TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.-
DEMANDANTES: JOSÉ GALVAN y PILAR MESIAS DE GALVAN Venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nos. V-565.397 y 7.119.063 y de este domicilio.-
APODERADO DEMANDANTES: FRANCISCO AGÜERO VILLEGAS, Abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No. 245 y de este domicilio.
DEMANDADOS: CARLOS ALBERTO NOCERA MARTINEZ, LINA MAGALI NOCERA MARTINEZ y NORMA MARIA NOCERA SOTELDO, todos mayores de edad y de este domicilio.-
ABOGADO DEMANDADOS: BEATRIZ DE BENITEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 30.898 y de este domicilio.
MOTIVO: RETRACTO LEGAL.
EXPEDIENTE: No. 47.254
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
DE LA NARRATIVA
Según escrito presentado en fecha 04 de Agosto de 1.998, los ciudadanos JOSÉ GALVAN y PILAR MESIAS DE GALVAN, mediante su apoderado judicial abogado Francisco Agüero Villegas, interpusieron demanda por Retracto Legal contra los ciudadanos Carlos Alberto Nocera Martínez, Lina Magali Nocera Martínez y Norma María Nocera Soteldo, en su condición de sucesores o herederos a título universal de su común causante GENARO NOCERA y por ende continuadores de todos los efectos derivados del contrato de arrendamiento celebrado por el de cujus con ellos e igualmente demandan al señor CARLOS ALBERTO NOCERA MARTINEZ, en su condición de hijo y comprador del inmueble, a fin que se les subrogue o sustituya en todos los derechos del contrato de compra venta del inmueble, realizado por el nombrado Genaro Nocera, estando dispuestos a rembolsar en su condición de retrayentes, la cantidad de Bs. 3.476.246,20, que comprende el precio del inmueble, más los gastos y costos de la venta, la cual consignarán al momento en que así sea ordenado por el Tribunal.-
Alegan los demandantes en su escrito libelar que:
1) Que el ciudadano Genaro Nocera, titular de la Cédula de Identidad No. 66.148 y de este domicilio, celebró un contrato de arrendamiento con ellos a tiempo indeterminado, sobre un inmueble situado en esta ciudad de Valencia, Estado Carabobo, en la Avenida Bolívar Norte, distinguido con el No. 113-63 en Jurisdicción de la Parroquia San José, Municipio Valencia, constituido por un Edificio donde funcionaba el “HOTEL 400”, hoy “HOTEL PALACE”, ubicado dentro de los siguientes linderos: NORTE: Terrenos que son o fueron del Gran Ferrocarril de Venezuela; SUR: Casa que es o fue de Ramón H. Ramos y terrenos que son o fueron de Pablo H. Osio; ESTE: Que es su frente con la Avenida Bolívar; y OESTE: Terrenos que son o fueron de Pablo H. Osio, arrendado con fines comerciales.
2) Que el arrendador intentó dos juicios contra Pilar Mesías de Galván, con relación al mismo contrato y al mismo inmueble, los cuales cursaron por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial, Expedientes Nos. 24.878 y 21.705, juicios éstos que fueron sentenciados definitivamente firme por el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro-Norte, con sede en Valencia, en fecha 11 de Marzo de 1.998.-
3) Que el ciudadano Genaro Nocera, falleció ab-intestato en esta ciudad de Valencia, en fecha 22-02-1.994, según acta de defunción, expedida por la Prefectura de la Parroquia Catedral del Estado Carabobo, dejando como únicos y universales herederos a tres (3) hijos reconocidos de nombres: Carlos Alberto, Lina Magali Nocera Martínez y Norma María Nocera Soteldo.-
4) Que el ciudadano Genaro Nocera dio en venta pura y simple a su hijo Alberto Nocera Martínez, el inmueble alquilado a sus personas, según se evidencia de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Municipio Autónomo Valencia del Estado Carabobo, en fecha 11 de Junio de 1.990, bajo el No. 20, folios 1 al 2, Protocolo Primero, Tomo 25, por la cantidad de Bs. 3.443.297,20, sin ofrecer previamente en venta el inmueble a los arrendatarios, derecho que legalmente les pertenece por disposición legal expresa.
5) Que ni el vendedor ni el comprador les dieron el aviso que legalmente les corresponde como arrendatarios que siempre fueron del inmueble y tanto el vendedor como el comprador sabían donde vivían y han vivido siempre ellos.-
Fundamentaron su acción en los artículos 1.546 y 1.547 del Código Civil, y estimó la misma en la cantidad de Bs. 5.200.000,oo.-
Por auto de fecha 10 de Agosto de 1.998, el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial, a quien le correspondió conocer de esta causa en la distribución, admite la misma y ordena el emplazamiento de los demandados, para el acto de contestación de la demanda.-
El 21 de Octubre de 1.998, la abogada Gladys Tam de Pinto, consigna poder que le fuera conferido por la parte demandada y se da por citada para todos los actos del procedimiento.-
En la oportunidad de la contestación a la demanda, la parte demandada, representada por la abogada Gladys Tam de Pinto, Inpreabogado No. 14.870 y de este domicilio, presenta escrito dando contestación a la misma en los términos siguientes:
Negó y rechazó en todas y cada una de sus partes y a todo evento la demanda interpuesta contra sus representados; que no existe razón alguna para que el difunto Genaro Nocera o el ciudadano Carlos Alberto Nocera notificara a el ciudadano José Galván, por cuanto no ha existido razón alguna para que se notifique a este ciudadano de ninguna actuación judicial respecto al inmueble en cuestión, ya que es incierto que existiera un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado donde dicho ciudadano fuere parte integrante de él.-
Que es totalmente incierto que el ciudadano Genaro Nocera, no haya ofrecido en venta a la ciudadana Pilar Mesías de Galván el inmueble hoy propiedad de Carlos Alberto Nocera, ya que efectivamente dicha notificación fue efectuada verbalmente y personalmente a dicha ciudadana, a quien se le ofreció en venta dicho inmueble en diferentes fechas y ésta manifestó en todas las oportunidades en que le fue ofrecido el inmueble en venta, no tener dinero para adquirir la propiedad, y de ello tenían perfecto conocimiento sus representantes legales; que la primera notificación y debido a que dicha ciudadana no deseaba adquirir, continuaron los juicios y se procedió a ejecutar una medida de desalojo en fecha 16 de Marzo de 1,984, la cual ejecutó el Juzgado Cuarto de Municipios, medida ésta que trajo como consecuencia que la ciudadana Pilar Mesías de Galván entregara el inmueble objeto del desalojo, totalmente desocupado de personas y bienes al ciudadano Genaro Nocera y retiró personalmente los bienes muebles de su propiedad; que para ese momento la ciudadana Pilar Mesías de Galván dejó de tener posesión sobre el inmueble en calidad de arrendataria por cuanto había sido desalojada.-
Que la acción de retracto que se intenta en el presente juicio no es procedente por cuanto la parte demandante no se encontraba solvente en el pago de sus canones de arrendamiento para el momento en que intentó la acción.
Que dicha ciudadana desde el momento que hizo entrega del inmueble que ocupaba al Tribunal, no continúo consignando mensualidades por concepto de arrendamiento sobre el prenombrado inmueble, y como manifiesta en el expediente consigna en fecha 08 de Septiembre de 1.998, la mensualidad vencida al 29 de Agosto de 1.998.-
Opuso a todo evento la falta de cualidad o interés del codemandante José Galván, por cuanto nunca ha sido parte en ninguno de los procesos que se han ventilado por ante los Tribunales de justicia.
Igualmente opuso a la presente demanda la excepción perentoria de fondo constituida por la caducidad de la acción para intentar la presente acción de retracto legal arrendaticio, en virtud que desde la fecha cuando se le dio el aviso verbal de venta a la ciudadana Pilar Mesías de Galván, es decir el 12 de Marzo de 1.984, el primero y luego el 15 de Marzo de 1.990.
Impugnó en su totalidad las copias acompañadas al libelo de la demanda y a todo evento niega en su totalidad lo alegado por la actora en la demanda por no estar ajustado a derecho.-
En fecha 18 de Enero de 1.999, la apoderada de la parte demandada, sustituyó reservándose su ejercicio, el poder conferídole, en las abogadas Lina Magali Nocera y Beatriz de Benitez.-
Abierta la causa a pruebas, ambas partes las promovieron, así:
LA PARTE DEMANDANTE: 1) Invocó el mérito favorable que arrojan los autos, especialmente el hecho constitutivo de la confesión y convenimiento en la presente demanda, realizado por el ciudadano Carlos Nocera Martínez, asistido de abogado; y consigna copia de la sentencia por la Corte Suprema de Justicia, relacionada con el retracto legal; 2) Consignó recaudos relacionados con la notificación que se hizo a la señora Pilar de Galván, ofreciéndole la venta del inmueble objeto del presente juicio, solicita que el ciudadano Carlos Nocera Martínez exhiba el documento original y los recaudos relacionados con la notificación hecha por el Juzgado Tercero de Parroquia de este Estado; 3) Consignó copia certificada de consignaciones hechas por ante el Juzgado Quinto de Parroquia de esta Circunscripción Judicial de los cánones de arrendamiento del inmueble.-
LA PARTE CODEMANDADA: a) Invocaron a su favor el mérito cierto devenido de los siguientes elementos procesales y sustantivos, cursante y corroborables en los autos, haciendo expreso pedimento de pronunciamiento en respuesta a cada planteamiento, al Juez en su fallo, así: 1)La Ilegitimidad de sus representadas para sostener este procedimiento; 2) La Falta de Cualidad y de Interés para sostener este juicio, tal y como se expuso en la contestación de la demanda; 3) Falta de cualidad activa; 4) Falta de cualidad pasiva; 5) Mérito de la cosa juzgada administrativa; 6) Asunto de mero derecho; B) Promovió fotocopia de la declaración sucesoral presentada ante la Administración de Sucesiones; y C) Informes, solicito se requiera a la Dirección de Extranjería con sede en Caracas, informe si la persona que dice llamarse José Galván tiene por Cédula de Identidad, la signada con el No, 565.397.-
EL DEMANDADO CARLOS ALBERTO NOCERA: 1) Invocó a su favor el mérito devenido de los siguientes elementos procesales y sustantivos, cursante y corroborables en los autos, haciendo expreso pedimento de pronunciamiento en respuesta a cada planteamiento, al Juez en su fallo; 2) Promovió la absolución de Posiciones Juradas de la ciudadana Pilar Mesías de Galván y manifestó estar dispuesto a absolverlas recíprocamente en la oportunidad que a bien fije el Tribunal; 3) Documentales; 4) Prueba de Informes; 5) Testimoniales de los ciudadanos José Antonio Cafroni; Juan de Jesús Calderón Rodríguez; Segundo Ramón Ramírez y José Ramón Ramírez.
Estas probanzas fueron agregadas en su oportunidad.
En fecha 21 de Enero de 1.999, la codemandada Lina Magali Nocera, actuando en su propio nombre y en representación de sus hermanos codemandados, presenta escrito de alegados en relación a las pruebas promovidas por su contraparte.-
Mediante diligencia de la misma fecha el apoderado actor se opuso formalmente a que se admitan las pruebas promovidas por la demandada e impugnó las mismas y produce copia fotostática de la sentencia del Tribunal Supremo de Justicia que declaró sin lugar los amparos a los cuales se refiere la contraparte.-
Por auto de fecha 27 de Enero de 1.999, fueron admitidas las pruebas promovidas por el abogado Francisco Agüero Villegas, parte demandante y las promovidas por la parte demandada, representada por la abogada Gladys Tam de Pinto.-
En fecha 03 de Febrero de 1.999, la parte demandada apeló del auto que admite las pruebas de la parte demandante, la cual fue oída en un solo efecto, ordenándose la remisión de copias al Superior competente.-
Consta a los folios 5, 6 y 7 de la Pieza No. 2, escrito de alegatos de la parte demandada.-
Igualmente consta al folio 8, oficio emanado del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Estado Carabobo.-
Consta a los folios que del 7 a 15 de la Pieza No. 3, escrito de Informes de la parte demandada.-
El 26 de Junio de 2002, la Juez Provisorio del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario del Estado Carabobo, se inhibió de seguir conociendo de la causa contenida en este Expediente, por lo que una vez vencido el lapso de allanamiento ordenó la remisión del mismo al Juzgado Distribuidor de esta misma Circunscripción Judicial, correspondiéndole conocer del mismo a este Tribunal Segundo de Primera Instancia, quien en fecha 08 de Julio 2002, lo recibe y le da entrada bajo el No. 47.254.-
Por auto de fecha 03 de Abril de 2.003, el Juez Provisorio de este Tribunal se avocó al conocimiento de la presente causa y ordena la notificación mediante boleta de las partes.-
En fechas 11 de Abril y 16 de Mayo de 2003, ambas partes se dieron por notificados el auto de avocamiento de este Tribunal; y siendo la oportunidad de dictar sentencia, al respecto hace las siguientes consideraciones:
II
ANALISIS PROBATORIO
1. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
1.1 Con la demanda: A) Copia de la sentencia dictada en fecha 11-03-98, por el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Norte, que declara con lugar la apelación interpuesta por la demandada Pilar Mesías de Galván y Revoca la sentencia de fecha 11-11-85 y declara sin lugar la acción de cobro de Bolívares intentada por Genaro Nocera, contra la ciudadana Pilar Mesías de Galván.-
B) Copia certificada del documento protocolizado ante la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, durante el segundo trimestre del año 1.990, anotado bajo el No. 20, Folio 1 al 2, Protocolo 1º., Tomo 25, mediante el cual el ciudadano Genero Nocera, vende al ciudadano Carlos Alberto Nocera Martínez, el inmueble de su propiedad constituido por una casa y su respectivo terreno ubicado en la Avenida Bolívar No. 113-63, de esta ciudad de Valencia.-
C) Copias de los Oficios Nos. 1.316 y 1.317 de fechas 20-07-98, mediante el Juzgado Primero de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial, participa a la oficina de Registro Subalterno del Primer Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, la suspensión de las medidas de prohibición de enajenar y gravar decretadas por ese Tribunal.-
El Tribunal valora estas pruebas de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por tratarse de copias certificadas de documentos públicos.
D) Poder Apud-Acta otorgado por los ciudadano José Galván y Pilar Mesías de Galván, al abogado Francisco Agüero Villegas, Inpreabogado No. 245 y de este domicilio.-
El Tribunal aprecia esta prueba conforme a lo establecido en el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil.-
E) Copia certificada de recaudo relacionado con la notificación que se hizo a la señora Pilar de Galván, ofreciéndole en venta el inmueble objeto del presente juicio, expedida por el Juzgado Tercero de Parroquia de esta Circunscripción Judicial.-
F) Copia de sentencia dictada por la Corte Suprema de Justicia, relacionada con el retracto legal.-
G) Copia certificada de las consignaciones hechas por ante el Juzgado Quinto de Parroquia de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial, de los cánones de arrendamiento del inmueble.-
H) Informe, emanado del Ministerio de Relaciones Interiores, Oficina Nacional de Identificación, No. RIIE-0103-99-7247, de fecha 26-02-99 (folio 83, Pza. No. 2).
El Tribunal valora estas pruebas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de procedimiento Civil.
2. PRUEBAS DE LA CODEMANDADAS NORMA NOCERA SOTELDO y LINA NOCERA MARTINEZ.
2.1 Copia certificada de los Poderes autenticados por ante la Notaría Pública Primera de Valencia, en fecha 19-08-1.998, bajo los Nos. 39, Tomo 117; y 36, Tomo 116, respectivamente, mediante los cuales las ciudadanas Norma Nocera Soteldo y Lina Nocera Martínez, confieren Poder a los abogados, Gladys Tam de Pinto, Elías Pinto Osorio y Gladis Ortegano, Inpreabogados Nos. 14.870, 9.149 y 70.229 respectivamente.-
2.2 Copia certificada expedida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de esta Circunscripción Judicial, del Expediente No. 24.878 contentivo de la demanda interpuesta por Genaro Nocera, contra Pilar Mesías de Galván, por Desalojo de vivienda.-
2.3 Copia de la Planilla de Autoliquidación Sucesoral presentada ante la Administración de Sucesiones, de fecha 18-07-97.-
El Tribunal valora estas pruebas de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
3 PRUEBAS DEL CODEMANDADO CARLOS ALBERTO NOCERA.
3.1 Marcado “A”, copia fotostática de los autos de la Sala de Casación Civil, de la Corte Suprema de Justicia de fecha 19-11-98, por el cual fueron admitidas las acciones de amparo constitucional contra decisiones judiciales, en los Expedientes 98-323 y 98-324.-
3.2 Marcado “B”, Expediente No. 2983, contentivo de la Oferta de Venta y Notificación, de fecha 21-12-98 por el Juzgado Tercero de Parroquia de esta Circunscripción Judicial, en el inmueble donde funcionaba el Hotel 44, hoy Hotel Palace.-
3.3 Marcado “C”, Copia certificada del Registro Mercantil y de la separación de bienes correspondientes al Hotel 400, C.R.L., adquirido por José Vicente Caamaño Suárez y Pilar Mesías Cardeso de Caamaño, en fecha 26-03-1.971.-
3.4 Marcado “D”, Documento constitutivo estatutario y otras actas de la denominada HOTEL PALACE BAR Y RESTAURANT C.A., inscrita el 08-03-1.988, bajo el No. 8, Tomo 8-A del Registro Mercantil Segundo de esta Circunscripción Judicial, hoy Inversiones Hoteleras Palace, C.A.
3.5 Marcado “E”, Inspección Judicial realizada por el Juzgado Sexto de Parroquia de esta Circunscripción Judicial en el inmueble donde funcionaba el Hotel 400, hoy Hotel Palace, en la Avenida Bolívar de esta ciudad de Valencia.
El Tribunal valora estas pruebas de conformidad con lo establecido en los artículos 151, 429 y 507 del Código de Procedimiento Civil.
3.6 Testimoniales de los ciudadanos José Antonio Cafroni, Juan de Jesús Calderón Rodríguez (declaración folio 109), Segundo Ramón Ramírez y José Ramón Ramírez (declaraciones folios Vto. 78 al 80 Pza No. 2)
El Tribunal valora estas pruebas con fundamento en lo dispuesto en los artículos 478 y 508 del Código de Procedimiento Civil.
3.7 Informes: A) Oficio emanado de la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, de fecha 24-02-99. (folio 13 Pza. No. 2)
B) Oficio emanado del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Centro Norte Valencia, de fecha 11.02-99, donde ordena remitir copias fotostáticas del oficio No. 3965 emanado de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia y decisiones dictadas por dicha corte, relacionadas con los recursos de amparo interpuesto por Carlos Alberto Nocera, Lina Magali Nocera y Norma María Nocera. (folio 16 al 57 Pza. No. 2).-
C) Oficio emanado de la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Valencia, de fecha 18-03-99, donde anexa copia certificada de documento (Folio 85 Pza. No. 2)
D) Comunicación emanada de la Alcaldía del Municipio Valencia del Estado Carabobo, de fecha 20-10-2000, remitiendo las copias solicitadas. (folio 207 al 277 Pza. No. 2).-
E) Oficio No. 1774, de fecha 24-10-2000, emanado de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, contentiva de información relacionada con recursos de amparo, nomenclatura de ese Tribunal, especificando las partes y las decisiones.-
F) Comunicación de fecha 18-12-2000, emanada del Seniat signada con el No. GRTI-RCE-DT-2000-3417, relacionada con información requerida de la Empresa MESIAS CARDEZO HOTEL 400.-
El Tribunal valora esta prueba de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
3.8 Inspección Judicial practicada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, de esta Circunscripción Judicial, en fecha 01-11-2000, al inmueble donde tiene su sede el Hotel Palace, situado en la Avenida Bolívar Norte de esta ciudad. (folio 2 y 3, Pza. No. 3)
El Tribunal valora esta prueba conforme el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil.
III
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PRIMERA: La parte demandante acciona pretendiendo el derecho de retracto legal que tiene como arrendatario del inmueble que fue vendido por el propietario, en vida, a su hijo hoy codemandado en la causa, junto con sus hermanos como continuadores de su causante, fallecido el 22 de febrero de 1994.
En la oportunidad de la contestación, la apoderada de los demandados, (folios 51 y siguientes) negó, rechazó y contradijo la demanda intentada en su contra, y alegó:
Que la venta se les ofreció verbalmente el 12 de marzo de 1984 y luego el 15 de marzo de 1990, manifestando en todas las oportunidades en que le fue ofrecido el inmueble (folio 52 vto.) no tener dinero para adquirir la propiedad.
Que el máximo Tribunal de la República ha considerado ajustado a derecho que dicho aviso puede darse incluso verbalmente, estando en capacidad de ejercer o no dentro del plazo legal su derecho preferente, con esta noticia.
Que la demandante entregó el inmueble por desalojo judicial dejando de tener posesión, y desde el 07 de agosto de 1984 el propietario fue autorizado a arrendar, por el Tribunal.
Alegó la insolvencia del inquilino para el momento en que intentó la acción.
Alegó la falta de cualidad e interés del codemandante José Galván, por cuanto el mismo no ha sido parte en ninguno de los procesos que se han ventilado ante los tribunales y de los cuales deviene la presente acción de retracto.
Alegó la caducidad de la acción, por cuanto que desde la fecha en que se le dio el aviso verbal de venta a Pilar Mejías de Galván el 12 de marzo de 1984 y luego el 15 de marzo de 1990, así como la protocolización del documento definitivo de venta que fue el 11 de junio de 1990, han transcurrido con creces los lapsos respectivos para intentar las acciones correspondientes, y han transcurrido mas de ocho (8) años desde que se vendió la propiedad.
Impugnó las copias acompañadas al libelo de la demanda y negó lo alegado en la misma por no estar ajustado a derecho.
Solicitó la revocatoria de la medida innominada de permanencia en el inmueble decretado a favor de los demandantes.
SEGUNDA: Resumidos los hechos litigiosos de la manera anterior, el Tribunal observa:
En cuanto a la defensa de falta de cualidad e interés del codemandado José Galván, el Código de Procedimiento Civil en su artículo 361 contempla la posibilidad de que el llamado a contentar la demanda, pueda oponer junto con las defensas invocadas, las de falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio, defensas estas de carácter previo que deberá resolver el juez, antes de la sentencia, en capitulo previo.
Según La Roche (CPC. Tomo I, página 94), el interés procesal en obrar o contradecir en juicio no debe ser confundido con el interés sustancial en la obtención de un bien. Este último es el aspecto medular del derecho subjetivo material, en cuanto se considera un interés protegido por la ley, es decir, legítimo. El interés procesal es, por el contrario, como se ha dicho, la necesidad de acudir al proceso como único medio de obtener la prometida garantía jurisdiccional. Esa necesidad lo es por partida doble, pues deviene del estado de incertidumbre y de la prohibición legal de la autotutela de los propios derechos. Ambos conceptos se complementan, pues quién no tiene derecho a la sentencia favorable, por carecer del derecho material, tampoco tiene necesidad del proceso, salvo que nazca de una situación de incertidumbre sobre la prueba. Sin embargo, la carencia de interés o derecho sustancial no puede ser denunciada a través de las cuestiones previas de inadmisibilidad por falta de interés, pues en tales casos la defensa que se hace valer se refiere al mérito y no a la atendibilidad de la pretensión deducida.
De las pruebas aportadas, efectivamente se constata que el ciudadano José Galván no aparece como deudor, arrendatario u obligado en la relación arrendaticia que se discute en este proceso. Presume el Tribunal que se trata del cónyuge de la ciudadana Pilar Mesías de Galván, codemandante en la causa. Siendo así, el referido ciudadano no tiene interés sustancial mas allá del derivado por la comunidad conyugal, siendo su cónyuge parte de un contrato en el cual legitima en todo caso, el patrimonio común por su actuación, ya que conforme al derecho común “Cada uno de los cónyuges podrá administrar por si solo los bienes de la comunidad que hubiere adquirido con su trabajo personal o por cualquier otro título legítimo; la legitimación en juicio, para los actos relativos a la misma corresponderá al que los haya realizado.
Resuelto conforme al anterior análisis, este punto de derecho opuesto que no obsta para conocer el fondo, el Tribunal procede a resolver la defensa de caducidad señalada por el demandado en su contestación.
Al efecto observa:
Las disposiciones que contenían el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, del 27 de septiembre de 1947, régimen legal especial en materia arrendaticia, vigente para la época de los hechos que se deducen, derogado por la Ley Sobre Arrendamientos Inmobiliarios del 07 de diciembre de 1999, establecía en su artículo 6° que, “…Cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble, si el arrendamiento hubiere durado mas de dos años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble. Para ejercer este derecho serán aplicables las disposiciones del Código Civil relativas al retracto legal….Omissis…en uno y otro caso no gozarán de este derecho los arrendatarios que no estuvieren solventes en las pensiones de alquiler conforme a las disposiciones del presente decreto…”
No obstante esta disposición, a partir de cuyo análisis podría establecerse si la defensa de caducidad opuesta es procedente, este sentenciador debe invocar para la resolución del caso la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia de fecha 07 de agosto de 1997, la cual con carácter vinculante cambió el criterio que venía sosteniendo en cuanto a los contratos de arrendamiento celebrados entre comerciantes, o con motivo de locales comerciales.
La citada jurisprudencia, contenida en sentencia de la Sala Político Administrativa de la Corte Suprema de Justicia, de fecha 07 de agosto de 1997 con ponencia de la Magistrado Dra. Hildegar Rondón de Sansó, en el juicio de Administradora Las Vegas S.R.L., contra Agencia de Loterías Los Ángeles C.A., expediente No. 13.152, sentencia No. 505, expuso: entre otras motivaciones la siguiente: “…Se debe dejar por sentado que la interpretación del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Vivienda, no puede ser otra si no en el sentido de limitar su ámbito a los inmuebles dedicados a habitación, con lo cual se excluye situaciones como la presente en la cual el objeto del contrato es un local destinado a comercio, en efecto, el Decreto Legislativo fundamento de la cuestión previa de la falta de jurisdicción opuesta por el demandado en el juicio que por resolución de contrato fuera incoado en su contra por el propietario del local comercial que ocupa, no puede regular los contratos de alquiler que versen sobre inmuebles que no estén destinados a vivienda…omissis…El elemento social, al que indudablemente respondió la regulación del Decreto Legislativo, no abarcaba obviamente las regulaciones de locales comerciales, tal como se ha venido entendiendo hasta el presente…Por cuanto la presente sentencia constituye un cambio en la jurisprudencia de esta Sala, se ordena notificar de la misma al Consejo de la Judicatura para que la comunique a los jueces con competencia en la materia…”
TERCERA: Habiendo sido enajenado el inmueble objeto del contrato en fecha 11 de junio de 1990, a uno de sus hijos, el nuevo propietario debía tolerar a sus inquilinos conforme lo establece el artículo 1605 del Código Civil, argumento este que ha sido planteado en la pretensión.
Dicho bien se encontraba fuera del patrimonio hereditario, por lo cual no es aplicable el artículo 1603 del Código Civil, en el sentido de la no resolución del contrato por la muerte del arrendador, siendo los herederos sus continuadores legales.
Como resultado de la enajenación, el contrato, cualquiera que hubiese sido su naturaleza hasta ese momento, se convirtió en indeterminado, por lo que, en cuanto a la voluntad de las partes en su continuación, se regirían en el futuro conforme lo dispuesto por el artículo 1615 del Código Civil.
Esta situación plantea el supuesto, de que solo es procedente cualquier derecho preferente en la persona del arrendatario cuando el contrato sea escrito y a tiempo determinado, y con ocasión de solicitarle el cumplimiento del contrato por haber llegado este a su fin, y se quiera enajenar el inmueble. No sería viable esta figura en otros supuestos contractuales.
CUARTA: Comprobados como han sido los hechos en la presente relación arrendaticia, mediante las pruebas aportadas y su aceptación por las partes, salvo las defensas opuestas, el Tribunal debe concluir en que las relaciones surgidas entre comerciantes, con motivo de contratos arrendaticios no le son aplicables las disposiciones del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Viviendas. En consecuencia la remisión que hace el artículo 6° del citado Decreto al derecho común, no es aplicable, por lo que debe asumirse que el derecho de retraer, por motivos de preferencia ofertiva, de un comerciante para con su arrendador que quiera vender o ha vendido el inmueble bajo contrato, es improcedente.
En ese sentido también, es aplicable el anterior análisis a la defensa de caducidad opuesta, la cual sería en definitiva para este caso, la establecida en el artículo 1346 del Código Civil, genérica a todos los contratos, que hace nulos o anulables aquellos contratos contra los cuales se accione en los cinco años después de su otorgamiento, y por los supuestos de hecho que plantea la norma común, y no el supuesto de hecho contenido en el artículo 1547 del Código Civil relativo al retracto legal entre comuneros.
Es igualmente aplicable para determinar el carácter infundado de la pretensión de Retracto Legal invocada y ejercida, por las razones ya explicadas, que hace que el propietario arrendador notifique a su arrendatario su voluntad de desalojarlo y dar por concluido el contrato de arrendamiento, en razón de ser el mismo indeterminado, actuando como comerciante, y el inmueble destinado a una actividad comercial, por el carácter de tal actividad de origen lucrativo y no de carácter social, sin que nazca para este algún derecho en cuanto adquisición de la cosa objeto de arrendamiento, conforme las disposiciones e interpretaciones legales y jurisprudenciales establecidas.
El 07 de diciembre de 1999, fue publicada en Gaceta Oficial No. 36.845 la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que consolidó la materia inquilinaria derogando los diversos regimenes especiales existentes, salvo las contenidas en el derecho común.
En relación al retracto legal arrendaticio, instituyó el derecho de tanteo y la preferencia ofertiva, como medios legales para resolver las diversas acciones e intereses de los particulares.
Así en su artículo 43 dispone:
El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas, en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones en el artículo anterior.
Y el artículo 42 citado, expresa: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Solo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga mas de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
QUINTA: Señaladas estas razones y consideraciones, solo queda al sentenciador declarar el mérito resultante en la causa.
En consecuencia, este Tribunal en Nombre de República Bolivariana y por Autoridad de la Ley, con fundamento en lo dispuesto en los artículos 1, 12, 243, 254, 338, 507 y 509, del Código de Procedimiento Civil, 6° del Decreto Legislativo Sobre Desalojo de Vivienda del 27 de septiembre de 1947, y la jurisprudencia vinculante de la Corte Suprema de Justicia de fecha 07 de agosto de 1997, declara: SIN LUGAR, la demanda que por retracto legal ha intentado los ciudadanos José Galván y Pilar Mesías de Galván, representados por el abogado Francisco Agüero Villegas, contra los ciudadanos Carlos Alberto Nocera, Lina Magali Nocera Martínez y Norma María Nocera Soteldo, representados por la abogado Beatriz de Benitez, todos debidamente identificados en esta sentencia.
Son procedentes las costas procesales.
Publíquese, Regístrese y Notifíquese.
Dada, Sellada y Firmada en la Sala de4 Despacho del Tribunal, a los dos días del mes de noviembre de 2004. 194° y 145°.
El Juez,

Abog. RAFAEL RICARDO GIMENEZ
La Secretaria,

Abog. CORALIA LISAUZABA T.
En la misma fecha se dictó y público sentencia, siendo a las 12:45 de la tarde.-
La Secretaria,

Exp. Nro. 47.254.-
RRG/CL/DRR.-