TSJ Regiones - Decisión

LA REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.
EXPEDIENTE No. 47.682
DEMANDANTE: INVERSIONES INMOBILIARIAS SOCIEDAD ANONIMA (ININSA), inscrita en el registro mercantil que llevó el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Séptima Circunscripción Judicial de la República de Venezuela, el 20 de Julio de 1.955, bajo el No. 01 Exp. 157, con Modificación inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, el 03 de Julio de 1.992, bajo el No. 71, Tomo 1-A, con ratificación de la Junta Directiva en fecha 26 de Marzo de 1.998, bajo el No. 24, Tomo 22-A, el cual anexan en copia simple, marcado “A”.-
APODERADA JUDICIAL: LISETT COROMOTO MENTADO GUANAGUANAY, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 68.138 y de este domicilio.-
DEMANDADO: ROMAN DUBI BOIKO, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad No. 3.577.356 y de este domicilio.-
ABOGADOS DEL DEMANDADO: PEDRO JOSÉ SIMANCAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 73.153 y de este domicilio.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO (APELACIÓN)
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
NARRATIVA
Suben a esta Alzada las presentes actuaciones con motivo de las apelaciones interpuestas por el abogado LUIS MARIO VITANZA O., en su carácter de apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES INMOBILIARIA, S.A., (ININSA), parte demandante en la presente causa y por el ciudadano ROMAN DUBI BOIKO, asistido del abogado CELIS ARMANDO RIVAS, parte demandada, en tiempo útil, contra la decisión proferida por el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 21 de Enero de 2.003.
El Tribunal por auto de fecha 05 de Febrero de 2.003, le dio entrada bajo el No. 47.682.-
Por auto de fecha 06 de Marzo de 2.003, se fijó el Décimo día de despacho para dictar sentencia en esta causa.
En fecha 07 de Marzo de 2.003, el ciudadano ROMAN DUBI BOIKO, parte demandada en la presente causa y asistido del abogado JORGE COLMENARES MARTINEZ, Inpreabogado No. 20.616, confirió Poder Apud-Acta a su abogado asistente.-
El 18 de Marzo de 2.003, el demandado de autos, asistido de abogado, presentó escrito de alegatos.-
El 21 de Marzo de 2.003, la parte demandante a través de apoderado Judicial, presentó escrito de Informes.-
De la revisión de las actas procesales se constata que se inicia el presente juicio, en fecha 24 de Abril de 2.002, por formal demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, intentada por la abogada LISETT COROMOTO MENTADO GUANAGUANAY, actuando en su condición de apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES INMOBILIARIAS SOCIEDAD ANONIMA (ININSA), contra el ciudadano ROMAN DUBI BOIKO, todos identificados anteriormente; alegando que:
Su representada celebró con el ciudadano ROMAN DUBI BOIKO, un contrato de arrendamiento privado sobre un local comercial signado con el No. 99-12 que forma parte de un local de mayor extensión ubicado en la Calle Girardot (97), Santa Rosa del Municipio Valencia, cuyos linderos generales se evidencian de documento de partición y cesión que anexa marcado “D”;
Que en dicho contrato de arrendamiento privado, acompañado en original marcado “E”, se estableció el canon de arrendamiento, el tiempo de duración del mismo, es decir, de tres (3) años contados a partir del día 01 de Junio de 1.991, prorrogable automáticamente por períodos de un año, al menos que una de las partes manifieste por escrito su voluntad de no seguir prorrogando el mismo, con por lo menos treinta (30) días de anticipación al vencimiento del plazo fijado para las prorrogas si las hubiere.
Que el arrendador comunicó su deseo de no prorrogar el contrato en tiempo oportuno, notificándoselo al arrendatario en primer lugar a través de carta misiva enviada al local arrendado en fecha 14 de Diciembre de 1.994, y posteriormente se notificó en fecha 04 de Marzo de 1.994 por ante el Juzgado del Distrito Valencia de esta Circunscripción Judicial, hoy Juzgado Primero de Municipios, al ciudadano ROMAN DUBI BOIKO, para notificar el deseo de no prorrogar el mencionado contrato, tal como consta de copia del acta levantada por el Tribunal la cual anexa marcada “F”, en la que se le comunicaba que no se le renovaría el contrato.
Que en fecha 27 de Mayo de 1.994, el demandado presentó ante la Alcaldía del Municipio Valencia, solicitud de derecho preferente, el cual fuera declarado sin lugar mediante acto administrativo signado con el No. D.I.118-97, demandando posteriormente la nulidad de dicho acto, según expediente No. 14.049, esta demanda también fue declarada sin lugar mediante sentencia de fecha 30 de Noviembre de 1.999, quedando definitivamente firme la misma.-
Que no obstante haber sido notificado el demandado del vencimiento del contrato y habiendo quedado firme la voluntad de su representado de no continuar con el arrendamiento, éste se ha negado a entregar el inmueble, por lo que con fundamento en lo pautado en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en concordancia con los artículos 1.159, 1.160, 1.163 y 1.167 del Código Civil, demandan el cumplimiento del referido contrato de arrendamiento.-
En fecha 06 de Mayo de 2.002, se le dio entrada a la demanda, se admitió por el Juzgado Tercero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, y se sustanció por el procedimiento breve, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, a los fines de la contestación de la misma.
El 26 de Julio de 2.002, compareció el demandado de autos, asistido del abogado JORGE COA MATHEUS, Inpreabogado No. 16.043, se dio por citado en el presente juicio; y en la misma fecha confirió Poder Apud-Acta a su abogado asistente.-
El 30 de Julio de 2.002, presentó escrito el abogado JORGE COA MATHEUS, apoderado judicial del demandado, contentivo de su contestación a la demanda, oponiendo cuestiones previas y consigna recaudos marcados de la “A”, a la “E”.-
El 05 de Agosto de 2.002, la apoderada judicial de la parte demandante presenta escrito contentivo de alegatos y rechazo a las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, y consigna recaudos marcados “A” y “B”.-
Abierta la causa a pruebas, ambas partes promovieron las que consideraron convenientes a la demostración de sus alegatos, las que fueron agregadas y admitidas en su oportunidad.-
En la sentencia, falló el A-quo declarando Parcialmente con lugar la demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento intentado por la abogada LISETT COROMOTO MENTADO, apoderada judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES INMOBILIARIAS SOCIEDAD ANONIMA (ININSA), contra el ciudadano ROMAN DUBI BOIKO, suficientemente identificados en autos.-
Este Tribunal de Alzada para decidir la presente causa, observa:
II
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PRIMERA: La pretensión exigida tiene como finalidad el cumplimiento del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes sobre un inmueble propiedad de la demandante, con un plazo de duración de tres (3) años, a partir de 1991, prorrogable automáticamente por períodos de un año; que el arrendatario ejerció derecho preferente siendo declarado sin lugar el mismo, mediante acto administrativo de fecha 05/02/1998, No, DI-118-97, siendo declarada también sin lugar la nulidad demandada, según sentencia de fecha 30/11/1999.
En la contestación, la parte demandada contradijo la pretensión. Impugnó la representación del representante de la demandada y la de la apoderada judicial. Opuso las cuestiones previas de: Cosa Juzgada ordinal 9, y defecto de forma de la demanda, numeral 6°, ambos del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. Impugno la sustitución de poder efectuada en la causa. Alegó el pago mediante consignaciones inquilinarias. Pidió la inadmisibilidad de la demanda, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 41 de la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios. Estimó la demanda en Bs. 10.000.000,oo.
SEGUNDA: Hecha la síntesis de la pretensión intentada y las defensas opuestas, el Tribunal observa:
La acción de cumplimiento de contrato, se encuentra consagrada de manera sustancial, en nuestro Código Civil, en su artículo 1167, el cual a la letra dispone, “…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…”.
La alternativa que presenta a norma es la que finalizado el contrato el deudor debe hacer la entrega de la cosa arrendada, o en su defecto el acreedor puede demandar judicialmente la entrega, por haber llegado a su fin la relación arrendaticia.
La Ley de Arrendamientos inmobiliarios de 1999, estableció el derecho de prorroga, en su artículo 38, el cual reza, “…En los contratos que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrado a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o mas, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prorroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento d regulación…”.
El demandante afirma, que la nulidad del acto administrativo que se pronunció sobre el derecho preferente del inquilino para seguir ocupando el inmueble arrendado, también fue declarada Sin Lugar según sentencia de fecha 30 de noviembre de 1999, la cual quedó definitivamente firme, lo que quiere decir, que los efectos de la relación jurídica inquilinaria existente entre las partes, se retrotrajo al momento del vencimiento del contrato celebrado, al establecer la sentencia, que el arrendatario no tenía derecho a continuar en el inmueble en calidad de inquilino.
Habiéndose celebrado el contrato por las partes en fecha 01 de junio de 1991, y estando conforme el arrendatario con la notificación que le hiciere el arrendador, que le impulso a ejercer el derecho preferente administrativo, de 1994, quiere decir entonces, que el contrato debió haber finalizado el 01 de junio de 1994, para exculpar al deudor, por tener derecho a seguir ocupándolo, o bien para despedirlo por no gozar de ese derecho, al retrotraerse los efectos de la sentencia de noviembre 30 de 1999, para que desocupara el arrendatario el inmueble.
A partir de esa fecha, es decir, desde el 30 de noviembre de 1999, hasta el 06 de mayo de 2002, es decir, después de dos años y medio de haber quedado definitivamente firme la sentencia de derecho preferente, que desestimó la solicitud de nulidad del arrendatario, es cuando el propietario arrendador, ha incoado una demanda de cumplimiento de contrato arrendaticio contra el ocupante del inmueble de su propiedad.
Esta situación plantea, que el propietario dejó en el uso del inmueble que fue objeto de un arrendamiento terminado, a su antiguo arrendatario, lo que configura una nueva relación arrendaticia, que tiene un tratamiento judicial distinto al anterior, al existir supuestos normativos diferentes para exigir el cumplimiento o ejecución, o la resolución, según lo que fuere procedente de acuerdo con las reglas sobre la materia.
Quiere concluir el sentenciador declarando, que la acción intentada no es la procedente por cuanto, no se cumplen en la pretensión, lo previsto en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en su ordinal 5° que exige, “La relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la pretensión, con las pertinentes conclusiones”, o que en todo caso fueron planteados incorrectamente, que impiden un pronunciamiento adecuado sobre el mérito.
Estableciendo el juzgador que el contrato de arrendamiento demandado, es a la fecha, de carácter indeterminado, por haber terminado el que fuere suscrito originalmente por las partes, como consecuencia de la notificación hecha al arrendatario, sin que se hubiese suscrito un nuevo contrato, o por lo menos no constar a los autos; las partes, el tiempo, posiblemente el canon, pueden ser los mismos, en la relación jurídica inquilinaria, pero la declaratoria judicial para darla por terminada, debe peticionarse de manera distinta.
En razón de lo antes dicho, este Tribunal Administrando Justicia, en Nombre de la República Bolivariana, y por Autoridad de la Ley, con fundamento en lo dispuesto en los artículos 1, 12, 254, 243, 340, 507, 509, y 517 del Código de Procedimiento Civil, y 33 y 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, y 1167 del Código Civil, declara: PRIMERO: CON LUGAR, La apelación formulada en contra de la sentencia dictada por el Tribunal Tercero de los Municipios de Valencia, Libertador, Naguanagua, Los Guayos y San Diego del Estado Carabobo, de fecha 21 de enero de 2003. Queda así REVOCADA, dicha sentencia. SIN LUGAR, la demanda intentada por la sociedad mercantil Inversiones Inmobiliarias ININSA, contra el ciudadano Román Dubi Boiko, por cumplimiento de contrato de arrendamiento, representadas las partes, por los abogados Liset Mentado y Pedro Simancas, todos identificados en esta sentencia.
Son procedentes las costas procesales.
Notifíquese a las partes de la presente decisión, conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y bájese el expediente en su oportunidad.
Dada, Sellada y Firmada, en la Sala de Despacho del Tribunal, a los dos días del mes de agosto de dos mil cinco.195° y 146°.
EL JUEZ

Abog. Rafael Ricardo Giménez LA…

SECRETARIA,

Abog. Mayela Ostos Fuenmayor.

En la misma fecha, se dictó y publicó la anterior decisión, siendo las 09:40 de la mañana.-
La Secretaria,

EXP.47.682
dec.-