TSJ Regiones - Decisión

“VISTOS” Sin conclusiones de las partes.- Se inicia el presente procedimiento mediante demanda incoada por la ciudadana MARIA GONZALEZ TORO, venezolana mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 3.908.183, Asistida por el Abogado en ejercicio JOSE GREGORIO MORA MIJARES, inscrito en el IPSA bajo el N° 48.773, titular de la cedula de identidad Nº V-7.951.743, ambos de este domicilio, en contra del ciudadano: CRUZ MANUEL MIQUILENA CASTILLO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-9.512.639, y de este domicilio, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, sobre un inmueble ubicado en la Urbanización Ricardo Urriera, Bloque 7, Apartamento 01-05, Avenida Principal, Parroquia Miguel Peña en el Municipio Valencia, Estado Carabobo. Argumenta el accionante que se celebró un Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la notaria Publica Séptima de Valencia en fecha 27 de Agosto del 2004, inscrita bajo el Nro. 50, Tomo 138; se estableció que la duración del contrato era de cuatro meses y con un canon de arrendamiento en la suma de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00), mensuales, asimismo aduce que el contrato de arrendamiento se renovado automáticamente al vencerse el plazo, el cual ha sido incumplido por el arrendatario adeudando hasta la fecha los pagos correspondientes a los meses de Febrero, marzo, Abril, y Mayo del 2005; a razón de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (160.000,00) por cada mes manteniendo una deuda actual de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.640.000). Fundamento la presente acción en los artículos 33 y 34 Ordinal (a) de la Ley de Arrendamiento inmobiliario. Finalmente en el petitorio solicita: la Resolución del Contrato de Arrendamiento, la entrega del inmueble libre de bienes y personas, en pagar los cánones de arrendamiento vencidos, correspondientes a los meses de Febrero, Marzo, Abril y mayo del 2005, a razón de de SEISCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (Bs.640.000,00) cada uno. A pagar los cánones que se generen hasta la efectiva entrega del inmueble arrendado En pagar las costos, costas y honorarios profesionales. Estima la presente acción en la cantidad de OCHOCIENTOS TREINTA Y DOS MIL BOLIVARES (Bs. 832.000,00), solicita de conformidad con lo previsto en los artículo 588 y 599 del Código de Procedimiento Civil Medida Cautelar de Secuestro en concordancia con los artículo 33 y 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios del inmueble arrendado.- Se admite la presente demanda en fecha 27 de Junio del 2005; en la misma fecha se ordena abrir cuaderno separado de medida y se niega las medida de Secuestro solicitada. Riela al folio 20 diligencia de la parte demandante, mediante la cual, confiere Poder Apud Acta a los Abogados en ejercicio José Gregorio Mora Mijares y Maria Auxiliadora González.
En fecha 30 de septiembre del 2005, el Alguacil de este Juzgado, consigna diligencia manifestando que el demandado de auto se negó a firmar. Riela al folio 29 diligencia suscrita por la parte actora, donde solicita la notificación del demandado de conformidad con el artículo 218. El 06 de octubre del 2005 la secretaria de este Juzgado mediante diligencia deja constancia de haber entregado la boleta de notificación. Llegado el acto de la Litis contestación, el demandado de autos presento escrito y procedió a contestar en los términos allí expuestos. Abierto el juicio a prueba el demandado de autos consignan escritos de pruebas el 13-10-2005 y el 18-10-2005 el actor consigna escrito de pruebas. Estando la presente causa para sentenciar pasa este Tribunal a hacerlo y al efecto establece las siguientes consideraciones:

MOTIVA:
En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma. POR SU PARTE EL DEMANDANTE: En su escrito de demanda, incoó su pretensión por Resolución del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Publica Séptima de Valencia de fecha 27/08/2004, inserta bajo el Nro. 50, Tomo 138, suscrito por las partes, cuya duración fue de cuatro (4) meses, tal como se desprende de la cláusula quinta y en la cláusula sexta se estableció la vigencia del contrato a partir del 27 de agosto de 2004 hasta el 27 de diciembre de 2004, fecha esta ultima en que el arrendatario deberá entregar el inmueble de no haber prorroga en el presente contrato. Alega que el contrato se renovó automáticamente al vencerse el plazo, y opero la tacita reconducción, asimismo aduce la insolvencia del arrendatario en los cánones de arrendamiento, correspondiente desde el mes de febrero del 2005, arguye que el inquilino procedió a consignar los meses de febrero, marzo, abril y mayo en forma extemporánea, ante el juzgado sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta circunscripción Judicial. En su petitorio demanda la Resolución del contrato de Arrendamiento. Fundamenta su pretensión en los artículos 33 y 34 literal “a” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
POR SU PARTE EL DEMANDADO: En la litis contestación, rechaza, niega y contradice la acción dirigida en su contra, tanto en los hechos como en el derecho, así como es falso que haya incumplido con las pensiones de arrendamiento de los meses, marzo, abril y mayo de 2005, igualmente alega que el 4 de marzo de 2005 las partes celebraron una promesa bilateral de compra-venta, por ante la Notaria publica Séptima de Valencia, inserta bajo el Nro. 43, Tomo 31, sobre el inmueble objeto del arrendamiento, por la cantidad de Diecisiete Millones de Bolívares (Bs.17.000.000). Rechaza, niega, contradice y se opone a los señalamientos relativos al deterioro del inmueble.
Ahora bien, en cuanto y tanto a las pruebas promovidas por la parte accionada, en escrito de fecha 13-10-2005, invoca el merito favorable de los autos, al capitulo II, invoca la prueba documentales tales como; copia certificada del documento debidamente autenticado, contentivo de la promesa bilateral de compra-venta, Recibos de pago de fecha 4-02-2005, 14-02-2005, bauche contentivo de deposito en cuenta de ahorro Banco Provincial de fecha 24-02-05, copia de bauche de cheque de gerencia Nro. 39404070 del Banco Banesco de fecha 4-03-2005.
Por otra parte el actor, invoca la confesión ficta del demandado y el merito favorable que se desprende de los autos, relativo al reconocimiento de la relación arrendaticia, al incumplimiento de los cánones de arrendamiento y el expediente de consignaciones signado con el Nro. 3097, que curso ante este mismo tribunal. Asimismo ratifica el contrato de arrendamiento e impugna los recuadros consignados a los folios 40, 41, 42, y 43 del presente expediente y finalmente solicita Inspección Judicial, del expediente contentivo de la consignación arrendaticia signado con el Nro. 3097.

Asimismo es oportuno dictaminar como PUNTO UNICO lo siguiente: es ineludible para este tribunal estudiar la naturaleza del contrato que nos ocupa, en virtud de que allí, se sustenta el derecho alegado, el cual es la Resolución del Contrato de Arrendamiento. En este orden de ideas, el primer elemento a ser considerado, debe necesariamente ser la propia ley, es así como en el Código Civil, en su artículo 1. 159 establece; “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Asimismo el articulo 1.160 del mismo código, reza: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencia que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Pues bien el contrato objeto de la acción según su contenido fue fijado a tiempo determinado, es decir de cuatro (4) meses, tal como se desprende de la cláusula quinta y en la cláusula sexta se estableció la vigencia del contrato a partir del 27 de agosto de 2004 hasta el 27 de diciembre de 2004, fecha esta ultima en que el arrendatario deberá entregar el inmueble de no haber prorroga en el presente contrato. Y siendo estas cláusulas el punto bajo examen, corresponde a quien decide determinar, cual fue la intención de las partes al suscribir el contrato objeto de la controversia. El cual fue fijado a tiempo determinado y es obvio, que si el contrato señala
una fecha fija para su terminación, es decir, 27-12-2004 sólo podrá entenderse como renovado, si una vez llegada tal fecha, se deja al arrendatario en posesión del inmueble y se producen ciertas circunstancias de las cuales se puede deducir que se ha efectuado dicha renovación; como seria el caso de que se sigan cobrando los alquileres en sus respectivas fecha y no sea notificado el desahucio. Tal como sucedió en el caso de auto, pues si bien el inquilino se dejo en posesión del inmueble arrendado y este cumplió con su obligación principal, la cual es pagar los cánones de arrendamiento, es decir, de los meses sucesivos; Enero y Febrero, 2005, el contrato obviamente se renovó; tal como lo señalo el demandante en la descripción de los hechos. Estas causales deben ser concurrentes para que opere la tacita reconducción, que convierte a un contrato a tiempo determinado en indeterminado. Y así se declara.
En consecuencia este tribunal, acogiéndose al criterio sostenido por el Tribunal Supremo de Justicia, que la interpretación de los contratos es función soberana de los jueces, en virtud de lo dispuesto en el articulo 12 del Código de Procedimiento Civil; es por lo que entra entonces este tribunal en consecuencia, a analizar cual era la acción procedente a incoar por parte del actor.
Ahora bien, el criterio que impera en este tribunal, es aplicar con preferencia las disposiciones y los procedimientos especiales, a tenor de lo dispuesto en el articulo 22 de Código de Procedimiento Civil, que en el caso concreto es la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la cual esta tutelada por normas de orden publico; por lo que la acción a seguir era el Desalojo y no la Resolución del Contrato de Arrendamiento, en razón a lo valorado anteriormente y a la naturaleza del contrato.
Es forzoso concluir para esta juzgadora, que el derecho
inquilinario es de estricto orden publico y el Juez debe por Supremacía Constitucional, respaldar los derechos de las partes y sobre todo, el debido proceso, es decir, que las normas de interés público que exigen observancia incondicional no pueden ser alteradas por voluntad de los individuos y en aras de que no existan fallas que anulen el juicio y sobre todo resguardando el derecho a la defensa; es por lo que declara IMPROCEDENTE, la acción escogida por el demandante. En consecuencia lo procedente y ajustado a Derecho era la Acción de Desalojo y no la Resolución de Contrato de Arrendamiento. Y así se declara.
Ahora bien en cuanto a todo lo debatido y todos los actos evacuados en relación al arrendamiento, en concreto son totalmente inoficiosos de valorar y así se decide. En consecuencia es oportuno traer a colación el siguiente criterio Doctrinario sustentado por la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia el cual es compartido por este tribunal mediante el cual se dictamino lo siguiente: Cuando el juez se basa en una razón de derecho para no analizar las pruebas no incurre en silencio de prueba. El recurrente deberá atacar y desvirtuar mediante el recurso de fondo esa razón jurídica previa, si no quiere sucumbir en el recurso. (Sentencia del 9 de Marzo del 2000. T.S.J. Sala de Casación Social). (resaltado nuestro)