TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.-

DEMANDANTES JOSÉ MIGUEL GIMENEZ GONZÁLEZ, RAFAEL ANTONIO GIMENEZ GONZÁLEZ, MARIA JOSEFINA GIMENEZ GONZÁLEZ y LUISA ELENA GIMENEZ
ABOGADO: FERNANDO BOLAÑOS RAMOS
DEMANDADO: ZIAD CHEHAYEL
ABOGADO: JORGE COA MATHEUS Y SORVEY FERNÁNDEZ
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO – APELACIÓN
SENTENCIA: DEFINITIVA
EXPEDIENTE N°: 16.865

I
Suben a esta Superioridad por Distribución, para su conocimiento y decisión, las presentes actuaciones contentivas del Recurso de Apelación que interpusiera el abogado FERNANDO BOLAÑOS, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadanos JOSÉ MIGUEL JIMÉNEZ GONZÁLEZ, RAFAEL ANTONIO GIMENEZ GONZÁLEZ, MARIA JOSEFINA JIMÉNEZ GONZÁLEZ y LUISA ELENA GIMENEZ; contra la decisión de fecha 10 de marzo de 2004 dictada por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de esta Circunscripción Judicial
El 23 de marzo de 2.004 es recibido el expediente en este Tribunal, previa su distribución y en fecha 25 de marzo de 2.004 se fijó el 10º día de despacho para el dictamen de la sentencia.
Ninguna de las partes promovió pruebas ni presentó conclusiones en esta Alzada.
Estando dentro de la oportunidad procesal correspondiente para el dictamen de la sentencia, procede esta Juzgadora a realizar las siguientes consideraciones:
II
En fecha 22 de Octubre de 2.001 es admitida la demanda intentada por los ciudadanos JOSÉ GIMENEZ, RAFAEL GIMENEZ, MARIA GIMENEZ y LUISA GIMENEZ contra el ciudadano ZIAD CHEHAYEL por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Se emplazó al demandado, para que comparezca al 2° día de Despacho después de efectuada su citación.
Gestionada la citación personal, ésta no se pudo realizar, por lo que se realizó mediante carteles de citación. Se desprende del folio 65 de la primera pieza del expediente, la nota de la Secretaria del Tribunal Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dejando constancia que fijó el cartel de citación librado al demandado de autos.
En fecha 30 de mayo de 2.002 se da por citado personalmente el demandado. Se desprende de los folios 67 al 74 escrito de contestación de la demanda y reconvención, con sus respectivos anexos.
Por auto de fecha 10 de Junio de 2002 se niega la admisión de la reconvención propuesta por el demandado.
En la oportunidad procesal correspondiente ambas partes presentaron escrito de promoción de pruebas, las cuales fueron agregadas, admitidas y evacuadas en su oportunidad.
En fecha 10 de marzo de 2.004, Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, dictó sentencia definitiva.
III
ALEGATOS DE LAS PARTES
DE LA ACTORA:
Alega la actora en su escrito libelar que en fecha 30 de Junio de 1995 el ciudadano ZIAD CHEHAYEL celebró un contrato de arrendamiento, sobre un inmueble constituido por una casa, distinguida con el Nro. 96-25, ubicada en la Avenida Campo Elias, de la Parroquia San Blas, Municipio Valencia del estado Carabobo, que el referido inmueble era propiedad de INCRECA C.A., quien lo arrendó al hoy demandado, que posteriormente los hoy actores adquirieron el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, según documento registrado por ante la Oficina de Registro subalterno del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia del Estado Carabobo, en fecha 21 de Abril de 1998, bajo el Nro. 27, folios 1 al 3, protocolo primero, tomo 3, y continuaron la relación arrendaticia de mutuo acuerdo. Que fijaron el canon de arrendamiento en la cantidad de SIETE MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y UN BOLÍVARES (7.651,00) mensuales. Que a partir del mes de junio de 1999 el demandado dejó de cumplir con sus obligaciones y que hasta Septiembre de 2.001, adeuda la cantidad de CIENTO NOVENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS VEINTISÉIS BOLÍVARES (198.926,00). Que además el arrendatario incumplió con sus obligaciones de mantener el inmueble en buen estado de conservación y no hizo las reparaciones necesarias, que además efectuó una serie de modificaciones y alteraciones del inmueble sin ningún tipo de autorización.
Que demanda al ciudadano ZIAD CHEHAYEL para que sea resuelto el contrato celebrado, 1.- Por incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento y de varias cláusulas del contrato. 2.- Para que cancele la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS TREINTA Y DOS BOLÍVARES (244.832,00) por concepto de cánones de arrendamiento adeudados y los meses que se sigan causando hasta la sentencia definitiva. 3.- Que cancele CIENTO OCHENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS VEINTICUATRO BOLÍVARES (183.624,00) por concepto de daños y perjuicios causados. 4.- En pagar la cantidad de DOS MILLONES QUINIENTOS SESENTA MIL BOLÍVARES (2.560.000,00) por concepto de las reparaciones que hay que hacerle al inmueble. 5.- La indexación o corrección monetaria de las cantidades adeudadas. 6.- Las costas y costos del juicio, así como los honorarios de abogados.

DEL DEMANDADO:
Alegó el demando en su escrito de contestación de la demanda, que contradice la pretensión del actor tanto en los hechos como el derecho invocado, ya que no tiene ningún vinculo contractual con los actores, aun cuando afirma la existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble antes descrito. Que los demandantes son distintos de INMOBILIARIA INCRECA C.A., que el contrato de arrendamiento es con INMOBILIARIA INCRECA C.A., que los demandantes no tienen cualidad ni interés para sostener el juicio. Promueve la falta de cualidad de la parte demandante, ya que con ellos no media ninguna relación contractual y que no puede trabarse la litis con quien no es titular del derecho.
Hace valer la prorroga legal obligatoria y a preferencia ofertiva, ya que está solvente con el pago de los cánones de arrendamiento a la empresa INMOBILIARIA INCRECA C.A. Que es falso que de mutuo consentimiento haya celebrado contrato alguno con los actores y que todas las consignaciones realizadas, están hechas a favor de INMOBILIARIA INCRECA C.A..

IV
LIMITES DE LA CONTROVERSIA:
Quedan Como hechos admitidos y en consecuencia no son objeto de prueba, la existencia del contrato de arrendamiento entre el demandado y la Sociedad de Comercio INMOBILIARIA INCRECA C.A.
Quedan como hechos controvertidos 1.- Si existe relación arrendaticia entre los demandantes y el demandado. 2.- Si el demandado está solvente en el pago de los cánones de arrendamiento. 3.- Si es procedente la prorroga legal obligatoria.
V
PRUEBAS DE LAS PARTES

DE LOS ACTORES:
Con el libelo la actora acompañó copia fotostática simple del instrumento privado contentivo del contrato cuya resolución demanda, el cual por tratarse de un instrumento privado, considerado por esta Juzgadora como instrumento fundamental de la demanda, debió haber sido promovido con el libelo o haber señalado en su defecto, las circunstancias excepcionales que le permitieran su consignación posterior; esto es, que hubiese indicado en el libelo la oficina o lugar donde se encontraba o que fuese de fecha posterior al libelo, o que aun siendo anteriores no tenia conocimiento de ello, y como quiera que ni lo consigno con el libelo, ni señaló ninguna de dichas circunstancias, no se le concede ningún valor probatorio a dichas copias fotostáticas de instrumento privado y así se declara.
La Juez de la causa declaró sin lugar la demanda, por no haberse consignado el instrumento fundamental de la demanda y en apoyo de su argumento cita in extenso, la decisión de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 16 de Febrero de 2001 (Caso club de sub oficiales de las fuerzas Armadas). La decisión en cuestión declaró con lugar la denuncia de infracción de ley del articulo 434 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto en dicho caso la recurrida en casación le dio pleno valor probatorio al contrato que en copia simple de instrumento privado, se aportó en oportunidad distinta a la consignación del libelo, a pesar de que se trataba del instrumento fundamental de la demanda y ciertamente en ese caso, el Juez incurre en la delatada infracción, por cuanto el legislador procesal prohíbe que dichos instrumentos fundamentales, tratándose de instrumentos privados, sean promovidos en oportunidad distinta de la interposición de la demanda, salvo que se invoque la circunstancia consideradas en la propia norma, pero ello no implica per se, y sin analizar el resto del material probatorio, la improcedencia de la demanda.
Se trata de un problema de valoración probatoria, pues si el Juez aprecia el documento fundamental promovido después de la presentación del libelo, ciertamente DEJA DE APLICAR EL CONTENIDO DEL ARTICULO 434 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, con lo cual se produce una infracción de norma legal expresa que regula el establecimiento de la prueba, pero ello en modo alguno implica, por si sólo, la procedencia o improcedencia de la demanda.
No existe norma alguna que establezca que el contrato de arrendamiento deba celebrarse por escrito, y que su existencia o no, dependa de la existencia de dicho contrato escrito, como si lo regula el legislador respecto de la existencia de la hipoteca, ya que en este tipo de contratos (de arrendamiento), la formalidad del contrato escrito es requisito ad probationem y no ad solemnitatis, como si lo es respecto de la hipoteca; por otra parte el artículo 1.355 del Código Civil establece que “El instrumento redactado por las partes y contentivo de sus convenciones es solo un medio probatorio…..”; Aún más, el artículo 1.615 del Código Civil prevé la existencia de contratos de arrendamientos verbales, al igual que lo hace el articulo 34 del a vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, de modo que, no está ajustado a derecho declarar improcedente una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento, por el solo hecho de no haberse consignado el instrumento que lo contiene; en todo caso debió haberse declarado con o sin lugar la demanda, si el a-quo consideraba que el actor logró o no demostrar las obligaciones cuyo cumplimiento demanda o si el demandado logró demostrar las excepciones invocadas, pues -se repite- la consignación o no del documento fundamental de la pretensión, traerá como consecuencia la procedencia o no de la acción invocada, sólo si las partes lograron o no probar sus alegatos.
En la presente causa la accionada admitió la existencia del contrato de arrendamiento entre su persona y la empresa INMOBILIARIA INCRECA C.A., siendo ese el único hecho admitido en la presente causa, por lo tanto la existencia o no de dicha relación arrendaticia es un hecho no controvertido, admitido por las partes y en consecuencia se encuentra fuera del “thema decidendum” y por lo tanto no es objeto de prueba y así se declara.
Acompañó copia fotostática simple del instrumento otorgado por ante la Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Municipio Valencia, en fecha 21 de abril de 1998, registrado bajo el Nro. 27, folio 1 al 3, protocolo primero, tomo tercero, el cual es apreciado por esta Juzgadora en su pleno valor probatorio tal como lo permiten los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1360 del Código Civil, y del mismo se desprende que la Sociedad de Comercio INMOBILIARIA INCRECA C.A. quien no es parte en la presente causa, mediante su liquidador, adjudicó en propiedad a los demandantes en la presente causa, el mismo inmueble objeto del contrato cuya resolución demandan los actores, por lo que se tiene a los demandantes como propietarios de dicho inmueble desde la fecha 21 de abril de 1998.
Del folio 13 al 32 corren agregados los originales de instrumentos privados que emanan de la propia actora que los promueve, y los cuales dado el principio de alteridad de la prueba, según el cual nadie puede hacer prueba a favor de si mismo, y como adicionalmente dichos instrumentos no se encuentran suscritos por el demandado contra quien se pretenden hacer valer, tal como lo exige el artículo 1368 del Código Civil, no se les concede ningún valor probatorio.
En el lapso probatorio ratifica el valor probatorio de los instrumentos que ya fueron analizados, promovió la prueba de Inspección Judicial, la cual fue evacuada el 26 de Junio de 2000 (folio 249 y 250 de la segunda pieza), en la misma el tribunal se constituyó en el inmueble objeto del contrato cuya resolución se demanda y deja constancia que el inmueble se encuentra en regular estado de mantenimiento y conservación en sus paredes, techos y baños, que las tuberías no funcionan, que en el inmueble funciona un taller mecánico denominado “Mega Machine” que todas las instalaciones eléctricas, los cables están sin empotrar, y que no se le había hecho mantenimiento al inmueble, todos los hechos de los cuales dejó constancia el tribunal NO FORMAN PARTE DE LOS HECHOS DEBATIDOS EN LA PRESENTE CAUSA, y en consecuencia no se le concede ningún valor probatorio a dicha prueba de Inspección Judicial, ni a las fotografías que forman parte de la misma, ni al informe técnico que con posterioridad a la evacuación de la prueba fue consignado en el Tribunal de la causa por la Ingeniero Ada Lameda.
A los folios 237 y 246 constan las declaraciones testificales de los ciudadanos ADE ROBERTO SALAS COLINA y SAÚL OSIO MENDOZA.
El Testigo SAÚL OSIO declaró que gestionó el alquiler del inmueble objeto del contrato cuya resolución se demanda, a la pregunta quinta sobre las condiciones del terreno para la fecha en que gestionó su arrendamiento, contestó que el terreno estaba limpio, pelado, cercado con paredes de bloque, a la pregunta sexta sobre si el inmueble ha sufrido modificaciones respondió que si, complementando su respuesta en la pregunta séptima, en el sentido que anteriormente estaba limpio y pelado y cercado con paredes de bloques. Este testigo no fue repreguntado no incurrió en contradicciones y parece haber dicho la verdad, pero sus dichos nada aportan a los únicos hechos controvertidos en la presente causa, esto es si los demandantes están vinculados con el demandado mediante relación arrendaticia, y si el arrendatario está solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.
Al folio 246 riela el acta de declaración de ADE ROBERTO SALAS, analizada su declaración se evidencia que el testigo no fue repreguntado, no incurrió en contradicciones, y dada su edad y profesión, y por parecer haber dicho la verdad, le merece fé a esta Juzgadora en sus dichos, sin embargo analizada cuidadosamente sus respuestas, concretamente a la pregunta cuarta cuando contestó que gestionó la solvencia municipal al inmueble ubicado en la Avenida Campo Elías, cruce con calle 24 de Junio, de esta ciudad de Valencia, y en la pregunta sexta cuando respondió, haber observado modificaciones en el inmueble en relación a como se encontraba cuando le gestionó la solvencia, respondiendo que anteriormente solo se encontraba cercada con paredes de bloques, que le han construido un galpón pequeño, unas oficinas y otras construcciones. Todos los dichos del testigo se resumen a las modificaciones que presuntamente se han efectuado al inmueble con posterioridad a su arrendamiento, lo cual no es un hecho controvertido en la presente causa, y en consecuencia este testigo nada aporta a los hechos debatidos, por lo que no se le concede valor a su declaración.
PRUEBAS DEL DEMANDADO:
Con la contestación el demandado promovió las copias certificadas del legajo del expediente de consignaciones Nro. 32 que cursa por ante el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, las cuales por tratarse de la copia certificada, expedida por funcionario publico con competencia para ello, se les concede valor probatorio, y con las mismas queda demostrado que desde el mes de Julio de 1999 y hasta el mes de Enero de 2002 el demandado ZIAD CHEHAYEL consignó los cánones de arrendamiento por ante dicho Juzgado a favor de la Inmobiliaria INCRECA C.A., referidos todos al inmueble objeto del contrato cuya resolución se demanda, que el Tribunal notificó el 18 de noviembre de 1999 a la empresa INMOBILIARIA INCRECA C.A. de las consignaciones efectuadas, así posteriormente se continuo practicando la notificación a la INMOBILIARIA INCRECA C.A. de todas y cada una de las notificaciones.
De modo pues que para la fecha de la interposición de la demanda, esto es el 17 de octubre de 2001, el demandado se encontraba solvente en el pago de las mensualidades de arrendamiento para con su arrendadora INMOBILIARIA INCRECA C.A. y así se declara.
A los folios 197 al 207 corren agregadas las copias certificadas de otras consignaciones efectuadas a favor de INMOBILIARIA INCRECA C.A. de las cuales se evidencia que los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2.002 también fueron consignados oportunamente por el arrendatario.
VI
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
Del análisis del material probatorio aportado por las partes se evidencia que ciertamente los demandantes no están vinculados jurídicamente con el accionado, pues el contrato de arrendamiento fue celebrado entre INMOBILIARIA INCRECA C.A. y el ciudadano ZIAD CHEHAYEL, el hecho de que los actores sean los propietarios del inmueble arrendado, lo cual quedó demostrado en los autos, en modo alguno implica que en ellos resida la cualidad activa para pedir la resolución de un contrato de arrendamiento EN EL QUE NO SON PARTES.
El artículo 1.166 del Código Civil establece: Los contratos no tienen efecto sino entre las partes contratantes, no dañan ni aprovechan a los terceros, excepto en los casos establecidos por la Ley.” Los terceros a que se refiere el legislador, son aquellos cuya voluntad no intervino de ninguna manera en la celebración del contrato y por ello no tienen vinculo jurídico alguno con las partes y por esa razón los denomina la doctrina, según lo cita Maduro Luyando, “penitus extranei”. La parte actora invoca en su favor el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cuyo texto es el siguiente:
“Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley”

Dicha norma consagra una protección a favor del arrendatario en el sentido de que, transmitida como sea la propiedad del inmueble a cualquier tercero, este nuevo propietario está obligado a respetar la condición posesoria del arrendatario, es decir debe respetarse el contrato de arrendamiento celebrado con el anterior propietario en los mismos términos y condiciones y, agrega el legislador, las acciones relativas a la terminación de dicha relación arrendaticia deberán ser igualmente tramitadas conforme a las disposiciones de esa Ley.
En modo alguno establece el legislador una suerte de “sustitución contractual” como la que parece entender la actora, ya que no entra el nuevo propietario a sustituir al anterior arrendador, pues lo único que le impone la norma a este nuevo propietario es una obligación: Respetar la condición del inquilino.
El contrato de arrendamiento, como todo contrato bilateral oneroso, puede ser cedido por el arrendador o por el arrendatario, mediante el mecanismo normal de cesión de crédito u otros derechos, tal como lo dispone el articulo 1549 y siguientes del Código Civil, salvo los casos en que el propio contrato prohíba a alguna de las partes, (que es usualmente el arrendatario), ceder el contrato por considerarse que respecto de él, el mismo se ha celebrado intuito personae, pero esta cesión debe ser expresa y constar por escrito, la misma no opera ipso iure por la simple transmisión de propiedad del inmueble objeto del contrato, menos aun en el caso del arrendamiento, en el cual tiene cualidad para celebrarlo, no solo el propietario, sino aun un simple administrador.
De modo pues que, al no haberse demostrado que haya operado la cesión del contrato en beneficio de los nuevos propietarios, la relación arrendaticia solo puede considerarse existente entre el demandado y la Sociedad de comercio INMOBILIARIA INCRECA C.A. por lo que la cualidad para demandar la resolución de dicha relación arrendaticia solo puede recaer en la mencionada sociedad de comercio INMOBILIARIA INCRECA C.A. y no en la persona de los actores aun cuando se trate de los propietarios del inmueble.
En razón de lo anterior la defensa perentoria de falta de cualidad opuesta por el demandado es procedente en derecho y así se declara.
Al declararse con lugar la Defensa de Fondo de Falta de Cualidad, la acción incoada no puede prosperar en derecho, lo cual implicaría la condenatoria en costas para la parte actora, pero como quiera que la parte actora solo apeló de la decisión de Primera Instancia, por el principio de la prohibición de la “Reformatio In Peius”, no es posible condenar en costas al accionante, apelante único, pues la sentencia de la Primera Instancia en forma expresa lo exonero de costas procesales
Por las razones de hecho y de derecho explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACIÓN interpuesta por el abogado FERNANDO BOLAÑOS, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora en la presente causa, ciudadanos: JOSÉ MIGUEL JIMÉNEZ GONZÁLEZ, RAFAEL ANTONIO GIMENEZ GONZÁLEZ, MARIA JOSEFINA JIMÉNEZ GONZÁLEZ y LUISA ELENA GIMENEZ; SEGUNDO: SIN LUGAR LA DEMANDA intentada por los ciudadanos: JOSÉ MIGUEL JIMÉNEZ GONZÁLEZ, RAFAEL ANTONIO GIMENEZ GONZÁLEZ, MARIA JOSEFINA JIMÉNEZ GONZÁLEZ y LUISA ELENA GIMENEZ; contra el ciudadano ZIAD CHEHAYEL por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; TERCERO: QUEDA ASÍ MODIFICADA la sentencia definitiva dictada en fecha 10 de marzo de 2.004 por el Juzgado Séptimo de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
No hay condenatoria en costas.
De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes de la presente decisión.
Publíquese, déjese copia y bájese en su oportunidad
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los seis (06) días del mes de mayo del año dos mil cuatro (2.004).
Años: 194° de la Independencia y 145° de la Federación.
La Juez Titular,

Abog. Roraima Bermúdez G.
La Secretaria,

Abog. Elea Coronado

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 2:05 minutos de la tarde.
La Secretaria,

Abog. Elea Coronado

Exp. N° 16.865