TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABO

DEMANDANTE: NESTOR RAMIRO GARCIA y NILDA OJEDA DE
GARCIA
DEMANDADO: SOCIEDAD DE COMERCUIO FARMACIA 87 C.A.
MOTIVO: DESALOJO (APELACION)
DECISIÒN: SENTENCIA DEFINITIVA
EXPEDIENTE: 17.456

Por escrito presentado en fecha 21 de Noviembre de 2002, el abogado ANTONIO HERNANDEZ ALFONZO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 8.470.482, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 30.896, actuando en representación de los ciudadanos NESTOR RAMIRO GARCIA y NILDA OJEDA DE GARCIA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 5.585.432 y 7.002.413, ambos de este domicilio; interpuso formal demanda por DESALOJO contra la sociedad de comercio FARMACIA 87 C.A., empresa ésta inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción judicial del Estado Carabobo, en fecha 21 de marzo de 1989, bajo el Nro. 04, tomo 10-A, reformados posteriormente sus estatutos en fecha 23 de junio de 1995, bajo el Nro. 14, tomo 68-A, representada por el ciudadano FRANCIS SAUL FRANCO SANOJA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nro. 4.867.023, y de este domicilio.
En fecha 21 de enero de 2003, la demanda es admitida por el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua, San diego y Carlos Arvelo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, se emplazó al demandado para la contestación de la demanda al segundo día de despacho.
Al folio 15 riela el recibo sin firmar de la compulsa librada al demandado de autos.
En fecha 27 de septiembre de 2004 es presentado por el demandado escrito de contestación de demanda.
Abierta la causa a pruebas, ambas partes presentaron sus correspondientes escritos de promoción, los cuales fueron agregados, admitidos y evacuados por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua, San diego y Carlos Arvelo de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en su oportunidad.
ALEGATOS DE LAS PARTES:
ALEGA LA DEMANDANTE:
Alega la demandante ser propietaria de un inmueble ubicado en la Avenida Principal de la Vivienda Popular Los Guayos, sector 1, local 17-A, Los Guayos Estado Carabobo, el cual ocupa la demandada FARMACIA 87 C.A., en calidad de arrendataria desde el 23-06-1995, que en el referido local ha venido funcionando desde el año 1989, FARMACIA 87 C.A., que en principio los contratos de arrendamientos fueron suscritos en forma personal por EDMUNDO ANTONIO CURIEL, venezolano, titular de la cédula de identidad Nro. 672.327, farmaceuta de este domicilio, quien vendió las acciones que le pertenecían a la sociedad de comercio FARMACIA 87 C.A. a FRANCIS SAÚL FRANCO SANOJA, en fecha 23-06-1995, quien se negó en todo momento a suscribir contrato de arrendamiento con los propietario, por lo que desde entonces ha permanecido en el inmueble mediante contrato verbal a tiempo indeterminado.
Los propietarios han manifestado a FRANCIS SAÚL FRANCO SANOJA en su condición de representante legal de FARMACIA 87 C.A., la necesidad que tiene su hija MARIA ANGÉLICA GARCÍA de ocupar el inmueble arrendado, sin que hasta los momentos lo hayan desocupado; adicionalmente alega que el propio arrendatario ha reconocido que existen filtraciones en el techo y la pintura está deteriorada, que se ha dañado toda la estructura ocasionando grietas visibles y daños a la pintura.
Alega que, ante la necesidad urgente de su hija de ocupar el inmueble, esta se ha visto en la necesidad de alquilar otro inmueble, por la negativa del arrendatario de entregar el inmueble arrendado y adicionalmente este no realizó las reparaciones menores, ni notificó oportunamente a los propietarios de los daños mayores producidos por no haberse realizado las reparaciones menores oportunamente, por todo lo cual fundamentan la acción de desalojo en los literales “b” y “e” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Demandan el desalojo del inmueble y el pago de honorarios de abogados.
ALEGATOS DE LA DEMANDADA:
La demandada por su parte opuso las cuestiones previas contenidas en los ordinales 2, 4 y 6 del 346 del Código de Procedimiento Civil, así:
La de ordinal 2º la referente a la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para representar en juicio, para lo cual afirma que su representada nunca contrató con los demandantes NESTOR RAMÍREZ GARCÍA Y NILDA OJEDA, por consiguiente afirma que dichos ciudadanos no tienen el carácter que se pretenden atribuir como arrendadores del inmueble ocupado por su representada, ni para intentar la acción incoada.
La del ordinal 4º la ilegitimidad de la persona citada como representante del demandado por no tener el carácter que se le atribuye, para lo cual afirma que no debió solicitarse su citación como representante Director Gerente de FARMACIA 87 C.A., ya que ésta no ha contratado con los demandantes, sino que ha debido hacerse a titulo personal, es decir solicitar su citación como persona natural y no como representante legal de la farmacia, toda vez que el contrato que existe con el Sr. NÉSTOR GARCÍA, lo hizo según afirma, a titulo personal, y no como representante de empresa alguna.
Opuso igualmente la cuestión previa del ordinal 6º, por no haberse llenado en el libelo los requisitos exigido por el articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, ordinales 2, 4 y 6; respecto al ordinal 2º afirma, que los actores afirman en el libelo que son propietarios de un inmueble, pero no probaron ni demostraron (sic), tal condición en autos. Respecto al ordinal 4º afirma que en el libelo no se explica si se está demandando el desalojo de todo el inmueble o parte del mismo, ya que el mismo está dividido en partes (locales comerciales, casas y construcciones), que no se indicaron los linderos del inmueble, ni la parroquia o municipio a la cual pertenece. Respecto al ordinal 6º del articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, afirmó que los demandantes no acompañaron en el libelo la necesidad que tiene su hija MARIA ANGÉLICA GARCÍA de ocupar el inmueble, ni los recibos de pago que demuestren que ésta debe pagar cánones de otro inmueble arrendado.
En cuanto al fondo de la demanda, la rechazó y contradijo, afirmó que el contrato fue celebrado personalmente con NÉSTOR RAMIRO GARCÍA el 15-04-1995, fecha para la cual todavía no era propietario de las acciones de FARMACIAS 87 C.A., Que el ciudadano EDMUNDO CURIEL y NÉSTOR RAMIRO GARCÍA SUSCRIBIERON CONTRAT DE ARRENDAMIENTO POR ANTE LA Notaria Primera de Valencia el 13-04-1989, cuyo contrato le fue cedido por el arrendatario y aceptado por el arrendador NÉSTOR GARCÍA, quien en la oportunidad de iniciar la relación arrendaticia, le manifestó que dicho contrato permanecería inalterable, que solo variaría el canon de arrendamiento, que de Bs. 5.000,00 pasaría a 16.000,00; que con el documento que consigna en copia simple queda demostrado que si existe contrato escrito, puesto que el mismo le fue cedido, traspasado y aceptado con el consentimiento verbal de NÉSTOR RAMIRO GARCÍA. Que es falso que se haya negado a suscribir contrato de arrendamiento con los propietarios, que el arrendador NÉSTOR RAMIRO GARCÍA pretende aumentarle el canon de arrendamiento de una manera desproporcionada, negándose a recibirle el pago del canon, lo cual le obligó a abrir un procedimiento de consignaciones arrendaticias.
Que es falso que MARIA EUGENIA GARCÍA tenga necesidad de ocupar el inmueble arrendado, lo cual nunca se le ha notificado ni manifestado, no es cierto que existan deterioros en el inmueble, por falta de notificación al arrendador, Que no están satisfechos los extremos de procedencia del desalojo, establecidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
LIMITES DE LA CONTROVERSIA:
Dado el modo de contestación de la demanda, no existen hechos admitidos en la presente controversia, quedando como controvertidos todos los hechos libelados y las excepciones y defensas opuestas.
El procedimiento arrendaticio, según lo establecido en la ley especial que regula la materia es un procedimiento breve, modificado en los términos de la disposición contenida en el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual le ordena al juez decidir las cuestiones previas opuestas, en la sentencia definitiva.
Ahora bien, el artículo 891 del Código de Procedimiento Civil establece el régimen relativo al recurso ordinario de apelación de la sentencia definitiva dictada en primera instancia, en el procedimiento breve, en los siguientes términos:
“De la sentencia se oirá apelación en ambos efectos si esta se propone dentro de los tres días siguientes y la cuantía del asunto fuere mayor a cinco mil bolívares”.
Por lo tanto, como en este procedimiento breve, modificado por el Decreto con Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en los términos ya expresados, las cuestiones previas se deciden en la sentencia definitiva, el pronunciamiento contenido en ese fallo que comprende decisión sobre cuestiones previas, al igual que todos los pronunciamientos contenidos en la sentencia definitiva, quedan sometidos al régimen de recurso de apelación oído en ambos efectos, en razón de lo cual, las cuestiones previas opuestas, también forman parte del thema decidendum en esta alzada y así se declara.
HECHOS CONTROVERTIDOS:
1) Las cuestiones previas opuestas
2) Si el contrato fue celebrado por la empresa FARMACIA 87 C.A. o a titulo personal con el ciudadano FRANCIS SAÚL FRANCO.
3) Si el anterior arrendatario EDMUNDO CURIEL cedió el contrato de arrendamiento al hoy demandado y si dicha cesión fue aceptada por el arrendador.
4) Si la hija de los propietarios tiene necesidad de ocupar el inmueble.
5) Si el inmueble se ha deteriorado.

PRUEBAS DE LAS PARTES:
DE LA PARTE ACTORA:
Promovió original de instrumento privado (folio 17), cuyo instrumento privado no fue desconocido ni tachado por el demandado en la contestación de la demanda, por lo que el mismo adquirió el carácter de instrumento privado tenido legalmente por reconocido, a tenor de lo establecido en el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil, concediéndosele el valor de plena prueba, que le atribuye el articulo 1363 del Código Civil; y con el mismo queda demostrado que el ciudadano FRANCIS FRANCO reconoce expresamente que en el inmueble existen varias filtraciones de agua, en diversas partes del techo, por lo que la pintura está deteriorada, que el toma corriente de la parte posterior nunca ha funcionado, que no hay llave de paso, que por la pared lateral izquierda se filtra agua cuando llueve, lo que ha dañado toda la estructura ocasionando grietas visibles y daños a la pintura, en consecuencia, queda demostrado con dicho instrumento, que ciertamente en el inmueble existen deterioros importantes que no fueron oportunamente reparados.
Promovió original del instrumento público (folio 27) el cual no fue tachado ni impugnado en ninguna forma de derecho, por lo que se le concede el pleno valor probatorio que le atribuye el artículo 1.360 del Código Civil y con el mismo queda demostrado que el actor NÉSTOR RAMIRO GARCÍA, es propietario del inmueble distinguido con el Nro. 17 de la avenida Nro. 01 de la Urbanización Los Guayos, Municipio Los Guayos, Distrito Valencia del Estado Carabobo, por haberlo adquirido del Instituto Nacional de la vivienda el 11-01-1995, en consecuencia queda demostrada la condición o carácter que se atribuye en el libelo de ser propietarios del inmueble arrendado.
Igualmente promovió (folio 29 al 33) Titulo Supletorio debidamente registrado, habiendo declarado en la evacuación de dicho titulo los ciudadanos CARLOS EDUARDO MADRID y GRACIANO OMAR FUMERO, ninguno de los cuales fue promovido como testigo en la presente causa, respecto del valor probatorio de los títulos supletorios, ha sido reiterada y pacifica la doctrina del Tribunal Supremo de Justicia, respecto del derecho que se adquiere con el Título Supletorio, nuestro máximo tribunal ha establecido que no es el derecho de propiedad, lo que se adquiere con el Título Supletorio, ES UNA PRUEBA de la posesión o de algún derecho a partir de su fecha cierta, en consecuencia los efectos del Título Supletorio, son simplemente probatorios de la posesión, (sentencia del 28-05-91 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil).
Igualmente en sentencia de fecha 27 de abril de 2001, en sentencia Nro.00-278, la misma Sala de Casación Civil, reiteró lo relativo al valor probatorio de las justificativos de perpetua memoria denominados en la práctica “Títulos Supletorios”, en los siguientes términos:
“...El título supletorio, como elemento probatorio que es, deberá estar sometido a la contradicción de prueba por la parte contraria en el juicio en el cual se pretende hacer valer; esto a fin de determinar si dicho título se pretende hacer valer ante el ‘tercero en sentido técnico’, o sea, el tercero cuyo derechos quedaron a salvo, por imperio de la misma disposición legal.

Así lo ha interpretado esta Corte:

‘Las justificaciones para perpetua memoria o Títulos Supletorios son indudablemente documentos públicos conforme a la definición legal contenida en el artículo 1.357 del Código de Procedimiento Civil; pero la fe pública que de ellos dimana se limita al hecho de haber declarado los testigos sobre determinados particulares y a la existencia de un decreto judicial. La fe pública en tales actuaciones no prejuzga sobre la veracidad o falsedad del contenido de los testimonios, los cuales pueden ser posteriormente, controvertidos en juicio contencioso....”

Como se denota, la valoración del título supletorio está circunscrita a los dichos de los testigos que participaron en la conformación extra litem del justificativo de perpetua memoria, por lo que la misma, se repite, para que tenga valor probatorio, tendrá que exponerse al contradictorio, mediante la presentación de aquéllos testigos para que ratifiquen sus dichos, y de esta forma ejerza la parte contraria, el control sobre dicha prueba.

Por otra parte, este Tribunal Supremo tiene establecido que tal documental no es suficiente para probar y justificar el derecho de propiedad. Así, en fallo de fecha 17 de diciembre de 1998, en el caso Pedro Silva contra Corpoven S.A., la Sala Político Administrativa, estableció:

“...En este sentido se aprecia que el título supletorio no es documento suficiente para probar y justificar el derecho de propiedad, es decir, no constituye un elemento de convicción suficiente sobre la propiedad de un inmueble. Dicho título a pesar de estar protocolizado, no pierde su naturaleza de extrajudicial, por lo que carece de valor probatorio en juicio...”.

…..el ad quem erró al valorar el documento contentivo del justificativo de perpetua memoria, primero, al darle un valor probatorio de la propiedad a favor de quienes intentaron la acción reivindicatoria que, como se expuso, es incapaz e insuficiente de producir y, en segundo lugar, porque si bien puede deducir de él otros derechos, como la posesión desde determinado tiempo o cualquier otro derecho diferente al de propiedad, para que pueda ser opuesto a terceros, se debió traer al contradictorio con la ratificación de las testimoniales de las personas que colaboraron con la conformación del documento en referencia, ya que mientras eso no ocurra, la declaración del juez de la justificación de perpetua memoria, deja a salvo los derechos de terceros.
Por tanto, erró la recurrida al dar por demostrada la propiedad de la mentada casa-quinta a través de un título supletorio…….todo lo cual produce la declaratoria de procedencia de la presente denuncia, tal como se hará de manera expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Asi se decide.”

El título supletorio promovido por la actora, no fue ratificado mediante la prueba testifical en el curso del presente proceso, por lo que no se le concede NINGÚN VALOR PROBATORIO a dicho título probatorio y así se decide.
Promovió original del acta de nacimiento que corre al folio 34, cuyo documento publico no fue tachado, en consecuencia se le atribuye pleno valor probatorio, según lo establecido en los artículos 457 del Código de Procedimiento Civil y 1359 del Código Civil y con el queda demostrado con carácter de plena prueba que la ciudadana MARIA ANGÉLICA GARCÍA OJEDA, es hija de los demandantes HILDA OJEDA DE GARCÍA y NÉSTOR RAMIRO GARCÍA.
Al folio 35 corre agregado instrumento emanado de terceros, observándose que la suscriptora de dicho documento, ciudadana VIOLETA PÁEZ, no compareció a rendir declaración, en razón de lo cual no se le concede valor probatorio, al no haber sido promovido conforme a lo establecido en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil.
Al folio 41 corre la declaración de JOSÉ GABRIEL ACOSTA, cuyo testigo no fue repreguntado, no incurrió en contradicciones, sin embargo se observa de la pregunta Diga el testigo con que carácter ocupa la referida FARMACIA 87 C.A. el local 17-A contestó: Con el carácter de no sabría (sic), pero funciona una farmacia, pero el carácter no se. En consecuencia, nada aporta a los hechos controvertidos, en razón de ello no se le concede valor probatorio.
Al folio 45 corre la declaración de TOMAS COLMENARES, cuyo testigo tampoco fue repreguntado, no incurrió en contradicciones, y parece haber dicho la verdad, a pesar de encontrarse presente en el acto el representante legal de la demandada, que a la pregunta Diga el testigo si sabe y le consta que la FARMACIA 87 C.A. ocupa como arrendataria un local comercial ubicado en la vivienda Popular Los Guayos, sector 01, local 17-A, de la Avenida Principal, contestó: Si. En consecuencia, se le concede valor probatorio a dicho testimonio.
Al folio 47 corre la declaración de LUIS FELIPE SALINAS, cuyo testigo fue suficientemente repreguntado por la demandada, a pesar de lo cual no incurrió en contradicciones, se encuentra residenciado en la zona donde está ubicado el inmueble cuyo desalojo se demandó, y parece haber dicho la verdad, en razón de todo lo cual se le concede valor probatorio a su declaración, especialmente a la pregunta cuarta ¿Diga el testigo si sabe y le consta desde cuando FARMACIA 87 C.A. ocupa dicho local como arrendataria? Contestó: Si, desde que FRANCIS FRANCO compró la farmacia a EDMUNDO CURIEL eso fue el 23-07-1995. A la Quinta Pregunta ¿Diga el testigo como le consta que la FARMACIA 87 C.A. es la arrendataria del local 17-A?, contestó: Me consta porque he visto el recibo de pago a nombre de la FARMACIA 87 C.A., en consecuencia con este testigo queda demostrado que la demandada FARMACIA 87 C.A., es la arrendataria del local cuyo desalojo se demanda, igualmente queda demostrado que dicha relación arrendaticia se inició en 1995.
Promovió copia certificada (folios 66 al 70) de instrumento público autenticado ante la Notaria Publica Sexta de Valencia, cuyo instrumento no fue tachado ni impugnado en ninguna forma de derecho, en razón de lo cual se le concede el pleno valor probatorio establecido en el artículo 1360 del Código Civil, y con el mismo queda demostrado que el demandante y arrendador del inmueble celebró con el anterior arrendatario EDMUNDO CURIEL transacción extrajudicial, mediante la cual dejaron sin efecto el contrato de arrendamiento por ellos celebrado el 01-05-1991 sobre un inmueble ubicado en el mismo sector 01 de los Guayos, pero distinguido con el No. 16-A.
Al folio 71 promovió instrumento privado dirigido al demandado, por la administradora del inmueble arrendado, atribuyéndole la condición de ser arrendataria del inmueble, cuyo instrumento en la parte inferior derecha tiene estampada la firma ilegible con sello húmedo en el que se lee FARMACIA 87 C.A., dicho instrumento no fue impugnado por la demandada, ni desconocida la firma en él estampada, en razón de lo cual se el concede valor probatorio y con el queda demostrado que la FARMACIA 87 C.A., representada por FRANCIS FRANCO, es la arrendataria del inmueble identificado con el Nro. 17, es decir el inmueble cuyo desalojo se demanda.
Al folio 72 promovió original d instrumento privado dirigido, presuntamente a la demandada, sin embargo dicho instrumento no aparece sellado ni suscrito por la parte demandada, en razón de lo cual no se le concede valor probatorio.
Promovió instrumento privado (contrato de arrendamiento – folio 73 y 74) no suscrito por persona alguna, por lo que el mismo no cumple el requisito exigido por el artículo 1368 del Código Civil, de hallarse suscrito por el obligado, y en consecuencia, no se le concede valor probatorio.
PRUEBAS DE LA DEMANDADA:
Con la contestación promovió copia simple del acta de asamblea de la empresa FARMACIA 87 C.A., cuya copia simple de instrumento público, no impugnada por la contra parte, se le concede valor probatorio tal como lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y con la misma queda demostrado que en fecha 07 de abril de 1995, mediante asamblea de accionistas que quedó registrada en fecha 23 de junio del mismo año 1995, el ciudadano FRANCISCO SAÚL FRANCO y la ciudadana LUISA LUDOVINA GUILLEN DE FRANCO, adquirieron la totalidad de las acciones de la sociedad de comercio FARMACIA 87 C.A. a los ciudadanos EDMUNDO CURIEL Y ETELVINA DE CURIEL, pasando a ser los únicos propietarios de las acciones de la empresa y quedando como representante legal de la misma el ciudadano FRANCISCO SAÚL FRANCO.
Al folio 22 corre agregada copia simple de instrumento privado (recibo de pago de arrendamiento) al cual no se le concede ningún valor probatorio por no tratarse de la copia de un instrumento público, privado reconocido ni tenido legalmente por reconocido, que son la única clase de instrumentos que, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es posible aportar a los autos en copia simple.
Al folio 23 aportó copia simple de instrumento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Valencia, consistente de contrato de arrendamiento celebrado sobre un local comercial Nro. 16-A, esto es, un inmueble DISTINTO de aquel cuyo desalojo se demanda, en virtud de lo cual dicho instrumento anda aporta a los hechos controvertidos y en consecuencia, no se le concede valor probatorio.
Promovió la demandada copia certificada del expediente de consignaciones arrendaticias que cursa por ante el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo (folios 53 al 55) las cuales nada aportan a los hechos controvertidos, pues en dicha copia solo se indica que el demandante solicitó las sumas consignadas, no constando a los autos la persona que efectuó la consignación, lo cual además, en nada afectaría la determinación sobre el arrendatario del inmueble, púes la ley de arrendamientos inmobiliarios en su artículo 51 permite que las consignaciones las efectué el arrendatario directamente, “…o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario…” por lo que, aun cuando las consignaciones las efectuase el ciudadano FRANCIS FRANCO y no la FARMACIA 87 C.A., ello no desvirtúa lo ya demostrado de que la arrendataria lo es la empresa FARMACIA 87 C.A.
A los folios del 56 al 61, promovió copias fotostáticas simples de instrumentos privados, a los cuales no se le concede ningún valor probatorio por no tratarse de copias de instrumentos público, privado reconocido ni tenido legalmente por reconocido, que son la única clase de instrumentos que, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es posible aportar a los autos en copia simple.
Al folio 62 aportó copia simple de instrumento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Valencia, consistente de contrato de arrendamiento celebrado sobre un local comercial Nro. 33, avenida 1, sector 4 de Los Guayos, esto es, un inmueble DISTINTO de aquel cuyo desalojo se demanda, en virtud de lo cual dicho instrumento anda aporta a los hechos controvertidos y en consecuencia, no se le concede valor probatorio.
En fecha 02 de Junio de 2003, cuando ya había concluido el lapso probatorio tal como lo indica la sentencia recurrida, el demandado consignó copias fotostáticas simples del expediente administrativo que curso por ante la Alcaldía del Municipio Los Guayos del Estado Carabobo, cuyos instrumentos administrativos, a pesar de merecer fe en su contenido, no se equiparan a los documentos públicos en el sentido de que pueden ser promovidos hasta los últimos informes, sino que los mismos deben ser aportados en el lapso de promoción de pruebas, por lo cual el Juzgado de la Primera Instancia no debió concederles ningún valor probatorio a dichas copias simples, procediendo esta Alzada a desechar las mismas y no concederles ningún valor probatorio por no tratarse de la categoría de instrumentos que pueden ser aportados a los autos hasta los últimos informes, tal como lo dispone el artículo 435 del Código de Procedimiento Civil.
En esta Alzada, el demandado promovió la prueba de posiciones juradas, la cual no llegó a evacuarse, promovió igualmente copia simple de instrumento público, autenticado ante la Notará pública Primera de Valencia en fecha 21 de diciembre de 1994 (folios 172 al 174), al cual en consecuencia se le concede valor probatorio y con el mismo queda demostrado que el arrendador celebró con el ciudadano EDMUNDO ANTONIO CURIEL es decir, el anterior co-propietario de la FARMACIA 87 C.A., contrato de arrendamiento sobre el local cuyo desalojo se demanda, y el cual vencía el 01 de febrero de 1996, sin posibilidad de prorroga, pues el mismo fue convenido a termino fijo, igualmente queda establecido con dicho contrato que las partes convinieron expresamente que el arrendatario no podría CEDER TOTAL O PARCIALMENTE, NI TRASPASAR EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO sin la autorización POR ESCRITO otorgada por el arrendador, con lo cual queda desvirtuado el alegato del demandado de que el arrendatario anterior le cedió el contrato y ello fue aceptado “verbalmente” por la parte actora arrendadora del inmueble.
PARA DECIDIR EL TRIBUNAL OBSERVA:
Analizado como fue el material probatorio aportado por las partes, procede el tribunal a resolver en primer término las cuestiones previas opuestas por la demandada junto con las defensas de fondo:
DE LAS CUESTIONES PREVIAS:
PRIMERO: En cuanto a la primera cuestión previa fundamentada en el ordinal 2º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, esto es la ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, para lo cual alega la demandada que su representada FARMACIA 87 C.A., nunca contrató con los demandantes y por consiguiente ellos no tienen el carácter que se atribuyen de arrendadores, ni para intentar la acción incoada. El demandado al oponer esta cuestión previa confunde los contenidos de los ordinales 2º y 3º, pues indistintamente habla de falta de capacidad para comparecer en juicio y falta de la representación que se atribuye el actor, supuestos de hecho diferentes contemplados respectivamente, en los ordinales 2º y 3º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, pero como quiera que el demandado al sustentar la cuestión previa afirma que los actores no tienen el carácter que se pretenden atribuir de ser los arrendadores del inmueble, tal situación no está comprendida, o no puede subsumirse en ninguna de los dos supuestos de hecho previstos en las mencionada norma, pues a lo que se refiere el demandado, cuando afirma que los actores no tienen “el carácter”, pues la defensa que pretendió asumir la demandada, es que como su representada nunca celebró contrato de arrendamiento con los actores, estos no son arrendadores, se trata entonces de una falta de cualidad la cual, en todo caso debe ser opuesta como defensa de fondo, tal como lo sostiene el aparte primero del articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, y nunca como cuestión previa, pues para resolver la misma debe el juzgador necesariamente adentrarse en el fondo de lo controvertido, resultadnos imposible resolverla sin analizar los argumentos y defensas de fondo de las partes, en razón de todo lo anterior se declara sin lugar la primera cuestión previa opuesta.
SEGUNDO: La segunda cuestión previa la fundamenta el demandado en el ordinal 4º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual afirma que no debió solicitarse su citación como representante de FARMACIA 87 C.A., ya que ésta no ha contratado con los demandantes, sino que ha debido hacerse a titulo personal, es decir, solicitar “mi citación como persona natural y no como representante legal de la farmacia, toda vez que el contrato que existe con el Sr. Néstor García lo hice a titulo personal”. De la transcripción que antecede se evidencia que una vez mas el demandado confunde gravemente la clásica institución del derecho procesal conocida como cualidad o “legitimatio ad causam”, la cual apunta a la instauración del proceso entre quienes se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido como contradictores, y las defensas preliminares relativas a los defectos de poder, y a la indebida citación del representante de la demandada, ya que esto ultimo se refiere única y exclusivamente a los casos en que se cita a la accionada en una persona que no la representa ni estatutaria ni legalmente; en el caso de autos, el ciudadano FRANCIS SAÚL FRANCO en el mismo escrito en que interpone las cuestiones previas, afirma actuar como director gerente de la demandada y además promovió los estatutos sociales de la empresa que ya fueron apreciados, y con los cuales quedó establecido que dicho ciudadano representa y obliga a la empresa demandada, por lo que no existe ninguna subversión al haber practicado la citación de la demandada en su persona y por ende la cuestión previa opuesta no es procedente en derecho y así se declara.
TERCERO: La tercera cuestión previa opuesta contiene a su vez, tres defectos de los cuales supuestamente adolece el libelo, en primer lugar afirma que los demandantes indican ser propietarios del inmueble, pero no lo demostraron; respecto de lo cual se observa, que ello en todo caso implicaría un incumplimiento de la carga probatoria que traería como consecuencia la declaratoria sin lugar de la demanda, pero en ningún caso puede ser opuesta como cuestión previa, pues los únicos documentos que están obligados a aportarse con la demanda, son aquellos que el legislador denomina “fundamentales”, es decir, aquellos de los cuales se deriva inmediatamente el derecho deducido, siendo la presente una demanda de desalojo del inmueble, el titulo de propiedad de dicho inmueble no era un instrumento fundamental de la demanda, y en todo caso lo que el legislador exige en el ordinal segundo, es que se EXPRESE el carácter que tiene el demandante, no que se demuestre dicho carácter.
Igualmente denunció incumplimiento del ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, pues no se indicó el objeto de la pretensión, ya que no se dijo si se demandaba el desalojo de todo o parte del inmueble. Del libelo se desprende que la actora claramente señala que se demanda el desalojo del local 17-A, sector 01, Avenida Principal de la Vivienda Popular Los Guayos, Los guayos, Estado Carabobo, en razón de lo cual, no es cierto que no se haya determinado con precisión cual es el inmueble cuyo desalojo se demanda.
Por ultimo denuncia el demandado que tampoco se dio cumplimiento al ordinal 6º del articulo 340 del Código de Procedimiento Civil, pues no se acompañó ningún documento que demuestre la necesidad de la hija de los demandantes de ocupar el inmueble, ni recibos que demuestren que dicha ciudadana debe pagar altos cánones de arrendamiento en otro inmueble. Una vez mas el accionado confunde las cuestiones previas, con los problemas de carga probatoria, pues cuando el legislador procesal exige que se consignen con el libelo los instrumentos en que se fundamenta la pretensión, se está refiriendo concretamente a los instrumentos fundamentales, es decir a aquellos de los cuales se deriva inmediatamente el derecho deducido, lo cual no es el caso de autos, ya que tratándose la resolución de un contrato verbal de arrendamiento, el único instrumento fundamental seria precisamente el contrato de arrendamiento, pero como quiera que el mismo no está contenido en instrumento alguno, pues se trata de un contrato verbal, no existe instrumento fundamental alguno que debiera haber sido consignado junto con el libelo.
En merito de todas las consideraciones anteriores se declara SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas por la demandada de autos, FARMACIA 87 C.A.
DEL FONDO DE LO DEBATIDO
En cuanto al fondo de lo debatido se observa, que la demandada alegó en la contestación un hecho nuevo al afirmar que el contrato lo celebró a titulo personal con NÉSTOR RAMIRO GARCÍA, el 15-04-1995, alegato éste que no logró demostrar pues, por el contrario, con las pruebas de testigos quedó demostrado que la arrendataria del inmueble era la empresa demandada, y que la hija de los demandantes tiene necesidad de ocupar el inmueble; quedó demostrado además con los documentos públicos promovidos por la demandante, que la actora es la propietaria del inmueble cuyo desalojo demanda; e incluso con el instrumento que riela al folio 71, quedó demostrado que la propia demandada reconoce ser la arrendataria del inmueble, al recibir en tal condición las notificaciones, comunicaciones que le envía la administrara-arrendadora del inmueble, igualmente quedo demostrado con la comunicación dirigida por el representante legal de la demandada (folio 17), que existen deterioros visibles e importantes en la estructura del inmueble, los cuales son de vieja data, pues la comunicación es de fecha 15-*07-2001, no constando en autos que la arrendataria haya notificado con anterioridad la existencia de dichos daños.
El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
Artículo 34
Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:

b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo.

e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.

Estas causales quedaron demostradas, pues con plena prueba quedo demostrado que la ciudadana MARIA EUGENIA GARCÍA OJEDA es hija de los demandantes, que la misma tiene necesidad de ocupar el inmueble propiedad de sus padres, para que en él funcione un negocio de su propiedad, igualmente quedó demostrada la existencia de deterioros mayores en el inmueble, los cuales reconoció el propio demandado en su comunicación de fecha 15-07-2001, en razón de todo lo anterior y al haberse demostrado la ocurrencia de las causales de desalojo invocada, la demanda debe prosperar en derecho y así se declara.
Por todas las razones antes expuestas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia y en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación ejercido por el abogado SAUL FRANCO, en su carácter de director gerente de la demandada FARMACIA 87 C.A.
SEGUNDO: SIN LUGAR las cuestiones previas opuestas por el abogado FRANCIS FRANCO SANOJA, en su condición de director gerente de la sociedad de comercio FARMACIA 87 C.A.
TERCERO: CON LUGAR LA DEMANDA, intentada por el abogado ANTONIO HERNANDEZ ALFONZO, actuando en representación de los ciudadanos NESTOR RAMIRO GARCIA y NILDA OJEDA DE GARCIA, por DESALOJO contra la sociedad de comercio FARMACIA 87 C.A.
CUARTO: QUEDA CONFIRMADA la decisión dictada por el Juzgado Segundo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 31 de agosto de 2004.
QUINTO: Se ordena a la demandada FARMACIA 87 C.A. entregar a los actores NESTOR RAMIRO GARCIA y NILDA OJEDA DE GARCIA, el inmueble que se describe a continuación: constituido por un local comercial ubicado en la Avenida Principal de la Vivienda Popular Los Guayos, sector 01, signado con el Nro. 17-A, Municipio Los Guayos del Estado Carabobo. Con fundamento en el parágrafo primero del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, se le concede al demandado un plazo improrrogable de 6 meses para la entrega material del inmueble contados a partir de la fecha en que quede notificado de la presente decisión.
SEXTO: Se condena en costas a la parte demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.
SEPTIMO: De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes de la presente decisión.
Publíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los cinco (05) días del mes de mayo del año dos mil cinco (2.005).
Años: 196° de la Independencia y 145° de la Federación.
La Juez Titular,

Abog. Roraima Bermúdez G. La Secretaria,

Abog. Elea Coronado,

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 9:50 minutos de la mañana.
La Secretaria,

Exp. N° 17.456
/Ar.