TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
DEMANDANTE: CARMEN UGAS DE GONZÁLEZ y EFRAIN ARMANDO GONZÁLEZ
ABOGADOS: CESAR AUGUSTO GONZÁLEZ
DEMANDADA: LIZ SANDRA PARRA LEDESMA
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
EXPEDIENTE Nº: 17.281

En fecha 26 de agosto de 2004, es recibido el presente expediente en este Tribunal, contentivo de demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por el abogado CESAR AUGUSTO GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 5.468.144, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 43.683, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos CARMEN UGAS DE GONZÁLEZ y EFRAÍN ARMANDO GONZÁLEZ, ambos venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.143.933 y 925.791 respectivamente, ambos de este domicilio, contra la ciudadana LIZ SANDRA PARRA LEDESMA, colombiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. E. 81.104.075 y de este domicilio.
En fecha 30 de agosto de 2004, se le da entrada al expediente y se fijó el décimo (10º) día de despacho para dictar sentencia.
En fecha 13 de septiembre de 2004 la parte actora presenta escrito contentivo de informes. Igualmente en fecha 14 de septiembre de 2004, presenta su correspondiente escrito de informes.
Sustanciada como fue la presente causa, se procede a dictar el pronunciamiento correspondiente, en los términos siguientes:
Cursa por ante este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, la presente causa, en virtud del recurso de apelación ejercido por la representación judicial de la parte demandada, contra la decisión dictada por el Juzgado del Municipio Diego Ibarra de la circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 29 de Julio de 2004, la cual declaró CON LUGAR la demanda interpuesta.
ALEGATOS DE LAS PARTES:
ALEGATOS DE LA ACTORA:
Alega la actora que el 01-05-2003 suscribió contrato de arrendamiento con opción a compra con la demandada LIZ SANDRA PARRA, SOBRE UNA CASA QUINTA propiedad de la actora ubicada en la urbanización Las Brisas, manzana B, casa Nro. 116, carretera vieja Maracay-Valencia, según documento autenticado el 07-05-2003 por ante la Notaria Publica de Guacara, inserto bajo el Nro. 03, tomo 56, de los libros de autenticaciones y que en fecha 15-05-2003 por ante la Notaria Publica Décima Séptima del Municipio Libertador del Distrito Capital, bajo el Nro. 66, tomo 50, que en la cláusula segunda del contrato se estableció el termino de la convención, de seis meses fijos, contados a partir del 01-05-2003, que en la cláusula tercera se fijó un canon de arrendamiento de Bs. 250.000,00 mensuales, y así sucesivamente se establecieron los términos de la negociación. Que de conformidad con la cláusula contentiva de la opción a compra, esto es la cláusula décima, la demandada se obligó a cancelar la suma de Bs. 1.000.000,00 en el plazo de 15 días, lo cual no hizo, ya que al presentársele la letra de cambio para su aceptación, se negó a firmarla. Que en la cláusula décima primera se estableció las consecuencias del incumplimiento y que la demandada LIZ SANDRA PARRA, incumplió con todas sus obligaciones legales y contractuales, pues en el termino de duración del contrato que venció el 30-10-2003, más los treinta días de prorroga acordados, la arrendataria se obligó a tramitar y obtener un crédito hipotecario para comprar el inmueble, lo cual no cumplió; que dicha cláusula establece que vencido el termino sin que la arrendataria no haya l logrado la aprobación del crédito la propietaria arrendadora podrá dar por resuelto el contrato.
Que la arrendataria promitente incumplió con las obligaciones asumidas, pues no compró dentro del plazo fijo de los seis (6) meses, ni dentro de los treinta días que se le dieron de prorroga, que tampoco entregó en el inmueble en la oportunidad a acordada en la cláusula décima tercera del contrato, que a tenor del articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a la inquilina le correspondía seis meses de prorroga legal, los cuales vencieron el 31-05-2004, por lo cual el 11-03-2004 se le notificó que debía entregar el inmueble el 01-05-2004, que igualmente el 13-04-2004 se le remitió telegrama con acuse de recibo con el mismo contenido, el cual fue recibido por la madre de la demandada, que han resultado infructuosas todas las gestiones amigables tendientes a lograr la entrega del inmueble, lo cual ha traído a la actora incalculables daños y perjuicios al arrendar otro inmueble.
Invoca el articulo 1159, 1264 del Código Civil y 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Demanda el cumplimiento de la obligación legal de entregarle el inmueble arrendado a la actora, totalmente desocupado, sin plazo alguno.
Estimó la demanda en Bs. 5.000.000,00 de bolívares.
ALEGATOS DE LA DEMANDADA:
La demandada por su parte, al contestar la demanda alegó como punto previo la nulidad del proceso, lo cual fundamenta la demandada en el supuesto incumplimiento de no materializar la compra del inmueble, y que siendo así la demanda se debió admitir por el procedimiento ordinario y no por el procedimiento breve, en consecuencia solicita la nulidad de todo lo actuado y la admisión de la demanda por el procedimiento ordinario. Alega que no se conoce si se está en presencia de un contrato de arrendamiento de una verdadera venta, o de una opción de compra venta, que el contrato de arrendamiento se desnaturalizó con la venta bajo la condición implícita en dicho contrato.
Que se si se tratase una venta también se ha desnaturalizado la misma, por lo que solicita como punto previo se califique y determine la naturaleza del contrato celebrado.
Opuso la cuestión previa de defecto de forma por no haberse llenado en el libelo los requisitos del 340 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el ordibnal 4º eiusdem, que en decir del demandado existe indeterminación del objeto de la pretensión, pues no se indican los linderos del inmueble ni su numero catastral, como lo exige el articulo 45 de la Ley de Registro y Notariado, y que tampoco determinan los daños y perjuciios que demandan y sus causas.
En cuanto al fondo de lo debatido alega que los arrendadores nunca le han hecho entrega de la cosa arrendada, como lo señala el articulo 1585 del Código Civil, el inmueble en la actualidad se encuentra ocupado por otras personas, por lo que no se le puede exigir la entrega de una cosa nunca entregada, por lo que alega falta de cualidad del actor y del demandado.
Negó y rechazó pormenorizadamente, negó haberle causado daños y perjuicios a los demandados, alegó que los demandantes de autos son propietarios de otros inmuebles.
Invocó la excepción del contrato no cumplido, de conformidad con el articulo 1168 del Código Civil, alegando que los actores no han cumplido con su obligación de entregar la cosa, tal como lo ordena el articulo 1585 del Código Civil, alega que si el arrendador no entrega la cosa no puede el arrendatario pagar el canon de arrendamiento.
LIMITES DE LA CONTROVERSIA:
Dado el modo de contestación de la demanda, se consideran:
Hechos admitidos:
1. La existencia de una convención entre las partes,
Hechos controvertidos:
1. Si el contrato celebrado es de arrendamiento, de compra venta, de opción a compra o de oferta.
2. Si en consecuencia es procedente la reposición de la causa.
3. Las cuestiones previas opuestas.
4. Si la actora cumplió con la obligación de entregarle el inmueble a la demandada al momento de celebrar el contrato.

PRUEBAS DE LAS PARTES:
PRUEBAS DE LA ACTORA:
Con el libelo la actora acompañó (folio 11) el original del contrato suscrito por ante la Notaria Publica de Guacara, el 07-05-2003, inserto bajo el Nro. 03, tomo 56, de los libros de autenticaciones, el cual como documento publico se le concede pleno valor probatorio, de conformidad con el articulo 1360 del Código Civil, con el mismo queda establecido que el objeto de dicho contrato es un inmueble, constituido por una parcela de terreno y la casa allí construida, ubicada en la urbanización Las Brisas, etapa “B”, de la manzana Nro. 08, Nro. 116, sector Delite, denominada Granja El Guayabal, Kilómetro 13, Carretera nacional Mariara-Maracay, que la duración del contrato de arrendamiento con opción a compra fue de 6 meses, contados a partir del 01-05-2003, y que las partes establecieron que se trataba de un termino fijo, pues se convino que al vencimiento del contrato, el mismo quedaría terminado sin necesidad de desahucio; se estableció como obligación principal a cargo de la arrendataria, el pago de un canon de arrendamiento mensual de Bs. 250.000,00, que la arrendataria debía pagar puntualmente dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes, igualmente queda demostrado con carácter de plena prueba, que el arrendatario recibió el inmueble en perfectas condiciones, tal como lo declaró en la cláusula cuarta, igualmente en las cláusulas 5º, 6º, 7º, 8º, se establecen obligaciones típicas de los contratos de arrendamientos, tales como la prohibición de subarrendar y ceder el contrato, el pago de los servicios públicos, y la exoneración de responsabilidad para la arrendadora por robo, incendio, y otros similares.
En la cláusula 10º se estableció la obligación reciproca de las partes de comprar y vender el inmueble arrendado, se fijó el monto de la venta el cual se obligó la arrendataria, así: Bs. 1.000.000 en el plazo de 15 días contados a partir de la firma del contrato, y el saldo dentro del plazo de duración del contrato, esto es dentro de los seis meses siguientes.
De todo lo anterior se concluye que las partes estuvieron unidas por una relación obligacional arrendaticia, pues las partes de manera precisa y detallada establecieron el tiempo de duración del contrato, el canon de arrendamiento, las obligaciones asumidas por la arrendataria, y en fin, delinearon con toda precisión las obligaciones jurídicas derivadas del contrato, dentro de dichas obligaciones reciprocas las partes se obligaron a la compra venta del inmueble arrendado, pero las principales obligaciones convenidas eran las arrendaticias, relativas al pago de los cánones de arrendamiento, y a la entrega del inmueble al vencimiento del termino, en consecuencia se concluye que tal como lo permite el legislador se asumieron por el mismo contrato diferentes obligaciones pero ello en modo alguno desnaturaliza el contrato de arrendamiento celebrado, en el cual, se repite, se establecieron con toda precisión las obligaciones fundamentales convenidas, en consecuencia lo convenido entre las partes fue una convención jurídica arrendaticia, dentro de la cual y como una mas de las obligaciones contraídas, se convino la obligación de compra venta del inmueble que no se llegó a materializar, y que, además, no es lo reclamado por la actora, pues lo reclamado es el cumplimiento del contrato de arrendamiento en lo relativo a la entrega del inmueble por vencimiento del termino.
En consecuencia, esta juzgadora, con fundamento en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, califica como de arrendamiento el contrato celebrado entre las partes, y así se declara.
A los folios 15, 16, 17 y 18 corren agregados los originales de las respuestas dadas por IPOSTEL a los telegramas enviados por la actora, con lo cual queda demostrado que dichos telegramas fueron enviados y recibidos por la demandada, tal como lo dispone la parte final del encabezamiento del articulo 1375 del Código Civil, y con ello queda establecido que el 13-04-2004, 15-04-2004 y 16-04-2004, el apoderado judicial de la actora y ésta personalmente enviaron telegramas a la demandada, no constando en autos el contenido de dichos telegramas.
Del folio 23 al 27, corre agregado copia simple de documento publico, el cual de conformidad con lo establecido en el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 1360 del Código Civil, se le concede valor probatorio y con el mismo queda demostrado, que el inmueble objeto del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se demanda, es propiedad de la actora, por compra que del mismo hizo a la empresa DESARROLLOS GUAYABAL C.A.
Al folio 51 corre agregada la certificación emitida por IPOSTEL, en fecha 07-07-2004, a cuyo instrumento administrativo se le concede valor probatorio y con el mismo queda establecido que el apoderado de la actora notificó a la demandada que vencido el plazo del contrato de arrendamiento, esta se encontraba disfrutando de la prorroga legal, de conformidad con el articulo 38, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya prorroga vencía el 01-05-2004, el cual se analiza concordadamente con las resultas que corren agregadas del folio 69 al 71, mediante el cual la directora de IPOSTEL certifica la entrega del telegrama de fecha 11-03-2004, y la recepción del mismo por parte de la demandada, con cuyas pruebas adminiculadamente apreciadas, queda demostrado que la demandada debía entregar el inmueble desocupado de personas y cosas a dicho abogado, es decir, que dentro del lapso correspondiente la actora notificó debidamente a la demandada que el plazo del contrato de arrendamiento se había vencido, que estaba disfrutando de la prorroga legal y que en consecuencia debía entregar el inmueble totalmente desocupado al vencimiento de dicha prorroga legal.
PRUEBAS DE LA DEMANDADA:
La demandada en el lapso probatorio se limitó a promover inspección judicial de cuya prueba posteriormente desitió (folio 77). En consecuencia no existen pruebas de la demandada que sea necesario valorar.
PARA DECIDIR EL TRIBUNAL OBSERVA:
Como consecuencia del pronunciamiento efectuado al analizar el contrato suscrito entre las partes, en relación a que dicho contrato es de arrendamiento, y con fundamento en el articulo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el presente procedimiento fue correctamente tramitado por el juicio breve, en consecuencia no es procedente la reposición de la causa solicitada por la demandada, en la oportunidad de la contestación y así se declara.
Con el material probatorio aportado y establecido como quedó que el contrato que vinculó a las partes fue de arrendamiento, que el mismo venció originalmente el 01-11-2003, habiéndose concedido contractualmente una prorroga de un mes, es decir hasta el 01-12-2003, y como quiera que las partes no previeron la posibilidad de prorrogar dicho contrato, queda establecido que el termino contractualmente establecido expiró el 01-11-2003, y que, en consecuencia, el lapso de prorroga lega según lo establecido en el articulo 38, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es el lapso de seis (6) meses de prorroga legal, comenzó a regir ope legis al día siguiente del vencimiento del contrato, el cual se repite, venció el 01-11-2003, habiéndose cumplido íntegramente dicho lapso de prorroga legal el 01-05-2004, fecha para la cual la demandada estaba obligada a entregar el inmueble a la arrendadora tal como lo dispone el articulo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual la demanda por cumplimiento de obligación de entregar el inmueble arrendado por vencimiento del termino y de la prorroga legal, es procedente en derecho y así se declara.
Respecto a las cuestiones previas opuestas por la demandada y resueltas por el Tribunal de la causa en la sentencia definitiva y como quiera que se trata de las cuestiones previas previstas en el ordinal 6º del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil es decir de aquellas cuestiones previas cuya decisión no tiene apelación, tal como lo ha decidido la jurisprudencia, no podría esta alzada volver a pronunciarse sobre las mismas, pues ello equivaldría a conceder recurso de apelación respecto de una decisión que por mandato del encabezamiento del articulo 357 del Código de Procedimiento Civil, no tienen apelación, en razón de lo cual esta alzada omite todo pronunciamiento sobre las cuestiones previas opuestas y resueltas por el Tribunal de la causa y así se decide.
Por las razones de hecho y de derecho antes explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado WILMER OVALLES, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana LIZ SANDRA PARRA LEDESMA.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda interpuesta por CESAR AUGUSTO GONZÁLEZ, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos CARMEN UGAS DE GONZÁLEZ y EFRAÍN ARMANDO GONZÁLEZ, contra la ciudadana LIZ SANDRA PARRA LEDESMA, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
TERCERO: EXTINGUIDA LA RELACIÓN ARRENDATICIA, que existía entre los ciudadanos CARMEN UGAS DE GONZÁLEZ, EFRAÍN ARMANDO GONZÁLEZ y LIZ SANDRA PARRA LEDESMA.
CUARTO: SE CONDENA A LA DEMANDADA LIZ SANDRA PARRA LEDESMA, a entregar el inmueble constituido por una casa quinta, ubicada en la urbanización Las Brisas, manzana 8, casa Nro. 116, en la Carretera Vieja Maracay – Valencia, a la altura de Mariara Estado Carabobo, totalmente desocupada de personas y cosas.
QUINTO: Queda de esta manera confirmada la sentencia apelada, dictada por el Juzgado del Municipio Diego Ibarra de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en fecha 29 de Julio de 2004.
SEXTO: Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado totalmente vencida en la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil.
SÉPTIMO: De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes de la presente decisión.
Publíquese, déjese copia y bájese en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los cuatro (4) días del mes de abril del año dos mil cinco (2005).
Años: 194° de la Independencia y 146° de la Federación.
La Juez Titular,

Abog. Roraima Bermúdez G.
La Secretaria,
Abog. Elea Coronado
En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 12:40 minutos de la tarde.
La Secretaria,

Abog. Elea Coronado

Exp. N° 17.281
RBG/ar.