REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, BANCARIO Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. DEMANDANTE: Ana Patricia Roman Amoretti e Itala Roman Amoretti, venezolanas, mayores de edad, de este domicilio, C.I. Nos. 12.427.079 y 13.664.102 respectivamente. APODERADO JUDICIAL: Marco Antonio Roman Amoretti, abogado en ejercicio, de este domicilio, Inpreabogado No. 21.615. DEMANDADA: Cruz María Rojas de Faustino, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, C.UI. No. 13.448.798. APODERADO JUDICIAL: Reina de Jesús Henriquez, abogado en ejercicio, Inpreabogado No. 8434 y domicilio en Maracay, estado Aragua. MOTIVO: Cumplimiento de Contrato Arrendaticio EXPEDIENTE No. 48.070 SENTENCIA: DEFINITIVA (APELACION). I DE LA NARRATIVA La presente causa se dio por recibida en esta Alzada, en la fecha del 26 de agosto de 2003, como consecuencia del Recurso de Apelación ejercido contra la sentencia dictada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, que declaró Sin Lugar la demanda de Cumplimiento de Contrato y Sin Lugar la reconvención propuesta por daños y perjuicios. El 27 de agosto de 2003, el Tribunal fijó lapso para informes de las partes conforme al artículo 517 del Código de Procedimiento Civil. Encontrándose la causa en estado de dictar la sentencia, el Tribunal procede a hacerlo previas las siguientes consideraciones: Alega la parte demandante: Que en el mes de noviembre de 1994, convinieron con la ciudadana Cruz María Rojas de Faustino, en celebrar un contrato verbal de arrendamiento, por el cual la demandada cedía en arrendamiento el local UNO (1), ubicado en la calle Arvelo cruce con calle Cedeño, del centro de la población de Tocuyito, con un canon mensual de Bs. 20.000,oo, y entregaron Bs. 50.000,oo por concepto de llaves y Bs. 60.000,oo por concepto de tres (3) meses de depósito. Que en fecha 18 de noviembre de 1994 se le entregó a la arrendadora el cheque No. 114936179 de la cuenta corriente No. 1143315255 del Banco de Venezuela, por la cantidad de Bs. 50.000, oo, contra el cual recibieron de la hija de la arrendadora Zaida Faustino un recibo con el debido concepto. Que en fecha 30 de noviembre de 1994 se hizo la entrega a la arrendadora del cheque No. 114921538 de la cuenta corriente No. 1146441924 por Bs. 60.000,oo, por el depósito acordado. Que el 17 de diciembre de 1994, la demandada les entrego el recibo con el detalle del inmueble contratado y que el canon comenzaría a correr desde el mes de enero de 1995. Que en el mes de enero de 1995 se apersonaron al local a efectos de recibirlo y dejar unos muebles adquiridos para el negocio, informando la arrendadora que el local no estaba listo, que estaban terminando y permitió que dejaran los bienes que llevaban. Que desde esa oportunidad hasta la fecha la arrendadora no ha cumplido con su obligación de entregarles el local arrendado. Que proceden a demandar para que convenga o a ello sea condenada, en lo siguiente: A) Cumplir con el contrato de arrendamiento convenido entre ellas, y en consecuencia hacerles entrega material del local arrendado; B) Pagar por concepto de lucro cesante la suma de Bs. 158.000, oo, por cuanto el negocio habría de producir Bs. 60.000,oo, o Bs. 2.000,oo diarios, comprendido desde el primero de enero de 1995, hasta el 19 de marzo de 1995. C) Pagar la suma de Bs. 2.000, oo diarios desde el 20 de marzo de 1995, hasta la definitiva entrega material del inmueble. d) Las costas y costos del proceso. Fundamentó en los artículos 1159, 1160, 1167, 1273, 1587 ordinales 1ª y 2ª del Código civil. No estimaron expresamente la demanda. La admisión de la demanda data del 23 de marzo de 1995, conforme consta al folio cinco del expediente. El 27 de marzo de 1995, las demandantes otorgan poder especial, apud acta, al abogado Marco Antonio Roman Amoretti, Inpreabogado No. 21.615. La citación de la demandada se tramitó con fundamento en la disposición del artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, designándose defensor judicial al abogado Genaro Hansen, quién aceptó el cargo y fue citado legalmente, como así consta de los folios que van desde el 08 al 31. El 05 de febrero de 1996, comparecieron las abogadas Rita flores y Reina Henriquez y consignan poder autentico otorgado por la demandada en el cual les designa como sus apoderadas judiciales; anexan escrito en el cual en vez de contestar la demanda, proceden a oponer cuestiones previas. En fecha 22 de febrero de 1996, el Tribunal de la causa dicta un auto mediante el cual, declara extemporáneo por prematuro el desconocimiento de los instrumentos privados; y las pruebas de la parte actora las tiene como no presentadas, por estar relacionadas con el fondo del asunto, para así entrar a resolver la impugnación del poder otorgado por la parte demandante y la incidencia de cuestiones previas. En fecha 16 de abril de 1996, el Tribunal que conocía de la causa, dictó sentencia Interlocutoria por la cual, desestimó la impugnación que del poder apud acta se hiciese, y declaró Sin Lugar las cuestiones previas opuestas. Al folio 54 auto de fecha 23.04.96, del Tribunal de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción, quién conocía la causa en primera instancia, por el cual declara haber perdido la competencia para conocer de conformidad con la Resolución No. 619 de fecha 30 de enero de 1996, Gaceta Oficial No. 35.890, y ordenando la remisión del expediente al Juzgado Sexto de Parroquia de iguales Municipios. Ordenó cómputo procesal desde el 23.03.95. Al folio 56 auto del Juzgado Sexto de Parroquia de los Municipios de Valencia, dando por recibido el expediente en fecha 21 de mayo de 1996. La contestación de la demanda se llevó a cabo en la fecha del 07 de agosto de 1996. En ella, la parte demandada: Impugnó y desconoció el instrumento poder otorgado por las demandantes al abogado Marco Antonio Roman Amoretti, por cuanto no alcanza el carácter de poder apud acta. Impugnó y desconoció el recibo producido junto con el libelo de fecha 18 de noviembre de 1994, (folio 3). Impugnó y desconoció en su contenido y firma el recibo producido junto al libelo, de fecha 17 de diciembre de 1994. (Folio 4). Opuso la defensa de fondo de falta de cualidad e interés de la parte demandada, conforme al artículo 361 del Código de procedimiento Civil. Negó, Rechazó y Contradijo en todas y cada una de sus partes el contenido del escrito libelar, tanto en los hechos como en el derecho. Propuso la reconvención por daños y perjuicios contra las demandantes, por la cantidad de Bs. 500.000, oo. Demandó la indexación. Demandó las costas y costos. La contestación a la reconvención fue presentada en fecha 19 de noviembre de 1996. En ella contradijeron y negaron en todas sus partes los fundamentos de hecho y de derecho invocados en la reconvención. En fecha 26 de noviembre y 05 de diciembre de 1996 el apoderado judicial de las demandantes consigna escrito de pruebas. En ellos promueve: Mérito de autos; inspección judicial; documentales en fotocopias; informes; Testimoniales. En fecha 07 de enero de 1997 la apoderada de la parte demandada apela del auto de fecha 16 de diciembre de 1996, folio 86, por el cual, el Tribunal no oyó apelación de un auto de mera sustanciación. En fecha 08 de enero de 1997 el Tribunal admite las pruebas de la parte actora. La parte demandada apela del auto de admisión de las pruebas según diligencia de fecha tres (3) de febrero de 1997. (folio 94). En fecha 03 de marzo de 1997 el Tribunal dicta un auto mediante el cual oye en un solo efecto, las apelaciones propuestas contra los autos de fecha 16.12.96 y 08.01.97. No consta de los autos que se haya tramitado, sacado copias, pagado aranceles o remitido a la alzada las copias necesarias para la apelación que fuere oída. La sentencia dictada en la primera instancia consta a los folios que van desde el 143 al 147 del expediente, y tiene fecha del 20 de diciembre de 2002. En ella, la sentenciadora motivó, entre otras: “...DE LA ACCIÓN RECONVENCIONAL: Al analizar la acción reconvencional se observa que la parte demandada reconviniente en su reconvención demanda por daños y perjuicios fundamentándolos en un supuesto daño moral, lo que hace improcedente la acción reconvencional y por tal motivo se declara sin lugar la reconvención propuesta por la parte demandada..." “...DE LA ACCIÓN PRINCIPAL: Analizado como fue el material probatorio y del estudio de las actuaciones que conforman este expediente a juicio de esta sentenciadora se observa que la parte actora no probó la existencia del contrato verbal de arrendamiento que diera origen a la acción de cumplimiento de contrato ejercida, por lo que la acción intentada debe ser declarada sin lugar y así se declara...” II ANALISIS PROBATORIO Pruebas de la parte demandante: 1. Con la demanda: A) Documento privado. Recibo No. 1, por Bs. 50.000, oo entregados por Patricia Román, por concepto de derecho a llave, imputable a depósito y mensualidad, de fecha 18 de noviembre de 1994, firma ilegible. El Tribunal desestima esta prueba con fundamento en que cuando se trate de un tercero, que no sea parte, ni haya sido llamado a juicio, este debe ratificar en juicio dicha prueba mediante testimonio, conforme el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. B) Documento privado. Recibo otorgado por María Cruz Rojas de Faustino, a favor de Ana Patricia Roman Amoretti e Itala Roman Amoretti, en fecha 17 de noviembre de diciembre de 1994, por Bs. 60.000, oo, por concepto de depósito del local No. 1, ubicado en calle Arvelo cruce con calle Cedeño, esquina Pan de Horno, Tocuyito, Valencia. El Tribunal desestima esta prueba de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, al ser desconocida por la parte demandada, que enerva su eficacia probatoria, y cuyos hechos contenidos en ella deberán probarse de manera alternativa. En cuanto a su impugnación el tribunal la toma como no hecha al no haberse adelantado el trámite necesario para comprobarla. 2. Con las pruebas: Copia simple de dos cheques del Banco de Venezuela, a cargo de las cuentas corrientes No. 1143315255 y 1146441924, por Bs. 50.000,oo y 60.000,oo, cheques números 114936179 y 114921538, a favor de María Cruz de Faustino, de fechas 18 de noviembre de 1994 y 19 de diciembre de 1994. El Tribunal desestima esta prueba con fundamento en el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, por falta de credibilidad y autenticidad, al tratarse de fotocopias de documentos privados. 3. Informes: Oficio recibido del Banco de Venezuela S.A.C.A. de fecha 25 de septiembre de 1997, mediante el Banco informa que conforme al oficio No. 148, anexa copia del cheque No. 114936179 y copia del movimiento de dicha cuenta para el mes de noviembre de 1996 (Rectius: 1994). Del cheque No. 114921538 por Bs. 60.000, oo informaron que no existe en sus registros. El Tribunal admite esta prueba conforme lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. III CONSIDERACIONES PARA DECIDIR PRIMERA: la pretensión planteada persigue el cumplimiento de un contrato de arrendamiento, que al decir de la parte actora, es de naturaleza verbal. Alegan que entregaron anticipos por conceptos de llaves y depósitos imputables a cánones de arrendamientos. Peticionan indemnización de daños y perjuicios por el lucro cesante dejado de percibir, y la entrega material del local arrendado. En la oportunidad de la contestación, la parte demandante contradice pormenorizadamente la pretensión. Impugna y desconoce las documentales presentadas con el libelo. Proponen la defensa de fondo de falta de cualidad de su representado para sostener el presente juicio, alegando que se refieren a simples expectativas de un hecho que nunca llegó a realizarse. Reconviene a la parte demandante por daños y perjuicios. Solicitó la indexación de las cantidades reclamadas. SEGUNDA: Debe en consecuencia este Tribunal, despejar la defensa de falta de cualidad para sostener la demanda opuesta por la parte demandada. Alegan que se refiere a simples expectativas de un hecho que nunca llegó a realizarse. En cuanto falta de cualidad, que se refiere a la legitimidad sustancial para accionar jurisdiccionalmente, y al interés procesal para pretender, el maestro Luis Loreto enseñaba que se trata de la identidad cabal que debe existir entre quien ejerce el derecho o contra quién se actúa y el titular del derecho que reclama o se le demanda, de manera que no pueda sustraerse de atender y responder por la consecuencia procesal que le ha sido peticionada al Tribunal, salvo su derecho de defensa y debido proceso.- En el presente caso, de las pruebas traídas al juicio consta que el pago efectuado mediante cheque bancario fue satisfecho a la ciudadana Zaida Faustino Rojas, hija de la demandada, según el resultado de la prueba de informes evacuada, habiendo sido afirmado así por la parte demandante, y rechazada esta afirmación por la demandada en cuanto su aplicación a los efectos del mérito, no deja en modo alguno de establecer que se demandó a quién tiene la cualidad, haciendo abstracción que fuere o no procedente la pretensión. En ese sentido se desestima la defensa opuesta de falta cualidad para sostener el juicio, en la idea de que el pago puede ser recibido por un tercero en nombre del acreedor, conforme lo dispuesto en el articulo 1.286 del Código Civil, salvo el análisis del mérito correspondiente.- TERCERA: Así las cosas, el Tribunal procede a analizar el fondo del presente juicio: Dispone el articulo 1.579 del Código Civil que: “…el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a aquella…omissis…”.- Esta disposición presenta los elementos esenciales a la validez o existencia de este tipo de contrato cuales son: la cosa, el precio y el consentimiento.- En cuanto a su formación, el contrato de arrendamiento, se constituye, mediante la oferta que es el acto por el cual una parte propone a la otra la celebración de un contrato, y la aceptación, que es la declaración de voluntad formulada por la persona a quien va dirigida la oferta expresando su adhesión, su consentimiento.- La parte actora sostiene que en el mes de noviembre de 1.994, convino con la parte demandada “celebrar un contrato verbal de arrendamiento”, y que desde esa oportunidad hasta la fecha en que intenta la demanda la arrendadora no ha cumplido con su obligación.- Teniendo el contrato de arrendamiento como obligación del arrendador “hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble” nace para esta, una vez perfeccionado el contrato la obligación de hacer de que su arrendatario, goce y disfrute de la cosa objeto del contrato.- Nos deja ver esto entonces, la preparatoria o proposición, el perfeccionamiento o celebración, y el cumplimiento o ejecución del mismo.- En el presente caso, dada la actitud de la demandada ante la petición de cumplimiento, en el sentido de rechazar y negar los hechos de la pretensión y su declarada falta de interés para sostener la demanda, el contrato a criterio del quien sentencia, solo se encuentra o quedó en la etapa preparatoria, conforme las alegaciones de las partes en sus actuaciones en el proceso.- Así, la parte demandada para excepcionarse en su negativa y rechazo explanado en la contestación, afirmó que del escrito libelar se desprende un hecho futuro e incierto al expresar “que convinieron con ella en noviembre de 1.994”, que en ninguna forma confiere derecho alguno que de lugar a la procedencia de la acción de cumplimiento de contrato. Que las cantidades señaladas por la demandante en forma alguna están relacionadas o vinculadas con lo presuntos cánones de arrendamiento, ya que comprendían un concepto distinto y totalmente diferente a las estipulaciones que deben contener un contrato de arrendamiento.- Es decir que, de esta resistencia planteada por la demandada se colige que admiten haber recibido cantidades por concepto de llave y depósito para ser imputados a cánones.- Razón tienen entonces en sus afirmaciones ya que de lo expresado por la demandante no aparece de manera legal que puedan tenerse como cánones las reservas que puedan hacerse para contratar sobre un inmueble, que habla de preliminares en un contrato, o cancele depósitos para cánones que tampoco contempla la Ley, y que solo tienden a garantizar el cumplimiento del contrato, cuando este ha nacido legalmente.- No consta a los autos que la parte demandada sea el propietario del bien inmueble objeto de demanda, ya que en la acción de desalojo es impretermitible verificar las condiciones de propietario del arrendador, derivada de un arrendamiento de carácter verbal.- De todo lo anterior se infiere entonces que los demandados no tuvieron la voluntad de perfeccionar el contrato que pudo incluso haber llegado a ser escrito, aun cuando el precontrato lo haya sido verbal.- Mauricio Rodríguez Ferrara, (El contrato de opción. 2da. Edición. Livorca 1.998. Caracas. Páginas 17 a 21). Expresa: “se debe empezar por señalar que el término “contrato Preliminar”, aunque no el fenómeno, pertenece a este siglo. En el contrato preliminar se ha venido observando un acuerdo (contrato) por medio del cual las partes se obligan (unilateral o bilateralmente) a celebrar con posterioridad otro contrato. De ahí nace la abundancia de términos como contrato, ante contrato, contrato preparatorio, promesa de contrato (unilateral o bilateral), contrato previo, etc. En este punto debemos decir que todos estos términos han sido utilizados como sinónimos, salvo, últimamente, el término “contrato normativo” que ha adquirido una significación especial. Debe entenderse por contrato preliminar aquel contrato cuyo único efecto es obligar a las partes a celebrar un nuevo contrato, con aplicación práctica, especialmente, en los contratos reales. Un banco, a titulo de ejemplo, se compromete a dar en préstamo a un cliente, hasta la cantidad de tres millones de bolívares (la así llamada “línea de crédito”, en términos bancarios). Si el cliente lo desea, puede forzar al banco a celebrar el contrato de préstamo. El primer acuerdo es un contrato preliminar unilateral (obligación solo para el banco). El segundo contrato es el contrato de préstamo en sí (contrato definitivo) que requiere la entrega del dinero (dado su carácter real), además del nuevo consentimiento previo de ambas partes. Pero el contrato preliminar también puede ser bilateral (esto es, con obligaciones para ambas partes). Por ejemplo, Juan se obliga a vender y Miguel se obliga a comprar determinado inmueble en un lapso de tiempo establecido y por un precio previamente pactado. Aquí nos enfrentaremos a la corriente tradicional, ya que por largo tiempo algunos autores (e incluso buena parte de la jurisprudencia) han sostenido férreamente el principio de que “promesa de venta equivale a venta”, principio que para muchos (y debido a una errónea interpretación) fue descubierto en el Código Napoleónico (Art. 1589). El argumento fue sencillo: si el vendedor se obliga a vender, si el comprador se obliga a comprar, si hay acuerdo de las partes en atención al precio y al bien, entonces sencillamente hay venta. En todo caso, se sostuvo, a los fines de defender esta errónea posición, que se estaría difiriendo la ejecución del contrato, más no su perfeccionamiento. Pero el principio de que promesa de venta equivale a venta no podía sostenerse en pie por mucho tiempo. Bajo el amparo del principio de la libertad contractual se sostuvo, para acabar con el principio mencionado, que no había ningún obstáculo para considerar que una cosa es contratar y otra obligarse a hacerlo. Por lo demás, de sostenerse el principio de que promesa de venta equivale a venta no habría razón para no pensar que promesa de arrendamiento equivale a arrendamiento, o promesa de permuta equivale a permuta, y así sucesivamente. Y, en definitiva, sostener tal principio implicaría, sin necesidad de mayores razonamientos, negar la existencia del contrato preliminar. Con el anterior criterio que asume este sentenciador, a los efectos del mérito debe considerarse la pretensión intentada improcedente.- De igual manera debe desestimarse la reconvención propuesta, por daños y Perjuicios, por cuanto la parte demandada reconviniente alega para sostener esta petición que se le causaron daños y perjuicios en su derecho comunitario sucesoral con los restantes herederos, en la sucesión de Tomasso Faustino Di turi, cuestión de hecho esta, que en ningún concepto, argumento o prueba fue demostrado durante el desenvolvimiento del proceso, razón por la cual no puede el sentenciador establecer cual fue el daño realmente causado, y menos conceder indemnización por daño moral al no haberse probado el hecho generador del supuesto daño.- Con el análisis y razones legales y doctrinarias expuestas, este Tribunal en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley, con fundamento en los artículos 1, 12, 243, 254, 507, 509 del Código de Procedimiento y 1.579 del Código Civil: DECLARA: 1) SIN LUGAR la apelación formulada por la parte demandante; 2) SIN LUGAR, la demanda que por Cumplimiento de Contrato intentaran las ciudadanas ANA PATRICIA ROMAN e ITALIA ROMAN AMORETTI, asistidas por el abogado MARCO ANTONIO ROMAN AMORETTI, contra CRUZ MARÍA ROJAS DE FAUSTINO, todos identificados en autos; y 3) SIN LUGAR la reconvención propuesta.- Quedando en consecuencia CONFIRMADO el fallo apelado. Son procedentes las costas procesales.- Publíquese, Regístrese y Bajese el expediente al Tribunal de origen.- Dada sellada y firmada en la sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Bancario y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia, a los dieciséis (16) días del mes de noviembre de 2.004. Años: 194° de la Independencia y 145° de la Federación.- El Juez Provisorio, Abog. RAFAEL RICARDO GIMENEZ La— Secretaria, Abog. CORALIA LISAUZABA T. En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia a las 2:25 de la tarde.- La Secretaria, Exp. N° 48.070.- RRG/CL/m.o.-