TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE: ALI DE JESÚS FALCONETTI y HÉCTOR RAMÓN FALCONETTI
DEMANDADO: YARITZA MILAGROS RONDÓN MÉNDEZ
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO (APELACIÓN)
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE: 18.346

Es recibido el presente expediente en este tribunal en fecha 17 de octubre de 2005, contentivo de la demanda incoada por los ciudadanos ALI DE JESÚS FALCONETTI y HÉCTOR RAMÓN FALCONETTI, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.449.400 y 4.132.096 respectivamente, ambos de este domicilio; debidamente asistidos por la abogado MILAGROS DEL VALLE MONRROY MONTES, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nro. 55.665 por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO contra la ciudadana YARITZA MILAGROS RONDÓN MÉNDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 7.121.695 y de este domicilio.
En fecha 26 de septiembre de 2005, el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dicta sentencia definitiva en la presente causa, declarándola parcialmente con lugar y resuelto el contrato de arrendamiento. De dicha decisión, apeló la representación de la parte demandada en fecha 29 de septiembre de 2005.
Por auto expreso de fecha 25 de octubre de 2005 el tribunal fijó el décimo día de despacho siguiente a esa fecha para el dictamen de la sentencia definitiva, de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
En esta alzada ambas partes presentaron sus escritos de informes dentro del lapso legal correspondiente.
ALEGATOS DE LAS PARTES:
ALEGATOS DE LOS DEMANDANTES:
Alegan los demandantes que celebraron contrato de arrendamiento el 07/04/2002 con la ciudadana YARITZA MILAGROS RONDÓN MÉNDEZ sobre un inmueble de su propiedad constituido por una casa ubicada en la Urbanización popular El Socorro, calle Cesar Girón, distinguida con el Nro. 45-40, en jurisdicción de la Parroquia Miguel peña, Municipio Valencia del Estado Carabobo, que se estableció el canon de arrendamiento por la cantidad de Bs. 60.000,00, los cuales venían siendo pagados por la arrendataria de manera irregular, sin pagar intereses de mora a pesar de la tardanza, que incluso había ocasiones que pagaba el alquiler en dos partes.
Que el contrato de arrendamiento a tiempo determinado fue objeto de 5 renovaciones verbales, de las cuales las 4 primeras fueron con el canon de Bs. 60.000,00 y la ultima por un canon de Bs. 80.000,00, los cuales comenzó a pagar la arrendataria en noviembre de 2004, y posteriormente el 15/02/2005 se le llevó al inmueble una notificación informándole que el 01/04/2005 culminaban los últimos 6 meses de renovación, cuya notificación se negó a firmar y a partir de entonces comenzó a incumplir con su obligación de pagar las mensualidades vencidas, alegando que tiene una menor de edad y el cónyuge está alquilado en otra casa y no le trae dinero, a lo cual se pidió que desocupara el inmueble por cuanto uno de los actores HÉCTOR RAMÓN FALCONETTI, necesitaba el inmueble para mudarse, que se le pidió a la arrendataria que pagara la deuda de luz eléctrica, que no pagara los alquileres pendientes y que desocupara inmediatamente y ella se negó a desocuparla, alegan que HÉCTOR FALCONETTI vive alquilado en una habitación desde el 15/12/2003 en la que paga Bs. 50.000,00 mensuales, siendo un hombre enfermo de 55 años de edad que no posee trabajo, por lo cual necesita el inmueble para vivir.
Continua afirmando que la arrendataria debe 4 mensualidades vencidas, desde febrero de 2005 y una deuda de servicio eléctrico con Eleoccidente por Bs. 138.481,00 hasta febrero de 2005.
Afirma que la cláusula 12º del contrato establece que la falta de pago de una o mas mensualidades de pago de alquiler, así como el incumplimiento de cualquiera de las estipulaciones contractuales, dará lugar a la resolución del contrato y al pago de todas las mensualidades que falte hasta el vencimiento del contrato, a titulo de clausula penal.
Invoca los artículos 1592, 1160, 1165, 1264 del Código Civil y 34 y 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Demanda:
1- La resolución del contrato de arrendamiento
2- El pago de las mensualidades vencidas y no pagadas de febrero a mayo de 2005, a razón de Bs. 80.000,00 cada uno, mas los intereses de mora establecidos en el articulo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
3- Bs. 137.5481,00 por concepto de servicio de energía eléctrica.
4- Demanda la corrección monetaria
5- Las costas procesales.

ALEGATOS DE LA DEMANDADA:
Opuso las cuestiones previas contenidas en los numerales 2º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
En cuanto a el capitulo tercero nuevamente opuso la cuestión previa consagrada en el numeral 2º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegando que los demandantes carecen de cualidad, ya que el inmueble pertenece a JOSÉ DE JESÚS FALCONETTI, persona con quien se celebró el primer contrato de arrendamiento el 01/09/1997.
En cuanto al defecto de forma alega que los demandantes alegan una supuesta propiedad del inmueble pero no acreditan documento público alguno que lo demuestre.
En su contestación al fondo, alegó: Que no celebró contrato de arrendamiento con los demandantes, pues lo celebró con JOSÉ DE JESÚS FALCONETTI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 1.339.455 y de este domicilio; el 01/09/1997.
Negó y rechazó que el canon fuera de Bs. 60.000,00 ya que el mismo se estableció en Bs. 30.000,00 y posteriormente aumentó a Bs. 40.000,00. Negó y rechazó los pagos irregulares alegados por la actora, negó que el contrato se haya celebrado a tiempo determinado, pues alega, el mismo se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado.
Rechazó y negó que se le haya notificado el 15/02/2005 que debía desocupar el inmueble, y que se haya negado a firmar la notificación. Negó haber incumplido con su obligación de pagar las mensualidades vencidas, pues consignó ante el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo las mensualidades de arrendamiento. Alegó que los actores no han actuado de buena fe, ya que en varias ocasiones han entrado al inmueble sin permiso de la demandada y han sustraído documentos que han anexado a este expediente. Negó que el esposo de la demandada tenga otro inmueble arrendado, pues afirma, comparten una vida feliz.
Niega que el demandante HÉCTOR FALCONETTI necesite el inmueble para vivir, pues su padre dejó tres casas, aunado a que en la parte trasera del inmueble este ciudadano comenzó a construir. Niega y rechaza encontrarse insolvente con Eleoccidente.
Alega que como quiera que ha cumplido puntualmente con todos los pagos de arrendamiento y de servicios de luz, desde 1997, por lo cual la relación arrendaticia ha durado mas de 5 años, solicita se le conceda la prorroga legal establecida en el articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Alega que los demandantes invocan la propiedad pero jamás han demostrado su cualidad.
LIMITES DE LA CONTROVERSIA:
Dado el modo de contestación de la demanda, no existen hechos admitidos en la causa, quedando como controvertidos:
1- Si los demandantes son propietarios del inmueble.
2- Si los actores tienen cualidad, pues la demandada alega no haber celebrado contrato de arrendamiento con éstos.
3- Si el contrato de arrendamiento es a tiempo determinado o indeterminado.
4- Si la demandada está insolvente en el pago de los cánones y servicio de electricidad.
DEFENSAS PREVIAS:
Como quiera que la accionada en su contestación alegó dos defensas perentorias, como son que el contrato de arrendamiento es a tiempo indeterminado y que los demandantes no tienes cualidad por no haber celebrado nunca contrato alguno con ellos, procede el tribunal en primer término a analizar la procedencia o no de dichas defensas y las pruebas que tiendan a demostrarlas, y solo en caso de declararlas improcedentes, se proseguirá con el análisis de los restantes alegatos, defensas y pruebas de las partes:
En cuanto a la defensa de que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes es a tiempo INDETERMINADO y no determinado, como lo alegó la actora, se pronuncia el tribunal, previo análisis de dicho instrumento, en los siguientes términos:
Con el libelo la parte actora promovió (folios 5 y 6) original de instrumento privado, no desconocido ni tachado por la demandada en la oportunidad procesal correspondiente, por lo cual, el mismo adquirió la condición de ser un documento privado tenido legalmente por reconocido, de conformidad con el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil; y por lo tanto tiene el pleno valor probatorio que le atribuye el articulo 1363 del Código Civil, y con los mismos queda demostrado que los demandantes ALI DE JESÚS Y HÉCTOR RAMÓN FALCONETTI celebraron contrato de arrendamiento con la demandada YALITZA MILAGROS RONDÓN MÉNDEZ por el inmueble constituido por una casa, ubicada en la Urbanización Popular El Socorro, calle Cesar Girón, Nro. 45-40, Parroquia Miguel Peña, Municipio Valencia del Estado Carabobo, que el canon de arrendamiento fue fijado en la suma de Bs. 60.000,00 mensuales y que la duración del contrato fue convenida a un plazo de 6 meses fijos, contados a partir del 01/03/2002, y que las partes no previeron la posibilidad de que el mismo se prorrogara, pues por el contrario establecieron “Al vencimiento de dicho periodo el presente contrato se considerará por terminado sin necesidad de desahucio ni de notificación alguna.”
Dado el modo de redacción de la cláusula la misma no admite ningún genero de dudas, las partes no previeron prorrogas ni renovaciones automáticas del contrato, y establecieron claramente que al vencimiento del termino fijado, es decir al vencimiento de los 6 meses contados a partir del 01/03/2002, el contrato se consideraba terminado, sin necesidad de desahucio ni notificación.
De modo púes que el contrato de arrendamiento cuya RESOLUCION SE DEMANDA es un contrato de arrendamiento A TERMINO FIJO, SIN POSIBILIDAD DE PRORROGA AUTOMATICA púes NO LO PREVIERON ASÍ LAS PARTES, las cuales, por el contrario, establecieron que al vencimiento del plazo, el mismo concluía, es decir, terminaba, sin necesidad de notificación, por lo que si la arrendataria continuó ocupando el inmueble después del vencimiento del término, y a ello no se opuso la arrendadora, lógicamente operó a tácita reconducción del contrato, tal como lo dispone el artículo 1.600 del Código Civil, el cual establece:
Artículo 1.600.- Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.

Del propio libelo se desprende que vencido el término de duración del contrato, la arrendataria continuó ocupando el inmueble y la arrendadora ASÍ LO PERMITIO SIN OPOSICION ALGUNA, todo lo cual se evidencia de los siguientes párrafos del libelo:
“… El contrato de arrendamiento que era a tiempo determinado, es decir, a seis (6) meses, fue objeto de cinco renovaciones verbales de las cuales cuatro (4) primeras fueron con un canon de SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 60.000,00) y la ultima se le hizo un aumento de forma verbal a OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) mensuales, los cuales comenzó a pagar en noviembre de 2004…”
De lo anterior se desprende que la arrendadora permitió que la arrendataria continuara ocupando el inmueble después del 01 de septiembre de 2002, es decir, después de la fecha de vencimiento del contrato, púes aún cuando alega que se trató de “prórrogas verbales”, en realidad, ello no estaba previsto en el contrato, es decir, las partes NO PREVIERON LAS PRORROGAS “AUTOMATICAS” del contrato, sino que establecieron de mutuo acuerdo que el mismo terminaría al vencimiento del término, en consecuencia, en la presente causa, al haberle permitido a la arrendataria que continuara ocupando el inmueble con posterioridad al 01 de septiembre de 2002, operó la TACITA RECONDUCCION es decir, el contrato que era a tiempo determinado, devino en un contrato sin determinación de tiempo y así se declara.
Al tratarse de un contrato sin determinación de tiempo, esto es, un contrato a tiempo INDETERMINADO, debe esta Juzgadora verificar si era procesalmente posible que se demandara la RESOLUCIÓN O EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO por falta de pago, como lo demandó la actora y en tal sentido se observa que la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios en su artículo 34 establece que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la misma, de lo que se concluye que, en este tipo de contratos, el arrendador SOLO TIENE LA POSIBILIDAD de solicitar el DESALOJO y no la RESOLUCIÓN O EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO, tal como erradamente lo hizo la actora en la presente causa.
La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 28 de junio de 2005, expediente nro. n° 04-1845, con ponencia del Magistrado: FRANCISCO CARRASQUERO LÓPEZ (caso: GILBERTO REMARTINI) en sobre el punto, decidió:
“…El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”.

Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, el ciudadano José Laurencio Silva Barreto, interpuso su demanda por cumplimiento de contrato, al considerar que el contrato se había convertido a tiempo determinado al haberle notificado la decisión al arrendador de no prorrogar el mismo.

Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, no podía ser válida la notificación unilateral del arrendador de no continuar la relación y menos considerar que ello convirtió el contrato a tiempo determinado, por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador. ..omissis…

La doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, esta Sala juzga que efectivamente, en el presente caso, hubo una subversión del procedimiento aplicado, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público-..(…)

En consecuencia, esta Sala declara sin lugar la apelación interpuesta por la abogada Beatriz Marina Bencomo Fernández, apoderada judicial del ciudadano José Laurencio Silva Barreto y confirma, la decisión dictada el 22 de junio de 2004, por el Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil, del Tránsito, del Trabajo y de Menores de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró con lugar la pretensión de amparo incoada por el ciudadano Gilberto Gerardo Remartini Romero y anuló la decisión dictada el 5 de diciembre de 2003, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial y en consecuencias anuló dicho fallo. Así se decide.”

Tal como se expresa en los párrafos copiados, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ESTABLECIO:
1) Que no es posible que el demandante solicite el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
2) Que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34 (de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios) no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
3) Que hubo una subversión del procedimiento, ya que se tramitó y se declaró con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de prórroga, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público.

De todo lo anterior, se concluye que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, determinó que la demanda por resolución de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, no debe tramitarse y mucho menos declararse con lugar, y que ello constituye violación del debido proceso y, por ende, es contrario al orden público.
En la presente causa, las partes estaban vinculadas por un contrato a tiempo INDETERMINADO como se estableció con anterioridad, y a pesar de ello la actora demandó la RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, lo cual es improcedente e implica subversión del debido proceso, tal como lo estableció la Sala Constitucional, por lo tanto, o procedente en la presente causa es declarar la INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA como en efecto se declarará en el dispositivo del fallo.
Al haberse resuelto la controversia por una cuestión jurídica previa que determinó la inadmisibilidad de la demanda, resulta inoficioso pronunciarse sobre los restantes argumentos, defensas y pruebas de las partes, y así se declara.
Por las razones de hecho y de derecho antes explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por la abogado MIGDALIA GONZÁLEZ, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana YARITZA MILAGROS RONDON MÉNDEZ parte demandada en la presente causa.
SEGUNDO: INADMISIBLE LA DEMANDA intentada por los ciudadanos ALI DE JESÚS FALCONETTI y HÉCTOR RAMÓN FALCONETTI DUARTES contra la ciudadana YARITZA MILAGROS RONDÓN MÉNDEZ por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
TERCERO: SE REVOCA la decisión dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo en fecha 26 de septiembre de 2005.
NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS dado que la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda no implica vencimiento total para ninguna de las partes.
De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes de la presente decisión.
Publíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los veintisiete (27) días del mes de abril del año dos mil seis (2006).
Años: 196° de la Independencia y 147° de la Federación. La Juez Titular,

Abg. Roraima Bermúdez G.
La Secretaria,

Abg. Elea Coronado

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo la 9:55 minutos de la mañana.
La Secretaria,

Abg. Elea Coronado

/aurelia.
Exp. 18.346