TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.-

DEMANDANTE: INVERSIONES CENTRO COMERCIAL CIUDAD TARBES C.A.
DEMANDADO: LEYDA GÓMEZ FONSECA y JOSÉ PEROZA BERMÚDEZ
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
EXPEDIENTE N°: 16.717
I
En fecha 08 de enero de 2004 es presentado formal escrito de demanda por el abogado IVÁN DARIO HERMOSILLA VITALE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 7.145.956, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 61.277, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad de comercio INVERSIONES CENTRO COMERCIAL CIUDAD TARBES C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil del Estado Carabobo, en fecha 25 de noviembre de 1996, bajo el Nro. 40, tomo 140-A, contra los ciudadanos LEYDA GÓMEZ FONSECA y JOSÉ MIGUEL PEROZA BERMÚDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 9.829.939 y 7.098.928, ambos de este domicilio, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
En fecha 18 de Febrero de 2004, es admitida la demanda, se emplazó a los demandados.
Agotada la citación personal de los demandados (folios 72 al 84), a solicitud de parte son librados carteles de citación a los demandados, los cuales fueron publicados y agregados a los autos en fecha 03 de abril de 2004. Dicho cartel de citación es fijado en el domicilio de los demandados en fecha 03-05-2004, dando cumplimiento al articulo 223 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 07-07-2004 es designado defensor judicial a la parte demandada, la cual fue debidamente notificada y prestó el juramento de ley en fecha 08 de septiembre de 2004.
En fecha 04-10-2004 comparece el abogado FÉLIX MORILLO consignando poder conferido por el codemandado JOSÉ MIGUEL PEROZA BERMÚDEZ, en dicho poder figura como apoderada la codemandada LEYDA GÓMEZ FONSECA.
En fecha 15-11-2004 la parte demandada presentó escrito contentivo de contestación de demanda y reconvención. La reconvención propuesta es admitida por el Tribunal en fecha 17 de noviembre de 2004.
Abierta la causa a pruebas, ambas partes presentaron sus correspondientes escritos de pruebas, los cuales fueron sustanciados en su oportunidad correspondiente.
En la oportunidad de la presentación de los informes solo la parte actora los presentó.
II
ALEGATOS DE LAS PARTES:
ALEGATOS DE LA DEMANDANTE:
Que según documento privado de fecha 05-03-2001 la demandante INVERSIONES CENTRO COMERCIAL CIUDAD TARBES C.A. celebró con la accionada LEYDA GÓMEZ FONSECA un contrato de opción de compra venta sobre un apartamento distinguido con el Nro. PB-1, del edificio Nro. 04 del Proyecto Habitacional Conjunto Residencial Bayona Country, el cual se encontraba en plena construcción, que la demandada le cedió los derechos y obligaciones de dicho contrato a la demandante en la misma fecha 05-03-2001 dejando sin efecto el contrato antes mencionado.
Que el 07-05-2002 la actora celebró nuevo contrato con la misma accionada y sobre el mismo inmueble pero ahora, conjuntamente con el ciudadano JOSÉ MIGUEL PEROZA BERMÚDEZ. Que el inmueble fue edificado con la actora cumpliendo con las especificaciones convenidas en el contrato de fecha 07-05-2002 y dentro del plazo estipulado para la terminación de la obra, habiéndose incluso protocolizado el documento de condominio del Conjunto Residencia Bayona country en fecha 12-12-2004; Que según la cláusula quinta del contrato se fijó como precio base en el contrato de compra venta la cantidad de Bs. 31.900.000,00 habiendo recibido de manos de los demandados la suma de Bs. 7.467.199,88 por concepto de reserva al momento de celebrar el contrato, que igualmente se convino en la cláusula quinta que el saldo del precio Bs. 24.432.800,12 seria pagado por los demandados así: Bs. 2.102.796,00 mediante seis cuotas por Bs. 350.466,00 cada una venciendo la primera de ellas el 30-05-2002 y así sucesivamente, y la suma de Bs. 22.330.004,12 para ser pagado al momento de la protocolización por ante la oficina de registro respectiva, que del saldo del precio los demandados han pagado a la actora solo la suma de Bs. 2.102.796,00 por concepto de las cuotas de los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2002, es decir que los demandados han pagado a los actores un total de Bs. 9.569.995,88.
Que en el contrato se pactó que en caso de incumplimiento por los demandados en el pago oportuno de las cuotas, se entendería que desistían de la negociación, tal como se describe en la cláusula quinta. Que en la cláusula décima tercera del contrato, las partes convinieron que el contrato no es un documento que transfiere la propiedad, sino para establecer los parámetros y condiciones de la futura venta.
Que habiendo cumplido la demandada con sus obligaciones, los demandados no han pagado a la actora la suma de Bs. 22.330.004,12 por concepto de saldo del precio, pues los demandados no han podido obtener el crédito necesario para pagar el saldo, por lo que demanda:
1- La resolución del contrato de opción de compra venta de fecha 07-05-2002 por incumplimiento del mismo.
2- En pagar los daños y perjuicios convencionalmente fijados en la cláusula penal, esto es el 20% del precio total de la venta que seria deducido de las sumas entregadas hasta la fecha del incumplimiento y si las sumas entregadas hasta ese momento no alcanzaran al 20% de la venta, los demandados perderían la totalidad de las cantidades.
3- En pagar las costas y costos procesales.
Fundamento la demanda en los artículos 1133, 1141, 1159, 1160 y 1167 del Código Civil y estimó la demanda en la suma de Bs. 31.900.000,000.

ALEGATOS DE LOS DEMANDADOS:
La demandada alega que la demandante se comprometió a hacer todos los tramites por ante el Banco Casa Propia a los fines de que se obtuviera el crédito y así se pagara la obligación, que la demandante nunca manifestó haber hecho los tramites con ese banco a los fines de obtener el crédito, por lo que los demandados acudieron al banco que la empresa promotora recomendó y allí les manifestaron que la demandante no había solicitado ningún crédito, que según la cláusula octava del contrato los promitentes compradores convienen en confiar la gestión relativa a los tramites necesarios para la realización de la futura compra venta, y que igualmente según el documento que se acompaña al libelo (folio 19) la demandante cobraría por dichos tramites un 0.5% sobre el precio de la venta, por lo que mal podría la demandante alegar incumplimiento cuando era dicha empresa quien se obligó según las cláusulas contractuales en notificar a los compradores la fecha del protocolización del documento definitivo de compra venta, ya que los demandados se obligaron a pagar el saldo restante el momento del otorgamiento, oportunidad ésta que debía serles notificada por la demandante, que además los demandados tenían la cantidad de dinero que debían pagar, esto es Bs. 22.330.004,12; que fueron sorprendidos en su buena fe con la presente demanda, ya que cumplieron con todos los pagos previos a la firma del documento de venta, y solo esperaban ser llamados para la venta definitiva, ya que si bien es cierto que estaba pendiente un pago, no estaban obligados al mismo hasta el momento del otorgamiento y mientras la empresa no cumpliera con sus obligaciones contractuales, como lo eran tramitar el crédito hipotecario y protocolizar el documento de venta, por lo que no podría la demandante peticionar la resolución del contrato alegando incumplimiento.
ALEGATOS DE LA RECONVENCIÓN:
Alegan que habiéndose celebrado el contrato de opción por un precio de Bs. 31.900.000,00, al pagar la letra de cambio Nro. 13, la empresa reconvenida decidió unilateralmente aumentar el precio de la venta a Bs. 31.900.000,00, que ante la imperiosa necesidad de obtener el inmueble y ante la dificultad de adquirir vivienda, la codemandada LEYDA GÓMEZ se vio en la necesidad de suscribir el nuevo contrato, en fecha 07-05-2002 y las cantidades pagadas previamente a la firma de este nuevo contrato se sumaron al nuevo precio, anulándose las letras de cambio no vencidas, y suscribiéndose seis letras de cambio que corren agregadas al expediente, que en dicho contrato se acordó que la demandante reconvenida se ocuparía de gestionar los tramites para la obtención del crédito hipotecario, y de notificar a los compradores la fecha de firma del documento, obligaciones éstas que nunca cumplió la demandante a pesar de que los demandados tenían la disponibilidad económica de pagar el precio.
Que la obligación principal de la demandada era pagar las cantidades previas a la venta, lo cual se cumplió a cabalidad, quedando en manos de la demandante el tramite del crédito hipotecario, y la protocolización del documento definitivo de compra venta lo cual nunca cumplió por lo que demanda la resolución de la convención y los daños y perjuicios ocasionados.
Fundamento la reconvención en los artículos 1159, 1160, 1161, 1167, 1168, 1264 y 1271 del Código Civil y demandan la resolución del contrato de compra venta, el pago de Bs. 31.900.000,00 con indemnización por los daños y perjuicios, las costas y la indexación monetaria.
CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:
Alega la demandante reconvenida que es cierto que se celebro el contrato de opción de compra venta con la demandada reconviniente el 07-05-2002, pero que no es cierto y por ello lo niega y rechaza que la empresa reconvenida estaba en la obligación de hacer los tramites ante la institución financiera para la obtención del crédito de los demandados, que de la simple lectura de la cláusula cuarta del contrato se expresa claramente que el promitente comprador conviene en: A) suministrar a la promitente vendedora en un plazo no mayor de 15 días contados a partir del requerimiento que se le haga todos los recaudos necesarios para la autenticación y protocolización del documento definitivo de compra venta respectivo, con la fotocopia de la cedula de identidad del adquirente, registro de comercio si fuere el caso, RIF, autorizaciones necesarias y demás recaudos, y B) En confiar la gestión relativa a todos los tramites necesarios para la realización de la futura compra venta y otorgamiento del documento definitivo de venta a la persona natural o jurídica que designe la promitente vendedora, comprometiéndose a entregar a esta ultima las cantidades necesarias para el pago de los gastos, en consecuencia, alega, la única responsable de llevar a cabo todos los tramites y gestiones necesarias para lograr la obtención del crédito bancario era la parte demandada no habiendo nunca asumido tal obligación la demandante reconvenida, por lo que son los demandados quienes no han cumplidos sus obligaciones contractuales habiendo dejado de pagar el saldo del precio por Bs. 22.330.004,12.
Niegan igualmente los daños y perjuicios reclamados y solicitan la declaratoria con lugar de la demanda.
III
LIMITES DE LA CONTROVERSIA:
Quedan como hechos admitidos por las partes y sobre los cuales, en consecuencia, no recaerá ningún análisis probatorio por esta juzgadora los siguientes:
1- Que las partes inicialmente celebraron un primer contrato de opción de compra venta en marzo de 2001, y que posteriormente dejaron sin efecto el primer contrato celebrando un nuevo contrato de opción de compra venta el 07-05-2002, sobre el mismo inmueble, habiéndose convenido como precio de venta definitivo del inmueble la suma de Bs. 31.900.000,00.
2- Que los demandados pagaron el monto de la reserva, mas las cuotas hasta el mes de octubre de 2002, y en consecuencia el monto total pagado por los demandados a la actora es la suma de Bs. 9.569.995,88.
Quedan como hechos controvertidos, tanto de la demanda principal como de la reconvención los siguientes:
1- Si los demandados estaban obligados a pagar el saldo del precio Bs., 22.330.004,12 y si, en consecuencia, incumplieron el contrato.
2- Si la actora reconvenida se obligó contractualmente a tramitar el crédito a favor de los demandados y a presentar para su protocolización el documento definitivo de venta, notificando a los demandados la fecha del otorgamiento del documento definitivo de venta.
IV
PRUEBAS DE LAS PARTES:
PRUEBAS DE LA DEMANDANTE:
Con el libelo la demandante acompañó (folios 6 y 13) originales de documentos privados suscritos entre las partes, de fechas 05-03-2001 y los cuales no fueron tachados ni desconocidos, en consecuencia, adquirieron el carácter de documentos privados tenidos legalmente por reconocidos y en consecuencia tienen el pleno valor probatorio que les atribuye el articulo 1363 del Código Civil, y con los mismos queda demostrado que entre la codemandada LEYDA GÓMEZ y la empresa demandante, se celebró un primer contrato de opción de compra venta sobre el mismo inmueble al que se refiere el contrato cuya resolución se demanda, ubicado en el edificio Bayona Country, en cuyo primer contrato se fijó como precio de venta la cantidad de Bs. 29.340.000,00 y que posteriormente de común acuerdo dejaron sin efecto tal contrato, sin embargo todos estos hechos fueron admitidos por la parte demandada en la contestación y en consecuencia dichos hechos se encuentran exentos de pruebas y así se decide.
Al folio 11 corre agregado documento privado que emana de la propia demandante, no desconocido por la demandada, y en el cual se indica que la codemandada LEYDA GÓMEZ FONSECA pagó a la actora la suma de Bs. 990.000,00 por concepto de reserva del inmueble del contrato cuya resolución se demanda.
Del folio 14 al 18 corre agregado el original del contrato de opción de compra venta cuya resolución se demanda, el cual no fue tachado, ni desconocido y en consecuencia, adquirió el carácter de documento privado tenido legalmente por reconocido y por ende, tiene el pleno valor probatorio que le atribuye el articulo 1363 del Código Civil, y con el mismo queda demostrado que en dicho contrato de opción de compra venta no se estableció un plazo para el cumplimiento de las obligaciones asumidas por las partes, específicamente en lo relativo al otorgamiento al documento definitivo de venta, y ello se desprende las siguientes cláusulas del contrato:
“…Quinta, …2)…La cantidad de Bs.22.330.004,12 serán cancelados al momento de la autenticación del documento definitivo de compra venta, que se protocolizará por ante el registro respectivo… omissis… (folio 15)
Sexta: omissis…Igualmente si por cualquier otra causa imputable a los promitentes compradores, no llegare a otorgarse el documento definitivo de compra venta, por ante los organismos competentes respectivos en la oportunidad señalada por la promitente vendedora, se aplicará la misma cláusula penal… omissis…(destacado del tribunal-folio 16)
Octava: Los promitentes compradores convienen expresamente en: a) Suministrar a la promitente vendedora en un plazo no mayor de quince (15) días contados a partir del requerimientos que se le haga todos los recaudos necesarios para la autenticación y protocolización del documento definitivo de compra venta…omissis…c) La promitente vendedora, notificará a las promitentes compradoras la fecha fijada para la protocolización del documento definitivo de venta y se hará el ajuste por cualquier diferencia…omissis… los promitentes compradores convienen y aceptan expresamente que el documento definitivo de compra venta será redactado por la promitente vendedora. Asimismo la promitente vendedora declara que se compromete a hacer la entrega del inmueble al que se refiere el presente documento dentro de los tres meses calendarios siguientes, contados a partir de la obtención de la constancia de ajuste y terminación de obra (habitabilidad) respectiva, sin que esto afecte la firma autenticada ya que con antelación ha sido registrado el correspondiente documento de condominio, es decir que la firma de los inmuebles se realizará por ante la Notaria Publica y la protocolización del documento previamente autenticado y entrega del inmueble se va a llevar a cabo una vez que la promitente vendedora obtenga la constancia de ajuste y terminación de la obra…”.(destacados del tribunal – folios 16 in fine y 17)
De las transcripciones parciales anteriores se evidencia que las partes no fijaron un plazo para que dentro del mismo se protocolizara el documento definitivo de compra venta, y que tampoco se estableció en ninguna de las cláusulas que la demandante, esto es la promitente vendedora, asumiera la obligación de tramitar ningún crédito bancario, ya que ni siquiera se menciona en todo el texto del contrato que el saldo del precio seria pagado mediante algún crédito bancario sino que simplemente en la cláusula quinta transcrita, los promitentes compradores se obligaron a pagar el saldo del precio en el momento de la autenticación del documento definitivo de compra venta y así se declara.
Al folio 19 corre agregado el documento promovido por la demandante y que de ella misma emana, el cual no fue desconocido por los codemandados, en consecuencia el mismo adquirió el carácter de documento privado tenido legalmente por reconocido, y con el mismo queda demostrado que los codemandados pagaron a la actora Bs. 7.467.199,88, mas la suma de Bs. 2.109.796,00 quedando un saldo a la firma por Bs. 22.330.004,12.
Asimismo en dicho instrumento privado tenido legalmente por reconocido, la demandante hace constar que está pendiente “la cancelación de gastos de tramitación de crédito por el 0.5% del precio de venta por Bs. 159.500,00”, es decir, se hace constar que la demandada adeuda a la actor, la suma correspondiente a los gastos por la “tramitación del crédito”, y siendo que dicho instrumento emana de la demandante, se considera demostrado que la parte actora asumió la obligación de tramitar el crédito a favor de la parte demandada, conviniendo las partes, como contraprestación, un monto equivalente al 0,5) del precio total de venta, ya que el precio total de la venta, como antes quedó establecido, es de Bs. 31.900.000,00, el 0,5% de ese monto, es exactamente la suma de Bs. 159.500,00, es decir, la suma que se señala en el instrumento analizado; el mencionado instrumento privado fue emitido el 07-05-2002, esto es en la misma fecha en la cual se firmó el contrato cuya resolución se demanda, de todo lo cual se concluye que ciertamente la demandante se obligó a tramitar el crédito para la adquisición del inmueble objeto del contrato cuya resolución se demanda.
Del folio 21 al 68 corre agregado copia fotostatica simple de documento publico contentivo del documento de condominio, cuya copia fotostatica simple de documento publico, aportada a los autos en original, tal como lo permite el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le concede valor probatorio, sin embargo, dicho instrumento nada aporta a los hechos controvertidos en la presente causa, pues el mismo fue otorgado mucho antes de la celebración del contrato cuya resolución se demanda, tal como expresamente lo señalan las partes en la cláusula octava literal “c” del contrato, en consecuencia, con dicho instrumento no se demuestra ninguno de los hechos controvertidos fijados con anterioridad en los limites de la controversia.
En el lapso probatorio, la demandante invocó el valor probatorio de los instrumentos consignados con el libelo, todos los cuales ya fueron suficientemente valorados.
PRUEBAS DE LOS DEMANDADOS:
Promovió original del mismo documento privado promovido por la actora que corre al folio 19 del expediente y el cual ya fue suficientemente valorado.
A los folios del 111 al 115 corren agregadas cinco letras de cambio que no se encuentran suscritas por el librador, por lo que al no cumplir con el requisito establecido en el 8º del articulo 410 del Código de Comercio, dichos efectos de comercio son nulos y no producen ningún efecto jurídico, tal como lo señala el articulo 411 eiusdem, en consecuencia no se le concede ningún valor probatorio a dichas cambiales.
En el lapso probatorio la accionada reprodujo el valor probatorio de los documentos consignados, los cuales ya fueron analizados supra.
Promovió marcado “B” (folio 156) instrumento privado emanado de la entidad financiera Casa Propia Entidad Financiera, cuyo instrumento privado emanado de terceros ajenos a la controversia, no fue ratificado mediante la prueba testifical, tal como lo permite el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia no se le concede ningún valor probatorio.
Al folio 157 promovió el original del documento privado que emana de la demandante, el cual no fue impugnado ni desconocido por la demandante reconvenida, en consecuencia adquirió el carácter de documento privado reconocido de conformidad con el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil por lo que adquiere el carácter de plena prueba que le atribuye el articulo 1363 del Código Civil y con él queda demostrado que la empresa demandante remitió a la demandada LEYDA GÓMEZ a la entidad financiera Casa Propia con el objeto de tramitar el crédito para la adquisición del inmueble en Residencias Bayona Country, cuyo proyecto -según afirma la propia demandante en dicha comunicación-, fue financiado por esa entidad bancaria Casa Propia.
Al folio 158 al 161 corren agregadas copias fotostáticas simples de instrumentos privados, a los cuales no se le concede ningún valor probatorio por no tratarse de documentos públicos, ni privados reconocidos, ni tenidos legalmente por reconocidos, que son la única clase de instrumentos que pueden ser promovidos en copia fotostatica simple, de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Al folio 186 y 189 de la 1º pieza, corre la declaración testifical de los ciudadanos DANIEL EDUARDO SILVA y HUMBERTO JOSÉ ACEVEDO, cuyo testigos se encuentran domiciliado en el propio conjunto Residencial Bayona Country, manifestaron ser de profesión comerciante y mecánico industrial respectivamente, y en sus deposiciones no incurrieron en contradicciones y parecen haber dicho la verdad, en razón de lo cual se les concede valor probatorio a sus declaraciones, concretamente las preguntas QUINTA, formulada al primer testigo: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que la compra del apartamento PB1 seria tramitada con un crédito hipotecario?, RESPONDIÓ: Si se y me consta, porque también lo escuche en ese momento, en el cual me encontraba en la oficina y también le dijeron a mi tío que ellos se encargaban de la tramitación de la Ley de Política y también en la valla publicitaria. SÉPTIMA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que la firma INVERSIONES CENTRO COMERCIAL CIUDAD TARBES ofreció la tramitación de dicho crédito hipotecario? RESPONDIÓ: “Si se y me consta que se comprometieron a tramitar dicha ley de política habitacional y en el caso de la compra del apartamento de mi tio, ellos lo tramitaron…”. Por su parte, el segundo de los testigos, a la pregunta: CUARTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que la compra del apartamento PB1 seria tramitada con un crédito hipotecario? RESPONDIÓ: Si me consta porque todos los propietarios que vivimos allí fuimos contactados a través de la Ley de Política habitacional, según consta de los crípticos (sic) de venta y la pregunta QUINTA: ¿Diga el testigo si sabe y le consta que la firma INVERSIONES CENTRO COMERCIAL CIUDAD TARBES ofreció la tramitación de dicho crédito hipotecario?. RESPONDIÓ: Si eso me consta, porque a la hora de la reserva la INVERSORA CENTRO COMERCIAL CIUDAD TARBES, ellos aseguraban y daban fe de la tramitación de la ley de política habitacional, ya que ellos mandaban a abrir un cuenta para empezar los trámites de la ley de política habitacional, estaba entre los recaudos que ellos pedían..:” Con la declaración de estos testigos adminiculada, al instrumento que corre al folio 10 el cual ya fue valorado, se considera demostrado que la demandante se comprometió a tramitar el crédito por ante la entidad financiera Casa Propia para la adquisición del inmueble objeto del contrato cuya resolución se demanda.
Al folio 194 corre agregada la declaración de EMIRLA LOLYMAR RIVERO, cuya testigo manifestó ser abogada en ejercicio, y a la pregunta CUARTA: ¿Diga la testigo si estaba presente en el momento en que los ciudadanos LEYDA GÓMEZ y JOSÉ MIGUEL PEROZA concretaron la negociación en la sede de mi representada? CONTESTO: “Bueno en una de las oportunidades en que estuve en la sede de la empresa CCC TARBES estaba la señora Leyda y el señor José esperando que se iban a entrevistar en el departamento de crédito para entregar los recaudos que le requería para tramitar los recaudos que le requerían para tramitar lo de la política habitacional, como estábamos en el sitio de espera, yo le pregunté cuales eran los requisitos que debían presentarse, ellos cargaban una carpeta donde tenían la documentación exigida , mas me la mostró y vi que tenían una serie de requisitos que le exigían para la tramitación, luego como yo estaba en espera, vi que entró en el departamento de crédito con el señor JOSE PEROZA, y como yo tenían un tiempo allí mientras me atendían, cuando salían me dijo que y todo estaba tramitado y había entregado la documentación exigida.” De la respuesta dada a la pregunta formulada, se evidencia que la testigo solo estuvo presente en las oficinas de la empresa demandada, en un ocasión en que los demandados también acudieron a la empresa, y manifiesta haber visto los recaudos que estos portaban, con lo cual no puede considerarse demostrado si la empresa asumió la obligación de tramitar el crédito, o si, efectivamente, los demandados entregaron los recaudos para la tramitación del mencionado crédito.
V
PARA DECIDIR EL TRIBUNAL OBSERVA:
En los informes presentados por la parte actora, no se formularon alegatos sobre nulidades, confesión ficta, ni ningún otro hecho procesal sobre venido que amerite pronunciamiento expreso por parte del tribunal.
La parte actora fundamenta su pretensión de resolución de contrato, en el presunto incumplimiento por parte de la demandada, a la obligación de pagar el saldo del precio, sin embargo se observa que las partes convinieron que el saldo del precio, esto es la suma de Bs. 22.330.004,12 sería pagado por la demandada “…al momento de la autenticación del documento definitivo de compra venta, que se protocolizará por ante el registro respectivo…”, es decir, la obligación se pagar dicha suma de dinero, sólo sería exigible par la parte demandada, en el momento en que se produjera el otorgamiento del documento definitivo de venta, por lo que es necesario establecer, cual de las partes estaba obligada contractualmente a elaborar y presentar al registro, el documento definitivo de compra venta, y en tal sentido, al analizar el contrato cuya resolución se demanda, igualmente quedó establecido que, en las cláusulas sexta y octava se evidencia que la parte actora ASUMIO LA OBLIGACION NO SOLO DE ELABORAR EL DOCUMENTO DEFINITIVO DE VENTA, sino que también debía requerir de la demandada, la documentación necesaria para presentar el documento al registro o notaría correspondiente para su autenticación y además, se obligó a avisarle a la demandada, de la oportunidad en la cual se produciría el otorgamiento del documento en la oficina de registro o notaría correspondiente, todo lo cual se evidencia de los siguientes párrafos del contrato: “…Sexta: omissis…Igualmente si por cualquier otra causa imputable a los promitentes compradores, no llegare a otorgarse el documento definitivo de compra venta, por ante los organismos competentes respectivos en la oportunidad señalada por la promitente vendedora, se aplicará la misma cláusula penal… omissis…(destacado del tribunal-folio 16);… Octava: Los promitentes compradores convienen expresamente en: a) Suministrar a la promitente vendedora en un plazo no mayor de quince (15) días contados a partir del requerimientos que se le haga todos los recaudos necesarios para la autenticación y protocolización del documento definitivo de compra venta…omissis…c) La promitente vendedora, notificará a las promitentes compradoras la fecha fijada para la protocolización del documento definitivo de venta y se hará el ajuste por cualquier diferencia…omissis… los promitentes compradores convienen y aceptan expresamente que el documento definitivo de compra venta será redactado por la promitente vendedora. Asimismo la promitente vendedora declara que se compromete a hacer la entrega del inmueble al que se refiere el presente documento dentro de los tres meses calendarios siguientes, contados a partir de la obtención de la constancia de ajuste y terminación de obra (habitabilidad) respectiva, sin que esto afecte la firma autenticada ya que con antelación ha sido registrado el correspondiente documento de condominio, es decir que la firma de los inmuebles se realizará por ante la Notaria Publica y la protocolización del documento previamente autenticado y entrega del inmueble se va a llevar a cabo una vez que la promitente vendedora obtenga la constancia de ajuste y terminación de la obra…”.(destacados del tribunal – folios 16 in fine y 17); De las transcripciones parciales anteriores se evidencia que las partes no fijaron un plazo para que dentro del mismo se protocolizara el documento definitivo de compra venta, pero si se obligó la demandante a elaborar el documento definitivo de venta, para lo cual se obligó requerirle a la demandada, los recaudos necesarios para la elaboración y presentación al registro de tal documento, y notificarle a la demandada, del momento en que se produciría el otorgamiento, no constando en autos que haya elaborado y presentado al registro tal documento de venta, ni tampoco que haya requerido a la demandada, la entrega de los recaudos necesarios para la elaboración del documento, tales como copias de la cédula de identidad, rif, etc., ni tampoco que haya avisado a la demandada, de la oportunidad en la cual se produciría el otorgamiento.
La parte demandada, en la oportunidad de la contestación, alegó que el incumplimiento era imputable a la empresa demandante, pues se había convenido a gestionar el crédito bancario, lo cual incumplió, y que la obligación de la demandada de pagar el saldo del precio no era exigible pues dicho pago se convino que se haría al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta. Con tales argumentos, la parte accionada, aún sin indicar la correspondiente norma, se excepcionó de cumplir con la obligación de pago del saldo del precio a que se había obligado, en razón de que la demandante no había tramitado el crédito, ni le había participado la fecha de la protocolización.
Como quiera que la ley le impone a los jueces de mérito la obligación de que sus decisiones debe ser expresa, positiva y precisa con arreglo a las pretensiones deducidas y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse la instancia, considera esta sentenciadora, que existe suficientemente prueba en los autos aportadas por la parte demandada, que llevan al convencimiento de esta juzgadora que la accionante: INVERSIONES CENTRO COMERCIAL CIUDAD TARBES C.A. al momento de suscribir el contrato de promesa bilateral de compra venta, sobre el inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el Nro. PB-1, del edificio Nro. 4, del conjunto Residencial Bayona Country; asumió la obligación de tramitar el crédito ante la entidad financiera CASA PROPIA, conviniendo que recibiría como contraprestación de tal obligación asumida, el pago de un monto equivalente al 0,5% del precio total del inmueble, e igualmente asumió la obligación de elaborar el documento definitivo de venta, requiriéndole a la parte demandada, los documentos que fueren necesarios para ello, lo cual tampoco cumplió, y por último, asumió la obligación de participar a la demandada, de la fecha de otorgamiento del documento definitivo de venta, lo cual, tampoco cumplió, y posteriormente al cumplimiento de estas obligaciones por parte de la demandante, era que nacía la exigibilidad del pago del saldo del precio por parte de la demandada.
El artículo 1.168 del Código Civil, dispone:
“Artículo 1.168: En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.”

La demandada, a pesar de que no invocó expresamente la norma transcrita, si explanó con precisión los elementos constitutivos de la excepción non adimpleti contractus, es decir la parte demandada, afirmó que no cumplió con su obligación de pagar el saldo del precio, porque la misma no era exigible y porque a su vez la parte actora no había cumplido con las obligaciones contractualmente establecidas, en virtud de no haber tramitado el crédito bancario a favor de los demandados, ni haberles requerido los documentos necesarios para la elaboración y presentación del documento de compra venta por ante la oficina de registro, ni haber presentado el documento y avisado a la demandada de la fecha del otorgamiento, defendiéndose de la demanda propuesta con la excepción de contrato no cumplido contenida en el artículo 1168 del Código Civil, aun cuando, se repite, no invocó la norma mencionada, lo cual no impide que el tribunal analice la excepción, en aplicación del principio iura novit curia.
La “Exceptio non adimpleti contractus”, requiere para su procedencia que el co-contratante efectivamente haya incumplido con las obligaciones contractuales, lo cual da derecho a que el otro contratante pueda, a su vez, dejar de cumplir las que le corresponden oponiendo exitosamente la excepción comentada.
En el caso de autos y tal como quedó establecido con anterioridad, la parte demandada si cumplió con la obligación de pagar los pagos parciales convenidos, pero la actora no cumplió con sus obligaciones contractuales relativas a la tramitación del crédito, elaboración del documento definitivo de venta, presentación del mismo a la oficina de registro o notaría para su revisión, y aviso a la parte demandada sobre la fecha exacta del otorgamiento, en razón de lo cual, ciertamente se configuró el supuesto de hecho que le permitía a la demandada incumplir a su vez con la obligación de pagar el saldo del precio por la suma de Bs. 22.330.004,12, en razón de lo cual, al haberse demostrado que la parte actora incumplió con sus obligaciones contractuales, la excepción de contrato no cumplido opuesta por la accionada como defensa de fondo, es procedente en derecho y así se declara.
Al haberse declarado procedente la defensa de fondo de excepción de contrato no cumplido, lo cual fulmina la pretensión incoada, la demanda incoada por la parte actora, debe ser declarada improcedente y así se declara.
En cuanto a la RECONVENCIÓN propuesta: Se observa, que la demandada fundamenta su pretensión de resolución de contrato interpuesta por vía reconvencional, en el mismo incumplimiento contractual de la demandante reconvenida, a sus obligaciones contractualmente asumidas, relativas a la tramitación del crédito, elaboración del documento definitivo de venta, presentación del mismo a la oficina de registro o notaría para su revisión, y aviso a la parte demandada sobre la fecha exacta del otorgamiento, todo lo cual efectivamente quedó demostrado en autos, mientras que la accionada reconviniente, alegó y demostró, haber cumplido con las obligaciones por ella asumidas como lo eran el pago de la reserva y el pago de las cuotas mensuales por la suma de las cuotas por Bs. 350.466,00 cada una, correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre y octubre de 2002.
Así pues, la demandante en sede reconvencional, cumplió con la carga probatoria que le atribuyen los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, al demostrar la existencia de la obligación de la demandante reconvenida de gestionar el crédito de política habitacional, de elaborar y presentar al registro el documento definitivo de venta y avisarle a la demandada de la oportunidad del otorgamiento, y la parte actora reconvenida por su parte no demostró ni el cumplimiento ni ningún otro hecho extintivo, por lo que la acción incoada en vía reconvencional es procedente en derecho y así se declara.
En cuanto a los daños y perjuicios reclamados por la parte demandada reconviniente, se observa que las partes establecieron una CLÁUSULA PENAL, es decir, una limitación convencional a los daños y perjuicios que podrían reclamarse las partes en caso de incumplimiento; En efecto, la cláusula SEXTA del contrato establece: “…omissis… En caso de que el incumplimiento se produzca por parte de “LA PROMITENTE VENDEDORA” esta conviene en pagar a “LOS PROMITENTES COMPRADORES” a titulo de indemnización por los daños y perjuicios causados, una cantidad equivalente al VEINTE POR CIENTO (20%) del precio de venta en un plazo que no excederá de sesenta (60) días hábiles contados a partir de que se produzca el incumplimiento…”
De modo pues que las partes LIMITARON contractualmente el tope máximo que por concepto de daños y perjuicios podrían reclamarse, tal como lo permite el artículo 1276 del Código Civil, en los siguientes términos:
“…Cuando en el contrato se hubiere estipulado que quien deje de ejecutarlo debe pagar una cantidad determinada por razón de daños y perjuicios, no puede el acreedor pedir una mayor, ni el obligado pretender que se le reciba una menor.
Sucede lo mismo cuando la determinación de los daños y perjuicios se hace bajo la fórmula de cláusula penal o por medio de arras…”

En la presente causa, se repite, las partes fijaron como límite máximo que podría reclamarse a la parte demandante, por concepto de daños y perjuicios, en el equivalente al VEINTE POR CIENTO (20%) del monto total de la venta, y como quiera que quedó establecido que el monto total de la venta del inmueble objeto del contrato, fue la suma de Bs. 31.900.000,00, la suma máxima por concepto de daños y perjuicios a que puede ser condenada la demandante, es la cantidad SEIS MILLONES TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 6.380.000,00), esto es, el 20% del precio de la venta. Y así se declara.
A pesar de que la parte demandada reconviniente no reclamó la devolución de las sumas que había pagado a la parte actora reconvenida, esto es, la cantidad de Bs. 9.569.995,88, según lo admite la actora en el libelo, surge la interrogante de si podría esta juzgadora condenar al pago de tales sumas no reclamadas, o si por el contrario, tal declaratoria constituiría el vicio de sentencia conocido como ultrapetita.
Como quiera que se ha declarado procedente la resolución de un contrato bilateral, la doctrina considera que el principal efecto de dicha resolución, es –precisamente- que las cosas vuelvan a la situación en que se encontraban antes de la celebración del contrato, es decir, que las partes deben devolverse recíprocamente las prestaciones entregadas o cumplidas.
Asó lo reseña el Dr. Emilio Calvo Vaca en su “Código Civil Comentado” Ediciones Libra, Caracas, Venezuela, 2002, pagina 645, en los siguientes términos:
“…Por lo que respecta al carácter culposo del incumplimiento de la obligación, ello es evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la teoría de los riesgos y no las relativas a la resolución...”

En sintonía con la opinión doctrinal antes copiada, considera quien juzga que declarar la devolución de las prestaciones cumplidas, no es más que una consecuencia necesaria y directa de la declaratoria con lugar de la resolución de contrato demandada, por lo que, se debe condenar a la parte demandante reconvenida y perdidosa en la reconvención, a devolver a la parte demandada reconviniente, las sumas por ella recibidas como parte del precio del inmueble objeto del contrato cuya resolución se ha declarado, esto es, la suma de NUEVE MILLONES QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS, más el monto condenado a pagar por daños y perjuicios, esto es, la demandante debe pagar a la demandada un monto total de QUINCE MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 15.949.995,88).
VI
Por las razones de hecho y de derecho antes explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda intentada por el abogado IVÁN DARIO HERMOSILLA VITALE, actuando en su carácter de apoderado judicial de la sociedad de comercio INVERSIONES CENTRO COMERCIAL CIUDAD TARBES C.A., contra los ciudadanos LEYDA GÓMEZ FONSECA y JOSÉ MIGUEL PEROZA BERMÚDEZ por RESOLUCIÓN DE CONTRATO.
SEGUNDO: CON LUGAR LA RECONVENCIÓN propuesta por el abogado FÉLIX MORILLO BLANCO, actuado como apoderado judicial de los ciudadanos JOSÉ MIGUEL PEROZA BERMÚDEZ y LEIDA ELENA GÓMEZ FONSECA, parte demandada en la presente causa.
TERCERO: RESUELTO EL CONTRATO celebrado entre INVERSIONES CENTRO COMERCIAL CIUDAD TARBES C.A. y los ciudadanos LEIDA ELENA GÓMEZ FONSECA y JOSÉ MIGUEL PEROZA BERMÚDEZ, en fecha 07 de mayo de 2002.
CUARTO: SE CONDENA A LA PARTE ACTORA INVERSIONES CENTRO COMERCIAL CIUDAD TARBES C.A. A PAGAR A LA DEMANDADA LEIDA ELENA GÓMEZ FONSECA y JOSÉ MIGUEL PEROZA BERMÚDEZ la suma de QUINCE MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 15.949.995,88), por concepto de devolución de las sumas recibidas como parte de pago por la actora reconvenida, de manos de la demandada, e indemnización de daños y perjuicios contractualmente convenidos.
QUINTO: CON LUGAR LA CORRECCIÓN MONETARIA SOLICITADA. Se ordena la realización de la experticia complementaria del fallo, a los fines de que los expertos determinen: a) La corrección monetaria de la suma de QUINCE MILLONES NOVECIENTOS CUARENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y CINCO BOLÍVARES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 15.949.995,88), para lo cual los expertos tomaran como IPC inicial, el del mes inmediatamente anterior a la admisión de la demanda, esto es el mes de enero de 2004, y como IPC final el de la fecha del dictamen de los expertos.
SEXTO: Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia al primer (1º) día del mes de agosto del año dos mil cinco (2005).
Años: 194° de la Independencia y 145° de la Federación.
La Juez Titular

Abog. Roraima Bermúdez G.
La Secretaria,

Abog. Elea Coronado,

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 2:25 minutos de la tarde.

La Secretaria,

Abog. ELEA CORONADO,

Exp. 16.717.
/ar.-