TSJ Regiones - Decisión

DEMANDANTE: DORIS MARISELA VILLEGAS DE LUZARDO

ABOGADO: EDUARDO ARTURO GUANIQUE GONZALEZ

DEMANDADO: EDICSON ENRIQUE SERRANO GONZALEZ

ABOGADO: WILLIAM ENRIQUE CURIEL GONZALEZ

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO

SENTENCIA: DEFINITIVA (APELACIÓN)

EXPEDIENTE: 50.950

Suben a esta Alzada para su revisión y decisión, las presentes actuaciones con ocasión a la Apelación interpuesta por el Abogado EDUARDO ARTURO GUANIQUE GONZALEZ, venezolano, titular de la cédula de identidad número V-4.098.571, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 55.101, de este domicilio en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana DORIS MARISELA VILLEGAS DE LUZARDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-5.315.814, civilmente hábil y de este domicilio, contra la decisión proferida por el JUZGADO CUARTO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en fecha 18 de Noviembre de 2004.
Por auto de fecha 29 de Noviembre de 2004, se le dio entrada asignándole el Nro. 50.950 de la nomenclatura interna llevada por este Tribunal.
Por auto de fecha 01 de Diciembre de 2.004, se fijo el Décimo (10°) día calendario consecutivo siguientes, para Sentenciar la presente causa; la cual fue diferida de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Encontrándose la causa para Sentenciar, procede este Tribunal a fallar en los términos siguientes:
I
Analizada la recurrida, sometida a revisión, no se comparte el criterio sostenido por el Juez A-quo, lo cual obliga por esta Superioridad a efectuar una revisión de todo el expediente, a fin de formarse su propia convicción decisoria, análisis que se realiza en los términos siguientes:
Se inicia el presente juicio, en fecha 10 de Agosto de 2004, por demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por el Abogado EDUARDO ARTURO GUANIQUE GONZALEZ, venezolano, titular de la cédula de identidad número V-4.098.571, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 55.101, de este domicilio en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana DORIS MARISELA VILLEGAS DE LUZARDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-5.315.814, civilmente hábil y de este domicilio contra el ciudadano EDICSON ENRIQUE SERRANO GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-3.244.744 y de este domicilio.
En fecha 17 de Agosto de 2.004, fue admitida la demanda, se sustanció por el Procedimiento Breve y se ordeno el emplazamiento del demandado EDICSON ENRIQUE SERRANO GONZALEZ, ya identificada.
Las diligencias conducentes a la citación del demandado se cumplieron y de las mismas, se dio cumplimiento a lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.
Por diligencia de fecha 29 de Septiembre de 2004, la ciudadana DORIS MARISELA VILLEGAS DE LUZARDO, antes identificada confirió Poder Apud Acta al Abogado EDUARDO ARTURO GUANIQUE GONZALEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 55.101.
En fecha 26 de Octubre de 2004, la parte demandada consignó escrito contestación a la demanda,
Abierta la causa a pruebas, ambas partes promovieron las que estimaron conducentes para sus respectivas defensas. Dichas pruebas fueron agregadas y admitidas en su oportunidad.
Llegada la oportunidad de la Sentencia, falló el A-quo declarando SIN LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO,
II

Los términos de la controversia entre las partes quedó planteada de la siguiente manera:
A) LA REPRESENTACIÓN DE LA PARTE ACTORA:
Alega que celebró un Contrato de Arrendamiento con el ciudadano EDICSON ENRIQUE SERRANO GONZALEZ; por un período de seis (6) meses, prorrogables por lapsos iguales inicialmente convenido, siendo que el vencimiento del contrato fue el día 15 de Agosto de 2003, luego de las prorrogas que anteriormente ha sufrido de conformidad con la cláusula (2da) segunda señalada en el Contrato de Arrendamiento. Alega que el Arrendatario no ha cancelado las mensualidades correspondientes a los meses del 16 de Agosto al 15 de Septiembre; del 16 de Septiembre al 15 de Octubre; del 16 de Octubre al 15 de Noviembre; del 16 de Noviembre al 15 de Diciembre, todas estas mensualidades correspondientes al año 2003; seguidamente del 16 de Diciembre del 2003 al 15 de Enero de 2004; del 16 de Enero al 15 de Febrero; del 16 de Febrero al 15 de Marzo; del 16 de Marzo al 15 de Abril, del 16 de Abril al 15 de Mayo, del 16 de Mayo al 15 de Junio; del 16 de Junio al 15 de Julio 2004; todas estas mensualidades de cánones de arrendamiento del año 2004, tal como se evidencia de recibos no cancelados que acompaña marcados con las letras “C,D,F,G,H,I,J,K,L,M y N” y hasta la presente fecha no ha entregado los recibos en donde se evidencia el pago de los servicios públicos con que cuenta el inmueble, (electricidad, agua y aseo) en consecuencia no cumplió con lo estipulado en el Contrato de tener el inmueble el inmueble solvente y además no ha mantenido el inmueble en las mismas excelentes condiciones a que se le arrendó, así como hacer las reparaciones necesarias a fin de conservarlo en el mismo perfecto estado en que lo arrendó, prueba de ello se demostró a su criterio, en al Inspección Judicial, practicada en fecha 17 de Junio del 2004, por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, donde se dejó constancia del estado de deterioro y daños en que se encuentra el inmueble en referencia, en su parte frontal como se evidencia en las tomas fotográficas, pese a la negativa de no permitir la entrada al inmueble al Tribunal comisionado para efectuar la evacuación requerida, en los particulares solicitados en la Inspección . Demandó para que convenga, o en caso contrario sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: Primero: El Pago de Novecientos Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 935.000,00), por concepto de uso, goce y disfrute del inmueble mencionado, correspondiente a los meses de Agosto del 2003, hasta Julio de 2004, a Ochenta y Cinco Mil Bolívares (Bs.85.000,00) mensuales; Segundo: El Pago de Noventa y Un Mil Ochocientos Treinta y Ocho con Cincuenta y Tres Bolívares (Bs. 91.838,53), correspondiente al servicio prestado por Hidrocentro al inmueble en referencia, por el consumo de agua desde Febrero del año 2003 hasta Julio del año 2004, siendo un total de 15 meses de consumo de agua que se adeuda a Hidrocentro y que se anexa marcado con la letra “P”; Tercero: El pago de UN MILLÓN QUINIENTOS DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs.1.510.000,00) por daños y deterioros materiales ocasionados al inmueble y que acompaña presupuesto donde se describen los materiales y mano de obra elaborado por un maestro de obra.Cuarto: El pago de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs.40.000,00) correspondiente a los honorarios del perito fotógrafo, utilizado en la Inspección Ocular; Quinto: El pago de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) por gastos de actuaciones Judiciales y extrajudiciales relacionadas con el Escritorio Jurídico Guanique y Asociados, Sexto: La resolución de Contrato de Arrendamiento por falta de pago, deterioro y daños al inmueble y por la insolvencia de los servicios públicos (aguas) y por incumplimiento de sus obligaciones contractuales, contenidas en el Contrato de Arrendamiento; Séptimo: El pago de los honorarios de Abogados, de las costas y costos del proceso que se genere en el presente Juicio. Estimó la demanda en la cantidad de (Bs.2.876.838,50)
B) Por la parte Demandada.
Niega, rechaza y Contradice tanto en los hechos como el derecho alegado en la demanda, por no ser total y absolutamente inciertos los hechos que narran el escrito de pretensión, así como en sus fundamentos de derecho. Esgrime que la demandante, plasma en el líbelo vaguedades contrarias a la realidad de los hechos, toda vez, que la misma alega que su persona, ha incumplido el pago de los cánones de arrendamiento establecidos en el Contrato suscrito por ambas partes, y que dicho incumplimiento corresponde, según se desprende de la lectura del renglón 15 hasta el renglón 27 del folio 2 del líbelo de demanda, esto es, desde el 16 de Agosto al 16 de Diciembre de 2003; y desde el 15 de Enero al 15 de Julio de 2004, todo lo cual a su criterio no se ajusta a la realidad debido a que tales mensualidades alegadas como insolventes, o incumplidas, han sido canceladas en su debida oportunidad legal, ya que consta mediante la letra, así como también en un manojo contentivo del expediente 141, que cursa por ante el Juzgado Quinto de los Municipios Urbanos Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, donde se verifica la existencia de la cancelación de los cánones de arrendamientos, pretendidos por la ejecutante de la presente acción, alega que dicha cancelación fue efectuada mediante consignaciones, realizadas por su persona ante el Juzgado mencionado. En cuanto a los servicios Públicos los rachaza, niega y contradice la pretensión realizada por la ejecutante por este concepto, ya que los mismos han sido cancelados debidamente por su persona, todo lo cual se evidencia de los recaudos que acompañó marcados con las letras C, D, y E. Rechaza, niega y contradice, la evacuación de los particulares que se derivan de la Inspección Ocular que se acompañó a la presente acción, ya que la misma carece de consistencia legal y es contradictoria al Orden Público y a las buenas costumbres, por cuanto el mencionado Juzgado, no se constituyó en el interior del inmueble objeto de la presente acción, siendo éste requisito sine qua non, a los efectos de que el Tribunal , al momento de practicarla constatara si en verdad existe deterioro en el referido inmueble Igualmente rechaza, niega y contradice, que su persona adeude las cantidades que pretende cobrar la ejecutante en su escrito libelar, las cuales constan en los numerales Primero, Segundo, Tercero, Cuarto, Quinto y Séptimo; por último rechazó y contradijo el monto de la estimación de la demanda, en virtud de los recaudos que acompañó al escrito de contestación a la demanda.

III
SENTENCIA DE LA RECURRIDA
El Tribunal procede a la revisión de la Sentencia Recurrida, a los fines de dictar su pronunciamiento, lo cual nos conduce a examinar su parte motiva, siendo la misma del tenor siguiente:
“Habiéndose cumplido en la presente causa, todos los extremos de Ley y siendo la oportunidad para dictar sentencia, el Tribunal pasa hacerlo de acuerdo a las siguientes consideraciones, y procede al análisis de los hechos alegados por las partes y así tenemos que al efectuar el análisis del líbelo y la contestación a la demanda, se concluye que del examen de esos hechos alegados y de las pruebas, dependerá el resultado, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 1354 del Código Civil y 507 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada en su contestación al haber incumplido en el pago de los cánones de arrendamiento acompañó en esa misma oportunidad los recibos de consignaciones efectuados en tiempo oportuno de los canones de arrendamiento demandados, contentivos en el expediente N° 141 que lleva el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo. Seguidamente negó ser deudora del pago de los servicios prestados al inmueble e igualmente acompañó los recibos o constancias de cancelación de los mismos servicios, y por último la parte demandada desconoció el valor de la Inspección ocular practicada fuera del Juicio por un Juzgado de Municipio y no ratificada en la causa, por lo que éste Tribunal, no le concede el valor que pretendió darle la parte actora demostrativos de daños al inmueble objeto del presente Juicio y así se declara. De la Revisión de las actas del proceso, como de las pruebas evacuadas, en especial de la Inspección Ocular evacuada por este Juzgado en la oportunidad del período de pruebas, en donde quedó demostrado el buen estado y mantenimiento del inmueble, han quedado desvirtuados los hechos fundamentos de la demanda por lo que necesariamente la pretensión no puede prosperar por falta de fundamentación y Así se declara. DECISIÓN. Por las razones que anteceden este Tribunal Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela declara SIN LUGAR la presente demanda de Resolución de Contrato de Arrendamiento, intentada por la ciudadana DORIS MARISELA VILLEGAS DE LUZARDO identificada en autos, a través de su Apoderado Judicial Abogado EDUARDO ARTURO GUANIQUE GONZALEZ, en contra del ciudadano EDICSON ENRIQUE SERRANO GONZALEZ, igualmente identificado en autos. Se condena en costas a la parte demandante, por haber resultado totalmente vencida. Publíquese y regístrese la anterior Sentencia, déjese copia en el archivo. Dada firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado, en horas de Despacho del día de hoy, dieciocho (18) de Noviembre de 2004.”
IV
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR
Analizadas las actuaciones cumplidas por el A-quo, conforme a los hechos narrados y al análisis probatorio realizado, este Tribunal revisor no comparte la motivación de la Sentencia dictada, toda vez que, esta Alzada considera que si bien, la parte demandada en su escrito contentivo de la contestación negó haber incumplido en el pago de los canones de arrendamiento, en virtud de haber acompañado los recibos de consignaciones realizados por ante un Tribunal Competente, se constata de las actas que los mismos no fueron realizados tempestivamente, pues luego de examinar las copias certificadas del expediente 141 que cursa por ante el Juzgado Quinto de los Municipios, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, nos encontramos con la siguiente situación: El inquilino, conforme a las Cláusulas Segunda y Tercera del Contrato de Arrendamiento, suscrito entre las partes, el cual fue valorado plenamente de conformidad con el artículo 1363 del Código Civil, debía cancelar el día 15 de Cada mes por mensualidades vencidas esto es, que las mensualidades iban del 15 de Febrero de 2002, al 15 de Marzo de 2002, y así sucesivamente hasta el vencimiento del contrato y de la prorroga legal. Ahora bien, en el caso de marras, se observa que todos los recibos contentivos de consignaciones, fueron realizados irregularmente, en el caso bajo estudio tenemos, que la mensualidad correspondiente del 16 de Febrero de 2004, al 15 de Marzo de 2004, vencía el 31 de Marzo y fue depositada el 04 de Mayo de 2004, se constata que hay 35 días de mora en el pago; la de el 16 de Marzo al 15 de Abril de 2004, vencía el 30 de Abril y fue depositado en fecha 08 de Junio de 2004, hay 33 días de mora; la del 16 de Abril de 2004 al 15 de Mayo de 2004, vencía el 30 de Mayo de 2004, y fue depositado el 06 de Julio de 2004, y hay 32 días de mora; la del 16 de Mayo de 2004 al 15 de Junio de 2004, vencía el 30 de Junio, y fue depositado el 10 de Agosto de 2004, hay 41 días de atraso; del 16 de Junio de 2004 al 15 de Julio de 2004, vencía el 30 de Julio y fue depositado el 07 de Septiembre de 2004, hay 39 días de atraso; en consecuencia la conducta del Arrendatario es violatoria del artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios el cual establece cito: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa ó tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo a lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario ó cualquier persona debidamente identificada, consignarla por ante el Tribunal de Municipio Competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”; al amparo del contenido de la norma transcrita, ratifica esta Juzgadora que las consignaciones efectuadas no fueron realizadas tempestivamente, toda vez que el inquilino incumplió con las cláusulas Segunda y Tercera del Contrato de Arrendamiento, unido a ello el primer aparte del artículo 53 de la referida Ley ,exige como requisito para la validez de las consignaciones, lo siguiente: “El Arrendatario tiene la obligación de aportar los datos suficientes para el logro de la notificación al beneficiario, dentro de un plazo no mayor de treinta (30) días continuos siguientes a la primera consignación, y en el último aparte establece cito: “Cuando la notificación al beneficiario, no se hubiere realizado por hecho o negligencia imputable al consignante, dicha consignación no se considerará como legítimamente efectuada.”. En el caso de marras, no consta en los autos que al arrendador / beneficiario, haya sido debidamente citado, pues de las copias certificadas consignadas por el Arrendatario, consta una boleta de notificación, que riela al folio 60 del presente expediente, pero la misma no esta suscrita por el beneficiario; por lo que no es forzoso concluir que las consignaciones efectuadas por el Arrendatario, no se realizaron debidamente y conforme a las exigencias establecidas en las normas supra mencionadas. Y ASÍ SE DECLARA.
Con relación a los Servicios Públicos, prestados al inmueble; observa esta Sentenciadora de Alzada, que si bien es cierto que el Arrendatario, canceló los servicios públicos correspondientes al teléfono CANTV, recibo por concepto de pago de electricidad (CADAFE), HIDROCENTRO, no es menos cierto, que la demandada consigna los recibos de pagos, correspondiente al servicio público (Hidrocentro, C.A) por medio de convenio de pagos, donde se constató su insolvencia desde el mes de Febrero de 2003 al Julio de 2004, como fue evidenciado del estado de cuenta emitido por Hidrología del centro, en consecuencia la mencionada deuda abarcó hasta el momento de la admisión de la demanda, por lo que se deja establecido que el demandado estaba en mora por falta de pago en este servicio público, en la fecha en que se demandó su insolvencia, incumpliendo de esta manera con la Cláusula Octava del Contrato, la cual establece que “El incumplimiento por parte del Arrendatario en cualquiera de las obligaciones que asume en virtud del presente Contrato” y muy especialmente la falta de pago de los cánones de arrendamiento en las condiciones previstas, dará derecho a su arrendadora a reclamar Judicialmente la Resolución del Contrato; por lo que se infiere que el Arrendatario estuvo insolvente durante la vigencia del referido contrato, razón por la cual se tiene por incumplida la referida cláusula. Y ASÍ SE DECLARA.
Con respecto al Deterioro causado al inmueble; emerge de las pruebas aportadas por la demandada, en el período de pruebas, Inspección Ocular evacuada por el mismo Juez A-quo, donde estuvo presente la parte Actora, y quedó probado el buen estado y mantenimiento del inmueble, tanto en su parte externa como interna con el deterioro normal por el uso; en virtud de la cual respecto al deterioro y daños causados al inmueble, nada probó la ACTORA. Y ASÍ SE DECLARA.
En relación al reclamo que hace la Actora sobre el pago de de los daños y deterioros materiales ocasionados al inmueble, dichos deterioros no fueron probados, en consecuencia no se hace procedente su cancelación. Y ASÍ SE DECLARA.
Como Conclusión de lo anteriormente expuesto, el Contrato de Arrendamiento suscrito entre los ciudadano DORIS MARICELA VILLEGAS DE LUZARDO Y EDICSON ENRIQUE SERRANO GONZALEZ, fu incumplido por este último en su condición de ARRENDATARIO, lo que hace PROCEDENTE su Resolución conforme a lo estipulado en la Cláusula Octava del Contrato. Y ASÍ SE DECIDE.
No obstante la procedencia de la Acción Resolutoria, la demanda interpuesta debe ser declarada PARCIALMENTE CON LUGAR, en virtud de no resultar procedentes la totalidad de los conceptos demandados. Y ASÍ SE DECIDE.
IV
DISPOSITIVO DEL FALLO.
En merito de las razones expuestas, este TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la apelación interpuesta por el Abogado EDUARDO ARTURO GUANIQUE GONZALEZ, venezolano, titular de la cédula de identidad número V-4.098.571, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 55.101, de este domicilio en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana DORIS MARISELA VILLEGAS DE LUZARDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-5.315.814, civilmente hábil y de este domicilio, en contra la decisión proferida por el JUZGADO CUARTO DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR, LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en fecha 18 de Noviembre del año 2.004. SE Declara PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, intentada por la ciudadana DORIS MARISELA VILLEGAS DE LUZARDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-5.315.814, civilmente hábil y de este domicilio, a través de su Apoderado Judicial, Abogado EDUARDO ARTURO GUANIQUE GONZALEZ, venezolano, titular de la cédula de identidad número V-4.098.571, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 55.101, de este domicilio contra el ciudadano EDICSON ENRIQUE SERRANO GONZALEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-3.244.744 y de este domicilio, y ASÍ SE DECIDE.
a) Se declara Resuelto el Contrato de Arrendamiento, suscrito por las partes actuantes en éste proceso y autenticado por ante la Notaría Pública Tercera en fecha 17 de Abril del 2002, el cual lo dejaron inserto bajo el Nº 55 Tomo 36 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría.
b.) Se condena al demandado a entregar el inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento, totalmente solvente y en las buenas condiciones que se le arrendó.
SE DECLARA NULA el fallo Apelado, proferido en fecha 18 de Noviembre de 2.004.
No hay condenatoria en costas en virtud de que ninguna de las partes resultó totalmente vencida
Se ordena la Notificación de las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, déjese copia y bájese en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en Valencia a los Diez (10) días del mes de Noviembre del año dos mil Cinco (2.005). Años: 195° de la Independencia y 146° de la Federación.
LA………………

JUEZ PROVISORIO,

ABOG. ROSA MARGARITA VALOR
LA SECRETARIA,

Abog. LEDYS ALIDA HERRERA

En la misma fecha se dicto y publicó la anterior decisión, siendo las 1:30 de la tarde.

LA SECRETARIA,

Abog. LEDYS ALIDA HERRERA

Expediente Nro. 50.950
m.lb