bien, siendo la oportunidad de dictar sentencia y analizado como han sido las actas que conforman el presente expediente y las pruebas promovidas por la parte actora, quien decide aprecia que en el presente juicio no fueron desvirtuados los hechos alegados por la parte actora en su libelo, en virtud de no haber aportado la accionada prueba alguna, es este sentido quedó demostrado la relación arrendaticia existente entre las partes, que a partir del mes de julio del 2.004 fue arrendado nuevamente el inmueble objeto del contrato que nos ocupa por el demandado a un tercero, despojando a las actoras del uso y disfrute del inmueble arrendado, sin haberse resuelto previamente la relación arrendaticia que los unía en consecuencia la demanda debe ser declarada con lugar y así se declara. DEL MATERIAL PROBATORIO El demandado en el lapso probatorio ante en el lapso Del material probatorio aportado por la parte demandada. Por otro lado habiéndose establecido previamente la fecha de terminación de la relación contractual nace para el arrendatario a partir del vencimiento del contrato, el derecho a hacer uso de la prorroga legal contenida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, siempre y cuando el arrendatario no estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales. Siendo la oportunidad de dictar Sentencia y del análisis de lo habido en lo autos, pasa esta juzgadora a enunciar las razones de su decisión en los siguientes términos: PRIMERO: Que la acción deducida en la acción Resolución de Contrato de Arrendamiento de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil en concordancia con el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de cuyo ejercicio el actor pretende la resolución del contrato, debido al incumplimiento por parte de la demandada de la obligación de pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos. SEGUNDO: EL demandante acompañó a los autos como documento fundamental de la acción, original del contrato de arrendamiento suscrito en forma privada entre las partes, el cual al no haber sido desconocido en su oportunidad legal quedó reconocido a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, el cual es apreciado por quien decide en todo su valor probatorio. TERCERO: De dicho contrato de arrendamiento suscrito entre las partes antes señaladas, se evidencia lo siguiente: Que la demandada SERDIVAL, C.A., en su carácter de arrendatario se obligó a cancelar mensualmente el canon de arrendamiento convenido y que de igual forma se obligó según la cláusula Sexta al pago de los servicios por suministro de agua y otros servicios prestados al inmueble. Ahora bien, analizado como han sido las actas que conforman el presente expediente y las pruebas promovidas por la parte actora, quien decide aprecia que en el presente juicio no fueron desvirtuados los hechos alegados por la parte actora en su libelo, en virtud de no haber aportado la accionada prueba alguna de su solvencia, en consecuencia la demanda debe ser declarada con lugar y así se declara. En fuerza de las anteriores consideraciones este Tribunal Administrando Justicia en NOMBRE DE LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY declara CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por el ciudadano PEDRO ALEJANDRO GIRON OLIVEROS representada por el Abogado JUAN VICENTE ARCINIEGA ARNAO contra la Sociedad de Comercio SERDIVAL C.A todos ya identificados. En consecuencia se declara resuelto el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 01 de enero del 2.003 entre las partes y en razón de ello se condena a la demandada a entregar a la parte actora el inmueble arrendado constituido por un (1) local ubicado en la prolongación de la Avenida Michelena, Parcela F-6, Urbanización Industrial Carabobo, en esta ciudad Valencia del Estado Carabobo, totalmente desocupado. Se condena asimismo a la demandada al pago de la cantidad de UN MILLON NOVECIENTOS VEINTISIETE MIL CIENTO CINCUENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CINCUENTA CENTIMOS (Bs. 1.927.154,50) por concepto de indemnización por los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2004 y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del 2005 y enero del año 2006 dejados de cancelar y de los cuales hizo uso del inmueble. Por último se condena en costas a la demandada por haber resultado totalmente vencida de conformidad con lo estipulado en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese y déjese copia certificada para el archivo del Tribunal. Dado y firmado en la Sala de Despacho del Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. En Valencia a los Seis (6) día del mes de abril del 2.006. Año 195 de la Independencia y 147º de la Federación. LA JUEZA PROVISORIA ABG. LIGIA E. RODRÍGUEZ SALAZAR LA SECRETARIA ABG. MARIA DEL ROSARIO MONTILLA P. En la misma fecha se publicó, siendo las 11:00 de la mañana y se dejó copia certificada para el archivo del Tribunal. LA SECRETARIA ABG. MARIA DEL ROSARIO MONTILLA P.