TSJ Regiones - Decisión

“VISTOS” Sin conclusiones de las partes.- Se inicia el presente procedimiento mediante demanda incoada por la ciudadana MARIA D´AIUTO MAGGIORE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.105.907, asistida por la Abogado ALBERICA MARIA GUEVARA PACHECO, venezolana, mayor de edad, Abogada, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.214.19; e inscrita en el IPSA bajo el Nro. 49.473 y de este domicilio, en contra de los ciudadanos JAVIER ARTURO RIERA ROJAS Y FLOR ZERPA VALERA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidades Nros. V-9.847.495 y V-8.845.208 respectivamente y ambos de este domicilio, Por: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.- En fecha 4 de Julio de 1.997; celebró un contrato de arrendamiento, con los ciudadanos Javier Arturo Riera Rojas y Flor Zerpa Valera, sobre un inmueble ubicado en la Avenida 111 Nº 88-81 Edificio Don Antonio, Piso 2, Apartamento Nº 02 del Barrio Eutimio Rivas, Parroquia Candelaria Municipio Valencia del Estado Carabobo, por el período de un (1) año, prorrogable por seis (6) meses más, dándole sucesivamente dos prorrogas de un (1) año cada una. El día 21 de mayo del 2.002, se hizo un ajuste al canon de arrendamiento, no habiendo mas prorrogas escritas a partir de esa fecha, y es el caso que los arrendatarios han incumplido no solo en el pago de los cánones, sino que se encuentran morosos con los servicios eléctricos y telefónicos. El canon de arrendamiento actual es de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,00), mensuales y en la última prorroga del año 2.002, se estableció la cantidad de UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.000,00), adicionales por cada día de atraso en el pago de los cánones, pero los arrendatarios se niega a pagarlo debiendo hasta la fecha Trescientos Treinta y Ocho (338) días, es decir; TRESCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 338.000,00).- Fundamenta su pretensión, en las disposiciones legales establecidas en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario en concordancia con el Libro IV, Titulo XII del Código de Procedimiento Civil. En fecha 08 de Diciembre del 2003, el Juzgado Quinto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, admite la presente demanda, con sus recaudos anexos.- Cursa folio 24, diligencia del Alguacil Temporal del Juzgado Quinto, donde manifiesta que los demandados se dieron por citados en el presente juicio. Llegada la oportunidad para la Litis contestación, la parte demandada en fecha 18 de Diciembre del 2.003, presentó escrito y procedió a contestarla en los términos allí expuestos.- Abierto el juicio a pruebas, sólo la parte demandada promovió las respectivas a sus derechos en fecha 27-01-2004. Riela al folio 52 diligencia de la parte actora, donde consigna copia certificada el Expediente de Consignación llevado por el Juzgado Primero de Municipios, como también los reportes de insolvencia de la parte demandada con relación a Eleval y CANTV. En fecha 04 de Marzo del 2.004, la parte demandada consigna Informe. Cursa al folio 82, diligencia de la parte actora donde consigna originales de las citaciones hecha por la Defensoría del Pueblo, e igualmente solicita al Tribunal sirva dictar Sentencia en la presente causa. En fecha 10 de Mayo del 2.004, el Juez Suplente Especial del Juzgado Quinto de los Municipios Abg. Omar Humberto Díaz, se aboca al conocimiento de la causa y ordena librar boletas de notificación. En fecha 02 de Junio del 2.004, el Juez Quinto Abogado Omar González Lameda, se inhibe de seguir conociendo en el presente expediente, ordena remitir la causa al Juzgado Distribuidor de los municipios y acuerda enviar copia certificada del Acta de Inhibición al Juzgado Distribuidor de Primera Instancia. En fecha 17 de Junio, éste Tribunal le da entrada a la presente demanda con sus recaudos anexos, se aboca al conocimiento de la causa y acuerda solicitar computo al Juzgado Quinto de los Municipios, a los fines de la continuación de la presente causa. Cursa al folio 106, auto de este Tribunal, donde difiere la Sentencia Definitiva, hasta que no conste en auto las resultas de la Inhibición del Juez Quinto de los Municipios. En fecha 16 de Julio del presente año, el Tribunal agrega resultas de la Incidencia por Inhibición, proveniente del Juzgado Quinto de los Municipios Valencia del Estado Carabobo.- Estando la presente causa para sentenciar pasa este Tribunal a hacerlo y al efecto establece las siguientes consideraciones:
PRIMERO
En la presente causa la litis quedo planteada de la siguiente forma:
POR SU PARTE EL DEMANDANTE: En su escrito de demanda demando la Resolución del contrato de arrendamiento, celebrado el 04 de julio de de 1.997 sobre un inmueble, cuya duración fue por un año, celebrándose prorroga por seis meses y la ultima prorroga fue en fecha 21 de mayo del 2002, además los inquilinos están insolvente en el pago de los cánones de arrendamiento y en los servicios públicos. Asimismo solicito el pago Trescientos Treinta y Ocho (338) días, es decir; TRESCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL BOLIVARES (Bs. 338.000,00) por concepto de mora en el atraso del pago de los cánones de arrendamiento. Fundamenta su pretensión en el artículo 33 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
POR SU PARTE EL DEMANDADO: Niega, rechaza y contradice en todas y cada una de las partes el contenido de la demanda, por carecer de los requisitos exigido en el articulo 340 del Código de Procedimiento Civil y 33, 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario. Asimismo consigna recibo en copia fotostática simple del pago de los cánones de arrendamiento desde el mes de marzo 2003 hasta el 4 de noviembre del 2003, en relación a los servicio de energía eléctrica se encuentra en estado de convenimiento y con la CANTV, se encuentra totalmente cancelados. En cuanto a la codemandada FLOR ZERPA VALERA, no compareció ni por si, ni a través de apoderado Judicial al acto de la contestación de la demanda como tampoco promovió las pruebas respectivas a sus derechos en consecuencia a quedado confesa, a tenor de lo estatuido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil.
Abierto el juicio a pruebas solamente el codemandado JAVIER ARTURO ROJAS promovió las respectivas a sus derechos. Invoca el merito favorable que se desprende de los autos; promueve igualmente los instrumentos que dan fe de la solvencia de los cánones de arrendamientos de los meses del 4 de marzo al 4-4-2003 hasta el 4 de agosto al 4 de septiembre del 2003 según se desprende de los recibos y del 4 de septiembre al 4-10-2003 y del 4-10-2003 al 4-11-2003 según la consignación efectuada por el tribunal. Invoca las pruebas de derecho y los sustenta en los artículos 340 del Código de Procedimiento Civil, 33, 34 y 51 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
SEGUNDO
Visto que se opusieron cuestiones previas junto a la contestación a la demanda el tribunal pasa a dictaminar lo siguiente: como PUNTO PREVIO, relativas a las cuestión previa contenida en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil; inherente al defecto de forma de la demanda, por no haber cumplido con los requisitos que exige la norma.- Aprecia quien aquí decide, que se evidencia del escrito libelar que la parte actora plantea su acción fundamentándose en los hechos, circunstancia de derecho mediante el cual esgrime su pretensión y solicita la Resolución del contrato de arrendamiento basado en la morosidad de los cánones de arrendamiento demandado; aun cuando no indica la cuantía de la demanda. En consecuencia esta cuestión previa resulta infundada por lo que debe declararse SIN LUGAR y así se decide.
Con respecto a la invocación del articulo 174 ejusdem. Relativa al domicilio procesal. Es evidente que en escrito libelar el actor no señalo su domicilio procesal, no obstante el propio articulo 174 del Código de Procedimiento Civil; trae la excepción para el caso de que no se menciones la dirección; así en su segundo aparte señala que: “ A falta de indicación de la sede o dirección exigida en la primera parte de este articulo, se tendrá como tal la sede del tribunal”, es decir estima esta juzgadora, que la omisión de este requisito en el escrito del libelo de la demanda, no da lugar a la oposición de la cuestión previa presentada por la parte demandada. Por lo que se declara la improcedencia de esta cuestión previa opuesta. Y así se declara.
TERCERO
Del Análisis probatorio tenemos que de los recaudos consignados por la demandante con el escrito libelar, inserto a los folios: 9, 10, 11, 12,13, 14 y 15 del presente expediente, en copia fotostática simple y de las pruebas señaladas por la parte demandada referente a los recibos consignados a los folios 35, 36, 39,40,41,42 y 43 en copia fotostática simple. Aprecia quien aquí decide que los documentos privados consignado en copia fotostática simple por ambas parte al presente juicio; carecen desde luego de todo merito probatorio y las mismas no pueden considerarse como documento privado capaz de acreditar un derecho entre las partes, por ello no tienen ningún valor probatorio. Y así se declara.
En cuanto a los Estado de cuenta del C.A. Electricidad de Valencia y CANTV agregado por el accionante marcados con la letra “J” y “K”; inserto al expediente a los folios 17 al 19 e invocados por el demandado en el escrito de la litis contestación como cancelada y convenida. Aprecia esta Juzgadora que de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil se requiere la prueba de informe la cual no fue solicitada por ninguna de las partes en el proceso. Por lo que resulta inoficiosa su valoración Y así se declara.
En cuanto a las invocaciones de las pruebas de derechos, alegadas por el demandado, este tribunal debe advertirle al accionado que el derecho no es objeto de prueba. En consecuencia esta Juzgadora lo desestima por impertinente.
En relación al pago de mora por atraso en el canon de arrendamiento equivalente a TRECIENTOS TREINTA Y OCHO (338) días a razón de mil bolívares (Bs.1000) por día, peticionado por la actora en el escrito del libelo de la demanda, concatenado con el instrumento privado signado con la letra “I” de fecha 9 de julio del 2003, inserto al folio 16 de este expediente; en cual se hace mención de cuatrocientos veinticuatro días de mora; la misma fue dejada sin efecto por la demandante quien alega Textualmente lo siguiente: “en fecha nueve (9) de Julio del presente año le notifique por escrito que debía desocupar el inmueble en virtud de su morosidad, la cual acompaño signada “I”, pero como lo hice después de la fecha de vencimiento del contrato, la referida misiva no tiene validez alguna…..” Aunado a los dicho del demandado en la contestación de la demanda, quien desconoce la morosidad y aduce que no existe prueba a los autos que demuestre la morosidad que pretende cobrar la accionante quien asimismo acepto el pago de los meses de marzo, abril, mayo, junio, julio y Agosto. Aprecia este tribunal que el actor no desvirtuó la excepción deducida por el demandado y la confesión del mismo de la no validez del Instrumento privado, marcado con la letra “I”; tal declaración o reconocimiento lo releva de la prueba; dada la confesión espontánea de hecho litigioso. Y así se decide.
CUARTO
Ahora bien, resuelto los puntos anteriores pasa este tribunal a resolver el fondo del asunto, para ello es ineludible para este tribunal estudiar la naturaleza del contrato que nos ocupa, en virtud de que allí, se sustenta el derecho alegado, el cual es la Resolución del Contrato de Arrendamiento. En este orden de ideas, el primer elemento a ser considerado, debe necesariamente ser la propia ley, es así como en el Código Civil, en su artículo 1. 159 establece; “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.” Asimismo el articulo 1.160 del mismo código, reza: “Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencia que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.” Pues bien el contrato objeto de la acción según su contenido, fue fijado a tiempo determinado, es decir de Un (1) año contados a partir del 04 de Julio de 1.997, llegada la fecha de vencimiento del plazo del contrato, el mismo se entendera prorrogado por un plazo de seis (6) meses…….” y su duración fue fijada en la Cláusula Tercera. Y siendo estas cláusulas el punto bajo examen, corresponde a quien decide determinar cual fue la intención de las partes al suscribir el contrato objeto de la controversia. El cual fue fijado a tiempo determinado y es obvio, que si el arrendador otorgo una prorroga por Un (1) año, el día 21 de mayo de 2002, tal prorroga seria hasta el 21-05-2003, para la terminación del contrato; y se desprende de la copia certificada expedida, por el juzgado Primero de Municipio, Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta circunscripción Judicial, la consignación de los meses Septiembre y Octubre del año 2003, los cuales fueron retirados por la arrendadora, según consta e los folios 65 y 66 de este expediente; en virtud a ello el contrato se entiende como renovado, si una vez llegada tal fecha, se deja al arrendatario en posesión del inmueble y se producen ciertas circunstancias de las cuales se puede deducir que se ha efectuado dicha renovación, como seria el caso de que se sigan cobrando los alquileres en sus respectivas fecha y no sea notificado el desahucio. Circunstancia que sucedieron en el caso de auto, pues si bien el inquilino se dejo en posesión del inmueble arrendado y el arrendador retiro la consignación arrendaticia de los meses antes señalados; estas causales deben ser concurrente para que opere la tacita reconducción; que convierte a un contrato a tiempo determinado en indeterminado. Y así se declara.
El criterio que impera en este tribunal, es aplicar con preferencia las disposiciones y los procedimientos especiales, a tenor de lo dispuesto en el artículo 22 de Código de Procedimiento Civil, que en el caso concreto es la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, la cual esta tutelada por normas de orden publico y aun cuando la parte demandada haya quedado confesa, la acción a seguir era el Desalojo y no la Resolución del Contrato de Arrendamiento, en razón a lo valorado anteriormente y a la naturaleza del contrato.
Es forzoso concluir para esta juzgadora, que el derecho inquilinario es de estricto orden publico y el Juez debe por Supremacía Constitucional, respaldar los derechos de las partes y sobre todo, el debido proceso, es decir, que las normas de interés público que exigen observancia incondicional no pueden ser alteradas por voluntad de los individuos y en aras de que no existan fallas que anulen el juicio y sobre todo resguardando el derecho a la defensa; es por lo que declara IMPROCEDENTE, la acción escogida por el demandante. En consecuencia la Acción de Resolución de Contrato de Arrendamiento debe declararse SIN LUGAR quedando abierta así la posibilidad de que la parte actora demande el desalojo.