TSJ Regiones - Decisión

DEMANDANTE: JUAN NADAL MARTI

ABOGADO: TIBISAY NUÑEZ DE LOCICERO

DEMANDADO: MARÍA AUGUSTO BAPTISTA DE FREITAS

ABOGADOS: JUAN VICENTE BENÍTEZ Y
GUSTAVO BOADA

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN)

SENTENCIA : DEFINITIVA

EXPEDIENTE: 51.817

Suben a esta Alzada para su revisión y decisión, las presentes actuaciones con ocasión a la Apelación interpuesta por el ciudadano JUAN NADAL MARTÍ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-2.949.921, de este domicilio, asistido por la Abogada TIBISAY NUÑEZ DE LOCICERO, titular de la cédula de identidad número V-7.033.580, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 78.972, y de este domicilio, contra la decisión proferida por el JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GUACARA Y SAN JOAQUÍN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en fecha 02 de Agosto de 2.005.
Por auto de fecha 07 de Noviembre de 2005, se le dio entrada asignándole el Nro. 51.817 de la nomenclatura interna llevada por este Tribunal.
Por auto de fecha 10 de Noviembre de 2.005, se fijo el Décimo (10°) día calendario consecutivo siguientes, para Sentenciar la presente causa.
Encontrándose la causa para Sentenciar, procede este Tribunal a fallar en los términos siguientes:
I
Primero: Analizada la recurrida, se deja plasmado el cumplimiento de las siguientes actuaciones:
Se inicia el presente juicio, en fecha 19 de Febrero de 2005, por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentado por el ciudadano JUAN NADAL MARTI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-2.949.921 y de éste domicilio, asistido por la Abogada TIBISAY NUÑEZ DE LOCICERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 78.972 y de este domicilio, contra la ciudadana MARÍA AUGUSTO BAPTISTA DE FREITAS, extranjera, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número E-870.257.
En fecha 10 de Marzo de 2.005, fue admitida la demanda, se sustanció por el Procedimiento breve y se ordeno el emplazamiento de la demandada MARÍA AUGUSTA BAPTISTA DE FREITAS, ya identificada.
La demandada se dio por citada personalmente, tal como se desprende de la diligencia de fecha seis (06) de Abril de 2005, en donde asistida de Abogado, otorgó Poder Apud Acta al Abogado JUAN VICENTE BENÍTEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 13.952.
En fecha 11 de Abril de 2005, la demandada de autos, presentó escrito de contestación a la demanda y por diligencia de esta misma fecha la ciudadana MARÍA AUGUSTA BAPTISTA DE FREITAS, confirió poder Apud Acta al Abogado GUSTAVO BOADA CHACÓN, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 67.420.
Abierta la causa a pruebas, ambas partes promovieron las que estimaron conducentes para sus respectivas defensas. Dichas pruebas fueron agregadas y admitidas en su oportunidad.
Llegada la oportunidad de la Sentencia, falló el A-quo declarando Sin Lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento.
II

Los términos de la controversia entre las partes quedó planteada de la siguiente manera:
A) LA REPRESENTACIÓN DE LA PARTE ACTORA:
Esgrime que en fecha 01 de Enero de 1997, celebró Contrato de Arrendamiento con la ciudadana MARÍA AUGUSTA BAPTISTA DE FREITAS, extranjera mayor de edad, titular de la cédula de identidad número E-870.257, sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la calle Jacinto Lara, N° 55, del Municipio Guacara Estado Carabobo, el cual fue prorrogado, sucesivamente hasta el año 2004, alega que dicho inmueble fue arrendado para uso residencial tal como quedó señalado en la Cláusula Primera de los referidos contratos de arrendamientos. Esgrime que la arrendataria ciudadana MARÍA AUGUSTA BAPTISTA DE FREITAS, incumplió con la Cláusula Primera a que se contraen los referidos contratos de arrendamientos celebrados por ambos, dando un usos distinto al inmueble arrendado, es decir uso comercial, ya que la arrendataria ha cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el Contrato de Arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador y en vista de que en reiteradas ocasiones ha reclamado el cumplimiento de su parte para que haga uso correcto del mismo, dichas conversaciones han sido infructuosas. Alega que ha manifestado a la ciudadana MARÍA A. BAPTISTA DE FREITAS, su decisión de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito por ambos y que se encuentra vencido, por cuanto necesita que el referido inmueble sea ocupado por su hijo. Que por todo lo antes expuesto, demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, a la ciudadana MARÍA AUGUSTA BAPTISTA DE FREITAS, para que convenga ó en su defecto sea condenado por éste Tribunal a lo siguiente: 1°) Dar por terminado el Contrato de Arrendamiento, suscrito en fecha 01 de Enero de 2004; 2°) A devolver completamente desocupado el inmueble objeto de la presente demanda solvente en el pago de todos los servicios públicos y en el mismo buen estado como lo recibió; 3°) A pagar los cánones de arrendamiento por vencerse hasta la fecha de la entrega definitiva del inmueble, 4°) A pagar las costas causadas en el presente Procedimiento. Solicitó de conformidad con lo establecido en el artículo 1428 del Código Civil, practicar Inspección Judicial. Fundamenta la demanda en los artículos 1592, ordinal 1°, 1593, 1167 y 1616 del Código Civil, así como el artículo 34, literal “D”, del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Estimó la demanda en la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 2.000.000,00).
B) Por la parte Demandada.
Como punto previo, alegó que es cierto que la relación arrendaticia se inició el 01 de Enero de 1997, cuando suscribió de manera privada un contrato de arrendamiento con duración de un (01) año y vencido el mismo continúo ocupando el inmueble convirtiéndose la relación a tiempo indeterminada. Esgrime que a su entender la acción interpuesta por el demandante es por cumplimiento, por lo que pretende que la arrendataria cumpla con sus obligaciones, por lo que estando solvente en el pago de los cánones y la relación a tiempo indeterminada, la acción que presenta el demandante no tiene por objeto dar por terminada la relación. Señala que no esta obligada a devolver de manera inmediata el inmueble, por cuanto la relación es a tiempo indeterminado y la acción debe ser por Desalojo y con fundamento en las causas taxativas establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Niega y rechaza que haya cambiado el uso ó destino al inmueble y en él funcione ó se ejerza actividades comerciales, ya que habita en él y en caso de ser cierto que se haya cambiado el destino del inmueble, a su criterio no puede el propietario utilizar la acción de cumplimiento para poner fin a la relación si no que se le da al inmueble el uso ó destino acordado. Niega y rechaza la necesidad del demandante de que el inmueble sea ocupado por su hijo y de ser cierto la acción para lograrlo no es la de cumplimiento de Contrato de Arrendamiento. Que la inspección ocular practicada de manera anticipada es ilegal e inadmisible, ya que las normas procesales son de orden público y no pueden derogarse por las partes y el Juez. Que en el Procedimiento aplicable por imperio del artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no permita que el demandante pueda evacuar pruebas anticipadamente y siendo un Procedimiento breve, el lapso para promover y evacuar pruebas es de diez (10) días de conformidad con el artículo 889 del Código de Procedimiento Civil, oportunidad en que se deben evacuar las pruebas, conforme al artículo 7 ejusdem; esgrime que la Inspección se realizó a espaldas de la demandada, lo que a su entender le vulneró el derecho de controlar y contradecir la prueba, violentando el derecho a la defensa y al debido proceso. Que el Tribunal al momento de admitir la demanda lo hace por Desalojo y no por Cumplimiento de Contrato, como lo solicita el demandante supliendo acciones que solo corresponden a este, según lo contemplado en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
III

DE LA SENTENCIA RECURRIDA

El Tribunal procede a la revisión de la Sentencia Recurrida, y en este sentido expresó:
Punto Previo: Alegado como ha sido por los Apoderados Judiciales de la demandada, que la acción propuesta es improcedente porque el contrato suscrito entre las partes es un contrato a tiempo indeterminado, por lo que procede es la acción por Desalojo, corresponde a quien decide determinar la naturaleza del Contrato que rige la relación arrendaticia a fin de determinar si procede lo alegado. Ha quedado evidenciado en autos que el contrato que da inicio a la relación contractual es un contrato a tiempo determinado, suscrito por un año, que se convierte en contrato a tiempo indeterminado, al seguir la arrendataria ocupando pacíficamente el inmueble y el arrendador aceptando el pago de los cánones cancelados por la demandada. La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 34 establece: “... Artículo 34: Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente…”. Por interpretación en contrario, quien decide considera que, sólo podrá demandarse el Cumplimiento ó Resolución del Contrato de arrendamiento de un inmueble cuando el mismo sea escrito y por tiempo determinado. Es decir la naturaleza del Contrato de arrendamiento determina el tipo de acción a intentarse en cada caso concreto, si el contrato es a tiempo determinado, se podrá demandar por Cumplimiento ó Resolución, pero en caso contrario, si el contrato es a tiempo indeterminado, como en caso que nos ocupa, la demanda a proponerse será siempre por Desalojo, por lo que lo alegado por la demanda como punto previo en su contestación de demanda, debe prosperar y la demanda interpuesta en la presente causa debe ser declarada Sin Lugar, siendo inoficioso, pronunciarse el Tribunal sobre los demás alegatos expuestos por la defensa de la demanda. Y así se decide.
IV
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR.
PUNTO PREVIO.
Analizada la recurrida con las actuaciones de autos, y el documento fundamental de la acción como lo es el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes, este Tribunal de Alzada realiza las siguientes consideraciones:
Emerge de las actuaciones, una situación que no puede pasar por alto esta Juzgadora de Alzada, y es con respecto al AUTO DE ADMISIÓN DE LA DEMANDA, que riela al folio 17 de presente expediente, donde se lee: “ Este Tribunal la admite cuanto ha lugar en derecho de conformidad con lo establecido en el artículo 34, capítulo I, título IV, del Decreto de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en consecuencia, emplácese a la ciudadana MARÍA AUGUSTO BAPTISTA DE FREITAS, a los fines de hacer de su conocimiento que debe comparecer por ante este Tribunal al SEGUNDO (2do), día de despacho siguiente a que conste en autos su citación dentro de las horas de despacho fijadas por éste Tribunal, es decir de 8:30 am a 2:30 pm., a dar contestación a la demanda que por DESALOJO, le sigue JUAN NADAL MARTI…..”. Del párrafo transcrito se evidencia que el Aquo, admite la demanda por DESALOJO, siendo que consta del contenido del líbelo, que la Actora incoa la pretensión es por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO; de lo que se infiere que, con esta actuación el A quo, pretendió remplazar acciones que le competen únicamente a la Accionante, pues el Juez no debe en ningún modo subsanarle errores a las partes, toda vez que con este tipo de actuación está transgrediendo el contenido de la norma establecida en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la cual Obliga “Al Juez a decidir conforme a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones ó argumentos de hechos no alegados ni probados”; por esta razones considera esta Alzada que el Aquo, no ha debido suplirle el error al demandante, admitiendo la referida demanda por Desalojo, cuando la Pretensión en el caso bajo estudio es por Cumplimiento de Contrato, pues en este orden se le llama la atención, que en lo adelante se abstenga de realizar actuaciones como el advertido, pues es su deber de los Jueces atenerse a lo alegado y probado en autos. Y ASÍ SE DECLARA.

Realizadas las acotaciones anteriores, pasamos seguidamente a pronunciarnos con ocasión a la recurrida sometida a Revisión, y lo hacemos en los términos siguientes:
ÚNICO.
Examinadas las actuaciones cumplidas por el A-quo, conforme a los hechos narrados y al análisis probatorio realizado, este Tribunal revisor observa, que la recurrida está ajustada a derecho, motivo por el cual, comparte la motivación de la Sentencia dictada por compartirla plenamente, toda vez que consta en los autos, un documento contentivo de Contrato de Arrendamiento, de naturaleza privada, suscrito entre los ciudadanos JUAN NADAL MARTI Y MARÍA AUGUSTA BATISTA DE FREITAS, y emerge de su contenido una relación arrendaticia que se inició el primero de Enero de 1997, implantándose un lapso de duración de un (01) año, contado a partir de esa fecha, venciéndose el mismo en fecha 01 de Enero de 1998, posteriormente a su vencimiento, el Arrendatario continuó ocupando el inmueble, tal como se evidencia de los sucesivos Contratos de Arrendamientos, suscritos entre ellos, el último celebrado desde el año 2003 al 2004, lo que indica que si bien es cierto que la relación arrendaticia suscrita entre las partes, inicialmente fue a tiempo DETERMINADO, la misma con los otorgamientos de Contratos posteriores se convirtió a tiempo INDETERMINADO. Ahora bien, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cito: “Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de Arrendamiento verbal ó escrito a tiempo indeterminado cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales…” Al amparo del contenido de esta norma las demandas por desalojo sólo pueden incoarse en los Contratos a tiempo Indeterminados; en el caso de marras se está demandando el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento, pero la naturaleza del Contrato es a tiempo indeterminado, puesto que no se dio fin a la relación arrendaticia; y por interpretación en contrario de la mencionada norma, tenía que tratarse de un Contrato a tiempo determinado para así proceder a demandar por Cumplimiento de Contrato; y en el caso subiúdice, la naturaleza del contrato es a tiempo Indeterminado lo que es incompatible con el procedimiento instaurado, toda vez que la acción escogida por el Actor para dar por finalizada la relación Arrendaticia es errada y en consecuencia Improcedente; razón por la cual, se concluye que la pretensión incoada por la parte Actora, no debe prosperar; por manera que Sentenciadora de Alzada confirma la decisión proferida por el Aquo y ASÍ SE DECIDE.
IV
DISPOSITIVO DEL FALLO.
En merito de las razones expuestas, este TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la apelación interpuesta por el ciudadano JUAN NADAL MARTÍ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-2.949.921, de este domicilio, asistido por la Abogada TIBISAY NUÑEZ DE LOCICERO, titular de la cédula de identidad número V-7.033.580, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 78.972, y de este domicilio, contra la decisión proferida por el JUZGADO SEGUNDO DE LOS MUNICIPIOS GUACARA Y SAN JOAQUÍN DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en fecha 02 de Agosto de 2.005. Declara SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por el ciudadano JUAN NADAL MARTI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-2.949.921 y de éste domicilio, asistido por la Abogada TIBISAY NUÑEZ DE LO CICERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 78.972 y de este domicilio, contra la ciudadana MARÍA AUGUSTO BAPTISTA DE FREITAS, y ASÍ SE DECIDE.
Queda RATIFICADO el fallo Apelado, proferido en fecha 02 de Agosto de 2.005.
Se condena en costas a la parte Apelante, en conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
En virtud de que el presente fallo fue proferido en el lapso legal, no se requiere notificar a las partes.
Publíquese, déjese copia y bájese en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en Valencia a los Veinte y Uno (21) días del mes de Noviembre del año dos mil Cinco (2.005). Años: 195° de la Independencia y 146° de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIO,

ABOG. ROSA MARGARITA VALOR LA SECRETARIA,

Abog. LEDYS ALIDA HERRERA

En la misma fecha se dicto y publicó la anterior decisión, siendo las 1:30 de la tarde.

LA SECRETARIA,

Abog. LEDYS ALIDA HERRERA

Expediente Nro. 51.817
m.lb