TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE: ELY ISAUR PIÑA VARGAS y ADA CATALINA DÍAZ DE PIÑA
DEMANDADO: CARLOS RAMÓN TELLECHEA MALPICA
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE N°: 14.582

Sustanciada como fue la presente causa, procede este Tribunal a dictar su fallo, lo cual hace en los términos que a continuación se exponen:
I
Por escrito presentado en fecha 18 de abril de 2001, es intentada formal demanda por los ciudadanos ELY ISAUR PIÑA VARGAS y ADA CATALINA DÍAZ DE PIÑA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.178.563 y 4.175.333, ambos de este domicilio, debidamente asistidos por el abogado WLADIMIR MARTÍNEZ PINTO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 27.304, contra el ciudadano CARLOS RAMÓN TELLECHEA MALPICA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 1.348.471, y de este domicilio, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA.
La demanda es admitida por este tribunal en fecha 04 de mayo de 2001, se emplazó al demandado para la contestación de la demanda.
De los folios 37 al 42 riela la compulsa que le fuera librada al demandado, la cual fue consignada por el alguacil del tribunal, en virtud de haber sido agotada la citación personal del accionado, siendo infructuosa la misma. A solicitud de parte fue librado cartel de citación, el cual fue publicado y debidamente agregado a los autos en fecha 10 de julio de 2001; al vuelto del folio 53 riela la diligencia de la secretaria del tribunal, dejando constancia de que fijó el cartel de citación librado en el domicilio del demandado.
En fecha 22 de octubre de 2001, le fue designado defensor judicial al demandado el cual fue debidamente notificado, si embargo no compareció al acto de juramentación, por lo cual el tribunal acordó designar a otro defensor judicial, el cual fue debidamente notificado, juramentado y posteriormente a solicitud de parte citado.
En fecha 12 de diciembre de 2001 comparece personalmente el demandado CARLOS RAMÓN TELLECHEA MALPICA y otorgó poder a la abogado MARIANELA SEQUERA PALENCIA.
En fecha 25 de enero de 2002 la parte demandada opuso cuestiones previas, las cuales fueron decididas por este tribunal en fecha 12 de marzo de 2002, declarándolas con lugar.
En fecha 03 de abril de 2002 este juzgado en vista de las diligencias presentadas por las partes, declaró extinguido el proceso, en virtud de que la parte actora no subsanó debidamente las cuestiones previas correspondientes. De dicha decisión apela la parte actora, la cual es oída en ambos efectos y remitido el expediente en su oportunidad; en fecha 21 de abril de 2003 el Juzgado superior Primero en lo civil, Mercantil, del Transito, Trabajo y Menores del Estado Carabobo, declaró con lugar la apelación interpuesta y repuso la causa al estado en que se encontraba para el momento de dictar la decisión que extinguió el proceso.
En fecha 21 de agosto de 2003 fue presentado escrito de contestación a la demanda por parte del accionado.
Abierta la causa a pruebas, ambas partes presentaron sus correspondientes escritos de promoción de pruebas, los cuales fueron agregados, admitidos y evacuados por el Tribunal en su oportunidad.
En la oportunidad de la presentación de los informes ambas partes presentaron sus correspondientes escritos.
II
ALEGATOS DE LAS PARTES:
ALEGATOS DE LA ACTORA:
Alega la demandante que el 12-01-1996 suscribió contrato de opción de compra venta, autenticado por ante la Notaria Publica Sexta de Valencia, con el ciudadano CARLOS RAMÓN TELLECHEA MALPICA, sobre un inmueble de su propiedad, ubicado en la urbanización AVINCA (Ciudad Alianza), Municipio Guacara del Estado Carabobo, constituido por la parcela Nro. 605, manzana 18, y la casa sobre ella construida, dicha parcela tiene un área de terreno aproximadamente de trescientos noventa y dos metros cuadrados (392 Mts2) y está alinderada de la siguiente manera: NORTE: En línea recta de 28 Mts, colinda con la parcela Nro. 606, manzana 18. SUR: En línea recta de 28 Mts, colinda con la parcela Nro. 604, manzana Nro. 18. ESTE: En línea de 14 Mts colinda con canal de drenaje de aguas de lluvia y OESTE: En línea de 14 Mts colinda con calle El Parque.
Que el precio de la venta fue fijado en Bs. 7.500.000,00 de los cuales entregaron en arras Bs. 4.500.000,00, que posteriormente el 31-01-1997 hizo un abono por Bs. 1.500.000,00 y el saldo se pagaría al momento de la protocolización de la venta definitiva.
Que la duración de la opción de compra venta era de 11 meses y 19 días, pero que la cláusula séptima del contrato condiciona a los compradores y al vendedor que debían esperar el tiempo necesario para la protocolización del documento de venta, ya que para la fecha de la opción cursaba por ante el Juzgado del Municipio Guacara un juicio de liberación de hipoteca por prescripción y había que esperar la sentencia de dicha liberación, y que el vendedor avisaría a los compradores dicha liberación para la protocolización de la venta.
La sentencia fue dictada el 17-02-1998 por dicho tribunal, y registrada el 19-08-1999, bajo el Nro. 12, protocolo primero tomo 5, pero que el vendedor no avisó a los compradores sino que conocieron de la sentencia por iniciativa propia ante el tribunal.
Que a la firma de la opción de compra venta habían sido inquilinos por cuatro años en el inmueble y a partir de la opción continuaron ocupando el inmueble con animus de propiedad, y que para la fecha de la presentación de la demanda llevaban ocupando el inmueble mas de nueve años.
Que el vendedor se ha negado a firmar la vena definitiva del inmueble, ya que aspira vender por un precio mayor a la cantidad acordada, por lo que demanda por cumplimiento de contrato de opción de compra venta para que el ciudadano CARLOS TELLECHEA MALPICA otorgue el documento definitiva del inmueble, y en caso de negativa que la sentencia definitiva a dictarse en la presente causa sirva como titulo de propiedad.
Fundamenta su pretensión en los artículos 1133, 1134, 1264, 1488, 1486 y 1160 del Código Civil. Estimaron la demanda en la suma de Bs. 20.000.000,00.

ALEGATOS DEL DEMANDADO:
La demandada por su parte alegó, que ciertamente fue celebrado un contrato de opción de compra venta entre las partes, y que dicho contrato tuvo por objeto el bien inmueble identificado en el libelo, y que igualmente es cierto que el precio fue convenido en la suma de Bs. 7.500.000,00 que también es cierto que el demandado recibió en calidad de arras la suma de 4.500.000,00 imputables al precio de la venta.
Que en la cláusula quinta del contrato se estableció que “…de no concretarse la operación en el termino y condiciones establecidos por causas imputables a los compradores, la suma que estos entregan en calidad de arras, establecida en la cláusula que antecede quedará en beneficio del vendedor en compensación por los daños y perjuicios causados y además deberá desocupar el inmueble en forma inmediata…”.
Que igualmente fue establecido entre las partes, que la obligación asumida no era de obligarse con carácter vitalicio, y por ello se estableció que el lapso de vida del contrato es de 11 meses y 19 días a partir del 12-01-1996, en virtud de que las obligaciones nacen para ser extinguidas a través del pago, pero también se extinguen por el vencimiento del plazo de vigencia del contrato.
Que por ello en la cláusula 3º no se establecieron prorrogas al lapso de duración del contrato, por ello el contrato de compra venta es inexistente por haberse extinguido la obligación del contrato por vencimiento del termino del mismo. Solicitan del tribunal la interpretación de las cláusulas 3º, 4º y 5º del contrato, de conformidad con el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil, pues el demandado ha sido sorprendido en su buena fe, por haberse presentado la actora cinco años después de extinguido el contrato, interponiendo una acción temerariamente para pretender la satisfacción de una obligación inexistente y que además durante la vigencia del contrato nunca pagaron la totalidad del precio al demandado, incumpliendo la obligación contractual.
Que la suma de Bs. 4.500.000,00 al demandado por los actores al momento de la celebración del contrato no fue nunca como anticipo del pago del precio, sino como garantía, es decir como arras, tal como fue establecido en la cláusula quinta del contrato y tal como lo dispone el artículo 1263 del Código de Procedimiento Civil, que la voluntad de las partes fue que la operación se materializara de acuerdo a la cláusula tercera del contrato, que los demandantes demandan el cumplimiento de un contrato inexistente y además reclaman un supuesto derecho sin haber cumplido con sus obligaciones, como lo era el pago de la totalidad del precio.
Afirma que los demandantes confesaron en el libelo que la duración del contrato de opción fue de 11 meses y 19 días, con vencimiento el 12-01-1996.
Que no es cierto que la cláusula 7º del contrato, constituya una prorroga o plazo mayor para la vigencia del mismo, ya que dicha cláusula de lo único que se dejo constancia fue del conocimiento que tenían los demandantes de esperar que el demandado obtuviera la liberación de la hipoteca ya prescrita, estableciéndose que el demandado informaría a los actores de la liberación de la misma, y que el registro de dicha liberación, constituiría notificación por ser un documento público de lo cual tuvieron conocimiento los demandantes como lo afirman en el libelo.
Que al tener conocimiento los demandantes del registro de la liberación de la hipoteca sin haber cumplido con el pago del saldo del precio incurrieron en mora de sus obligaciones contractuales de pagar el saldo del precio y devolver el inmueble al demandado, que los demandados debieron demandar el cumplimiento del contrato, pero dentro del lapso de duración del mismo, lo cual nunca hicieron, sino que lo hicieron después de más de seis (6) años, encontrándose ya extinguido el contrato, pretendiendo así darle un carácter vitalicio.
Que en ninguna de las cláusulas del contrato se estableció que la cantidad mencionada en la cláusula cuarta del contrato, haya sido como anticipo del pago del precio de la futura compra-venta, sino en calidad de arras, y que solo sería imputada al pago del precio siempre y cuando se materializara la venta, que tampoco ninguna de las cláusulas del contrato estableció que el saldo del precio se pagaría en la protocolización de la venta definitiva ante el registro subalterno.
Que el vencimiento del plazo del contrato, convirtió al mismo de ser una obligación civil, en una obligación natural, extinguiéndose la acción o poder jurídico para exigir su cumplimiento.
Que los demandantes no han ocupado el inmueble en calidad de dueños, sino de inquilinos o arrendatarios, y que la condición de propietario del demandante, se ha mantenido incólume a través de los años.
III
LIMITES DE LA CONTROVERSIA:
Quedan como hechos admitidos, y en consecuencia, no son objeto de prueba, los siguientes:
1) La existencia del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se demanda, celebrado entre las partes de la presente causa;
2) Que dicho contrato tuvo por objeto el bien inmueble identificado en el libelo,
3) Que el precio de la venta fue convenido en la suma de Bs. 7.500.000,00,
4) Que el demandado recibió en calidad de arras la suma de 4.500.000,00 imputables al precio de la venta, y que en consecuencia, la parte demandante quedó a deberle la suma de Bs. 1.500.000,00 del precio total del inmueble.
Quedan como hechos controvertidos, todos los demás hechos libelados, concretamente los siguientes:
1) Si el vencimiento del término o plazo de duración del contrato, produjo la extinción del mismo.
2) Si las arras recibidas serian imputables al precio de venta del inmueble, o si solamente se entregaban como garantía de los posibles daños y perjuicios.
3) Si los demandantes incumplieron sus obligaciones contractualmente establecidas, relativas fundamentalmente al pago del saldo del precio de venta del inmueble y si se estableció o no en el contrato, que el saldo del precio se pagaría a la protocolización de la venta definitiva.
4) Si la cláusula SÉPTIMA del contrato, constituye o no una prórroga contractualmente convenida de la duración del contrato.
5) Si los demandantes ocupan el inmueble en condición de arrendatarios o en condición de compradores.

IV
PRUEBAS DE LAS PARTES:
PRUEBAS DE LA ACTORA:
Con el libelo la demandantes acompañó: Copia certificada del documento contentivo del contrato de opción de compra cuyo cumplimiento se demanda, cuya copia certificada de documento publico, es apreciada por esta juzgadora al tratarse de la clase de instrumentos que según el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, pueden ser promovidas en copia simple, y con la misma queda establecido que el contrato de opción de compra venta cuya existencia es un hecho no controvertido, tuvo un plazo de duración de once (11) meses y diecinueve (19) días, lapso éste fijado por las partes para el otorgamiento del documento definitivo de venta, púes así textualmente lo indica la cláusula tercera, en los siguientes términos:
“El plazo de duración de este contrato es de once (11) meses y diez y nueve (19) días continuos a partir de la presente fecha es decir, dicho documento deberá otorgarse a mas tardar el 31 de diciembre de 1996”.
El articulo 12 del Código de Procedimiento Civil ciertamente permite a los jueces la interpretación de los contratos o actos de las partes, pero solo cuando estos presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, pues en la mayoría de los casos los contratos están redactados en términos tan claros que no ameritan interpretación alguna, hay casos como el de autos, que la voluntad y propósito de los contratantes esta redactado en términos tan claros y precisos que cualquier interpretación judicial seria ilegal pues suplantaría la voluntad de las partes contratantes, y en tal sentido R. Marcano Rodríguez, en su obra Aplicaciones Analíticas sobre las Materias Generales Fundamentales del Código de Procedimiento Civil, paginas 69 y 70 expresa: “… De la circunstancia de que el articulo que apuntamos ordene al Juez atenerse a la intención y al propósito de las partes en el contrato o acto dedúcese que lo inviste de la facultad soberana de escudriñar y fijar esa intención y ese propósito, cuando no aparezcan claramente manifestados; y en tal virtud, la conclusión interpretativa que dé el juez de los términos y cláusulas de aquel, escapa a la censura de la Casación. Pero este poder de interpretación está limitado únicamente a los casos de oscuridad, ambigüedad o deficiencia, o sea cuando las ideas del contrato o acto están mal expresadas o no guardan tal corrección y enlace que las unas se desprenden inmediata y lógicamente de las otras. Fuera de esos casos, toda conclusión judicial derivada de la pretensa interpretación de un contrato claro e inequívoco en sus términos, es ilegal, ya que estando expresa e indubitablemente manifestada la intención y el propósito de los contratantes, el juez lejos de buscar el sentido oculto o disfrazado de un acto, en lo cual cumpliría un deber, suplanta arbitrariamente la voluntad de las partes con su propia voluntad y ello constituye una verdadera usurpación de aquella voluntad…”.
En el caso de autos y tal como quedó expresado con anterioridad, la cláusula tercera del contrato está redactada en términos que no admiten ningún genero de dudas, que literalmente expresan, que el plazo de duración del contrato fue fijado a los fines del cumplimiento de la obligación de otorgamiento del documento definitivo de venta, es decir, se trató de un termino suspensivo, pues solo a partir del vencimiento de dicho termino se hacia exigible, a favor de la demandante, la obligación del demandadote otorgar el documento definitivo de venta, es decir, las partes fijaron un plazo de 11 meses y 19 días, y dentro de cuyo lapso, en uno cualquiera de esos días, podía validamente otorgarse el documento de venta, pues inclusive las partes señalan que el documento debía otorgarse “a mar tardar el 31 de diciembre de 1996”.
El termino, como una de las modalidades de la obligación, es elemento del cual se hace depender la iniciación de los efectos o la extinción de la obligación, de modo pues que existe el termino suspensivo como acontecimiento futuro e incierto del cual depende la exigibilidad de la obligación y el cual suspende la facultad del acreedor de exigir el cumplimiento hasta que dicho termino se cumpla.
Por su parte el término extintivo, es el acontecimiento futuro e incierto del cual depende la extinción de una obligación, pues al ocurrir dicho termino, deja el deudor de estar obligado; así pues el artículo 1213 Código Civil, consagra el termino suspensivo de la manera siguiente:
Artículo 1.213
Lo que se debe en un término fijo no puede exigirse antes del vencimiento del término; pero no se puede repetir lo que se ha pagado anticipadamente, aunque el deudor ignorase la existencia del plazo.
Sin embargo, si el deudor pagó ignorando el término, tiene el derecho de reclamar, en la medida de su perjuicio. el enriquecimiento que su pago anticipado haya procurado al acreedor.

En el caso de autos, habiéndose fijado como termino máximo para el otorgamiento del documento definitivo de venta el 31-12-1996, se trata entonces de un termino suspensivo y no como lo afirma la demandada, que el vencimiento del termino fijado en el contrato, acarreó la extinción de las obligaciones contractuales, pues por el contrario, fue a partir del 31-12-1996 cuando las partes podían reclamarse recíprocamente el cumplimiento de las obligaciones asumidas, pues antes de esa fecha dichas obligaciones no eran exigibles.
Igualmente queda establecido con el contrato que se valora, que el precio de venta fijado, esto es la suma de Bs. 7.500.000,00, seria pagadera por los compradores en la fecha de protocolización del respectivo documento de compra venta; por lo que, de la interpretación literal de tan prístina redacción se desprende, que la obligación de los compradores respecto del pago del precio del inmueble, solo era exigible al momento de la protocolización del documento definitivo de venta.
En la cláusula sexta las partes igualmente reconocieron y por lo tanto así queda establecido, que los compradores estaban ocupando el inmueble desde aproximadamente 4 años antes del otorgamiento del contrato de opción de compra venta, y que seguían ocupándolo comprometiéndose a pagar los servicios públicos, así como los impuestos nacionales y municipales y que están en pleno conocimiento de su buen estado actual, por ello deberán cuidarlo con la mayor diligencia de un buen padre de familia.
Por ultimo en la cláusula séptima las partes establecieron lo siguiente: “SÉPTIMA: LOS COMPRADORES también están en conocimiento que sobre el inmueble aquí descrito pesa un gravamen hipotecario y el cual a pesar de que fue cancelado por EL VENDEDOR, ante una demanda que le interpuso por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo por Ejecución de Hipoteca, el expediente contentivo de tal demanda se extravió en dicho tribunal, por lo tanto LOS COMPRADORES están conscientes y conformes en esperar que EL VENDEDOR obtenga del tribunal competente del Estado Carabobo la correspondiente liberación de la hipoteca referida, que por lo demás está prescrita. Es decir, esta circunstancia no les dará a LOS COMPRADORES ningún derecho de acción en contra de EL VENDEDOR, y éste ultimo una vez obtenida judicialmente la liberación de la citada hipoteca, debe comunicárselo por cualquier medio a LOS COMPRADORES, pero en cualquier caso el mismo registro de la liberación de la hipoteca constituye una notificación por ser un documento publico. O sea establecido expresamente que LOS COMPRADORES deberán esperar se produzca la citada liberación el tiempo que sea necesario, sin que ello les confiera algún derecho o acción en contra de EL VENDEDOR”
La transcrita cláusula, dados los términos en que está redactada y por presentar evidente contradicción con el plazo de duración establecido en la cláusula tercera del contrato, si requiere interpretación por parte de esta juzgadora, la cual se hace teniendo en mira el propósito e intención de las partes y las exigencias de la ley, la verdad y la buena fe; pues habiendo declarado ambas partes en dicha cláusula que conocían la existencia de un gravamen hipotecario sobre el inmueble, y que el expediente donde constaba tal gravamen había sido extraviado, los compradores declararon estar conformes en esperar que el vendedor obtuviese la correspondiente liberación de hipoteca, renunciando en consecuencia a ejercer cualquier acción contra el vendedor derivada de este hecho, es decir derivada de la existencia del gravamen hipotecario sobre el inmueble, por lo tanto los compradores se obligaron a esperar que se produjera la mencionada liberación hipotecaria “el tiempo que sea necesario”, por lo que en principio se sujetó la exigibilidad de la obligación de otorgamiento del documento definitivo de compra venta, al cumplimiento de una condición suspensiva por parte del vendedor, cuyo hecho futuro e incierto era la liberación del gravamen hipotecario, además de lo anterior, igualmente previeron las partes, cuales serian las consecuencias que produciría el registro de la liberación de la hipoteca, señalando que el simple registro de la liberación de la hipoteca constituía notificación a los compradores de que se había cumplido la condición, por tratarse -como ellos lo afirman- de un documento publico, de modo pues que, queda establecido que las partes sometieron la exigibilidad de la obligación de otorgamiento del documento de compra venta al cumplimiento de la condición de que se obtuviera y registrara la liberación de hipoteca del inmueble, y que los compradores quedarían notificados de que la condición se había cumplido con el simple registro de la liberación de hipoteca.
A los folios del 7 al 18 corre agregada copia certificada de documento publico a cuya copia igualmente se le concede pleno valor probatorio, de conformidad con los artículos 1360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, y con el mismo queda demostrado que el demandado es propietario del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, y que sobre el mismo pesaba gravamen hipotecario a favor de URBANIZACIONES AVINCA C.A.
Del folio 21 al 27 corre agregada copia certificada del documento otorgado el 19-08-1999 por ante la Oficina de Registro subalterna del Distrito Guacara del Estado Carabobo, bajo el Nro. 12, tomo 5, protocolo primero, y a cuyo documento publico se le concede pleno valor probatorio que le atribuye los artículos 1360 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil, y con ello queda demostrado con carácter de plena prueba que la liberación de la hipoteca que pesaba sobre el inmueble objeto del contrato, quedó registrada en fecha 19-08-1999 y que, en consecuencia, en armonía con la interpretación que se hizo con anterioridad en la cláusula séptima del contrato, los compradores quedaron notificados en esa misma fecha 19-08-1999 del cumplimiento de la condición suspensiva para la exigibilidad del otorgamiento definitivo de compra venta, en consecuencia queda establecido que solo a partir del 19-08-1999 podía la parte actora reclamarle al demandado el cumplimiento de la obligación de otorgamiento del documento definitivo de compra venta.
A los folios del 29 al 32 corren agregadas copias simples de documentos emanados de HIDROCENTRO y ELECTRICIDAD DE VALENCIA, esto es de terceros ajenos a la presente controversia, por lo tanto dichos instrumentos debieron ser promovidos con las formalidades exigidas por el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto no se le concede valor probatoria a dichas copias de documentos privados emanados de terceros.
En el lapso probatorio, ratificaron el valor probatorio de los instrumentos consignados con el libelo, todos los cuales fueron ya debidamente valorados; promovió pruebas de testigos e inspección judicial.
Al folio 152 corre la declaración de NELLY CONNER DE ULLOA, la cual declara ser vecina de los demandantes promoventes, de profesión psicopedagoga, la misma fue suficientemente repreguntada y no incurrió ni en contradicciones, ni inconsistencias, por lo que su declaración le merece fé al tribunal, sin embargo, de las preguntas SÉPTIMA: Diga la testigo si sabe y le consta que aparte de la primera cantidad de dinero entregada al demandado, la parte demandante le entregó otra cantidad? Respondió: Si así fue, en el mes de diciembre ellos venden sus negocios y en el mes de enero el señor Carlos fue a recibir un dinero de ellos y la señora estaba muy contenta porque ya iba a hacer (sic) su casa”. De la anterior respuesta, así como de las demás formuladas a esta testigo, se evidencia que con la misma se pretendió demostrar los pagos hechos por la parte actora al demandado, así como la existencia del contrato de opción de compra venta, lo cual son hechos ADMITIDOS por las partes, y en consecuencia no son objeto de prueba, por lo que la declaración de esta testigo nada aporta a los hechos controvertidos en la presente causa y así se declara.
Al folio 179 corre agregada el acta levantada con motivo de la inspección judicial promovida por la parte actora, cuya prueba legalmente promovida y evacuada, es apreciada por esta juzgadora, y con ella se logró demostrar que el inmueble objeto del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se demanda, es habitado por la parte actora y su grupo familiar, y que el mismo se encuentra en buen estado de cuido y mantenimiento, todo lo cual no resultan ser hechos controvertidos en la presente causa, por lo cual dicha inspección judicial nada aporta a los hechos controvertidos en la presente causa y así se declara.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
Con el libelo promovió el original del recibo Nro. 0712 emanado de la Alcaldía del Municipio Guacara del Estado Carabobo, cuyo instrumento administrativo no tachado ni en modo alguno impugnado por la demandante, es apreciado por esta Juzgadora por no existir otras pruebas en autos que desvirtúen el valor probatorio del mismo, y con el mismo queda establecido, que la parte demandada pagó los impuestos inmobiliarios del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, correspondientes al 2º, 3º y 4º trimestre del año 2003, y que ante dicho órgano administrativo municipal, continua figurando como propietario del inmueble, el demandado CARLOS TELLECHEA.
A los folios del 169 al 172 corren agregadas las copias certificadas del contrato cuyo cumplimiento se demanda. La copia certificada de dicho instrumento ya fue suficientemente valorado al apreciar los instrumentos consignados por la actora con el libelo.
Al folio 160 corre agregada el acta con motivo de las posiciones juradas absueltas por la co-demandante ELY ISAUR PIÑA VARGAS, el cual a la pregunta TERCERA: Diga el absolvente como es cierto encontrarse actualmente en posesión del inmueble objeto del proceso en su condición de arrendataria; contestó: No estoy como arrendatario, estoy como comprador del inmueble. A la pregunta QUINTA: Diga el absolvente como es cierto que el haber pagado en lo que respecta a los primeros meses de ocupación del inmueble por concepto de pensión arrendaticia. Contestó: Nosotros llegamos a la casa, hicimos los primeros meses en condición de alquilados y después hubo el negocio del contrato de compra. A la OCTAVA pregunta: ¿Diga el absolvente como es cierto haber incumplido con las cláusulas establecidas en el contrato extinguido de opción de compra venta y de manera especifica con la cláusula tercera del mismo, respondió: No creo haber incumplido, se entregó la primera parte de 4.500.000,00 y después hay una entrega de 1.500.000,00 y después otro 1.500.000,00 que se introdujo en el tribunal. A la pregunta DÉCIMA PRIMERA: Diga el absolvente como es cierto haber pagado los servicios de energía eléctrica, aseo urbano domiciliario, por así haberse establecido como obligación en el contrato de arrendamiento, que según el absolvente se encuentra actualmente en vigencia. Respondió: Yo pago todos los servicios, pero no en calidad de arrendamiento, yo pago todos los servicios en calidad de dueño de la casa. A la DÉCIMA CUARTA: Diga el absolvente como es cierto haber firmado conjuntamente con su esposa y el ciudadano CARLOS RAMÓN TELLECHEA MALPICA el contrato de opción de compra venta actualmente extinguido. Respondió: Un contrato vigente, pero no un contrato extinguido. A la DÉCIMA SEXTA. Diga el absolvente como es cierto haber pagado el resto del precio con posterioridad al 31-12-1996. Respondió: Si estoy cancelando una cantidad en enero de 1997, el contrato no puede estar vencido y la otra parte no se pagó porque el Sr. Carlos cambió las reglas del juego.
De las posiciones y respuestas antes copiadas se evidencia que el absolvente no confesó ninguno de los hechos controvertidos, concretamente el incumplimiento a las obligaciones contractuales, tampoco confeso la existencia de un presunto contrato de arrendamiento entre las partes, pues por el contrato en todo momento afirmó ocupar el inmueble en su condición de propietario o comprador.
Al folio 163 y 164 corre la declaración de ADA CATALINA DÍAZ BLANCO, la cual a la posición PRIMERA: Diga el absolvente como es cierto que celebró con el ciudadano CARLOS RAMÓN TRELLECHEA MALPICA un contrato de arrendamiento que tuvo por objeto el inmueble. Contestó: Si, pero o sea, en un tiempo celebre ese contrato pero ya termino, y compramos, hicimos un contrato de opción de compra, le dimos un a cantidad de Bs. 4.500.000,00 el dijo 7.500.000,00 y luego abonamos 1.500.000,00 en diciembre de 1997; SEGUNDA: Diga la absolvente como es cierto que de acuerdo a lo contenido en la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta la duración lo fue por un lapso de 11 meses y 19 días continuos a partir del 12-01-1996. Contestó: Si, esa era la duración, lo que pasa es que en ese tiempo la casa todavía estaba hipotecada. A la posición SEXTA: Diga el absolvente como es cierto encontrarse actualmente en posesión del inmueble objeto del presente proceso, por existir en la actualidad una relación arrendaticia vigente. Contestó: Estoy allí porque la compre, porque hice un contrato de opción de compra, OCTAVA: Diga el absolvente como es cierto que pagó varios meses hasta el presente por existir un contrato de arrendamiento vigente hasta esta fecha. Contestó: No después de la opción de compra nunca pague mas arrendamiento, porque no estaba alquilada, DÉCIMA SEGUNDA: Diga el absolvente como es cierto haber incumplido con el vigente contrato de arrendamiento suscrito por ante una notaria publica de Valencia y celebrado entre su persona, su esposo y el ciudadano CARLOS RAMÓN TELLECHEA MALPICA, contestó: No he cumplido por cuanto yo no estoy alquilada, yo la compré.
De las posiciones y respuestas copias se evidencia que la demandada ADA CATALINA DÍAZ BLANCO ni el incumpliendo de las obligaciones contractualmente establecidas en el presunto contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, pues a pesar de habérsele formulado muchas preguntas sobre el punto en cuestión, siempre afirmó sin lugar a dudas, que no existe contrato de arrendamiento entre las partes y que ocupa el inmueble en calidad de compradora.
Al folio 166 y 167 corre agregada el acta levantada con motivo del acto de posiciones juradas absueltas por el demandado CARLOS RAMÓN TELLECHEA, y a la pregunta PRIMERA: Diga el absolvente si es cierto que en fecha 31-01-1997 recibido de los ciudadanos ELY ISAUR PIÑA VARGAS Y ADA CATALINA DÍAZ DE PIÑA la suma de Bs. 1.500.000,00 por concepto de abono al precio establecido en la opción de compra autenticada por ante la Notaria Publica Sexta de Valencia, el 12-01-1996 bajo el Nro. 67, tomo 01. Respondió: No es cierto. A la CUARTA: Diga el absolvente si cuando celebró contrato de opción de compra venta con los ciudadanos ELY ISAUR PIÑA VARGAS y ADA CATALINA DÍAZ DE PIÑA, sobre el inmueble vinculado al presente proceso, su intención fue vender. Contestó: Si es cierto. De las anteriores preguntas y respuestas se evidencia que el absolvente no confesó ninguno de los hechos controvertidos, por lo que dicha prueba nada aporta a la presente causa y así se declara.
V
PARA DECIDIR EL TRIBUNAL OBSERVA.
Con el material probatorio aportado por las partes y suficientemente valorado, quedó establecido que entre las partes se celebró un contrato de opción de compra venta, en el cual se fijó un lapso de 11 meses y 19 días, como plazo para el otorgamiento del documento definitivo de venta, cuyo lapso quedó ampliado por voluntad de las misma partes, al establecer en la cláusula séptima una condición suspensiva que hizo depender la exigibilidad de la obligación del otorgamiento de dicho documento, a un acontecimiento futuro e incierto como lo fue la obtención y registro de la liberación de hipoteca que pesaba sobre el inmueble, igualmente quedó demostrado que dicha condición se cumplió y de ello quedaron notificados los compradores en fecha 19-08-1999, fecha a partir de la cual se hizo exigible la obligación del demandado de otorgar el documento definitivo de compra venta.
Igualmente quedo establecido que los demandantes asumieron como su obligación, la de pagar el monto total de la venta al momento de otorgarse el documento definitivo de compra venta y no antes, quedando también demostrado, por ser un hecho no controvertido, que los demandantes pagaron al demandado la suma de Bs. 4.500.000,00 en calidad de arras, es decir, como garantía por los eventuales daños y perjuicios que se pudieran ocasionar.
El artículo 1263 del Código Civil establece:
Artículo 1.263
A falta de estipulación contraria, lo que se da en arras al tiempo de la celebración del contrato o con anterioridad a este acto, se considera como garantía de los daños y perjuicios para el caso de contravención.
Si la parte que no ha incurrido en culpa no prefiere exigir el cumplimiento de la convención, puede retener las arras que haya recibido o exigir el doble de las que haya dado.

En el caso de autos precisamente las partes establecieron esa estipulación en contrario, pues de manera expresa convinieron en que la cantidad recibida por concepto de arras, seria imputada al precio total del inmueble, de todo lo cual se concluye que los demandados no incumplieron con las obligaciones contractualmente convenidas relativas al pago del precio del inmueble, pues se obligaron a pagarlo al momento de la protocolización del documento de compra venta, el cual nunca se protocolizó y por lo tanto no hubo incumplimiento contractual de parte de los compradores demandantes.
Por el contrario, quedó establecido que el contrato no se extinguió por el cumplimiento del plazo convenido en la cláusula tercera, pues en primer lugar se trató de un termino suspensivo y no extintivo, del cual se hizo depender la exigibilidad de las obligaciones contractuales, y en segundo lugar porque en la cláusula séptima y como se explicó con anterioridad, las partes sujetaron la exigibilidad de la obligación del vendedor de otorgar el documento definitivo de compra venta, al cumplimiento de una condición suspensiva futura como lo fue el registro de la liberación de hipoteca que pesaba sobre el inmueble, la cual se cumplió en fecha 19-08-1999, y es a partir de esta fecha cuando el vendedor demandado estaba obligado al cumplimiento de su obligación contractual.
Por otra parte la demandada alegó la existencia de un presunto contrato de arrendamiento entre las partes, el cual no probó mientras que la actora si demostró la existencia de la obligación cuyo cumplimiento se demanda, pues demostró la existencia del contrato de opción de compra venta, demostró además que el mismo no se extinguió, sino que por el contrario se hizo exigible a partir del 19 agosto de 1999, por lo que en la presente causa la demandante cumplió la carga probatoria que le atribuyen los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, mientras que la demandada no probó ningún hecho extintivo o liberatorio, en razón de lo cual la demanda incoada debe prosperar en derecho y así se declara.
VI
Por las razones de hecho y de derecho explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda intentada por ELY ISAUR PIÑA VARGAS y ADA CATALINA DÍAZ DE PIÑA, debidamente asistidos por el abogado WLADIMIR MARTÍNEZ PINTO, contra el ciudadano CARLOS RAMÓN TELLECHEA MALPICA, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA.
SEGUNDO: Se condena al demandado CARLOS RAMÓN TELLECHEA MALPICA, a otorgar el documento definitivo de venta, en el cual da en venta a los demandantes ELY ISAUR PIÑA VARGAS Y ADA CATALINA DIAZ DE PIÑA, el siguiente inmueble: Una parcela de terreno distinguida con el Nro. 605, manzana 18, y la casa sobre ella construida, ubicada en la urbanización AVINCA (Ciudad Alianza), Municipio Guacara del Estado Carabobo, dicha parcela tiene un área de terreno aproximadamente de trescientos noventa y dos metros cuadrados (392 Mts2) y está alinderada de la siguiente manera: NORTE: En línea recta de 28 Mts, colinda con la parcela Nro. 606, manzana 18. SUR: En línea recta de 28 Mts, colinda con la parcela Nro. 604, manzana Nro. 18. ESTE: En línea de 14 Mts colinda con canal de drenaje de aguas de lluvia y OESTE: En línea de 14 Mts colinda con calle El Parque.
TERCERO: Como quiera que la demandante consignó a los autos la suma de Bs. 1.500.000,00 y quedó establecido que ya se había pagado la suma de Bs. 4.500.000,00 no habiendo demostrado la demandante el presunto pago de fecha 31-01-1997 por la suma de Bs. 1.500.000,00, la presente sentencia definitiva producirá los efectos del contrato definitivo de venta, una vez que conste en autos el pago por parte de la demandante a la demandada de la suma de Bs. 1.500.000,00, saldo del precio de venta del inmueble.
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida, de conformidad con el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes de la presente decisión.
Publíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los cuatro (04) días del mes octubre del año dos mil cinco (2.005).
Años: 195° de la Independencia y 146° de la Federación.
La Juez Titular,

Abog. RORAIMA BERMÚDEZ,
La Secretaria Titular,

Abog. ELEA CORONADO,

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 12:15 minutos de la tarde.
La Secretaria,

/ar.
Exp. 14.582.