TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

DEMANDANTE: NAYA RODRÍGUEZ y NANCY RODRÍGUEZ
ABOGADOS: JUAN HERRERA HERNÁNDEZ
DEMANDADO: INVERSIONES NAVALCA C.A.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DAÑOS Y PERJUICIOS
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE N°: 16.841

I
Por escrito presentado en fecha 09 de Marzo de 2004, es formalizada la demanda intentada por el abogado JUAN DE LA CRUZ HERRERA HERNÁNDEZ, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 24.492; actuando en su carácter de apoderado judicial de las ciudadanas NAYA RODRÍGUEZ y NANCY RODRÍGUEZ venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 12.606.614 y 7.069.549, y de este domicilio; contra la sociedad de comercio INVERSIONES NAVALCA C.A., empresa domiciliada en Valencia, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero del Estado Carabobo, en fecha 28 de febrero de 1979, bajo el Nro. 53, tomo 71-B; por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DAÑOS Y PERJUICIOS.
Agotada como fue la citación personal, sin que fuera posible la misma, a solicitud de la parte actora se ordenó la citación mediante correo certificado la cual fue acordada en fecha 05 de abril de 2004; en fecha 20 de abril de 2004 son recibidas las resultas de la citación por correo certificado, dejando constancia en el aviso de recibo que la persona a la que fue entregada la compulsa se negó a recibirla.
En fecha 11 de mayo de 2004 el apoderado actor solicitó sean librados los correspondientes carteles de citación, los mismos fueron librados en fecha 13 de mayo de 2004, publicados en su oportunidad, los carteles fueron agregados a los autos en fecha 01 de junio de 2004. En fecha 02 de junio de 2004 (folio 84) la secretaria del tribunal deja constancia que fijó cartel de citación correspondiente a la demandada de autos en el Centro Comercial y Hotelero Cristal, cumpliéndose de esta manera las formalidades de citación correspondientes.
En fecha 01 de julio de 2004 el apoderado judicial de la parte actora solicita la designación de defensor judicial, esto es acordado por el tribunal en fecha 02-07-2005. La defensora ad litem designada fue debidamente notificada y juramentada en fecha 08-07-2004. Presentando escrito de contestación de demanda el 13-07-2005.
En fecha 22-07-2005 la demandada INVERSIONES NAVALCA C.A. presentó escrito dándose por citada y notificado del juicio. En fecha 27-07-2005 presentó escrito de contestación de demanda.
Abierta la causa a pruebas, ambas partes presentaron sus correspondientes escritos de promoción de pruebas, los cuales fueron agregados, admitidos y evacuados por el Tribunal en su oportunidad.
A solicitud de la parte actora, el tribunal acuerda convocar a las partes para la celebración de una reunión conciliatoria, previa notificación de las partes. Notificadas las partes, una primera reunión conciliatoria se llevó a cabo el 16-11-2004 y posteriormente una segunda y una tercera en fechas 25-11-2004 y 02-12-2004, en ninguna de dichas reuniones se pudo materializar acuerdo alguno.
II
ALEGATOS DE LAS PARTES:
ALEGATOS DE LAS DEMANDANTES:
Alega la actora que el 15-06-2001 celebraron contrato de arrendamiento con la empresa INVERSIONES NAVALCA C.A. representada en eses acto por ANA CORINA BELLO en su carácter de Directora, sobre un local comercial que forma parte del centro comercial y hotelero “Centro Cristal”, ubicado en la Urbanización Las Quintas, Municipio Naguanagua del Estado Carabobo, distinguido con el Nro. MZZ-12, nivel mezzanina, sector “A”, que el contrato de arrendamiento se celebró por un termino fijo de dos años, contados a partir de la entrega material del local a las arrendatarias, según la cláusula segunda del contrato, que el canon de arrendamiento se fijó en la suma de DOS MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y UN DÓLARES AMERICANOS CON CINCUENTA Y OCHO CÉNTIMOS (2.471,58$), o su equivalente en bolívares a la tasa de cambio vigente para la fecha del pago, que tendrían una exoneración de pago de 3 meses de cánones si abrían la tienda en un lapso no mayor de 60 días desde la entrega del local, que en la cláusula sexta se estableció una modalidad diferente, al exigirle a las arrendatarias el pago por adelantado de 6 meses de arrendamiento lo que representó la suma de DIEZ MILLONES SEISCIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS SESENTA Y SEIS BOLÍVARES CON SESENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (Bs. 10.647.566,64), según el cambio para la fecha, que estaba a tasa libre, que el 09-09-2001 las actoras recibieron comunicación de la demandada donde les autoriza a realizar los trabajos necesarios para tener el local en perfecto estado para su apertura, que en comunicación firmada por la Licenciada Carmen Colina, Directora de Mercadeo de la demandada, se indica que el Centro comercial Cristal “se estima estará en funcionamiento en el año 2001” y en otra comunicación de la empresa, se señala que seria aperturado a finales del 2001.
Que en otra comunicación de la demandada a la actora de fecha 07-09-2002 se ratificó la exoneración de los tres cánones de arrendamiento, y se indica que la apertura será aproximadamente antes diciembre del 2002.
Que el 1º de octubre de 2003, la demandada una vez mas envía comunicación a las actoras donde fija como fecha definitiva de apertura el 8º de diciembre de 2003, que para la fecha que se produjo la autorización a las notificaciones las demandantes prosiguieron a comprar todos los equipos haciendo todas las mejoras, instalaciones eléctricas, pisos, baños, aire acondicionado, decoración, dejando el local en condiciones de apertura, que para resguardar lo antes dicho se realizó inspección extrajudicial el 20-05-2003, donde se dejó constancia fiel y exacta de la condición del local para ese momento.
Que las actoras han cumplido con todo lo establecido en el contrato, con las comunicaciones entregadas por la demandada, pagaron los cánones de arrendamiento por adelantado, realizaron la mejora y equipamiento del local, pero hasta la fecha de interposición de la demanda el Centro Comercial Cristal no había abierto sus puertas.
Que la arrendadora otorgó el documento de condominio el 24-10-2003, quedando constancia de ajuste de terminación de obra, solo para la etapa “A”, cuando siempre se había hablado y considerado la apertura de todo el centro comercial, incluyendo cines, hotel y demás locales comerciales, que fueron muchas las personas que de buena fe, compraron y alquilaron en el centro comercial con el fin de producir rentabilidad, y que se han visto defraudados, burlados y engañados como comerciantes honestos.
Que entre las obligaciones del arrendador está la de entregar la cosa arrendada en el momento establecido por las partes y a falta de indicación del tiempo, debe ser inmediatamente por la propia naturaleza del contrato, invoca el articulo 2212 (rex ius 1212 del Código Civil), pues no es usual que un arrendatario celebre un contrato para no recibirlo de inmediato, pues existe necesidad de ocuparlo para el fin que se destina, que otra obligación del arrendador es mantener al arrendatario en el goce pacifico de la cosa arrendada, durante el tiempo que dure el contrato, ello con la única finalidad de que el arrendatario pueda usar y gozar de la cosa arrendada.
Por su parte las actoras han cumplido sus obligaciones, pues han realizado todas las mejoras necesarias para servirse del local.
Que la no apertura del centro comercial le ha causado daño a las actoras, ocasionado por la imposibilidad de poner en funcionamiento el local, por haber hecho una inversión tanto de tiempo como de dinero, acondicionado un local que todavía no se sabe cuando se terminará el centro comercial, que el daño va mas allá pues se ha invertido una cantidad de dinero en equipo, mejoras y mano de obra, y el retorno de la inversión ha sido frustrado por la arrendadora quien no ha permitido a las actoras y demás inquilinos que abran las puertas de sus establecimientos mercantiles, por todo lo cual demanda a INVERSIONES NAVALCA C.A. en reconocer tanto la existencia del contrato, como los daños causados los cuales estiman en la suma de Bs. 300.000.000,00; que convengan en la disminución de los cánones una vez que se produzca la apertura del centro comercial hasta que no se hayan cancelado los daños, así como demanda también las costas procesales.
ALEGATOS DE LA DEMANDADA
La demandada en la contestación opuso la cuestión previa del ordinal 6º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, por haberse hecho la acumulación prohibida del articulo 78 eiusdem, para lo cual alega que las actoras exigieron el reconocimiento de la totalidad de los instrumentos acompañados en el libelo, la fijación de una fecha cierta de apertura de todo el centro comercial y el pago de Bs. 300.000.000,00 por concepto de daños, y que estas acciones tienen previstos procedimientos incompatibles con el procedimiento breve, ya que por una parte el reconocimiento de instrumentos de conformidad con el articulo 450 del Código de Procedimiento Civil, debe tramitarse por el procedimiento ordinario; que igualmente la fijación de fecha de apertura del centro comercial y el pago de daños y perjuicios, deben tramitarse por el procedimiento ordinario, por no ser una de las situaciones previstas en el articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Opuso como defensa de fondo la falta de cualidad de las actoras, y de la demandada para sostenerla, lo cual sustenta en que según el contrato de arrendamiento el inicio del mismo seria a partir de “la entrega material del local a las arrendatarias” lo cual reiteran las cláusulas 4º y 5º del contrato, que en consecuencia el contrato celebrado entre las partes tuvo por finalidad constituir entre ellas un vinculo jurídico mediante el cual la demandada se comprometía a entregar el local y las demandantes a ocuparlo, cuyo contrato comenzaría a ejecutarse una vez entregado el inmueble a las demandantes, y que como quiera que el contrato no ha comenzado las demandantes carecen de cualidad para intentar la demanda y la demandada para sostenerlo.
Igualmente que el demandante no indicó las causas que harían los daños y perjuicios demandados ni estableció la relación de causalidad, tal como lo exige el articulo 340 del Código de Procedimiento Civil en su ordinal 7º, que resultaría imposible para el demandado contestar la demanda si no se le hiciere conocer pormenorizadamente cada daño, que del libelo no se desprende la determinación especifica de los daños, ni la relación de causa y efecto entre los daños y el perjuicio económico que se ha producido en perjuicio de su patrimonio, es decir que pretende el resarcimiento de daños no especificados ni determinados en el libelo, y que por lo tanto la demanda no podrá ser declarada con lugar, para lo cual invoca una decisión del año 1967 dictada por un Juzgado Superior del Distrito Federal y Estado Miranda.
En el capitulo Quinto, procedió a admitir como ciertos los siguientes hechos: Que el contrato de arrendamiento se celebró por un término fijo de dos años, contados a partir de la entrega material del local; que las arrendatarias tendrían que pagar los días 15 de cada mes a partir de la entrega material del local (punto 2 del capítulo V, folio 125), igualmente admitieron que las demandantes recibieron una comunicación fechada 1º-10-2003, en el cual se fijó como inicio de actividades comerciales el 08-12-2003; Punto 4 del capitulo V, folio 126) igualmente admitió que existe un compromiso entre la demandada y las actoras de ponerlas en posesión del local comercial MZZ-12 del Centro Comercial Cristal, pero señaló que tal obligación no es de plazo vencido, por cuanto no se ha fijado la fecha de entrega del inmueble, lo que marcaría el inicio del contrato.
Procedió a negar y rechazar pormenorizadamente todos y cada uno de los hechos libelados, específicamente negó que entre las partes se haya celebrado un contrato de arrendamiento, pues al haberse establecido en el contrato que el plazo del mismo seria de dos años fijos, contados a partir de la entrega material del local, y en consecuencia no se ha entregado el local a las actoras, tal como lo admiten en el libelo.
Niegan que la demandada haya fijado fecha de entrega en una fecha anterior a octubre de 2003; niega que las demandantes hayan cumplido con las obligaciones contractuales, ni que hubieren efectuado inversión alguna, niega que la demandada hubiere demorado en la entrega del local, niega las reformas alegadas por las demandantes, y niega que la accionado esté obligada a indemnizar daño y perjuicio alguno.
Impugnó, rechazó y desconoció los recaudos que cursan a los folios 19, 20, 22 al 25, 26, 27, 52 y 53.
III
LIMITES DE LA CONTROVERSIA:

Quedan como HECHOS ADMITIDOS, los siguientes:
1) Que el contrato de arrendamiento se celebró por un término fijo de dos años, contados a partir de la entrega material del local;
2) que las arrendatarias tendrían que pagar los días 15 de cada mes a partir de la entrega material del local,
3) Que las demandantes recibieron una comunicación fechada 1º-10-2003, en el cual se fijó como inicio de actividades comerciales el 08-12-2003;
4) Que existe un compromiso entre la demandada y las actoras de ponerlas en posesión del local comercial MZZ-12 del Centro Comercial Cristal.

Hechos CONTROVERTIDOS:
1) Si existe acumulación prohibida.
2) Si las demandantes tienen cualidad para intentar la demanda y la demanda para sostenerla.
3) Si las obligaciones de la arrendadora no son exigibles por no haberse entregado el local a las demandantes
4) Si son improcedentes los daños y perjuicios, por no haberse especificados los mismos y sus causas.
5) Si la arrendaría se obligó a entregar el local en alguna fecha distinta a diciembre de 2003.
6) Si las demandantes efectuaron las mejoras que alegan haber realizado en el local.
IV
PRUEBAS DE LAS PARTES:
PRUEBAS DE LAS DEMANDANTES:
Las actoras con el libelo acompañaron el original del documento privado (folios 12 al 18), el cual no fue tachado ni desconocido por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que se le concede pleno valor probatorio que le atribuye el articulo 1363 del Código Civil y con el mismo queda demostrado, lo cual además es un hecho admitido por la demandada, (punto 2, del capitulo 5 de la contestación, folio 125), dicho contrato de arrendamiento tenia un plazo de duración de dos años a partir de la entrega material del inmueble a las demandantes, lo cual también es un hecho admitido y en consecuencia exento de prueba, que el canon de arrendamiento fue fijado en $ 2.471,58 dólares americanos o su equivalente en bolívares a la fecha de pago, que las demandantes se comprometieron a cancelar por adelantado la suma de Bs. 10.647.566,64 equivalente a seis mensualidades de arrendamiento, de los cuales antes de la celebración del contrato ya habían pagado la suma de Bs. 3.194.269,99 y la cantidad de Bs. 7.453.295,00, se pagarían en 6 cuotas mensuales y consecutivas de Bs. 1.242.216,11, cuyas mensualidades de arrendamiento serian imputado a los meses que se inician con la expiración del periodo de gracia de tres meses establecido en la cláusula 5º; igualmente las partes en la cláusula 2º establecieron que la falta de cumplimiento de las cláusulas del contrato seria causa suficiente para que la arrendadora lo considerara rescindido, y pudiera exigir la inmediata desocupación del inmueble, quedando obligadas las arrendatarias a pagar los daños y perjuicios sin que la arrendadora tuviera que demostrar dichos daños; en la cláusula 8º se señala que las arrendatarias realizarían por su cuenta la construcción de la fachada interna del local. Por ultimo se establece que dicho contrato fue firmado el 15-07-2001.
A los folios 19 al 28 consignaron copia fotostatica simple de documentos privados, a los cuales no se le concede ningún valor probatorio por no tratarse ni de instrumentos públicos, ni privados reconocidos, ni tenidos legalmente por reconocido, que son la única clase de instrumentos que pueden ser promovidos en copia fotostatica simple, tal como lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Al folio 29 corre agregado el original de la comunicación privada que le dirigió la demandada a las actoras en fecha 01-10-2003 y cuyo instrumento privado no fue impugnado ni desconocido, por lo que a tenor de lo establecido en el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil, el mismo adquirió el carácter de documento privado tenido legalmente por reconocido, en consecuencia el mismo tiene el pleno valor probatorio que le atribuye el 1363 del Código Civil y con el mismo queda demostrado que el 1º-10-2003, esto es dos años, dos meses y quince días después de haberse suscrito el contrato de arrendamiento, la arrendadora aun no había entregado el inmueble a las arrendatarias, comprometiéndose a hacer “entrega formal del mismo el 08-10-203”.
A los folios 30 al 38 promovió inspección practicada por la Notaria Publica Quinta del estado Carabobo, en fecha 20-05-2003, es decir se trata de una inspección extra litem. Sobre la validez de la inspección judicial extra litem, ha sido reiterado y pacifico el criterio del Tribunal Supremo de Justicia, en el sentido de considerar valida y eficaz dicha prueba, cuando se ha dado cumplimiento al requisito exigido por el artículo 1429 del Código Civil, es decir, cuando se ha acreditado ante el Juez que haya de practicar la inspección judicial extra proceso, la necesidad de dicha practica por el peligro de que desaparezcan o se modifiquen los hechos sobre los que se quiere dejar constancia, y que de no hacerse así, se afectaría la legalidad de la prueba.
En tal sentido la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 03-05-2001 expediente 00494, sentencia 071 expreso:
“…la causa que motiva o pone en movimiento este medio probatorio, en su carácter de prueba preconstituida, es la urgencia o perjuicio que pueda ocasionar su no evacuación inmediata, para dejar constancia de aquellos hechos, estados o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo. Esta condición de procedencia debe ser alegada al Juez ante quien se promueve, para que éste, previo análisis breve de las circunstancias esgrimidas, así lo acuerde….La no probanza de la última condición indicada, la necesidad de evacuarse dicha prueba antes del proceso, si afectaría su legalidad, por cuanto esta prueba preconstituida solo es posible evacuarla para dejar constancia de las circunstancias o estado de los lugares o cosas que puedan desaparecer o modificarse en el transcurso del tiempo. Si no está demostrado en el proceso donde es producida, la prueba no puede ser apreciada…”

De la atenta lectura de la solicitud de Inspección Judicial presentada ante la Notaria Publica Quinta de Valencia, se evidencia que el promovente de la prueba no acredito la necesidad de evacuar la misma extra procesalmente ni alegó los presuntos peligros o perjuicios que la no evacuación inmediata de la prueba le pudieron haber ocasionado, en razón de lo cual y con apegó al criterio supra parcialmente transcrito, no se le concede ningún valor probatorio a la prueba de inspección judicial extra litem promovida por la actora.
Del folio 39 al 51 promovió copia fotostatica simple de documento publico, las cuales no fueron impugnadas por la accionada, por lo que se le concede valor probatorio a las mismas, y como quiera que dicho recaudo contiene el documento de condominio del inmueble Centro Cristal, no siendo controvertida ni la propiedad del inmueble, ni la condición de ser inmueble destinado a su venta bajo el régimen de propiedad horizontal, se concluye que tal instrumento nada aporta a los hechos controvertidos determinados en el capitulo precedente, y así se declara.
A los folios 52 y 53 corren agregados dos instrumentos privados, el primero de los cuales no se encuentra suscrito por persona alguna y en consecuencia no se le concede valor probatorio, por no cumplir los extremos exigidos por el articulo 1368 del Código Civil y el que corre al folio 53, se encuentra por el apoderado judicial de las demandantes, y consiste en comunicación privada presuntamente dirigida a la demandada, no constando en autos que esta la haya recibido, por lo que dado el principio de alteridad de la prueba, según el cual nadie puede constituir prueba a favor de si mismo, no se le concede ningún valor probatorio al instrumento privado que emana de su promovente.
En el lapso probatorio las actoras ratificaron el valor probatorio de los recaudos consignados con el libelo, todos los cuales, ya fueron suficientemente valorados.
A los folios 94 y 95 promovió copia fotostatica simple de documento privado, a los cuales no se le concede ningún valor probatorio por no tratarse ni de instrumentos públicos, ni privados reconocidos, ni tenidos legalmente por reconocido, que son la única clase de instrumentos que pueden ser promovidos en copia fotostatica simple, tal como lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Al folio 96 y 97 corre agregada la inspección practicada por este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo el 20-07-2004 en la sede del Centro Hotelero Cristal y las fotografías, tomadas por el experto fotógrafo designado corren agregadas desde el folio 111 al 118, por lo que tratándose de una inspección judicial legalmente promovida y evacuada, se le concede valor probatorio y con la misma queda demostrado que para el 20-07-2004 se encontraba bastante avanzada la construcción del centro comercial, encontrándose terminada la estructura, en cuanto a pisos, paredes, techos, instalaciones eléctricas y estacionamiento, escaleras eléctricas instaladas pero no en funcionamiento, que a pesar de encontrarse terminado el centro comercial, ninguno de los locales se encontraban terminados ni se observaron trabajo de acondicionamiento de los locales, que el local dado en arrendamiento a las actoras no constaba con energía eléctrica, tenia efectuada sus divisiones internas, contaba con cubículos, baños, cocina, mezzanina, revestimiento con dry wall, lámparas instaladas, algunas paredes revestidas en metal plateado, todo debidamente cerrado con vidrios internos y externos y pisos de granito.
Al folio 159 promovió copia fotostatica simple de documento privado, al cual no se le concede ningún valor probatorio por no tratarse ni de instrumentos públicos, ni privados reconocidos, ni tenidos legalmente por reconocido, que son la única clase de instrumentos que pueden ser promovidos en copia fotostatica simple, tal como lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
PRUEBAS DE LA DEMANDADA
En los capítulos primero y segundo de su escrito de promoción de pruebas (folio 149 al 151) la demandada ratifica sus alegatos sobre acumulación prohibida e improcedencia de los daños reclamados, por lo que en consecuencia no existe medio probatorio alguno que valorar, respecto a estos capítulos.
En el capitulo único denominado Merito favorable de Autos, la accionada invoca el valor probatorio del contrato que cursa del folio 12 en adelante, con el cual en su criterio queda demostrado que la vigencia del contrato de arrendamiento está supeditada a la entrega del centro comercial cristal y en consecuencia del local MZZ-12 lo cual afirma “no se ha producido hasta la presente fecha”, con lo cual considera demostrado la falta de cualidad de las actoras para incoar la acción deducida.
Dicho instrumento contentivo del contrato de arrendamiento que suficientemente valorado, serán establecidas en el capitulo siguiente.

V
PUNTO PREVIO:
SOLICITUD DE REPOSICIÓN:
Mediante escrito de fecha 22 de julio de 2004 (folio 102), y después de que la defensora ad-litem contestara la demanda, la parte demandada comparece a través de su apoderada judicial MARIA CORINA BELLO DE SALAMA, y solicitó la nulidad de las actuaciones procesales cumplidas, y la reposición de la causa, lo cual fundamentó en los siguientes argumentos:
Que hubo contradicción entre lo señalado en la boleta de notificación de fecha 02 de julio de 2004 recibida por la defensora ad-litem en fecha 06 de julio de 2004, que determina que se considerará citada al a defensora desde el día de su juramentación., mientras que en el auto dictado el 02 de julio de 2004 que debería compadecerse con la boleta de notificación, se afirma que “en caso de aceptar el cargo, deberá dejar constancia de la dirección en la cual debe ser localizada a los fines de su citación…”
Alega igualmente que la defensora estaba obligada a contactar personalmente a su defendido para lo cual no basta el envío de telegramas, que en este caso, la demandada recibió el telegrama DESPUÉS de la contestación de la demanda efectuada por la ad-litem, por lo que no se dio cumplimiento al auto del tribunal.
Que estas circunstancias conllevan a la nulidad de todo lo actuado en la causa, desde la expedición de la boleta de notificación librada a la defensora ad-litem.
Ciertamente el 02 de julio de 2004 (folio 86) el tribunal libró auto designándole defensor ad-litem a la parte demandada, en el cual se señala que: en caso de aceptar el cargo, el defensor debía “DEJAR CONSTANCIA DE SU DIRECCIÓN EN LA CUAL PUEDA SER LOCALIZADA A LOS FINES DE SU CITACIÓN…”, mientras que en la boleta que fue librada en esa misma fecha (folio 88) , se indicó que la defensora ad-litem quedaría citada desde el mismo momento de su notificación, es decir, que no sería necesaria su citación expresa.
Este Juzgado, desde el 06 de agosto de 2003, y con efectos ex nunc considera citados a los defensores ad litem desde la fecha en la cual prestan el juramento de ley, criterio y práctica forense ésta, que se debe presumir conocida ya por todos los abogados litigantes, sin embargo, como ciertamente HAY CONTRADICCIÓN ENTRE LO SEÑALADO EN EL AUTO Y LO SEÑALADO EN LA BOLETA, ello podría acarrear indefensión a la parte demandada, quién podría incurrir en confusión al computar el lapso de comparecencia, sobre todo en el presente caso, donde el lapso para la contestación es sumamente breve (2do. Día de despacho), por lo cual, habiéndose señalado en el auto que debía CITARSE a la defensora ad-litem en forma expresa, se había generado una “EXPECTATIVA LEGITIMA” para las partes y usuarios de la justicia, de que hasta que se citara a la defensora ad-litem, no comenzaría a transcurrir el breve término para la contestación.
La expectativa legítima es absolutamente relevante para el proceso, ella nace de los usos procesales a los cuales las partes se adaptan y tomándolos en cuenta, ejercitan sus derechos y amoldan a ellos su proceder, cuando se trata, por supuesto, de usos y prácticas no contrarias a derecho; La expectativa legitima que crea el uso judicial, incide sobre el ejercicio del derecho de defensa, ya que este se minimiza o se pierde, cuando la buena fe de los usuarios del sistema judicial, queda sorprendida por el cambio sorpresivo e inadvertido de una de estas practicas procesales.
En razón de lo anterior, las actuaciones que conllevaron a la citación de la defensora ad-litem, son nulas por haberse producido con violación de formas procesales de los actos que menoscaban el derecho a la defensa, y siendo que dicha nulidad debería involucrar la reposición de la causa al estado de que se citara válidamente al defensor ad-litem, procede esta juzgadora a determinar si dicha reposición solicitada, cumpliría un fin útil en la presente causa.
Al respecto se observa que en fecha 22 de julio de 2004, la demandada a través de su apoderada judicial debidamente constituida mediante instrumento poder autenticado, se dio por citada y procedió en fecha 27 de julio de 2004, (folio120) a contestar al fondo la demanda incoada, dentro del lapso procesal correspondiente, por lo que, como quiera que ello involucra que la accionada pudo, a pesar de la subversión procesal anotada, ejercer cabalmente su derecho a la defensa, la reposición solicitada resultaría TOTALMENTE INÚTIL en la presente causa y así se decide.
En razón de todo lo anterior, debe declararse , como en efecto se declara: 1) NULA y sin ningún efecto la contestación de demanda presentada por la abogada MIRTHA NAVAS en fecha 13-7-2004 y 2) VALIDA la contestación de demandada presentada por la apoderada judicial de la parte demandada en fecha 27-7-2004 (folio 120) y así se declara.
VI
DE LA CUESTIÓN PREVIA OPUESTA
La parte demandada alega que en la presente causa existe una acumulación prohibida por cuanto se está reclamando la declaración del reconocimiento del contrato de arrendamiento, la existencia de daños causados a la demandante, la fijación de una fecha cierta de apertura del centro comercial y las costas y costos del proceso; que de estas pretensiones la del reconocimiento del instrumento por vía principal, debe tramitarse por el procedimiento ordinario tal como lo dispone el articulo 450 del Código de Procedimiento Civil, mientras que la fijación de una fecha cierta de apertura del centro comercia, así como el pago de daños y perjuicios, deben seguirse necesariamente por el procedimiento ordinario, dado que el procedimiento especial debe aplicarse exclusivamente a las situaciones de excepción establecidas en el articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y al no estar contemplado en dicha norma el reconocimiento de instrumento, la fijación de fechas, los daños y perjuicios y las costas, mal podría aplicarse el procedimiento breve para tramitar dichas reclamaciones.
El artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
Artículo 33
Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, reintegro de depósito en garantía, ejecución de garantías, prórroga legal, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles urbanos o suburbanos, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley y al procedimiento breve previsto en el Libro IV, Título XII del Código de Procedimiento Civil, independientemente de su cuantía.

De la norma copiada se observa que el legislador no estableció una enumeración taxativa o catalogo cerrado de pretensiones, que deben ser tramitadas por el procedimiento breve, sino que por el contrario, expresamente consagró que CUALQUIER reclamación entre las partes derivada de una relación arrendaticia debía ser tramitada por el procedimiento breve, de lo que se concluye que no es la naturaleza de la pretensión deducida lo que determina el procedimiento aplicable, sino la naturaleza de la relación material que vincula a las partes, esto es debe tratarse de una relación arrendaticia, por lo que cualquier tipo de conflicto entre partes que tenga como origen, causa o titulo, una relación arrendaticia, debe ser tramitada por el procedimiento breve consagrado en los artículos 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, independientemente que se trate demandas o pretensiones declarativas o de condena, en consecuencia la cuestión previa opuesta no es procedente en derecho y así se declara..

VII
DE LA FALTA DE CUALIDAD
La demandada fundamentó su defensa de fondo de falta de cualidad en la circunstancia de que el contrato de arrendamiento comenzaría a regir una vez que se entregara el inmueble arrendado a las actoras, por lo que afirma, el mismo no ha comenzado a regir en la presente causa.
Al analizar el contrato de arrendamiento que vincula a las partes, así como la contestación formulada por la actora, quedó como hecho establecido que la relación que vinculó a las partes es una relación arrendaticia, es decir, deriva de un contrato de arrendamiento celebrado en fecha 21-07-2001, estableciéndose en la cláusula segunda que la vigencia del mismo seria de dos años fijos, contados a partir de la entrega material del local a la arrendataria, lo cual es reiterado por la cláusula tercera del contrato que establece que el canon de arrendamiento se pagaría a partir de la entrega material del local a las arrendatarias.
Respecto del convenio contractual de que la vigencia del contrato se iniciaría a partir de la entrega del inmueble, la actora alega que cuando no haya plazo estipulado la obligación debe cumplirse inmediatamente para lo cual invoca el articulo 1212 del Código Civil, aunque erradamente lo cita como articulo 2212, alega que resulta poco común que el arrendatario celebre un contrato de arrendamiento para no recibirlo de inmediato y que existe la necesidad de ocuparlo para el fin que se le destine, mientras que la demandada alega que el contrato de arrendamiento no ha empezado a regir, por no habérsele entregado el inmueble a las demandantes, por lo tanto, alega la accionada, las demandantes no tienen cualidad para intentar la demanda, ni la accionada para sostenerla.
El ilustre procesalista patrio Dr. Luis Loreto, en su obra Estudios de Derecho Procesal Civil, dejó entre otros legados jurídicos, un profundo y trascendental estudio en relación al concepto de la cualidad o legitimación ad causam, la cual en el Código de 1916 derogado, figuraba como una excepción de inadmisibilidad, y que en el Código vigente, constituye una defensa perentoria o de fondo, que podrá proponer el demandado en el momento de dar contestación a la demanda. Dice así el autor citado:
“La cualidad, en el sentido amplísimo, es sinónimo de legitimación. En esta acepción, la cualidad no es una noción específica o peculiar al derecho procesal, sino que se encuentra a cada paso en el vastísimo campo del derecho, tanto público como privado. Allí donde se discute acerca de la pertenencia o titularidad de un derecho subjetivo o de un poder jurídico, allí se encuentra planteado un problema de cualidad o de legitimación. Allí donde se discute acerca de la vinculación de un sujeto a un deber jurídico, allí se encuentra planteado igualmente un problema de cualidad o de legitimación. En el primer caso, podría muy bien hablarse de cualidad o legitimación pasiva.

El problema de la cualidad entendido de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto. Se trata, en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la ley concede el derecho o poder jurídico o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejercitándolo como titular efectivo o contra quien se ejercita en tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado….” (destacados del tribunal)

La cualidad, entonces, como magistralmente la definió el Maestro Luis Loreto, es la relación de identidad lógica que debe existir entre la parte A QUIÉN la ley le concede el ejercicio de un derecho abstractamente considerada, y la persona natural o jurídica que efectivamente lo ejerce en juicio, esto es lo que se conoce como CUALIDAD ACTIVA; Mientras que será CUALIDAD PASIVA, la relación de identidad lógica que debe existir entre la parte CONTRA QUIEN la ley concede el ejercicio de un derecho, abstractamente considerada, y la persona natural o jurídica que efectivamente ES DEMANDADA en juicio para el cumplimiento del mismo.
Siendo la cualidad o legitimación ad causam una relación de “identidad lógica” el problema práctico fundamental queda circunscrito a saber y determinar qué criterio o método ha de seguirse para descubrir y fijar en el proceso esa relación de identidad. El criterio tradicional y en principio válido, es el que afirma y enseña que tienen cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran como titulares activos y pasivos de la relación jurídica material que es objeto del proceso.
En el caso de autos, figura como demandante la persona que en la relación arrendaticia tiene la condición de arrendataria, y figura como demandada la sociedad de comercio que actúa como arrendadora en la misma relación arrendaticia, siendo el objeto de la pretensión el cumplimiento del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, así como los daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual, por lo que obviamente si existe identidad lógica entre las personas que aparecen como demandantes en la presente causa, y la persona a quien la ley le concede el derecho de reclamar el cumplimiento de un contrato de arrendamiento, esto es el arrendatario, e igualmente existe identidad lógica entre la persona que figura como demandada en la presente causa y la persona abstractamente considerada contra quien el legislador concede el ejercicio de una reclamación por cumplimiento de contrato de arrendamiento, esto es el arrendador, por lo que ambas partes tienen cualidad para figurar respectivamente como demandante y demandado y en consecuencia, la defensa de fondo de falta de cualidad no es procedente en derecho y así se declara.
VIII
DEL FONDO DE LO DEBATIDO
La demandada en su defensa expone que la vigencia del contrato no se ha iniciado y que por lo tanto la obligación de poner a las demandantes en posesión del inmueble arrendado no es de plazo vencido, por cuanto no se ha fijado fecha para la entrega del inmueble dado en arrendamiento.
En tal sentido se observa que las obligaciones pueden ser asumidas de manera pura y simple, o por el contrario, pueden estar sometidas a condición o a término.
El termino fija el momento de la exigibilidad o extinción de una obligación y se trata siempre de un acontecimiento futuro y cierto, el termino suspensivo suspende la exigibilidad de una obligación, y es el mas comúnmente empleado en las relaciones obligacionales, pues casi todas las obligaciones tienen fijado un termino comúnmente conocido como “fecha de vencimiento”.
El termino extintivo por su parte es el acontecimiento futuro y cierto del cual depende la extinción de la obligación.
En el caso de autos, las partes expresamente establecieron que el plazo de duración del contrato comenzaría a regir a partir del momento en que la arrenadora entregara el inmueble a la arrendataria, es decir, se convino en que la exigibilidad de las obligaciones contractuales dependía de un acontecimiento FUTURO Y CIERTO como lo era la “Entrega del inmueble a las arrendatarias”, pero no se señaló el momento en el cual se cumpliría tal acontecimiento.
La doctrina ha convenido en que existen varios tipos de término:
El término CONVENCIONAL es el establecido por las partes que son libres de fijar tal modalidad.
El término LEGAL es aquél establecido por la propia ley ejemplo, artículo 1.580 del Código Civil.
El termino JUDICIAL que es el que impone el juez a falta del estipulado por las partes y el término TÁCITO, que es aquel que se desprende de la propia naturaleza del contrato, negocio jurídico o la ley, aun cuando no se ha fijado expresamente (Código Civil Venezolano, Emilio Calvo Baca, Ediciones Libra, Caracas 2002).
El artículo 1212 establece:
Artículo 1.212
Cuando no haya plazo estipulado, la obligación deberá cumplirse inmediatamente si la naturaleza de la obligación, o la manera como deba ejecutarse, o el lugar designado para cumplirla, no hagan necesario un término, que se fijará por el Tribunal. Si el plazo se hubiere dejado a la voluntad del deudor, se fijara también por el Tribunal.

La norma copiada consagra dos supuestos de hecho distintos: primero que no se haya estipulado plazo y que la naturaleza de la obligación o su manera de ejecución determinen que la misma deba cumplirse inmediatamente, y segundo; que no se haya estipulado plazo y que la naturaleza de la obligación o el modo en que deba cumplirse determinen que si es necesario un plazo o termino, en cuyo caso será el tribunal quien fije el termino.
En consecuencia, debe atenderse la naturaleza de la obligación contraída y a su modo de ejecución, para determinar si es o no necesaria la fijación de un termino.
La obligación a la cual las partes no le pusieron termino en el contrato fue la obligación de entregarle el inmueble arrendado a la arrendataria. Según lo establecido por el articulo 1579 del Código Civil, el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagarle a aquella; por su parte el articulo 1585 eiusdem establece, que el arrendador esta obligado POR LA NATURALEZA DEL CONTRATO y sin necesidad de convención especial a entregar al arrendatario la cosa arrendada, de modo pues que, es esencial a la naturaleza del contrato de arrendamiento, la entrega del inmueble al arrendatario, ya que el propio legislador establece que no existe necesidad de convención especial para que sea exigible la obligación del arrendador de entregarle al arrendatario el bien arrendado, pues a ello está obligado “por la naturaleza del contrato”, esta obligación igualmente está reiterada en el articulo 1586 del Código Civil que establece que el arrendador esta obligado a entregar la cosa en buen estado y hechas las reparaciones necesarias, de modo pues que, en el caso de arrendamientos de inmuebles, la naturaleza de la obligación determina que es obligación del arrendador la de entregar el inmueble inmediatamente al arrendatario, por lo que no existe la necesidad de que el tribunal fije un termino para la exigibilidad de tal obligación, pues la misma, se repite, es exigible inmediatamente por la naturaleza misma del contrato de arrendamiento, tal como lo dispone el articulo 1212 del Código Civil.
En el caso de autos, el contrato se celebró el 15-07-2001, y para la fecha de contestación de la demanda esto es el 27-07-2004, habiendo transcurrido exactamente cuatro (4) años y doce días desde la celebración del contrato, aun no se le había entregado el inmueble a las demandantes, tal como lo confiesa expresamente la demandada en su contestación (folio 122 ultimo párrafo), por lo que, ciertamente si existe incumplimiento contractual por parte de la demandada a las obligaciones derivadas del contrato y así se decide.
En cuanto a los daños y perjuicios reclamados, la demandada alega que la actora incumplió con el artículo 340.7 del Código de Procedimiento Civil, pues no determinó los daños causados, ni su causa, y que tal vicio del libelo conduce indefectiblemente a la indefensión de la demandada, pues le resultaría imposible la contestación de la demanda.
En primer lugar se observa, que si la demandada consideraba que el libelo resultaba totalmente defectuoso al extremo de impedir su contestación, ha debido oponer la cuestión previa de defecto de forma, con fundamento en el ordinal 6º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el 340.7 por ello invocado, y no limitarse ha señalar que tal indeterminación de los daños y sus causas le causaba indefensión, en tal sentido invoca una antigua decisión dictada por la Corte Superior Segunda del Distrito Federal y Estado Miranda de 1967.
Al respecto se observa que la demandante alegó los daños que se le habían causado, especificando cuales son esos daños, expresamente señalando que consisten en no poder tener acceso al local arrendado, no poder poner en funcionamiento el local por no estar terminado y entregado el centro comercial, haber hecho una inversión de tiempo y dinero, acondicionado un local sin saber cuando será terminado el centro comercial, haber pagado unos cánones de arrendamiento, los cuales aun no se han podido disfrutar, que desde la fecha de dicho pago, las demandantes han podido realizar cualquier otro negocio distinto, cualquier otra inversión mas rentable, haber invertido una cantidad de dinero en equipo, mano de obra y mejoras, sin poder recuperar el “retorno de la inversión”, tal como consta al ultimo renglón del folio 5 y primero y segundo párrafo del folio 6.
De modo pues que la actora si alegó cuales eran los daños causados, así como sus causas, lo que no hizo la arrendataria demandante fue especificar con precisión el monto en dinero que por cada uno de esos daños le debía ser indemnizado, sino que se limitó a hacer una estimación global en la suma de Bs. 300.000.000,00.
Ahora bien, con la inspección judicial practicada por este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo y apreciada en el capitulo correspondiente de esta decisión, quedo demostrado que el centro comercial se encontraba totalmente listo, pero no se encontraba en funcionamiento ningún local comercial, igualmente se consideró demostrado que la demandante había efectuado reparaciones y mejoras al inmueble, tales como tabiquerias, divisiones, revestimientos de paredes y techos, lámparas y otros; y por otra parte, con el propio contrato de arrendamiento queda demostrado que el 15-07-2001 fue la fecha de celebración del contrato, por lo que es evidente que las actoras si efectuaron las reparaciones y mejoras y que habiendo transcurrido mas de cuatro años desde la celebración del contrato, aun no habían podido hacer uso del inmueble arrendado, y por el cual además pagaron unos cánones de arrendamiento por anticipado, por lo que considera esta juzgadora que ciertamente se le ocasionaron a la actora los daños y perjuicios por ella invocados, pero como quiera que esta juzgadora no puede determinar la cantidad exacta de dicha indemnización según las pruebas que consten en autos, se ordenará la realización de una experticia complementaria del fallo que determine con precisión los daños causados a las actoras y consistentes en la perdida de la oportunidad de la realización de otra negociación igualmente rentable, desde la fecha en que las actoras pagaron a la demandada la suma establecida por concepto de mensualidades anticipadas, para lo cual los expertos tomaran en consideración las ganancias netas obtenidas por sociedades de comercio dedicadas a la estética y peluquería, en tres centros comerciales de similares características a la del Centro Comercial Cristal, durante los periodos que van desde julio de 2001 hasta la fecha del dictamen de los expertos y así se declara.
IX
Por las razones de hecho y de derecho explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda intentada por el abogado JUAN DE LA CRUZ HERRERA HERNÁNDEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de las ciudadanas NAYA RODRÍGUEZ y NANCY RODRÍGUEZ contra la sociedad de comercio INVERSIONES NAVALCA C.A. por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y DAÑOS Y PERJUICIOS.
SEGUNDO: CIERTO Y EXISTENTE el contrato de arrendamiento celebrado entre las ciudadanas NAYA RODRÍGUEZ y NANCY RODRÍGUEZ e INVERSIONES NAVALCA C.A., en fecha 15 de julio de 2001.
TERCERO: En cuanto a los daños causados a las demandantes NAYA RODRÍGUEZ y NANCY RODRÍGUEZ, SE ORDENA LA REALIZACIÓN DE UNA EXPERTICIA COMPLEMENTARIA DEL FALLO que determine con precisión los daños causados a las actoras y consistentes en la perdida de la oportunidad de la realización de otra negociación igualmente rentable, desde la fecha en que las actoras pagaron a la demandada la suma establecida por concepto de mensualidades anticipadas, para lo cual los expertos tomaran en consideración las ganancias netas obtenidas por sociedades de comercio dedicadas a la estética y peluquería, en tres centros comerciales de similares características a la del Centro Comercial Cristal, durante los periodos que van desde julio de 2001 hasta la fecha del dictamen de los expertos.
CUARTO: En cuanto al petitorio “CUARTO” referente a la fijación de la fecha cierta de apertura del centro comercial, el tribunal omite todo pronunciamiento, por cuanto es un hecho notorio comunicacional que el “Centro Comercial Cristal” ya abrió sus puertas.
QUINTO: Se acuerda la suspensión del pago de los cánones de arrendamiento, una vez aperturado el Centro Comercial “Cristal”, hasta tanto los expertos realicen la experticia complementaria del fallo ordenada en el considerando tercero, quines determinaran el monto de los daños causados a las actoras.
SEXTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil.

QUINTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes de la presente decisión.
Publíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia al primer (1º) día del mes de noviembre del año dos mil cinco (2.005).
Años: 194° de la Independencia y 145° de la Federación.
La Juez Titular,

Abog. RORAIMA BERMÚDEZ,
La Secretaria Titular,

Abog. ELEA CORONADO,

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 12:15 minutos de la tarde.
La Secretaria,

/AURELIA.
Exp. 16.841