TSJ Regiones - Decisión

LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.
EXPEDIENTE No. 47.941.-
DEMANDANTE: FREDDY AHMAR SAYEGH, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad No. 8.688.276.
APODERADA JUDICIAL: LISETT COROMOTO MENTADO GUANAGUANAY, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 68.138 y de este domicilio.-
DEMANDADO: CESAR NARVAEZ, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad No. E-81.100.860 y de este domicilio.-
ABOGADOS DEL DEMANDADO: PEDRO SOLORZANO y MANUEL FERNÁNDEZ, Inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 67.912 y 55.247 respectivamente y de este domicilio.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN)
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
NARRATIVA
Suben a esta Alzada las presentes actuaciones con motivo de la apelación interpuesta por el abogado MANUEL FERNANDEZ, en su carácter de apoderado Judicial de la parte demandada en la presente causa en contra la decisión proferida por el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 24 de Abril de 2.003.
Este Tribunal por auto de fecha 26 de Junio de 2.003, le dio entrada bajo el No. 47.941.-
Posteriormente y por auto de fecha 01 de Julio de 2.003, se fijó el Décimo día de despacho para dictar la correspondiente sentencia.
En fecha 14 de Julio de 2.003, los abogados PEDRO SOLORZANO y MANUEL FERNÁNDEZ, actuando en representación del ciudadano CESAR NARVÁEZ CACERES, parte demandada en la presente causa, presentan escrito de conclusiones en relación con su apelación formulada en la causa, junto con dos (2) anexos marcadas “A” y “B”.-
El 15 de Julio de 2.003, la abogada LISETT MENTADO, actuando con el carácter de apoderada judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.A. (ININSA), también presente escrito de Informes.-
Consta a los autos a los folios 149, 151, 152 y 153 diligencias de las partes solicitando pronunciamiento en la presente causa.-
Por auto de fecha 12 de Abril de 2.005, y en vista de la diligencia suscrita en la misma fecha por la parte demandada, la Juez Suplente Especial de este Tribunal se avoca al conocimiento de la presente causa y ordena la notificación de la parte demandante mediante boleta librada al efecto.-
Consta a los folios 158 al 160, diligencias de la parte demandada, solicitando pronunciamiento en esta causa.-
De la revisión de las actas procesales se constata que se inicia el presente juicio, en fecha 04 de Julio de 2.000, por formal demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, intentada por la abogada LISETT COROMOTO MENTADO GUANAGUANAY, actuando en su condición de apoderada Judicial (Según escrito libelar) del ciudadano FREDDY AHMAR SAYEGH, contra el ciudadano CESAR NARVAEZ, todos identificados anteriormente; alegando que:
Su representado celebró con el ciudadano CESAR NARVAEZ, un contrato de arrendamiento sobre un local comercial ubicado en la Avenida 99 (Urdaneta) signado con el No. 97-15, Santo Rosa del Municipio Valencia, el cual anexa marcado “B”.
Que en dicho contrato se estableció el canon de arrendamiento de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,oo) hasta el 30 de Septiembre de 1.991 y de allí hasta el 30 de Septiembre de 1.992, era de Cuatro Mil Novecientos Bolívares (Bs. 4.900,oo).
Que a partir de esa fecha cada año sería revisado y fijado de común acuerdo entre las partes, siendo el último canon por la cantidad de ONCE MIL VEINTICINCO BOLÍVARES (Bs. 11.025,oo).
Que igualmente se estipuló que el tiempo de duración del mismo, era de un (1) año contados a partir del día 01 de Abril de 1.990, prorrogable automáticamente por períodos de un año, al menos que una de las partes manifestara por escrito su voluntad de no seguir prorrogando el mismo, con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo fijado para las prorrogas si las hubiere.
Que en fecha 01 de Marzo de 1.994, su representado envío telegrama, el cual anexa en copia marcada “C”, donde comunica al ciudadano CESAR NARVÁEZ, la manifestación formal de no querer seguir prorrogando el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes y que venciera el día 01 de Abril de 1.994, no conforme con ello posteriormente se ratifico a través de notificación de fecha 04 de Marzo de 1.994, enviada por el Juzgado del Distrito Valencia de esta Circunscripción Judicial hoy Juzgado Primero de Municipio de esta Circunscripción Judicial, al ciudadano CESAR NARVÁEZ su voluntad de no querer prorrogar el mencionado contrato y solicita la inmediata desocupación del inmueble arrendado, tal como se evidencia de anexo que acompaña marcado “D”.-
Que en fecha 27 de Mayo de 1.994, el demandado presentó ante Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Valencia, solicitud de derecho preferente, el cual fuera declarado sin lugar mediante acto administrativo signado con el No. D.I.212-98, Expediente No. 13.074.-
Que no obstante haber sido notificado el demandado del vencimiento del contrato y habiendo quedado firme la voluntad de su representado de no continuar con el arrendamiento, éste se ha negado a entregar el inmueble, por lo que con fundamento en lo pautado en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160 y 1.163 del Código Civil, demandan el cumplimiento del referido contrato de arrendamiento.-
En fecha 04 de Julio de 2.000, se le dio entrada a la demanda y fue admitida por el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, y se sustanció por el procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, a los fines de la contestación de la misma.
El 19 de Septiembre del 2.000, presentó escrito el demandado de autos CESAR NARVÁEZ, asistido por el abogado PABLO GILBERTO LUGO, dando contestación a la demanda, rechazando, negando y contradiciendo en todas y cada una de sus partes la demanda de Cumplimiento de Contrato incoada en su contra y en nada de ella conviene oponiendo cuestiones previas perentorias, de falta de cualidad del actor para intentar y sostener este juicio, conforme lo establecido en el segundo aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil y a todo evento rechaza la demanda por cuanto no son procedentes ni exigibles las cantidades señaladas en el petitorio de la demanda, las cuales rechaza, finalmente solicita que sea declarada sin lugar la demanda.-
Abierta la causa a pruebas, ambas partes promovieron las que consideraron convenientes a la demostración de sus alegatos, las que fueron agregadas y admitidas en su oportunidad.-
Consta a los folios que van del 75 al 77, Sentencia proferida por el entonces Tribunal de la causa que lo era el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo, en fecha 20 de Octubre de 2.000, y mediante la cual declara con lugar la demanda, con la correspondiente condenatoria de la parte demandada a la entrega del inmueble y al pago de las cantidades allí determinadas por los concepto expresados en dicho fallo.-
Una vez notificadas las partes, de esta sentencia apeló el demandado de autos mediante diligencia de fecha 14-11-2000, la que fue oída en ambos efectos, remitiéndose el Expediente a la Distribución del Superior respectivo, habiéndole correspondido conocer del mismo al Juzgado Tercero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, quien le dio entrada en fecha 21-11-2000.-
Posteriormente ese Tribunal y por auto de fecha 22 del mismo mes y año, fija el Décimo día para dictar su fallo.-
Consta a los autos a los folios que van del 93 al 98, escrito de Informe presentado en esa Superioridad por la apoderada de la parte demandante FREDDY AHMAR, quien a su vez actúa en nombre y representación de la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES INMOBILIARIAS, S.A. (ININSA), junto con anexos marcados de la “A”, a la “I”, en fecha 07-12-200.-
Consta asimismo a los folios 167 y 168, escrito de Informes presentados en fecha 12-12-2000, por la parte demandada.-
El 10 de Enero de 2.001, la parte demandada confiere Poder Apud-Acta a los abogados JORGE COLMENARES MARTINEZ y JORGE ENRIQUE COA MATHEUS.-
El 11-01-2001, el abogado JORGE ENRIQUE COA MATHEUS, presenta escrito de alegatos, donde entre otras cosas solicita la nulidad e impugna la sentencia agregada a los autos.-
Posteriormente y en fecha 24 de Enero de 2.001, consigna marcado “A” copia certificada del Expediente No. 14.269.-
El 03 de Mayo de 2.001, el abogado JORGE COLMENARES, presenta escrito de alegatos junto con recaudos anexos.-
El 14-09-2001, el abogado Luis Mario Vitanza Orellana, consigna Poder que le fuera otorgado por el representante legal de la Sociedad de Comercio INVERSIONES INMOBILIARIAS SOCIEDAD ANONIMA (ININSA).-
El 09 de Octubre de 2001, se ordenó abrir una nueva pieza de este Expediente.-
Consta a los folios del 3 al 05 de la Pieza No.02 de este Expediente, sentencia de fecha 19 de Noviembre de 2.001, del Juzgado Tercero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, la cual declara con lugar el recurso de apelación ejercido por la parte demandada y ordena la reposición de la causa al estado en que sean admitidas las pruebas promovidas por las partes, revoca la decisión apelada y la nulidad de las actuaciones realizadas después del auto que agregó las pruebas promovidas.-
Por auto de fecha 26 de Noviembre de 2.001, se ordenó la remisión del Expediente al Juzgado Distribuidor de esta misma Instancia, por encontrarse inhibida la Juez de ese Despacho de conocer de las causas donde sean parte los abogados JORGE COLMENARES MARTINEZ y CELIS A. RIVAS LINARES.-
Por auto de fecha 06 de Diciembre de 2.001, este Juzgado Segundo de Primera Instancia, por haberle correspondido conocer de esta causa en la distribución, le da entrada bajo el No. 46.787.-
Posteriormente y por auto de fecha 20 de Marzo de 2.002, este Tribunal una vez notificadas las partes de la decisión del Juzgado Tercero de Primera Instancia, ordena la devolución del mismo al Tribunal de la causa; es decir, al Juzgado Sexto de los Municipios, quien lo recibió en fecha 01 de Abril de 2.002.-
El 08 de Abril de 2.002, el demandado de autos CESAR NARVÁEZ CACERES, confiere poder a los abogados PEDRO SOLORZANO y MANUEL FERNÁNDEZ, Inpreabogados Nos. 67.912 y 55.247 respectivamente.-
El 08 de Abril de 2.002, la Juez Sexto de los Municipios, se inhibe de seguir conociendo de la presente causa, por haber emitido opinión sobre lo principal del pleito en su sentencia agregada a los folios 75, 76 y 77 de la Pieza No. 01 de este Expediente, ordenándose la remisión del Expediente al Juzgado distribuidor de los Municipios.-
Previa distribución y entrada, por auto de fecha 31 de Octubre de 2.002, el Juzgado Quinto de los Municipios de esta Circunscripción Judicial, y en acatamiento de la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia, repuso la causa al estado de admisión de pruebas, admitiendo las pruebas promovidas por las partes demandada y demandante salvo su apreciación en la definitiva, asimismo acordó agregar a los autos el escrito presentado por el abogado Luis Mario Vitanza, junto con sus recaudos anexos.-
En la sentencia, falló el A-quo declarando Parcialmente con lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento intentado por la abogada LISETT COROMOTO MENTADO, apoderada judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES INMOBILIARIAS SOCIEDAD ANONIMA (ININSA), contra el ciudadano CESAR NARVÁEZ, suficientemente identificados en autos, condenándose a este último a la entrega del inmueble y al pago de las cantidades allí indicadas.-
Este Tribunal de Alzada para decidir la presente causa, pasa a hacer las siguientes consideraciones
II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
PRIMERA: Se trata la presente pretensión de una demanda de cumplimiento de contrato arrendaticio, por haber llegado a su fin o término el contrato celebrado con el demandado. El alegato principal propuesto por la parte actora, es que celebró un contrato de arrendamiento con el demandado sobre un local comercial por un año contado a partir del día 1º de abril de 1990, hasta el 30 de abril de 1991, con variaciones en el canon, prorrogable automáticamente por períodos de un año, al menos que una de las partes manifestara por escrito su voluntad de no seguir, con los por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo fijado. Que el 1º de marzo de 1994 fue notificado el demandado mediante telegrama, donde se le comunicaba la no continuación del contrato suscrito entre ambos. Y notificación de fecha 4 de marzo enviada por el Juzgado del Distrito Valencia, hoy Juzgado Primero de los Municipios de Valencia. Que el 27 de mayo de 1994, el demandado presentó ante la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Valencia, solicitud de derecho preferente, el cual fue declarado sin lugar mediante acto administrativo signado con el No. D.I.212-98, expediente No. 13.074.
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la parte demandada contradice la pretensión, y alega la excepción de fondo de falta de cualidad del actor para intentar y sostener el juicio; ni ser exigibles las cantidades señaladas en el petitorio de la demanda.
SEGUNDA: En la causa, la alzada repuso el expediente al estado de admitir y evacuar pruebas, cuando fuere apelada la sentencia que dictase el Juzgado Sexto de los Municipios de Valencia, que motivó la inhibición de la Juez de causa original, al recibo del expediente, continuando con la misma el Juzgado Quinto de los Municipios de Valencia. Al dictar su sentencia, este nuevo juez estableció y valoró las pruebas que habían sido ordenadas por el Superior jerárquico, que le condujo a la decisión que hoy consta del expediente y que resultó parcialmente Con Lugar, siendo apelada por la parte demandada.
En este nuevo trámite del proceso, la parte demandante consigna copia certificada de la Resolución Administrativa, que declaró Sin Lugar el derecho de Preferencia ejercido por la parte demandada, que viene a tener una connotación de primer orden en la decisión de la presente sentencia, y que fue valorada y establecida favorablemente por el Aquo, al tratarse de un documento público, los cuales pueden ser incorporados al proceso hasta los últimos informes.
TERCERA: Al quedar convenidos los hechos en cuanto a la relación arrendaticia, despejada la cuestión de la legitimidad en cuanto que la parte demandante representaba al órgano societario, al momento del otorgamiento el poder, con el carácter de director gerente del mismo. Solo queda entonces analizar la procedencia de la pretensión dada la naturaleza del contrato y la acción ejercida.
Conforme quedó comprobado, la decisión administrativa que declaró Sin Lugar el derecho de preferencia, fija dos hechos importantes y definitivos para la resolución de esta causa, a saber. La terminación del contrato por haber llegado a su término el mismo, sin que el arrendatario tenga derecho de continuar en la ocupación del inmueble y la falta de ejercicio del derecho de accionar por nulidad contra la decisión administrativa de 1998, al no haber prueba en autos que contradiga este aserto.
El solo hecho de ejercer la acción administrativa implica haber aceptado la notificación de su arrendador, en relación con la terminación del contrato que le impulso a resistirse a la desocupación hasta tanto se decidiese tal derecho preferente.
Igualmente, tiene consecuencias para la acción de cumplimiento de manera determinante, y ello, porque observa este sentenciador que la demanda se admitió en fecha 04 de julio de 2000, por ante el Juzgado Sexto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego, del estado Carabobo, y la Resolución Administrativa de la Alcaldía de Valencia, definitivamente firme es de fecha 13 de noviembre de 1998, (folios que van desde el 74 hasta el 82 de la segunda pieza).
Por efecto de la sentencia administrativa, quedaba autorizado el propietario arrendador para exigir la entrega del inmueble arrendado, teniéndose como terminado el contrato el 1º de abril de 1994. Sin embargo al intentar su acción de Cumplimiento de Contrato, habían transcurrido veinte meses, es decir, mas de año y medio desde la Resolución de 1998, que había permitido al arrendatario permanecer en la ocupación del inmueble, con el consentimiento del arrendador, cambiando la naturaleza del contrato convirtiéndolo en indeterminado o indefinido, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 1600 del Código Civil. Al ser de esa manera, el ejercicio de su acción estaba signada por distintas causales, fundamentos y motivos de hechos que no se compadecen con las expuestas en la presente pretensión.
CUARTA: En la sentencia dictada por este Tribunal en el expediente 47.682, de fecha 02 de agosto de 2005 en un caso similar, el Tribunal en sus considerandos sostuvo: “...La acción de cumplimiento de contrato, se encuentra consagrada de manera sustancial, en nuestro Código Civil en su artículo 1167, el cual a la letra dispone que “en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”. La alternativa que presenta la norma es la que finalizado el contrato el deudor debe hacer la entrega de la cosa arrendada, o en su defecto el acreedor puede demandar judicialmente la entrega, por haber llegado a su fin la relación arrendaticia…El demandante afirma, que la nulidad del acto administrativo que se pronunció sobre el derecho preferente del inquilino para seguir ocupando el inmueble arrendado, también fue declarado Sin Lugar según sentencia del 30 de noviembre de 1999, la cual quedó definitivamente firme, lo que quiere decir, que los efectos de la relación jurídica inquilinaria existente entre las partes, se retrotrajo al momento del vencimiento del contrato celebrado, al establecer la sentencia que el arrendatario no tenía derecho a continuar en el inmueble en calidad de inquilino, habiéndose celebrado el contrato por las partes en fecha 01 de junio de 1991, y estando conforme el arrendatario con la notificación que le hiciere el arrendador, que le impulso a ejercer el derecho preferente administrativo de 1994, quiere decir entonces, que el contrato debió haber finalizado el 01 de junio de 1994, para exculpar al deudor , por tener derecho a seguir ocupándolo, o bien para despedirlo por no gozar de ese derecho, al retrotraerse los efectos de la sentencia de noviembre de 30, de 1999 para que desocupara el arrendatario el inmueble. A partir de esa fecha, es decir, desde el 30 de noviembre de 1999, hasta el 06 de mayo de 2002, es decir, después de dos años y medio de haber quedado definitivamente firme la sentencia de derecho preferente, que desestimó la solicitud de nulidad del arrendatario, es cuando el propietario arrendador, ha incoado una demanda de cumplimiento de contrato arrendaticio contra el ocupante del inmueble de su propiedad. Esta situación plantea, que el propietario dejó en el uso del inmueble que fue objeto de un arrendamiento terminado, a su antiguo arrendatario, lo que configura una nueva relación arrendaticia, que tiene un tratamiento judicial distinto al anterior al existir supuestos normativos diferentes para exigir el cumplimiento o ejecución, o la resolución, según lo que fuere procedente de acuerdo con las reglas sobre la materia. Quiere concluir el sentenciador declarando, que la acción intentada no es la procedente, por cuanto, no se cumplen en la pretensión, lo previsto en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil en su ordinal 5° que exige, “La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones”, o que en todo caso fueron planteadas incorrectamente, que impiden un pronunciamiento adecuado sobre el mérito. Estableciendo este juzgador que el contrato de arrendamiento demandado, es a la fecha, de carácter indeterminado, por haber terminado el que fuere suscrito originalmente por las partes, como consecuencia de la notificación hecha al arrendatario, sin que se hubiese suscrito un nuevo contrato, o por lo menos no constar en autos; las partes, el tiempo, posiblemente el canon, pueden ser los mismos, en la relación jurídica inquilinaria, pero la declaratoria judicial para darla por terminada, debe peticionarse de manera distinta…”.
QUINTA: En las fechas de vigencia del contrato, no se encontraba establecida la prorroga legal que ahora contiene la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios en su artículo 38, por lo cual el ejercicio de la acción procedía una vez finalizado el contrato, mediando la notificación requerida. Actualmente encontrándose solvente en sus pagos el arrendatario, el arrendador deberá concederle los lapsos que dispone la Ley Especial, como una obligación para él y un derecho para el otro.
SEXTA: En sus comentarios al artículo 516 CPC, La Roche, Tomo IV, página 36, explica: “La segunda instancia en nuestra legislación procesal constituye un juicio de revisión de la causa, y no solo de la sentencia de primera instancia. Por tanto, no se trata de un juicio de valor sobre la legalidad ni aun tampoco sobre la legitimidad o justicia del fallo de primera instancia, aun cuando indirectamente o en sentido traslaticio pueda considerársele tal. Aunque el juez de Alzada puede hacer su fallo utilizando como prolegómeno o método de disertación el examen u apreciación del fallo apelado, el efecto devolutivo del recurso se extiende a toda la causa, y por tanto el juez tiene el deber de examinar todo lo alegado y probado en la secuela del proceso en la primera instancia, en la medida que tales alegaciones y elementos de prueba sean pertinentes a la litis…”
SÉPTIMA: En razón de los análisis y consideraciones expuestas, este Tribunal Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana y por Autoridad de la Ley, con fundamento en lo dispuesto en los artículos 1, 12, 243, 254, 507 y 509 del Código de procedimiento Civil, 33 y 34 de La Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios, y 1600 del Código Civil, declara: A) CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado MANUEL FERNÁNDEZ, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadano CESAR NARVÁEZ, contra la decisión dictada en fecha 24 de Abril de 2.003, por el Juzgado A quo; B) SIN LUGAR, la demanda de Cumplimiento de Contrato intentada por Freddy Ahmar Sayegh, en representación de la sociedad mercantil Inversiones Inmobiliarias ININSA C.A: contra el ciudadano Cesar Narváez, representadas las partes por los abogados Lisett Mentado y Pedro Solórzano y otros, todos identificados en la presente; C) Queda REVOCADA la sentencia apelada.-
Son procedentes las costas procesales, conforme el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, Regístrese y Bajese el expediente al Tribunal de origen, donde serán notificadas las partes.
Dada, Sellada y Firmada, en la Sala de Despacho del Tribunal a los Cinco (5) días del mes de Diciembre de Dos Mil Cinco. Años: 195º y 146º.-
El Juez Provisorio,

Abog. RAFAEL RICARDO GIMENEZ,
La Secretaria,

Abog. MAYELA OSTOS FUENMAYOR,
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia a las 2:50 de la tarde.-
La Secretaria,

Exp. No. 47.941
DRR.-