TSJ Regiones - Decisión

“VISTOS” Sin conclusiones de las partes.- Se inicia el presente procedimiento mediante demanda incoada por la ciudadana BERMAN GARCIA MONTERO, venezolana mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-4.102.547 este domicilio, Asistida por el Abogado JUAN CARLSO TORREALBA TORRES, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 14.304.402, inscrito en el instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 101.481, en contra de la ciudadana: YAMILETH GUERRERO AGUILAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.799.180, y de este domicilio, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sobre un inmueble constituido por una Parcela de terreno Nº 120-65 Nº, ubicado en la calle N° 199, Manzana 29 de la Urbanización El Naranjal, Segunda etapa, del para Hoy Municipio Naguanagua, del Estado Carabobo, dicha parcela tiene un área de DOCIENTOS CINCUENTA METROS CUADRADOS (250 mts.2), y la casa quinta sobre ella construida de aproximadamente CIENTO VEINTISÉIS METROS CUADRADOS CON DICINUEVE DECIMTROS CUADRADOS (126,19 mts.2), y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: EN DOCE METROS CON CINCUENTA CENTIMETROS (12,50 mts.), con la calles dos (02), SUR: EN DOCE METROS CON CINCUENTA CENTIMETROS (12,50 mts.), con la parcela N° 501, ESTE: En VEINTE METROS (20mts.) con la par la N° 493 y OESTE: VEINTE METROS (20 mts.) con la parcela N° 491, según documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia Estado Carabobo, el 14 de Febrero de 1982, bajo el N° 38, Protocolo Primero, Tomo 35. Argumenta el accionante que se celebró un Contrato de Arrendamiento Privado, en fecha 01 de Octubre de 2002, con un canon de arrendamiento fijo en la suma de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.00.00), mensuales el cual ha sido incumplido por el arrendatario adeudando hasta fecha los pagos correspondientes a los meses de Noviembre, Diciembre 2004, y Enero del 2005, manteniendo una deuda actual de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVRES (Bs. 750.000), Se estableció como fundamento de la presente acción, las disposiciones legales establecidas en el Código Civil en sus artículos 1.167 y 1.592.- Finalmente en su petitorio los demandantes, solicita: 1°) la Resolución del Contrato de Arrendamiento, 2) se decrete Secuestro de conformidad a lo dispuesto en el ordinal 7º del artículo 599, 4) decrete la medida de embargo de conformidad con el artículo 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil, 5) En pagar la suma de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 750.000,00) por concepto de cánones insolutos, correspondientes a los meses de Noviembre, Diciembre del 2004, mas el mes Enero, del 2005, mas los que continúen hasta la entrega del inmueble. 6) los intereses moratorios que generen dicho canos de arrendamientos hasta que pague o condene, al pago de estos. 7mo.) Los honorarios profesionales, así como los costos y costas que se generen en el presente juicio de acuerdo a loe establecido en la Cláusulas Tercera y Décima Primera del referido contrato. 8tva.) que dichos montos sean indexados conforme al Índice de Precio al Consumidor (IPC) del Banco Central de Venezuela.- Se admite la presente demanda en fecha 2 de Enero 2005, en esa misma fecha se acuerda abrir el cuaderno separado de medidas y exhorta a la parte actora ampliar las pruebas de conformidad con lo establecido en Articulo 601 del Código de Procedimiento Civil. Consta al folio 15 Poder Apud-Acta otorgado por la ciudadana BERMAN GARCIA MONTERO, al Abogado JUAN CARLOS TORREALBA TORRES. En fecha 11 de Febrero del 2005, el Alguacil de este Juzgado, consigna diligencia mediante la cual manifiesta que la demandada de auto fue citado legalmente. Consta al folio 23 Poder Apud-Acta otorgado por la ciudadana YAMILETH GUERRERO AGUILAR al abogado TOMAS PAEZ. Llegado el acto de la Litis contestación la demandada través de Apoderado Judicial, presento escrito y procedió a contestar en los términos allí expuestos. En fecha 28 de Febrero del 2005 el tribunal fija acto conciliatorio. Abierto el juicio a prueba la parte actora consigna escrito de pruebas en auto de fecha 03 de marzo se admite la prueba promovida por la parte actora. Corre inserto al folio 32 escrito de prueba por la parte demandada. En fecha 04 de marzo del 2005, se declara desierto acto conciliatorio.- Estando la presente causa para sentenciar pasa este Tribunal a hacerlo y al efecto establece las siguientes consideraciones:

PRIMERO
En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma:
POR SU PARTE EL DEMANDANTE: En su escrito de demanda incoo su pretensión por Resolución del contrato de arrendamiento, celebrado el 01 de Octubre del 2002 sobre un inmueble, constituido por una casa quinta, distinguida bajo el Nro. 120-65, ubicado en la calle Nro.199, Manzana 29 de la Urbanización El Naranjal, segunda Etapa, Municipio Naguanagua Estado Carabobo, con una duración de un año fijo, según se desprende de la cláusula Segunda, con un canon de arrendamiento mensual de Doscientos Cincuenta mil bolívares (Bs.250.000,00) mensuales. Asimismo aduce que el inquilino ha incumplido con su obligación de pagar las mensualidades de los meses noviembre y Diciembre del 2004 mas el mes de Enero del 2005. Fundamenta su pretensión en el artículo 1.592 del Código Civil, 585,588 y 599 ordinal 7mo del Código de Procedimiento Civil y 33 y 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
POR SU PARTE EL DEMANDADO: Llegada la oportunidad para la contestación la demanda, mediante escrito de fecha 17-02-2005, conviene en pagar la cantidad de Setecientos Cincuenta mil bolívares (Bs. 750.000), por concepto de cánones vencidos, correspondiente a los meses noviembre y Diciembre del 2004 mas el mes de Enero del 2005 así como las costas y costos del presente proceso y consigna cheque de Gerencia a favor de la demandante por la cantidad de NOVECIENTOS SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 975.000). Asimismo solicita al tribunal que le otorgue la prorroga legal de conformidad a lo establecido en el articulo 38 letra b), que opera de pleno derecho, pues de no serlo se le estaría vulnerando las garantías y derechos constitucionales.
En relación a las pruebas invocadas por el actor, reproduce y opone documento de propiedad el cual acompaño al libelo a la demanda marcado con la letra “A”, autorización otorgada a la Sociedad de Comercio “Administradora Calicanto C.A” y contrato de arrendamiento. Al capitulo II, promueve y reproduce el merito favorable de los autos, especialmente la confesión judicial en que incurrió la demandada, al convenir en su escrito de contestación de la demanda; los hechos narrados y alegado en el libelo de la demanda.
En cuanto a las pruebas invocada por la demandada, reproduce el convenio contenido en el cheque de gerencia a favor de la demandante; igualmente aduce que los derechos que prevé la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios son irrenunciables y de orden publico, en consecuencia le asiste el beneficio de la prorroga legal por un año. Argumenta que el demandante se contradice cuando invoca la resolución del contrato de arrendamiento y posteriormente el desalojo arrendaticio del inmueble. Reproduce el merito favorable de la cláusula Décima y Vigésima del contrato de arrendamiento esta ultima relativa al deposito de tres meses a los fines de garantizar las obligaciones asumidas hasta vencerse el contrato.

SEGUNDO
Del Análisis probatorio tenemos que el contrato de arrendamiento privado y suscrito por las partes no fue desconocido por el demandado, en la oportunidad procesal en consecuencia tiene pleno valor probatorios, a tenor de lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
Ahora bien, esta Juzgadora procede a dictaminar lo siguiente; con respecto a la solicitud invocada por la demandada, relativa al derecho de la prorroga legal. Para ello debe señalar que la acción que nos ocupa, esta sustenta en la Resolución del Contrato de Arrendamiento. Pues bien el contrato objeto de la pretensión según el contenido fue fijado a tiempo determinado, con prorroga por igual periodo de tiempo, es decir de un año fijo y su duración fue fijada en la Cláusula Segunda. En consecuencia en este orden de ideas, el primer elemento a ser considerado, debe, necesariamente ser la propia ley, es así como en el Código Civil, en su articulo 1.160 del mismo código, reza: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencia que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.” Y finalmente lo establecido en el articulo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario el cual señala: “En los contrato de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el articuló 1° de este Decreto ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas…..” Esta Instancia, aprecia que la prorroga legal conforme a lo establecido en el articulo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, es una norma que obra de pleno derecho y por ministerio de la Ley, lo que significa que no requiere de pacto alguno entre las partes y que el inquilino no tiene que someterse a ningún tramite, ni llevar a cabo actuación alguna, para ser uso de ella pues opera automáticamente. Asimismo señala la norma que la prorroga se producirá de manera obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, lo que significa que ésta concebida en beneficio de este ultimo. Quien puede no usarla o agotarla íntegramente hasta el último día; siempre y cuando el arrendatario al vencimiento del término contractual haya cumplido con sus obligaciones contractuales o legales. Tal como lo es el pago del canon de arrendamiento. ( negrilla del tribunal). Y unificado a que el derecho Inquilinario es de estricto orden publico y el Juez debe por Supremacía Constitucional, respaldar los
derechos de las partes y sobre todo, el debido proceso, es decir, que las normas de interés público que exigen observancia incondicional no pueden ser alteradas por voluntad de los individuos y en aras de que no existan fallas que anulen el juicio y sobre todo resguardando el derecho a la defensa; es por lo que declara la Improcedente los argumentos esgrimidos por la demandada, pues establecer lo contrario vulneraria el Orden Publico. Y así se declara.
TERCERO
Considera esta Juzgadora que la parte accionante plantea su
pretensión ad-initio en una causal ajustada a derecho, la cual es la Resolución de contrato de Arrendamiento por incumplimiento de una de las obligaciones principales del arrendatario como lo es el deber de pagar las pensiones de arrendamiento en los términos convenido, tal como lo consagra el articulo 1.592 del Código Civil, es decir, que tal obligación, no puede eliminarse por acuerdo entre las partes, por cuanto de no pagarse, se desvirtuaría la naturaleza Jurídica del contrato de arrendamiento, el cual es oneroso por naturaleza. Como es evidente y dada la naturaleza del contrato la carga de la prueba sobre la solvencia, la cual tiene por causa petendi la morosidad del arrendatario, pesa sobre el inquilino, es decir la demandada, quien tendrá que oponer la excepción de pago correspondiente y probarlo; y al no quedar demostrada, tal como se desprende de los auto, pues bien, la demandada consigno consecutivamente los cánones de arrendamiento de los meses Noviembre, Diciembre 2004 y Enero 2005, mas las costas procesales a través de cheque de gerencia Nro. 00002184, girado contra el Banco de Venezuela, según se desprende del escrito de contestación de la demanda; en consecuencia, la arrendataria se encontraba insolvente para las fecha en que se incoo la acción. En merito de lo expuesto, es forzoso concluir la procedencia de la pretensión por Resolución de contrato de arrendamiento. Y así se decide