TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO

DEMANDANTE: COMUNIDAD HERMANOS VALONNINO RABASCO
ABOGADOS: RAMÓN JIMÉNEZ y LUIS GODOY
DEMANDADO: GABRIEL SAYEGH
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
EXPEDIENTE Nº: 17.600

I
Por escrito presentado en fecha 15 de diciembre de 2004, los abogados RAMÓN JIMÉNEZ y LUIS GODOY, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 7.025.914 y 3.920.432, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 48.845 y 94.935 respectivamente, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Civil COMUNIDAD HERMANOS VOLONNINO RABASCO, interpusieron formal demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO contra el ciudadano GABRIEL SAYEGH, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 8.663.179 y de este domicilio.
En fecha 14 de enero de 2005 la demanda es admitida, se emplazó al demandado para la contestación de la demanda al segundo día de despacho siguiente a la citación del demandado.
Al folio 84 riela la diligencia del alguacil del Tribunal, en la cual deja constancia que se trasladó a la dirección indicada por la actora, en la cual citó al demandado GABRIEL SAYEGH y éste se negó a firmar el recibo correspondiente a la compulsa. Al vuelto del folio del folio 15, riela la constancia de la secretaria temporal del Tribunal, en la cual entregó boleta de notificación librada al demandado, cumpliendo así las formalidades exigidas por el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil.
En la oportunidad de la contestación de la demanda, compareció el demandado y presentó en fecha 23 de febrero de 2005, el correspondiente escrito.
Abierta la causa a pruebas, ambas partes presentaron escritos de promoción, los cuales fueron agregados, admitidos y evacuados en su oportunidad.
La parte actora presentó escrito de conclusiones.
II
ALEGATOS DE LAS PARTES:
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alega la parte actora que cedió en arrendamiento al ciudadano GABRIEL SAYEGH, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 8.663.179, según contrato de arrendamiento suscrito el 30-01-2003 por ante la Notaria Pública Tercera de Valencia, inserto bajo el Nro. 09, tomo 11, un inmueble constituido por cuatro mezzaninas, distinguidas con los Nros. 20, 21, 22 y 23, ubicadas en el Centro Comercial SAVE, Avenida Las Industrias, cruce con Avenida Principal de la Urbanización La Isabelica, Municipio Valencia del Estado Carabobo, que estas mezzaninas forman parte de un inmueble de mayor extensión, constituido por 26 locales comerciales y cuatro galpones construidos todos sobre dos parcelas de terreno integradas en una sola.
Que la cláusula tercera del contrato de arrendamiento establece que la vigencia del contrato es a tiempo determinado, con una duración de 3 años contados a partir del 01-12-2001, debiendo hacer entrega del inmueble arrendado libre de personas y cosas el 30-11-2004 y el demandado se niega a realizar la entrega.
Que el canon de arrendamiento se fijó en la cantidad de Bs. 700.000,00 para ser pagados dentro de los cinco primeros días siguientes, al inicio de cada mes en la sede del arrendador, que se estableció un descuento por pronto pago de Bs. 100.000,00, si el pago era realizado dentro de los primeros cinco días estipulados y un descuento de Bs. 100.000,00 si el arrendatario presenta al momento de la cancelación del canon, la solvencia correspondiente a los gastos comunes, así como un descuento de Bs. 100.000,00 si el arrendatario no incumple las normas del reglamento interno del Centro comercial SAVE, las cuales declaran conocer, pero que el inquilino incumplió dichas cláusulas.
Igualmente se convino en la cláusula séptima que el arrendatario debía pagar los servicios públicos como agua, electricidad, aseo, gas, teléfono, gastos comunes de mantenimiento, obligándose a presentar mensualmente al arrendador los recibos originales que acrediten los pagos.
Que en la cláusula octava se comprometió a devolver el inmueble en las mismas buenas condiciones que lo recibió.
Que el inquilino dejó de pagar los cánones de octubre a diciembre de 2003, de enero a diciembre de 2003 y enero a noviembre de 2004, por lo que adeuda la suma de Bs. 18.200.00,00 por concepto de cánones de arrendamiento vencidos, con lo cual viola la cláusula cuarta del contrato, por lo que es procedente reclamar el cumplimiento del mismo y el pago de los daños y perjuicios ocasionados.
Igualmente el inquilino dejó de pagar los gastos comunes: marzo de 2003 por Bs. 130.697,77, abril de 2003 por Bs. 120.897,95, mayo de 2003 por Bs. 122.453,00, junio de 2003 por Bs. 109.117,00, julio de 2003 por Bs. 120.585,00, agosto de 2003 por Bs. 112.653,85, septiembre de 2003 por Bs. 109.668,00, octubre de 2003 por Bs. 122.852,00, noviembre de 2003 por Bs. 161.617,81, diciembre de 2003 oor Bs. 166.555,41, enero de 2004 por Bs. 193.986,66, febrero de 2004 por Bs. 163.262,89, marzo de 2004 por Bs. 168.151,51, abril de 2004 por Bs. 180.794,56, junio de 2004 por Bs. 120.585,00, julio de 2004 por Bs. 203.240,00, agosto de 2004 por Bs. 183.172,00. Total de gastos comunes no pagados Bs. 2.490.190,71.
Invoca los artículos 1159, 1592, 1167 del Código Civil; artículos 33,34,40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Demanda:
1- El cumplimiento del contrato por vencimiento del termino.
2- La entrega del inmueble totalmente desocupado y solvente en los servicios.
3- El pago de Bs. 18.200.00,00 por concepto de daños y perjuicios por los cánones de arrendamiento vencidos y no pagados.
4- Bs. 2.490.190,71 correspondiente a gastos comunes no pagados.
5- Costas y costos.
Estimó la demanda en Bs. 20.690.190,71, demandó la corrección monetaria e indexación.
ALEGATOS DEL DEMANDADO:
Rechazó la demanda en todas y cada una de sus partes, alega que el contrato acompañado por la actora como documento fundamental de la demanda nunca tuvo vigencia entre las partes y en la practica quedó sin efecto por acuerdo al que habían llegados los signatarios del contrato y prueba de ello es que el 22-07-2003 la demandante representada por SAVERIO VOLONNINO suscribió contrato de arrendamiento con la Sociedad de Comercio Inversiones 59.999 C.A. representada por su director ELIAS CELIS, con un tiempo de duración de dos años contados a partir del 0-07-2001, siendo el objeto del contrato las mismas cuatro mezzaninas Nro. 20, 21, 22 y 23 que son objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda en esta causa, que el canon de arrendamiento igualmente fue de Bs. 700.000,00 mensual, y relaciona otras cláusulas del contrato que son igualmente similares a las del contrato cuyo cumplimiento se demanda en esta causa.
En consecuencia el demandado no tiene obligación alguna con la actora por lo que impugnan el contrato de arrendamiento acompañado por la actora.
Que lo cierto es que el demandado acordó con la actora ocupar una pequeña parte de una las mezzaninas para operar un centro hípico, y que el resto de las mezzaninas las utilizaría la actora para la venta de bebidas alcohólicas y restaurant, lo cual se acordó porque el centro hípico atraía mucha gente y era conveniente para la venta de licores y comidas.
En consecuencia, niega la vigencia del contrato, niega la obligación de pago del canon mensual, niega la obligación de pagar los servicios públicos y gastos comunes, niega la obligación de pago de honorarios profesionales.
Afirma que la actora es la que ha incumplido con las obligaciones contraídas con el demandado, pues el acuerdo que habían convenido fue roto de manera unilateral, cerrando el inmueble donde funcionaba el centro hípico, donde habían maquinarias costosas y otros enseres que están en poder de la demandante, con lo cual se le ocasionaron graves daños económicos al demandado.
Que interpuso acción de daños y perjuicios contra la actora la cual cursas por ante el Juzgado primero de Primera Instancia del estado Carabobo, expediente 50.691, que la arrendadora actuó de mala fe, pues tiene los locales arrendados a la empresa INVERSIONES 59.999 C.A., que hasta ahora desconoce el destino de sus bienes. Negó pormenorizadamente el pago de las sumas demandadas.
Alegó que el cuerpo de Bomberos del Municipio Valencia inspeccionaron los inmuebles y expidieron certificación a nombre de la empresa INVERSIONES 59.999, C.A. como arrendataria de los mismos.
III
LIMITES DE LA CONTROVERSIA:
Quedan como hechos admitidos que el demandado suscribió con la actora el contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, por lo que la existencia de dicho contrato es un hecho admitido, no objeto de pruebas.
Quedan como hechos controvertidos:
1- Si el contrato cuyo cumplimiento se demanda, está o estuvo alguna vez vigente entre las partes.
2- Si el arrendador suscribió contrato con un tercero sobre los mismos inmuebles y por el mismo periodo del que hoy demanda su cumplimiento.
3- Si, en consecuencia, el arrendatario debía o no cumplir con las obligaciones que derivaban de dicho contrato.
IV
PRUEBAS DE LAS PARTES:
DE LA ACTORA:
Con el libelo acompañó los estatutos sociales de la empresa demandante, los cuales son apreciados por tratarse de copias simples de documentos públicos, tal como lo permite el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil y con ellos queda evidenciado que son accionistas de la sociedad demandante los ciudadanos SAVERIO VOLONNINO, IRENE VOLONNINO y ANNUNCIATA VOLONNINO, recayendo en todos y cada uno de ellos la condición de directores de la sociedad, por lo que cualquiera de ellos, con su sola firma obliga a la mencionada empresa.
Acompañó marcado “C” original del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria publica Tercera de Valencia, en fecha 30-01-2002, bajo el Nro. 9, tomo 11 de los libros de autenticaciones, cuyo instrumento publico aportado a los autos en original, es apreciado por quien juzgad en su pleno valor probatorio tal como lo dispone el articulo 1360 del Código Civil, y con el mismo queda demostrada la existencia del contrato de arrendamiento entre las partes, que dicho contrato tiene por objeto cuatro mezzaninas, distinguidas con los Nros. 20, 21, 22 y 23 del Centro Comercial SAVE, Avenida Las Industrias I, cruce con Avenida Principal de la Urbanización La Isabelica, que la duración del contrato seria de 3 años, contados a partir del 01-12-2001, obligándose el arrendatario a entregar el mismo el 30-11-2004, sin necesidad de desahucio o notificación alguna, que el canon de arrendamiento era la suma de Bs. 700.000,00 mensuales. Igualmente convinieron las partes en la cláusula 12º que el arrendatario se comprometió a destinar el inmueble arrendado solo para la explotación de un negocio que tenga por objeto un centro hípico, por ultimo las partes convinieron en la cláusula 21º que el contrato se regiría por las estipulaciones contenidas en el documento, con exclusión de toda normativa legal que se le oponga, quedando sin efecto convenio verbal o escrito previo al mismo, asimismo convinieron que toda modificaron futura del contrato debería realizarse mediante escritura formal de lo convenido.
Acompañaron del folio 21 al 26 el documento público que acredita la propiedad de los inmuebles arrendados, pero como quiera que lo debatido en la presente causa es la existencia y vigencia de un contrato de arrendamiento, no estando debatida la propiedad de los inmuebles arrendados, no se le concede valor probatorio a dicho instrumento.
Del folio 27 al 29 corre agregado ejemplar del reglamento interno del Centro Comercial SAVE, cuyo instrumento no fue tachado ni desconocido por la parte demandada, en consecuencia se le concede valor probatorio, por haber adquirido la condición de instrumento privado tenido legalmente por reconocido, tal como lo dispone el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil y con el mismo queda demostrado, que la arrendadora tiene derecho a cobrar a los arrendatarios una cantidad proporcional para cubrir los gastos por servicios generales, mantenimiento preventivo o correctivo de las áreas comunes, tales como suministro de agua, energía eléctrica, vigilancia, limpieza, pintura y otros suministros. Igualmente establece la cláusula 12º del reglamento, que se trata de una obligación ineludible e inexcusable para los arrendatarios mantenerse solvente en el pago de los gastos comunes.
Del folios 30 al 72 promovió instrumentos privados que presuntamente emanan de la propia demandante, los cuales en primer lugar no se encuentran suscritos por la persona de quien emanan, es decir la actora, por lo cual dichos instrumentos no cumplen con los requisitos establecidos en el articulo 1368 del Código Civil, pues no están suscritos por el obligado; amen de lo anterior se observa que se trata de instrumentos que emanan de la propia parte promovente, según el principio universal de alteridad de la prueba, en el cual nadie puede constituir prueba a favor de si mismos, no se les concede valor probatorio a dichos instrumentos.
En el lapso probatorio la actora en primer lugar desconoció el instrumento promovido por la demandada que riela al folio 101.
Invocó el valor probatorio que dimana del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, el cual ya fue suficientemente valorado, así como todos los demás instrumentos promovidos con el libelo, todos los cuales fueron suficientemente analizados con anterioridad.
Promovió prueba de exhibición y de testigos, las cuales no fueron admitidas y contra cuyo auto de admisión no ejerció la demandante recurso procesal de apelación.
PRUEBAS DEL DEMANDADO:
Con el escrito de contestación el demandado promovió la copia simple de un instrumento administrativo emanado del Cuerpo de Bomberos del Municipio Valencia, cuyo instrumento administrativo de haber sido promovido en original merecería fe en su contenido por emanar de funcionario con competencia para emitirlo, pero al haber sido en copia fotostatica simple, no se le concede valor probatorio por no tratarse de un instrumento publico, ni privado reconocido, ni tenido legalmente por reconocido, que son la única clase de instrumentos que según el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil pueden ser promovido en copia simple, en consecuencia no se le concede valor probatorio al recaudo que riela al folio 97.
Al folio 98 corre agregada el original de la certificación Nro. 3269, emitida por el Cuerpo de Bomberos del Municipio Valencia, en la cual no se identifica el inmueble ni el arrendatario del mismo, en razón de lo cual dicho instrumento nada aporta a los hechos controvertidos y por ende no se le concede valor probatorio.
A los folios del 99 al 101 promovió copia fotostatica simple de un instrumento privado contentivo de un presunto contrato de arrendamiento, al cual no se le concede valor probatorio, por no tratarse de un instrumento publico, ni privado reconocido, ni tenido legalmente por reconocido, que son la única clase de instrumentos que según el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil pueden ser promovido en copia simple.
Promovió prueba de informes al Cuerpo de Bomberos del Municipio Valencia, la cual fue admitida, librándose el correspondiente oficio en fecha 10-03-2005, no habiendo insistido la parte promovente en la ratificación del oficio, ni habiendo demostrado interés alguno en el diligenciamiento de la prueba, por lo que de conformidad con la jurisprudencia que sobre el punto ha establecido el Tribunal Supremo de Justicia, se tiene por desistida dicha probanza.
Al folio 114 corre agregada la declaración de JORGE LUIS CRUZ, este testigo fue promovido con el objeto de demostrar lo contrario a lo establecido en el documento publico contentivo del contrato cuyo cumplimiento se demanda, ya que a la tercera pregunta, ¿Diga el testigo como es cierto y le consta si SAVERIO VOLONNINO en representación de la ASOCIACIÓN CIVIL HERMANOS VOLONNINO RABASCO expresó en su presencia y del Sr. SAYEGH, que era mas rentable la explotación de los referidos servicios, es decir restaurant y cerveza que recibir el pago de los arrendamiento? Contestó: Si lo expresó. A la cuarta pregunta ¿Diga el testigo como es cierto y le consta que el Sr. SAVERIO VOLONNINO en representación de la comunidad, de mutuo acuerdo con el Sr. SAYEGH rescindieron verbalmente el contrato de arrendamiento que habían suscrito?. Contestó: Si me consta. De ello se deduce que dicho testigo está pretendiendo desvirtuar con sus dichos lo establecido en el documento publico contentivo del contrato de arrendamiento celebrado, en el cual se convino que cualquier modificación debía efectuarse formalmente por escrito, lo cual resulta ser inadmisible tal como lo dispone el articulo 1387 del Código Civil, que establece que no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, de modo pues que no se le concede valor probatorio a dicha declaración testifical por mandato expreso del articulo 1387 del Código Civil.
Al folio 118 la declaración de JAIME JOEL CHIRIVELLA GARCÍA cuyo testigo a la novena repregunta ¿Diga el testigo si la parte demandante causo algún daño al Sr. Gabriel Sayegh?, contestó Si le causó daños al Sr. Gabriel Sayegh. De lo cual se desprende que su declaración no es objetiva e imparcial, sino que por el contrario su declaración se encuentra afectada de parcialidad hacia la demandada, al afirmar rotundamente que la demandante le ocasionó daños, en razón de lo cual no se le concede valor probatorio a esta declaración.
Al folio 123 corre la declaración de RAFAEL JOSÉ ACOSTA, el cual a la pregunta primera ¿Diga el testigo como es cierto y le consta que en la comunidad VOLONNINO RABASCO representada por SAVERIO VOLONNINO, se explotaba el negocio de restaurant y venta de cerveza y otras bebidas, que se expendían en la barra y otros sitios de la mezzanina 20, 21, 22 y 23 ubicado en el edificio SAVE, de la Avenida Paseo las Industrias, paralelo a la Isabelica?. Contestó: Si, ciertamente ellos expedían y vendían comida, en esa mezanine (sic), ubicada en el centro comercial La Isabelica, siendo ellos encargados de la expedición de cervezas y comidas, a la repregunta quinta ¿Diga el testigo a que actividad se dedica habitualmente y porque dice que le consta que SAVERIO VOLONNINO representa a la COMUNIDAD DE HERMANOS VOLONNINO RABASCO.? Respondió: En estos momentos estoy desempleado, y si, expreso y consto (sic) que el Sr. SAVERIO VOLONNINO representa a la COMUNIDAD DE HERMANOS VOLONNINO, es por conversaciones con la persona encargada del local antes mencionado de nombre JUAN LUIS. De lo cual se deduce que este testigo que afirma que le consta la explotación de los locales por parte de la demandada, es simplemente un testigo referencial, es decir conoce el asunto por conversaciones sostenidas con otra persona, en razón de lo cual tampoco se le concede valor probatorio a dicha declaración testifical.
V
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
Analizadas como fueron las pruebas aportadas por las partes en la presente causa, se evidencia que la parte demandante logró demostrar la existencia del contrato cuyo cumplimiento demandó, así como la existencia de las obligaciones asumidas por el demandado en dicho contrato, de pagar los cánones de arrendamiento y de pagar las cuotas de gastos de mantenimiento, con lo cual se concluye que el actor cumplió con la carga probatoria que le imponen los artículos 1354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, ya que demostró la existencia de la obligación cuyo cumplimiento demanda, mientras que la demandada no logró demostrar ni el pago, ni ningún otro hecho extintivo, pues pretendió demostrar la existencia de otro contrato celebrado por la actora con un tercero, lo cual no probó, ya que el instrumento que en tal sentido acompañó a los autos, no se le concedió ningún valor probatorio y las declaraciones testificales rendidas igualmente fueron desechadas, en consecuencia la demandada no probó los hechos constitutivos de su excepción o defensa en razón de lo cual, la demanda por cumplimiento de contrato es procedente en derecho y así se declara.
VI
Por las razones de hecho y de derecho antes explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO incoada por los abogados RAMÓN JIMÉNEZ y LUIS GODOY, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la Sociedad Civil COMUNIDAD HERMANOS VOLONNINO RABASCO, contra el ciudadano GABRIEL SAYEGH.
SEGUNDO: Se condena al demandado GABRIEL SAYEGH a:
1- La entrega del inmueble constituido por cuatro mezzaninas, distinguidas con los Nros. 20, 21, 22 y 23, ubicadas en el Centro Comercial SAVE, Avenida Las Industrias, cruce con Avenida Principal de la Urbanización La Isabelica, Municipio Valencia del Estado Carabobo, totalmente desocupado, libre de personas y en el mismo buen estado en que lo recibió.
2- A pagar la cantidad de Bs. 18.200.000,00 correspondientes a los cánones de arrendamiento adeudados, vencidos y no pagados.
3- A pagar la cantidad de Bs. 700.000,00 mensuales hasta la entrega definitiva del inmueble, por concepto de daños y perjuicios ocasionados por falta de pago y la no entrega del inmueble.
4- A pagar la cantidad de Bs. 2.490.190,71 por concepto de gastos comunes, discriminados así: marzo de 2003 por Bs. 130.697,77, abril de 2003 por Bs. 120.897,95, mayo de 2003 por Bs. 122.453,00, junio de 2003 por Bs. 109.117,00, julio de 2003 por Bs. 120.585,00, agosto de 2003 por Bs. 112.653,85, septiembre de 2003 por Bs. 109.668,00, octubre de 2003 por Bs. 122.852,00, noviembre de 2003 por Bs. 161.617,81, diciembre de 2003 oor Bs. 166.555,41, enero de 2004 por Bs. 193.986,66, febrero de 2004 por Bs. 163.262,89, marzo de 2004 por Bs. 168.151,51, abril de 2004 por Bs. 180.794,56, junio de 2004 por Bs. 120.585,00, julio de 2004 por Bs. 203.240,00, agosto de 2004 por Bs. 183.172,00.

TERCERO: Se declara con lugar la indexación o corrección monetaria solicitada. Se ordena la realización de la experticia complementaria del fallo, a los fines de que los expertos determinen: La corrección monetaria de la suma de VEINTE MILLONES SEISCIENTOS NOVENTA MIL CIENTO NOVENTA BOLÍVARES CON SETENTA Y UN CÉNTIMOS (20.690.190,71), para lo cual los expertos tomaran como IPC inicial, el del mes inmediatamente anterior a la admisión de la demanda, esto es el mes de diciembre de 2004, y como IPC final el de la fecha del dictamen de los expertos.
CUARTO: Se condena en COSTAS a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la presente causa.
QUINTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes de la presente decisión.
Publíquese, déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los diecinueve (19) días del mes de mayo del año dos mil cinco (2005).
Años: 196° de la Independencia y 146° de la Federación.
La Juez Titular,

Abog. Roraima Bermúdez G.
La Secretaria,
Abog. Elea Coronado
En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo la 1:15 minutos de la tarde.
La Secretaria,

Abog. Elea Coronado

Exp. N° 17.600
RBG/ar.