TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
JUZGADO CUARTO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

VISTO con informes de las partes.

DEMANDANTE: Sociedad de Comercio ROCA INVERSIONES C. A.
REPRESENTANTE LEGAL: GABRIEL RAMON ROCA.
CEDULA DE IDENTIDAD: N° 13.823.922.
APODERADO JUDICIAL: JESÚS ERNESTO GONZALEZ MARTINEZ.
INPREABOGADO: N° 10.053.

DEMANDADOS: ENRIQUE CORREA TRUJILLO e IRAIMA ENRIQUETA SÁNCHEZ de CORREA.
CEDULAS DE IDENTIDAD: Nros. 4.052.887 y 5.254.307 respectivamente
APODERADO JUDICIAL: IRENE HILEWSKI KUSMENKO.
INPREABOGADO: N° 27.302.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

N° EXPEDIENTE: 17.982.

Se inició el presente juicio por demanda presentada el 27 de febrero de 2003 por la sociedad de comercio ROCA INVERSIONES C. A., en la persona de su representante legal GABRIEL RAMON ROCA, contra los ciudadanos ENRIQUE CORREA TRUJILLO e IRAIMA ENRIQUETA SÁNCHEZ de CORREA, por cumplimiento de contrato de arrendamiento.
EL 17 de marzo de 2003 se admitió la demanda, ordenándose la comparecencia de la parte demandada y la apertura de un cuaderno de medidas.
En 09 de abril de 2003 el Alguacil consignó recibo de citación de la ciudadana IRAIMA ENRIQUETA SÁNCHEZ.
El 17 de julio de 2003, el ciudadano ENRIQUE CORREA TRUJILLO, se dio por citado y conjuntamente con la codemandada IRAIMA ENRIQUETA SÁNCHEZ confieren poder apud-acta a la abogada IRENE HILEWSKI.
En fecha 04 de septiembre de 2003, la apoderada judicial de los demandados presentó escrito de contestación de demanda.
En la oportunidad legal las partes presentaron sus respectivos escritos de pruebas, y en fecha 17 de octubre de 2003, el Tribunal los admitió.
El 16 de enero de 2004, la apoderado judicial de los demandados solicitó el avocamiento de la nueva Jueza.
En fecha 09 de febrero de 2004 la Jueza Temporal se avocó al conocimiento de la causa ordenando la notificación del demandante, actuación cumplida el 19 de febrero de 2004.
En fecha 07 de mayo de 2004 las partes presentaron sus respectivos Informes.
El 10 de mayo de 2004, se fijó un lapso de ocho (08) días de despacho para que las partes presentaran sus observaciones, haciéndolo sólo la parte demandada, el 24 de mayo de 2004.
En fecha 26 de mayo de 2004 el Tribunal fijó lapso para dictar sentencia.
La controversia quedó planteada en los siguientes términos:
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE:
Afirma la actora:
1. Que conforme a contrato de arrendamiento suscrito el 10 de diciembre de 1991, registrado ante la Oficina Subalterna del Primer circuito de Registro del distrito Valencia del estado Carabobo el 21 de mayo de 1992, bajo el N° 41, folios 1 al 5 del protocolo 1°, el cual acompaña marcado “B”, su representada dio en arrendamiento a los ciudadanos ENRIQUE CORREA TRUJILLO e IRAIMA ENRIQUETA SÁNCHEZ de CORREA, ya identificados, un área de terreno de DOCE MIL METROS CUADRADOS (12.000 Mts2) denominada parcela E-1 del núcleo “E” de la urbanización la Granja de la jurisdicción del municipio Naguanagua del estado Carabobo, el cual a su vez, forma parte del lote “B” destinado para educación privada, propiedad de la Asociación Civil Sociedad Pedagógica.
2. Que la referida parcela tiene un área aproximada de trescientos cuatro mil quinientos ochenta y cinco metros cuadrados con ochenta decímetros cuadrados, (304.585,80 m2) y sus linderos son: Norte: con la avenida Mañongo que forma parte del parque publico de la mencionada urbanización, Sur: en parte con la redoma de Guaparo, con el área destinada a social religiosa y con terreno del Club Hogar Hispano Este: con terrenos que son también propiedad de la Asociación Civil, Sociedad Pedagógica, y Oeste: con la avenida de servicio de la urbanización, que es paralela a la avenida Intercomunal Valencia - Naguanagua o avenida Universidad
3. Que el canon de arrendamiento se fijó de la manera siguiente: CUARENTA MIL BOLIVARES ( Bs. 40.000,00) mensuales desde el día 01 de octubre de 1991 hasta el 31 de diciembre de 1992; CINCUENTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 52.000,00) mensuales desde el 01 de enero de hasta el 31 de diciembre de 1993; SETENTA y SIETE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 67.000,00) mensuales desde 01 de enero hasta el 31 de diciembre de 1994; OCHENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS OCHENTA (Bs. 87.880,00) mensuales desde el 01 de enero hasta el 31 de diciembre de 1995; CIENTO CATORCE MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 114.244,00) mensuales desde el 01 de enero hasta el 31 de diciembre de 1996; CIENTO CUARENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS DIECISIETE BOLIVARES (Bs. 148.517,00) mensuales desde el 01 de enero hasta el 31 de diciembre de 1997; CIENTO NOVENTA Y TRES MIL SETENTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 193.072,00) mensuales desde el 01 de enero hasta el 31 de diciembre de 1998 y DOSCIENTOS CINCUENTA MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 250.994,00) desde el 1 de enero hasta el 31 de diciembre de 1999.
4. Que dichos cánones debían ser pagados puntualmente al vencimiento de cada mes en las oficinas del arrendador, o en el lugar en que éste le indicase mediante carta, telegrama o cualquier otro medio que garantizara la autenticidad.
5. Que la falta de pago de una mensualidad daría derecho al arrendador a considerar resuelto el contrato de pleno derecho, pudiendo reclamar daños y perjuicios a que hubiere lugar, además de pedir el cumplimiento total de la obligación en cuanto a los cánones, a título de compensación, según cláusula sexta.
6. Que según cláusula cuarta el término de duración del contrato sería desde el 01 de octubre de 1991, hasta el 31 de diciembre de 1999, sin necesidad de desahucio o notificación alguna.
7. Que en la cláusula décima primera se estableció que toda mejora o bienechurías efectuada por el arrendatario al inmueble quedaría en beneficio del inmueble sin que por ese motivo deba el arrendador hacer ninguna indemnización.
8. Que una vez vencido el contrato (el 31 de diciembre de 1999) el arrendatario debía entregar el inmueble arrendado sin necesidad de desahucio.
9. Que siendo el objeto de arrendamiento un terreno, la relación contractual quedaba fuera del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios por disposición expresa de la Ley.
10. Que el canon de arrendamiento dejó de existir al vencimiento del contrato, por tratarse de un contrato a tiempo determinado.
11. Que según los principios de justicia y equidad, al no hacer entrega del inmueble en la oportunidad correspondiente, el arrendatario debía pagar una justa indemnización equivalente al monto del canon, por el uso extracontractual del inmueble, pues “nadie puede lucrarse en perjuicio de otro”.
12. Que el último canon de arrendamiento de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 250.994,00) mensuales, y que el mismo debía incrementarse en un treinta por ciento (30%), ya que la intención al contratar fue la de aumentar sucesivamente el canon de arrendamiento de manera anual en el citado porcentaje, lo que ello se evidencia del contrato.
13. Que su representada no ha sido indemnizada por el uso extracontractual que del inmueble hicieron los demandados desde el mes de enero de 2000 a diciembre de 2002.
Aduce la actora que basa su demanda en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.264, 1159, 1592, 1.594, 1.167 del Código Civil vigente, y en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
PETITORIO:
Que la parte demandada sea condenada por el Tribunal a:
 Cumplir con el contrato de arrendamiento y en consecuencia a entregar el inmueble totalmente desocupado, solvente en los servicios y con las bienechurías y reformas que se hayan realizados.
 Pagar por concepto de daños y perjuicios los meses que han ocupado el inmueble mas allá del vencimiento del contrato, es decir, desde el mes de enero de 2000 a diciembre de 2002 las cantidades de: a) TRES MILLONES NOVECIENTOS QUINCE MIL QUINIENTOS CUATRO BOLIVARES(Bs. 3.915.504,00) por las mensualidades que van desde el día 01 de enero de hasta el 31 de diciembre de 2000 a razón de TRESCIENTOS VEINTISÉIS MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS (Bs. 326.292,00) mensuales, monto de indemnización que de acuerdo al ajuste convenido en el contrato, debió pagar el arrendatario; b) CINCO MILLONES NOVENTA MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 5.090.148,00) por concepto de las mensualidades que van desde el 01 de enero hasta el 31 de diciembre de 2001 a razón de CUATROCIENTOS VEINTICUATRO MIL CIENTO SESENTA Y NUEVE BOLIVARES (Bs. 429.179,00) que debió pagar El Arrendatario conforme al ajuste pactado en el contrato y c) la suma de SEIS MILLONES SEISCIENTOS DIECISIETE MIL CIENTO OCHENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 6.617.184,00) por mensualidades que van desde el 01 de enero hasta el 31 de diciembre de 2002 a razón de QUINIENTOS CINCUENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 551.432,00) mensuales que es el monto de indemnización que de acuerdo con el ajuste convenido en el contrato debió pagar El Arrendatario. Que el monto total a pagar es la cantidad de QUINCE MILLONES SEISCIENTOS VEINTIDÓS MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 15.622.836,00).
 Pagar el monto debido por los meses que continué ocupando dicho inmueble hasta que se verifique la entrega definitiva a razón del equivalente al último ajuste del año 2002 al cual deberá adicionarse el 30%.
 Pagar las costas y costos del presente proceso, y los honorarios de abogados.
 Indexar la cantidad adeudada que forme parte de la condenatoria en la sentencia.
DEFENSAS DEL DEMANDADO.
1. La parte accionada opuso como defensa previa la falta de cualidad del actor para intentar el presente juicio y de los demandados en sostenerlo, basándose en que ROCA INVERSIONES C.A. suscribió el referido contrato de arrendamiento sobre un área de terreno que mide doce mil metros cuadrados (12.000mts 2) que forman parte de una parcela de terreno propiedad de la Asociación Civil Sociedad Pedagógica, y que dicho contrato, aun cuando se denominó de arrendamiento, en realidad es un subarrendamiento, pues existe a su vez un contrato suscrito entre ROCA INVERSIONES C.A. y la ASOCIACIÓN CIVIL SOCIEDAD PEDAGÓGICA, el cual, además de haber llegado a su término, el Juzgado primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en fallo de fecha 17 de septiembre de 2001, decidió que ROCA INVERSIONES C.A, que tenía una prorroga legal que venció el 01 de enero del 2003, debía hacer la entrega del inmueble a la propietaria ASOCIACIÓN CIVIL SOCIEDAD PEDAGÓGICA ,que no es la parte actora en este proceso.
Citan el Código Civil, según el cual, la denominación de los contratos deviene de la naturaleza jurídica de los mismos y no del que las partes quieran atribuirle, por lo que aun cuando se haya denominado contrato de arrendamiento, dicha denominación es incorrecta, en atención al contenido mismo del contrato, y a la existencia de otro contrato de arrendamiento celebrado con anterioridad (en donde el actor en este proceso es arrendatario y fue demandado en el expediente Nº 3663 que cursa ante el Juzgado Primero de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas (acompañan copia fotostática de una sentencia en la que se ordenó a ROCA INVERSIONES C.A. entregar al arrendador el inmueble objeto del contrato, y del contrato de arrendamiento inicialmente celebrado marcados “A” y “B”).
Sostienen que en atención a que el contrato de arrendamiento de ROCA INVERSIONES C.A. ya venció, así como la prórroga (otorgada por el Tribunal en un plazo de tres años, que venció el 01 de enero de 2003, y que es improrrogable según artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario), no existe relación contractual entre las partes, lo que, afirman, se evidencia del Auto de admisión de la demanda que encabeza este expediente fechado el 17 de marzo de 2003, es decir, dos meses y medio después de vencida la prorroga del contrato de ROCA INVERSIONES C.A. con la ASOCIACIÓN CIVIL PEDAGÓGICA .
Así que, para los demandados, ROCA INVERSIONES C. A., subarrendadora de autos, no es propietaria ni del terreno ni de las bienechurías; además, las bienhechurias no formaron parte del arrendamiento, ni tampoco fueron construidas por ROCA INVERSIONES C. A., ni existían para el momento de la celebración del contrato.
Que de acuerdo al artículo 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario el inmueble debe entregarse al propietario nunca al subarrendador, toda vez que el mismo, en atención a la sentencia y al documento de propiedad no ostenta ni la posesión ni la titularidad del arrendamiento ni la propiedad del inmueble.
2. Alegan también que no existe instrumento fundamental de la acción de conformidad con el articulo 434 del Código de Procedimiento Civil. Que para el 17 de marzo de 2003 la actora ya había resultado perdidosa en la solicitud de derecho preferente para continuar ocupando el inmueble, así como en el recurso de reconsideración y la demanda de cumplimiento, por lo que en atención a ello, para el 17 de marzo de 2003, ROCA INVERSIONES C. A. no era titular de derecho alguno derivado de la relación contractual, ya que el contrato de arrendamiento del cual devenía su carácter de arrendatario, a su vez subarrendador, había expirado, así como su prórroga. Luego, al no ser arrendatario y subarrendador, mal podía atribuirse el calificativo de instrumento fundamental a un documento en donde una de las partes no es el titular del derecho de propiedad que la Ley le otorga (al propietario) para exigir la entrega de un inmueble que no es de su propiedad. Por tanto, el documento acompañado no es el instrumento fundamental de la demanda .
3. Respecto al fondo de la demanda la contradijeron en los siguientes términos:
• Que niegan, rechazan y contradice en todas y cada una de sus partes la demanda, salvo que convienen expresamente en cuanto a que es cierto que suscribieron contrato de subarrendamiento con la demandante que venció el 31 de diciembre de 1999 y que el canon de arrendamiento fue de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 250.994,00) que debía ser pagada puntualmente al vencimiento de cada mes, lo cual venían haciendo puntualmente, pero que por haber sido ROCA INVERSIONES C. A. demandada por la arrendadora y propietaria del terreno, ASOCIACIÓN CIVIL SOCIEDAD PEDAGÓGICA, por cumplimiento del contrato y entrega del inmueble, en febrero de 2001, declarada con lugar el 17/09/01, a partir de noviembre de 2001 comenzaron a depositar la suma en cuestión (Bs. 250.994,oo) por ante el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta circunscripción. (acompañan constancia expedida por la Secretaria del Tribunal Sexto de los Municipios marcada “C”).
• Que niegan, rechazan y contradicen que el arrendamiento celebrado con la parte actora esté fuera del ámbito de aplicación de la Ley de arrendamientos inmobiliarios por ser el objeto del arrendamiento un terreno. Que se desprende del propio texto del libelo que allí existe una edificación donde funciona un colegio. Que si fue aplicable la referida Ley al juicio que por cumplimiento de contrato interpusiera la ASOCIACIÓN CIVIL SOCIEDAD PEDAGÓGICA contra de ROCA INVERSIONES C.A. por el arrendamiento del mismo terreno y en cuya sentencia se ordenó la prorroga legal hasta el 01 de enero de 2003 en aplicación del artículo 39 de la referida Ley porque no lo sería al presente caso. ( folio 40).
• Que por no existir contrato (a tiempo determinado) mal pueden mantenerse las condiciones del mismo.
• Que no es cierto que sus representados deban pagar indemnización por daños y perjuicios por razón de incumplimiento cuantificada por el último canon mas un incremento del 30%. Que tal circunstancia sería cierta si existiera contrato que respaldara la petición del actor.
• Que si bien alegó la parte actora que nadie puede lucrarse en perjuicio de otro no obstante ROCA INVERSIONES C.A. se encuentra lucrándose de un terreno de 143.964,77 mts2 cuya entrega formal debió realizarla a la propietaria el 01 de enero de 2003.
• Que les fue subarrendado un terreno de 12.000,mts 2 en cuya superficie existen bienechurías. Que si bien en el contrato se estableció que toda bienechurías quedaría en beneficio del arrendador no obstante el subarrendador no es el propietario del terreno. Además en dichas bienechurías funciona una sociedad de comercio “Consorcio Educativo Integral C. A. (Colegio La Fe), que es un tercero en esta causa, y de conformidad con el artículo 1166 del Código Civil los contratos no tienen efecto sino entre las partes, no dañan ni aprovechan a terceros.
• Que el Consorcio Educativo Integral C.A. o sea Colegio La Fe es una sociedad mercantil que funciona en las edificaciones construidas sobre el terreno propiedad de la ASOCIACIÓN CIVIL SOCIEDAD PEDAGÓGICA con fines educacionales y es una persona jurídica distinta a los demandados.
• Que las peticiones formuladas por la actora son incongruentes y excluyentes pues demanda el cumplimiento del contrato y demanda daños y perjuicios por uso extracontractual por incumplimiento del contrato.
• Que niega y rechaza que adeude por concepto de daños y perjuicios las cantidades indicadas en el libelo.
• Que niega y rechaza que deban entregar el inmueble a la parte actora totalmente desocupado de bienes y personas, solvente en los servicios y con las bienechurías que hayan hecho sobre el terreno, y que la actora no deba ningún tipo de indemnización, ya que la demandante no es propietaria del inmueble, además porque tienen vencido el contrato como la prorroga legal.
• Que niega y rechaza que deba pagar los meses que continúen ocupando el inmueble hasta que se verifique su entrega.
• Que niega que deba pagar costas y costos, y honorarios de abogados.
CONSIDERACIONES PREVIAS
En la oportunidad de contestación al fondo de la demanda los demandados alegaron la falta de cualidad o interés de la sociedad mercantil Roca Inversiones ROINCA C.A. para intentar el presente juicio, y como prueba de esta defensa presentaron copia fotostática de una sentencia dictada por el Juzgado Primero de Municipio de la circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas de fecha 17 de septiembre de 200 en cuya sentencia se acordó una prórroga legal hasta el 1 de enero de 20031; y en la oportunidad de Informes, presentaron copia de una decisión de 05 de septiembre de 2003 emanada del mismo Juzgado Primero de Municipios de la Circunscripción judicial del Área Metropolitana de Caracas, en la que se negó la apelación interpuesta por ROCA INVERSIONES C.A contra la decisión de 17 de septiembre de 2001, con lo que pretenden demostrar que la decisión dictada por el referido Juzgado ordenando la entrega del inmueble, quedó definitivamente firme y , por ello, la parte actora carecía de cualidad para sostener este juicio. A los mismos efectos de demostrar la falta de cualidad de la parte actora, los demandados promovieron una inspección judicial sobre documentos insertos en una solicitud de derecho de preferencia interpuesta por ROCA INVERSIONES C. A. contra la ASOCIACIÓN CIVIL SOCIEDAD PEDAGÓGICA, (esta solicitud cursa ante la Alcaldía del municipio Naguanagua, en expediente N° 0146) para dejar constancia de las decisiones que declararon sin lugar dicho derecho preferente, así como el respectivo recurso de reconsideración interpuesto por la preindicada sociedad mercantil.
Es preciso señalar que la mencionada Inspección judicial no fue evacuada, por cuanto el 31 de marzo de 2004, el Tribunal declaró desierto el acto por falta de comparecencia de la parte interesada.
Respecto del punto previo a resolverse sobre la falta de cualidad señalada por la parte demandada, el Tribunal puntualiza lo siguiente: la legitimación o cualidad es aquella posición habilitante así para formular la pretensión, o para que contra alguien se formule, y ha de radicar necesariamente en la afirmación de la titularidad del derecho subjetivo material y en la imputación de la titularidad de la obligación. MONTERO AROCA nos presenta como ejemplo para entender la definición de legitimación o cualidad la siguiente: “Si A demanda a B respecto de un contrato de compraventa y afirma que él, A, es el comprador y que B es el vendedor, con esas simples afirmaciones uno y otro quedarán legitimados para debatir en torno a cualquiera de las consecuencias jurídicas derivadas del contrato”. Ahora, “Si C demanda a D con referencia a una concreta relación jurídico material y afirma que él, C, no es acreedor o que D no es el deudor, estaremos ante un supuesto de falta de de legitimación activa o pasiva”. Es este caso, no podrá el Juez entrar en el fondo del asunto porque no existe la posición habilitante para formular la pretensión. Pues bien, en caso sub litis ROCA INVERSIONES C.A., parte demandante, se afirma titular de derechos dimanantes de un contrato (de subarrendamiento), y pide su tutela jurídica justamente contra quienes celebraron dicho contrato con ella, y acompaña el documento contentivo de tal negocio.
En el caso de autos, además, la parte demandada en su escrito de contestación conviene en haber celebrado ese contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil ROCA INVERSIONES C.A., contrato que -aducen- tenía vencimiento el 31 de diciembre de 1999. Por tales razones, queda plenamente establecido como hecho la existencia del referido contrato, cuyo texto cursa en autos consignado con el libelo de demanda (folios 5 al 9), y aparece como inscrito en el Registrador Subalterno del Primer Circuito del Estado Carabobo el 21/05/99 quedando anotado bajo el Nº 41, folios 1 al 5, pto. 1º, tomo 6, que, por demás, al no haber sido desconocido se le otorga valor probatorio pleno.
En otro sentido estima el Tribunal que la existencia de un contrato principal entre ROCA INVERSIONES C.A. y la ASOCIACIÓN CIVIL SOCIEDAD PEDAGÓGICA, en nada enerva o invalida las reclamaciones surgidas de la relación de subarrendamiento entre ROCA INERSIONES CA y los demandados, pues éste subcontrato tiene carácter autónomo y por lo tanto independiente de aquella relación, además de que aparece expresamente autorizado por el arrendador propietario.
Sobre tal independencia de los contratos de subarrendamiento, sonriera el Tribunal conveniente transcribir el siguiente fragmento de una Sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo Español de 25/03/80:
“....La relación entre arrendatario y subarrendatario que, como toda forma de subcontrato deriva, ciertamente, del contrato principal, es autónoma e independiente, en el sentido de que aunque aquella falte y por tanto sea ilícito legalmente ( lo que sólo podrá accionar el arrendador-propietario ), las posiciones de las partes, mantienen su carácter independiente; es decir, que el arrendatario que subarrienda siempre será subarrendador, en un caso autorizado y en otro sin autorización (relación con la propiedad), pero en ambos, en la relación con el subarrendatario, será el único que esta legimitado para accionar contra él....” (8. 25-3-1.980; R. 1138). (negritas y subrayado del Tribunal)
Tales argumentos nos permiten sostener que sí existe legitimación activa y pasiva en los sujetos de la relación material que aquí se debate para dar curso al presente juicio y resolver sobre las pretensiones deducidas. Admitir la falta de cualidad invocada como punto previo por los subarrendatarios demandados, equivaldría a reconocer nugatoria la garantía para los actores de la tutela judicial efectiva de sus derechos. Porque no cabe duda de que de la relación de subarrendamiento nacen obligaciones para el subarrendatario, las que evidentemente puede el subarrendador exigir por la vía judicial. Por esas razones el Tribunal desestima la defensa en cuestión referida a la falta de cualidad, quedando entonces establecido la existencia y validez del contrato de subarrendamiento entre ROCA INVERSIONES C.A. y los demandados. ASI SE DECIDE.
Se desecha igualmente, con base en las consideraciones antes expuestas, la defensa consistente en la supuesta inexistencia del instrumento fundamental de la acción, por cuanto los argumentos en que se basa son exactamente los mismos que se adujeron para sostenes la falta de cualidad, es decir, la supuesta inexistencia del contrato de subarrendamiento para el momento de admisión de la presenta demanda.
Dicen los demandados que no se puede otorgar carácter de instrumento fundamental a un documento en el que una de las partes no es titular del derecho de propiedad para poder exigir la entrega del inmueble. Al respecto, Anibal Dominicci dice que: “...El arrendamiento es un contrato de administración, que dicen algunos jurisconsultos, y tiene de singular que puede ser celebrado, como el depósito, artículos 1727 y1728 por el que no es propietario sino administrador de la cosa....” (Comentarios al Código Civil de Venezuela. Tomo 4. Mobil libros.1982. pág. 20).
Pues bien, en el caso de autos, el subarrendador ROCA INVERSIONES C.A., no requería entonces ser propietario del inmueble para poder subarrendarlo, como efectivamente lo hizo, pues, se insiste, ser propietario de un bien no es condición para su arrendamiento, como sí lo es, por ejemplo, para la venta, en la que para poder transferir la propiedad se requiere tener la libre disposición del bien. En el arrendamiento, sólo se cede el uso y goce temporal de la cosa por cierto tiempo a cambio de un precio determinado (art. 1579 Código Civil). Luego, el subarrendador puede solicitar la entrega del bien arrendado, una vez finalizado el contrato, de conformidad con el artículo 1549 del Código Civil, aunque no sea propietario del bien arrendado.
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS.
Desechada la defensa previa opuesta por los demandados, procede el Tribunal a examinar las pruebas presentadas por las partes para demostrar los argumentos y defensas deducidas, partiendo del principio fundamental en materia de pruebas, que es, que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación (artículo 1354 del Código Civil). Entonces, siendo la carga de la prueba un imperativo del propio interés de cada parte, a éstas le corresponde probar sus respectivas proposiciones de hecho y de actos jurídicos.
La parte demandada presentó 1) Documentos, con la contestación de la demanda como a. Constancia expedida por la Secretaria del Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, San Diego, Libertador, Naguanagua y Los Guayos, de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo, con la cual dice probar que han cumplido con el pago de los canones a través de las consignaciones realizadas en dicho tribunal. Esta prueba documental, no obstante que merece valor probatorio por emanar de un funcionario público, sin embargo resulta impertinente para demostrar las pretensiones del actor por cuanto no se está demandado por incumplimiento de pago. Así se decide. b. Copia fotostática de contrato de arrendamiento suscrito entre ROCA INVERSIONES C. A. y la ASOCIACIÓN CIVIL SOCIEDAD PEDAGÓGICA, con lo cual dice demostrar que no se trata de un contrato de arrendamiento sino de un subarrendamiento. Dicho instrumento, no fue impugnado por lo que dada su naturaleza (copia de documento público) produce plenos efectos y es valorado de conformidad con los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil. No obstante, nada demuestra que le favorezca al demandado, ya que el nombre erróneo que las partes le hayan podido asignar al contrato no impide el nacimiento de los efectos jurídicos del contrato. Además, el subarrendamiento no un contrato diferente del arrendamiento. Así se decide.
Así mismo, se promovieron documentales en la oportunidad de pruebas, tales como: copia fotostática de documento constitutivo de estatutos de la sociedad mercantil CONSORCIO EDUCATIVO INTEGRAL C. A., con lo que pretenden demostrar la existencia de la referida sociedad. Se observa que se trata de copia fotostática de documento registrado ante un funcionario público que no fue impugnado, por lo que de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil produce pleno valor probatorio. Con dicho instrumento, queda demostrada la existencia de una institución educativa, que es tercero en la presente causa que no realizó ningún tipo de intervención en este juicio.
2) En cuanto a la prueba de Informe dirigida a la Alcaldía de Naguanagua, Dirección de Inquilinato para que comunicara a este Tribunal sobre la existencia del expediente N° 0146, se advierte que el 17 de noviembre de 2003 se agregó (folio 104) Oficio procedente de la citada entidad en donde informó que el expediente N° 0146 fue remitido al Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Naguanagua, Los Guayos, Libertador y San Diego y que los efectos del acto administrativo habían sido suspendidos.
Respecto a esta prueba vale hacer algunas consideraciones: la parte promovente no indicó qué hechos litigiosos pretendía demostrar con ella y, además, los resultados del Informe son vagos e imprecisos, pues se refiere a la remisión de un expediente (el N° 0146) en donde no se indica cuál es el contenido del mismo. Además, no se explica a qué acto administrativo se refiere cuando señala que los efectos del mismo fueron suspendidos. Todo ello impide a esta Juzgadora reconocer valor probatorio a la referida prueba. Así se decide.
No obstante lo dicho consta en autos (folios 134 al 168) copia de las Resoluciones Nros OI-0197-01 y OI-0209-02 de 13/11/01 y 13/11/02 respectivamente, presentadas por la parte demandada en la oportunidad de Informes, emanadas de la Alcaldía del Municipio Naguanagua en las que se declaró sin lugar el derecho preferente solicitado por la empresa ROCA INVERSIONES C.A. para continuar ocupando el inmueble en su condición de arrendatario de la Asociación Civil Sociedad Pedagógica.
Igualmente consta (al folio 169 vto) copia de Auto del Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Naguanagua, Libertador, Los Guayos y San Diego de esta circunscripción de fecha 15/10/03 por el cual se acuerda solicitar el expediente administrativo así como suspender los efectos del acto administrativo. De la referida decisión de 15/10/03 se desprende que la sociedad mercantil ROCA INVERSIONES C.A. se debía mantener ocupando el inmueble hasta que fuera decidido el recurso de nulidad por ella interpuesto.
Por su parte la actora promovió en la oportunidad de pruebas 1) Documentales como a. Contrato de arrendamiento registrado, con el cual dice demostrar el área de terreno dada en arrendamiento, (cláusula primera); el tiempo del contrato (cláusula cuarta) y el monto de los cánones mensuales (cláusula sexta). Este instrumento surte pleno valor probatorio por cuanto se trata de un documento público que no fue impugnado. Ahora bien, los citados hechos que pretende probar el actor con el contrato no son hechos controvertidos, pues la parte demandada convino en el objeto, el plazo y el monto establecido como cánones de arrendamiento en el mismo. Así se decide
b. Copia fotostática de contrato de arrendamiento registrado celebrado entre ROCA INVERSIONES C. A. y la ASOCIACIÓN CIVIL SOCIEDAD PEDAGÓGICA, donde consta (cláusula séptima) que ROCA INVERSIONES C. A puede subarrendar total o parcialmente el terreno sin la autorización del arrendador. Este instrumento surte pleno valor probatorio en la presente causa por cuanto se trata de un documento público que no fue impugnado. Ahora bien, el instrumento es impertinente porque con el mismo se trata de demostrar un hecho que no ha sido controvertido en la presente causa.
c) Invoca y reproduce la constancia emanada del Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, San Diego, Libertador, Naguanagua y Los Guayos, de la Circunscripción Judicial del estado Carabobo presentada por la contraparte donde la Secretaria hace constar que los hoy demandados han realizado depósitos de canon de arrendamiento a favor de ROCA INVERSIONES C. A., desde el 15 de noviembre de 2001 hasta el 05 de agosto de 2003. Que con ello demuestra que los inquilinos pretenden mantenerse en el inmueble aun cuando está vencido el contrato; y que los pagos ofrecidos no constituyen canon pero forman parte de los montos sujetos a indemnización.
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Examinados los instrumentos probatorios y establecidos en consecuencia los hechos, pasa el Tribunal a resolver el fondo del asunto.
En cuanto al régimen jurídico aplicable al caso de autos se desprende del contrato de arrendamiento que el mismo se firmó el 10 de diciembre de 1991 y fue registrado el 21 de mayo de 1992. En este sentido dispone el artículo 88 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que las normas contenidas en ella se aplicaran desde su entrada en vigencia, lo cual se produjo el 01 de enero de 2000, por lo que resulta obvio que dicha Ley no es aplicable al caso en cuestión. Así se decide.
Por su parte, la Ley de Regulación de Alquileres y su Reglamento no establecían normativa específica referente a la regulación de arrendamientos sobre terrenos urbanos o suburbanos no edificados, como es el caso de autos; sino para viviendas urbanas y suburbanas, locales comerciales, industriales y otros destinados a fines que no son los especificados. Por lo tanto, son las normas del Código Civil las que han de regir el presente caso. Y el mismo en su artículo 1599 establece que: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye en el día prefijado, sin necesidad de deshaucio”.
Pues bien, el contrato de arrendamiento sub litis se pactó por tiempo determinado, estableciéndose como fecha de terminación el 31 de diciembre de 1999, y así lo convino expresamente la parte demandada, por lo que se trata de un hecho no controvertido.
Señalan los demandados subarrendatarios que venían pagando puntualmente el canon de arrendamiento de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 250.994,00) hasta que en noviembre de 2001 decidieron comenzar a depositar dicha la suma en el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta circunscripción (según constancia certificada que corre al folio 60). Sin embargo, no demuestran los demandados que ROINCA INVERSIONES C.A. hubiese consentido que ellos continuaran usando el inmueble a la expiración del término; y no acreditan prueba alguna de que la empresa actora les haya recibido los canones correspondientes al año 2000 y siguientes para que de esa forma nazca a favor de ellos la presunción de renovación del contrato prevista en el artículo 1600 del Código Civil. Así que la defensa de pago por consignación sólo demuestra que los demandados continuaron ocupando el inmueble una vez concluido el contrato de subarrendamiento, por lo que, a juicio de quien sentencia, deviene incontestable el deber de los subarrendatarios de hacer la entrega del inmueble a la subarrendadora, ya que de conformidad con el artículo 1549 del Código Civil, es una obligación accesoria del arrendatario hacer la devolución de la cosa arrendada.
En cuanto a la defensa de que no deben ser entregadas las bienechurías a la parte actora por cuanto éstas no fueron construidas por ROCA INVERSIONES C.A., ni existían para el momento de la celebración del contrato, el Tribunal las desestima, porque se convino en el contrato, en la cláusula décimo primera, que las mejoras o bienechurías efectuada por el arrendatario quedarían en beneficio del inmueble arrendado sin que por este motivo debía pagar indemnización alguna el arrendador. Supletoriamente dispone la Ley como regla general que el arrendador no está obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles (ni mucho menos de los gastos suntuarios) en que no haya consentido con la expresa condición de abonarlas, (art. 1609 CC). Además, no quedó establecido en autos quién construyó las bienechurías. Los demandados sólo se refirieron a que en dichas bienechurías funciona una empresa mercantil propiedad de la sociedad “Consorcio Educativo Integral C. A. (Colegio La Fe), que es un tercero en esta causa. Luego, no habiendo sido desvirtuada por los demandados la presunción de accesoriedad, se declara que las bienechurías están comprendidas en la devolución que debe hacerse al subarrendador de la cosa arrendada. Así se decide.
En cuanto a que las peticiones formulada por la actora son incongruentes y excluyentes porque demanda cumplimiento de contrato y demanda de daños y perjuicio por uso extracontractual del inmueble, la misma también de rechaza por infundada. En efecto nada impide que ambas pretensiones se acumulen en una misma demanda. El artículo 1264 del Código Civil, por el contrario, preceptúa: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de los daños y perjuicios en caso de contravención”. Así, el acreedor tiene derecho a obtener un cumplimiento en forma específica, en este caso, a que vencido el contrato de arrendamiento el arrendatario devuelva el bien arrendado, y como quiera que tal actitud voluntaria no se produjo, es conducente y se acoge la pretensión de indemnización por daños y perjuicios impetrada por el actor debido a la contravención del deudor.
Ahora. Argumenta la demandada que no es cierto que sus representados deban pagar indemnización por daños y perjuicios por razón del incumplimiento cuantificada por el último canon más un incremento del 30%, ya que tal circunstancia sería cierta si existiera contrato que respaldara la petición del actor. Al respecto, se insiste, el contrato existe, y ciertamente en el mismo se previó que al llegar a su vencimiento el 31 de diciembre de 1999 el arrendatario debía hacer entrega al arrendador sin necesidad de desahucio, por lo que, no habiéndose materializado la entrega, como quedó demostrado, hay un claro incumplimiento del contrato por la parte demandada, debiendo en consecuencia indemnizar a la actora por los daños y perjuicios ocasionados, que equivalen a la contraprestación por el uso del inmueble, esto es, al pago del último canon de arrendamiento más los incrementos porcentuales que habían sido pactados por ambas partes. ASÍ SE DECIDE..
el referido incremente anual
DECISIÓN
Por todas las consideraciones analizadas y por todos los razonamientos expuesto, este Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la circunscripción Judicial del estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la presente demanda, en los siguientes términos:
1) Se ordena a los demandados ciudadanos ENRIQUE CORREA TRUJILLO e IRAIMA ENRIQUETA SÁNCHEZ de CORREA, ya identificados, hacer la entrega a la demandante ROCA INVERSIONES C.A. del área de terreno de DOCE MIL METROS CUADRADOS (12.000 Mts2) denominada parcela E-1 del núcleo “E” de la urbanización la Granja de la jurisdicción del municipio Naguanagua del estado Carabobo, el cual forma parte del lote “B” destinado para educación privada y que es propiedad de la Asociación Civil Sociedad Pedagógica, así como de las bienechuría levantada en dicho lote de terreno.
2) Pagar por concepto de daños y perjuicios los meses que han ocupado el inmueble mas allá del vencimiento del contrato, es decir, desde el mes de enero de 2000 a diciembre de 2002, es decir, las cantidades de: a) TRES MILLONES NOVECIENTOS QUINCE MIL QUINIENTOS CUATRO BOLIVARES(Bs. 3.915.504,00) por las mensualidades desde el día 01 de enero de hasta el 31 de diciembre de 2000 a razón de TRESCIENTOS VEINTISÉIS MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS (Bs. 326.292,00) mensuales, monto de indemnización determinado de acuerdo al ajuste convenido por las partes en el contrato; b) CINCO MILLONES NOVENTA MIL CIENTO CUARENTA Y OCHO BOLIVARES (Bs. 5.090.148,00) por concepto de las mensualidades que van desde el 01 de enero hasta el 31 de diciembre de 2001 a razón de CUATROCIENTOS VEINTICUATRO MIL CIENTO SESENTA Y NUEVE BOLIVARES (Bs. 429.179,00) que debió pagar El Arrendatario conforme al ajuste pactado en el contrato y c) la suma de SEIS MILLONES SEISCIENTOS DIECISIETE MIL CIENTO OCHENTA Y CUATRO BOLIVARES (Bs. 6.617.184,00) por mensualidades que van desde el 01 de enero hasta el 31 de diciembre de 2002 a razón de QUINIENTOS CINCUENTA Y UN MIL CUATROCIENTOS TREINTA Y DOS BOLIVARES (Bs. 551.432,00) mensuales que es el monto de indemnización que de acuerdo con el ajuste convenido en el contrato debió pagar El Arrendatario. Todo lo cual en total da la cantidad de QUINCE MILLONES SEISCIENTOS VEINTIDÓS MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y SEIS BOLIVARES (Bs. 15.622.836,00).
3) Pagar el monto debido por los meses en que han continuado ocupando el inmueble objeto del contrato, hasta el día en que se verifique la entrega definitiva, tomándose en cuanta al último ajuste del año 2002, al cual deberá adicionarse el 30%. Para este computo el Tribunal ordena practicar una experticia complementaria de conformidad con lo establecido en el artículo 249 del CPC.
4) Como quiera que en el inmueble objeto de esta controversia funciona un colegio privado y no puede interrumpirse la prestación del servicio educativo que es de eminente interés público, el Tribunal ordena notificar a la Procuradora General de la República, de conformidad con lo establecido en el artículo 97 de la Ley Orgánica de la Procuraduría General de la República, a fin de que el organismo público que corresponda, adopte las previsiones necesarias para que no se interrumpa la actividad o servicio educativo que se presta en el referido inmueble. En tal sentido se suspende la ejecución de esta sentencia por un lapso de cuarenta y cinco días (45) días continuos, contados a partir de la consignación en el expediente de la constancia de la notificación al Procurador o Procuradora General de la República, y se ordena enviar copia certificada del presente expediente a la Procuradora General para que se forme criterio acerca del asunto.
5) Se condena en costas a la parte demandada.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la circunscripción Judicial del estado Carabobo, en Valencia, a los veinticinco (25) días del mes de julio de 2005.

La Juez Temporal
Abg. Thais Elena Font Acuña
La Secretaria.
Abg. Alba Narváez Riera