TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL AGRARIO y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.
Valencia, 17 de noviembre de 2004
194° y 145°

DEMANDANTE: OMAR SAUL BRETT DOMÍNGUEZ
DEMANDADO: CONSTRUCTORA S & C C.A. e INVERSORA S.S.V. C.A.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUICIOS.
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA-OPOSICIÓN A MEDIDAS
EXPEDIENTE: 17.273

Se dicta la presente decisión en la incidencia surgida con motivo de la oposición a las medidas de prohibición de enajenar y gravar y cautelar innominada, decretadas por este juzgado en fecha 21-09-2004, a lo cual se formulan las siguientes consideraciones:
Alega la opositora que para el decreto de las medidas cautelares típica e innominada dictadas en la presente causa, el Tribunal no dio cumplimiento a los requisitos exigidos en los artículos 585 y 588 del Código de Procedimiento Civil, concretamente denuncia que no se acompañaron copias certificadas del documento de propiedad del inmueble sobre el cual se pide la ejecución de la medida y que el mismo se pretendió sustituir con un medio no idóneo como lo es una inspección judicial, en consecuencia no existe presunción grave del derecho reclamado por el actor.
Igualmente delata en cuanto a la medida cautelar innominada que en ningún momento el administrador ERIC SARAIVA BREA estuvo presente en el sitio lugar y hora que señala ocurrieron ciertas situaciones de hecho, lo cual no se cumplió y que una inspección judicial practicada en el edificio y otra en el apartamento del actor, no prueba la ocurrencia de esas situaciones de hecho alegadas, pues la inspección judicial no es el medio probatorio idóneo para demostrarlo, que tampoco demostró el actor el periculum in mora, pues por el contrario se acompañó a los autos una autorización otorgada por la demandada, donde se autoriza al actor a ocupar el inmueble objeto del contrato, por lo cual de ningún modo se desprende intención de incumplir con las obligaciones que se desprenden del mismo, sino por el contrario se afirma la vigencia de la misma hasta el otorgamiento del documento definitivo de venta.
Por ultimo, denuncia que la medida es desproporcionada, rechazando negando y contradiciendo lo alegado por la parte actora y considerado por el Tribunal de que la medida recaiga sobre todo el edificio por no existir documento de condominio que individualice la propiedad.
PARA DECIDIR EL TRIBUNAL OBSERVA:
La medida fue decretada en los siguientes términos:
“…Acompañó el actor, el original del documento contentivo del contrato de opción de compra venta cuyo cumplimiento se demanda, el cual es apreciado por esta Juzgadora en principio, y a los solos fines del decreto de la presente medida, y del mismo se desprende, que el objeto del contrato es la compra de un apartamento distinguido con el Nro. 11-F del edificio FRONTIER, el precio fijado para la negociación fue la suma de Bs. 72.100.000,00. Que el otorgamiento del documento definitivo de venta se haría dentro del plazo de duración de la opción, esto es, dentro de los 24 meses siguientes al 30 de septiembre de 2001, o su plazo de prorroga de tres (3) meses, Igualmente acompañó a su libelo, originales de instrumentos privados emanados presuntamente de la demandada, los cuales son apreciados en principio y solamente a los fines del decreto de la medida, sin que ello implique pronunciamiento sobre el fondo ni valoración posterior de dichos recaudos, y con ellos queda demostrado, a titulo de presunción, que el demandante ha pagado un alto porcentaje del valor total del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento demanda.
Con dichos instrumentos queda demostrada la presunción de ser verosímilmente fundada la pretensión de la parte actora de que le sea cumplido el contrato dado el vencimiento del plazo para ello, y dados los pagos efectuados, con lo cual se considera satisfecho el primer requisito de procedencia de las medidas preventivas, esto es el FUMUS BONIS IURIS.
Del mismo contrato de opción de compra venta supra valorado, se desprende en principio y sin que ello involucre pronunciamiento sobre el fondo de lo debatido, que ha transcurrido con creces el lapso fijado por la demandada para el cumplimiento de su obligación, esto es la entrega del inmueble objeto del contrato, con lo cual, en criterio de quien juzga, se desprende la presunción de peligro de quedar ilusoria la ejecución del fallo que se dicte en la presente causa, si llegara a resultar favorable al actor, pues al menos en principio, la demandada podría, sin ningún impedimento, desprenderse de la propiedad del bien inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, con lo cual, de resultar la sentencia a dictarse, favorable al actor, resultaría absolutamente nugatoria tal decisión, pues el único bien inmueble objeto del contrato cuya ejecución se solicita, se encontraría ya fuera del patrimonio del accionado, con lo cual esta juzgadora considera satisfecho el segundo requisito de procedencia de la cautela solicitada, esto es, el FUMUS PERICULUM IN MORA.
Por otra parte, acompañó la inspección judicial practicada en la sede de la oficina subalterna del primero circuito de registro del distrito Valencia, de la cual se desprende que el 17 de diciembre de 2001, es decir, antes de haber suscrito el contrato de opción de compra venta cuya ejecución se demanda, ya la demandada CONSTRUCTORA S & C C.A. había dado en venta a la también codemandada INVERSIONES S.S.V. C.A. el inmueble constituido por la parcela de terreno, y el proyecto de construcción del edificio hoy denominado FRONTIER, con todo lo cual considera esta juzgadora que existe serio y fundado temor de que una de las partes (las co-demandadas) puedan ocasionar daños al patrimonio del actor, dado que existe fundado temor de que dichas operaciones no se han realizado con la transparencia y claridad debida, al haberse celebrado el contrato de opción de compra por parte de una empresa que ya no era propietaria del bien a cuya venta se obligó, con lo cual se considera igualmente cumplido el requisito de procedencia de las medidas cautelares innominadas, denominado por la doctrina periculum in damni y consagrada legalmente en el artículo 588 del Código de Procedimiento Civil…”

De la anterior transcripción se evidencia que el Tribunal analizó y valoró a titulo de presunción, el original del documento contentivo de la convención cuyo cumplimiento se demanda, así como los instrumentos privados presuntamente emanados de la demandada, con los cuales se demuestra –se repite a titulo presuntivo- que la actora pagó una parte importante del valor total del inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento pretende, de modo que tratándose la pretensión incoada de una demanda por cumplimiento de contrato de venta de un inmueble, basta la prueba presuntiva de la existencia del contrato y del cumplimiento por parte de quien demanda a sus obligaciones contractualmente asumidas, para que se considere verosímilmente fundada la pretensión que es el requisito exigido por el legislador en el articulo 585 del Código de Procedimiento Civil, cuando requiere la presunción grave del derecho que se reclama, en consecuencia si fue alegado, analizado y valoradas las pruebas pertinentes a los fines del establecimiento del Fumus Bonis Iuris para el decreto de las medidas cautelares, sin que en modo alguno sea necesario la existencia en autos del documento de propiedad del inmueble sobre el cual recae la medida, pues ello en todo caso solo sirve para determinar la titularidad del derecho de propiedad del inmueble en cabeza de alguna de las partes en el proceso, pero ello no incide en modo alguno, en la existencia o no del Fumus Bonis Iuris y así se declara.
Igualmente fue valorado el mismo contrato de opción de compra venta en lo relativo al arco de tiempo transcurrido entre la fecha de exigibilidad de la obligación que recae en cabeza de la demandada, de entregar el inmueble objeto del contrato y la fecha de interposición de la demanda, lo cual fue considerado por esta juzgadora como presunción grave de peligro de quedar ilusoria la ejecución del fallo, dada la posibilidad de que la demandada se desprendiera de la propiedad del inmueble, con lo cual se consideró satisfecho en criterio de esta juzgadora el periculum in mora, y en cuanto al alegato del opositor de que se acompañó a los autos autorización de ocupación del inmueble por parte del actor, con lo cual no se demuestra en su criterio ninguna intención de incumplir con las obligaciones contractuales, ciertamente dicha autorización fue conferida y de hecho el actora lega ocupar el inmueble en virtud de tal autorización, sin embargo, en el lapso probatorio de la presente incidencia, el Tribunal se trasladó y constituyó en la oficina subalterno y allí dejó constancia que el opositor se opuso a que se registrara el documento de condominio del Edificio “Residencias Frontier”, que igualmente fue promovida copia de la caución suscrita entre los representantes legales de los codemandados, por ante la Prefectura Vecinal del Municipio Valencia del Estado Carabobo el 23-09-2004, con todo lo cual se evidencia de manera presuntiva que entre los codemandados existen serios conflictos relativos a la propiedad del edificio “Residencias Frontier”, reconociendo la misma opositora en la persona de su representante OSWALDO SARAIVA que existe dualidad de PROPIETARIOS respecto del inmueble (parcela y edificio), cuando afirma: “Que apruebe la unidad de la cualidad del propietario del edificio y la parcela donde se encuentra construido, por tratarse de sociedades mercantiles con personalidad jurídica propia y distinta, pues la primera ejecutó y construyó la obra y la segunda ostenta la titularidad del terreno donde se construyó, bienes inmuebles totalmente distintos, que necesariamente deben resolver en cuanto a su unidad o no en asamblea de accionistas ya que lo contrario le causaría graves daños y perjuicios a los opcionantes…”.
De modo pues que, en el lapso probatorio de la presente incidencia se ratificó aun más la verosimilitud del peligro en la ejecución del fallo, esto es el periculum in mora, así como del peligro de que las codemandadas puedan ocasionar lesiones graves o de difícil reparación al derecho del actor, más aun queda demostrado a titulo presuntivo que no se ha registrado el documento de condominio y en consecuencia no es posible individualizar la propiedad del apartamento objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, por lo que resulta imposible la disminución de la medida a ese solo inmueble.
Por las razones de hecho y derecho antes explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR LA OPOSICIÓN A LAS MEDIDAS PREVENTIVAS decretadas por este juzgado en fecha 21-09-2004, formulada por el ciudadano ERIC OSWALDO SARAIVA BREA en su carácter de administrador de la sociedad de comercio CONSTRUCTORA S & C C.A. parte demandada en la presente causa.
SEGUNDO: SE RATIFICAN LAS MEDIDAS DE PROHIBICIÓN DE ENAJENAR Y GRAVAR y CAUTELAR INNOMINADA decretadas en fecha 21 de Septiembre de 2004.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en la presente incidencia, de conformidad con el articulo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y déjese copia
La Juez Titular,

Abog. Roraima Bermúdez G.
La Secretaria,

Abog. Elea Coronado
En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo la 10:20 minutos de la mañana.
La Secretaria,