TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO QUINTO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
DEMANDANTE: ANNA MATILDE PIETRANGELI DE STOPPA.
APODERADO JUDICIAL: Abog. JUAN VICENTE ARCINIEGA ARNAO.
DEMANDADO: LUIS CHAVEZ
MOTIVO: DESALOJO
EXPEDIENTE: 1.045.
SENTENCIA: DEFINITVA.
Se inició la presente causa con motivo de la demanda que intentara la ciudadana ANNA MATILDE DE STOPPA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-7.088.624, de este domicilio, mediante su apoderado JUAN VICENTE ARCINIEGA ARNAO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-3.578.544, abogado en ejercicio, inscrito en el I.P.S.A. bajo el Nº 10.110, de este domicilio, contra LUIS CHAVEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-1.431.265, de este domicilio, por el desalojo del inmueble que éste último ocupa en calidad de inquilino constituido por el apartamento N° 31, piso 6, Edificio Arno, Calle López Latouche, Valencia, Estado Carabobo. El Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien conocía de la causa, el 06 de noviembre de 2003, admitió la demanda y ordenó el emplazamiento del demandando. El 12 de noviembre de 2003, la parte demandante reformó la demanda, la cual fue admitida el 17 de noviembre de 2003, siendo que el día 19 del referido mes y año, el Doctor Rafael Ernesto Castillo, Juez que conocía de la causa procedió a inhibirse, por lo cual la causa pasó a ser conocida por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, quien el 03 de diciembre de 2003, le dio entrada. Consta que la medida de secuestro decretada sobre el inmueble fue practicada el 05 de febrero de 2004, encontrándose presente el demandando LUIS CHAVEZ, quien quedó citado, y recibidas las resultas y agregadas al Tribunal el 10 de febrero de 2004, compareció en la oportunidad de ley, es decir, el 12 de febrero de 2004, y presentó escrito de contestación de demanda. Ambas partes promovieron y evacuaron las pruebas que creyeron conducentes, por lo que cumplidos los trámites procesales que rigen la materia se pasa a dictar la presente decisión:
La parte demandante peticiona el desalojo del inmueble en base al deterioro que presenta el inmueble objeto de arrendamiento, y señala que existen huecos en la paredes de la sala del inmueble, huecos en las paredes del baño, en la paredes de la sala la pintura está manchada; algunos toma corrientes del apartamento están rotos y otros sin tapa, y por cuanto no existía acceso al inmueble para practicar una inspección, pues el inquilino se negaba, se levantó un justificativo que anexo la parte actora al libelo.
Alega la demandante, que existe un contrato a tiempo indeterminado y que en la Cláusula Cuarta se estableció: “EL ARRENDATARIO se obliga a utilizar el inmueble dado en arrendamiento únicamente para vivienda familiar y a no cambiar su destino sin la previa autorización por escrito de EL ARRENDADOR. Queda entendido entre ambas partes que EL ARRENDATARIO recibe el inmueble objeto de este contrato en buen estado de conservación, mantenimiento y funcionalidad, con las pinturas en las paredes y techo en buen estado, pisos en buen estado y es por ello que se obliga a entregarlo en el mismo buen estado en que lo recibe........”
Por lo cual, negándose el inquilino a suscribir un nuevo contrato e incumpliendo con sus obligaciones de mantener el buen estado el inmueble, procede a intentar la demanda.
Por su parte el demandando, negó, rechazó y contradijo la pretensión, y alegó que era falso el deterioro del inmueble, así como que se negara a firmar un nuevo contrato; impugnó el justificativo acompañado al libelo de demanda, y alegó al falta de cualidad prevista en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, pues manifiesta que ANNA MATILDE DE STOPPA, no tiene cualidad para mantener el juicio, ya que según el documento de fecha 29/09/1.994, vendió el inmueble a las sociedades mercantiles INMOBILIARIA ATHOS, C.A., y RINTINA, C.A., por ello no existe representación que le otorgaran las compañías para ejercer la acción.
DE LAS PRUEBAS
Por parte de la demandante: Invocó el merito de autos, especialmente el carácter de arrendadora donde demuestra su cualidad para demandar.
Promovió una experticia para dejar constancia de lo siguiente:
1.- Condiciones de las paredes del inmueble en sus diferentes dependencias;
2.- Puertas de los Closets, pisos, baños, instalaciones sanitarias y baldosas de dicho apartamento en sus diferentes dependencias;
3.- Monto estimado para la reparación del inmueble.
Por parte del demandado:
Reprodujo el merito de autos.
Promovió una Inspección Judicial evacuada por este Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, de fecha 05 de Febrero del 2004 signado con el Nro.995.
Promueve un documento de arrendamiento celebrado entre ANNA PIETRANGELI DE STOPPA y el ciudadano LUIS CHAVEZ, donde la arrendadora dejó constancia en la Cláusula Décima Octava de dicho contrato las condiciones de mal estado en que se encontraban ciertos útiles tales como estanterías de formica, níquel, un (1) gavetero con puerta deteriorada, tope de cocina en mal estado, el cual fue acompañado al escrito de promoción de pruebas marcado con la letra “B”.
Promueve copia fotostática certificada del expediente N° 15.312, el cual reposa en la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Valencia, correspondiente a la solicitud de regulación de alquileres de inmueble que hiciera la ciudadana HILDA ADRIANA STOPPA ROMERO, en su carácter de apoderada de las sociedades mercantiles Inmobiliarias ATHOS, C.A., y RINTINA, C.A. propietaria del inmueble. En el consta el avalúo inmobiliario efectuado por la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Valencia, efectuado por el ciudadano DOMINGO A. ROMERO H., venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-8.310.416, arquitecto inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela, bajo el N° 53.952. Avalúo éste que determinó el estado de conservación del referido inmueble indicado que el mismo se encuentra en buen estado con reparaciones menores, folios 64 de las referidas copias.
Como primer punto debe quien aquí decide determinar la falta de cualidad alegada por el demandado en el acto de contestación y donde establece que la actora no es propietaria del inmueble objeto del contrato, ni consta la representación otorgada a su persona.
El artículo 16 del Código de Procedimiento Civil establece:
“Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente.”
Asienta el Dr. Arminio Borjas que la cualidad es el derecho o potestad para ejercitar determinada acción. Para el Dr. Luis Loreto, “La Cualidad expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor concretamente considerada y la persona abstracta a quien la Ley concede la acción. En este orden de ideas, debe existir identidad lógica entre el actor y la persona abstracta a quien la Ley concede la acción. La parte actora debe tener un interés para intentar el juicio, cuyo interés consiste en la necesidad jurídica que tiene el actor de ocurrir judicialmente para demandar a fin de que se le repare el daño para él se le ha ocasionado en su patrimonio.”
El artículo 1579 del Código Civil Establece:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.”
Siendo así, es evidente que quien funge como arrendadora ANNA PIETRANGELI DE STOPPA, es la persona que intentó la demanda y lógicamente la titular del derecho, pues como bien señala la parte demandante en su escrito de fecha 19 de febrero de 2004, no es necesario ser propietario para arrendar, menos aún autorización expresa por parte del propietario a la persona que arrienda, pues los mandatos tácitos son legítimos en nuestra legislación, en consecuencia en una acción de desalojo quien demanda es el arrendador y ANNA PIETRANGELI DE STOPPA es la arrendadora, por lo cual la falta de cualidad alegada es improcedente y ASI SE DECIDE.
El deterioro es una causal de desalojo, prevista tácitamente en el artículo 34 ordinal “e”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en base a ello este Tribunal procederá a dictaminar, es decir si el arrendatario ha ocasionado al inmueble deterioros.
La prueba para tal fin promovida por la actora es la experticia y consta a los autos el informe presentado por las expertos LUZ ANGELICA ALVARADO GIUGNI, ANGELA RODRÍGUEZ y ALEJANDRO SZARVAS, el cual consta a los folios 118 al 133, evacuado en el período probatorio pertinente, donde dejaron constancia que el inmueble presenta los siguientes daños:
1) Suministro y colocación de pintura en paredes
2) Remoción de cerámica
3) Suministro y colocación de cerámica en paredes
4) Suministro e instalación de puertas de madera entamboradas
5) Suministros e instalación de puertas de closets entamboradas.
6) Pulimento de piso de granito.
7) Suministro y colocación de pintura en techo
8) Suministro y colocación de rodapié en vinil
9) Construcción de cocina en mampostería
10) Construcción de gabinetes en fórmica
11) Saneamiento y reposición de friso
12) Reparación de pared exterior con presunta filtración
13) Remoción de grifería
14) Suministro e instalación de juegos de grifería completo
15) Reparación de calentador
16) Reparación de toldo
17) Mantenimiento general de sistemas corredizo de ventanas y puertas
18) Suministro y colocación de esmalte en herrería en marcos de puerta ventanas y barandas de balcón.
19) Suministro e instalación de vidrio en ventana
20) Reparaciones generales.
Con un monto total de ONCE MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL SESENTA Y SIETE BOLIVARES CON SESENTA Y NUEVE CENTIMOS (11.250.067,69) para poder reparar el inmueble.
Esta experticia como se señaló fue practicada en el juicio y tiene los efectos de determinar que el inmueble se encuentra deteriorado, por lo cual se le otorgado el valor probatorio que de ella emana.
Toca al inquilino traer a los autos la contraprueba en relación a este deterioro, y la inspección evacuada fuera de juicio por este mismo tribunal, no tiene ningún valor ya que las pruebas se evacuan en juicio y no podemos aceptar que se incorporen pruebas donde no existió control de las partes; siendo así consta que la inspección que se realizó ante la Alcaldía en fecha 4 de Julio de 2003 según la Resolución Administrativa en el avalúo se constató que el estado de conservación era bueno, por lo cual el deterioro es exclusivo del inquilino quien ocupó el inmueble todo el tiempo hasta la práctica de secuestro, por ello la causal de desalojo por deterioro debe prosperar y ASI SE DECIDE.
Por las razones antes expuestas este Juzgado Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, Declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO, incoada por ANNA MATILDE PIETRANGELI DE STOPPA representada por el Abogado Juan Vicente Arciniega Arnao contra el ciudadano LUIS CHAVEZ y condena a este último a entregar totalmente desocupado el inmueble y entregarlo a la parte actora, así como al pago de los servicios públicos tales como electricidad, aseo domiciliario y agua y a pagar la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES (Bs.12.000,00) mensuales por indemnización desde el mes de noviembre de 2003 hasta la ejecución del fallo.
Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Quinto De Los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua Y San Diego De La Circunscripción Judicial Del Estado Carabobo. En Valencia a los diecinueve (19) días del mes de septiembre de dos mil cinco. Año 195° de la Independencia y 146º de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO,

ABOG. OMAR GONZALEZ LAMEDA LA SECRETARIA,

Abog. Sherly Martínez Aracena
En la misma fecha se dictó y publicó la presente Sentencia, siendo las once de la mañana, se dejó copia en los archivos del Tribunal.
LA SECRETARIA