TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y AGRARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.
DEMANDANTE: SUSANA OSIO GONZALEZ
ABOGADO: MIGUEL OSIO OSIO
DEMANDADOS: NICOLAS JOSE TORRES
ABOGADO: PEDRO CESAR PICHER ESCOBAR
MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO
EXPEDIENTE N°: 16.240
Sustanciada como fue la presente causa, procede este Tribunal a dictar su fallo lo cual hace en los términos que a continuación se exponen:
Por escrito presentado el 06 de Mayo de 2002, la ciudadana SUSANA OSIO GONZÁLEZ, mayor de edad, soltera, titular de la Cédula de Identidad número V-12.606.767, de este domicilio, asistida por el Abogado en MIGUEL OSIO OSIO, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 16.036, interpuso formal demanda por RESOLUCIÓN DE CONTRATO, contra el ciudadano NICOLAS JOSE TORRES, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-5.629.813, de este domicilio.
Es recibida por Distribución en el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, siendo admitida la misma, en fecha 20 de Mayo de 2002. Se libró compulsa.
El 04 de Junio de 2002, la parte demandada confiere Poder Apud-Acta al abogado MIGUEL OSIO OSIO, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 16.036.
El 20 de junio de 2002, el abogado actor mediante diligencia, consigna las resultas de la citación del demandado, que fuera practicada por el Juzgado Cuarto de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en la cual consta que no se pudo localizar al demandado e igualmente solicita la citación por carteles, lo solicitado fue acordado por ese Tribunal en fecha 25 de junio de 2002. El 08 de julio de 20002, la parte actora consigna los carteles publicados, los mismos fueron agregados el 09 de julio de 2002. El 13 de agosto de 2002, la parte actora solicita la designación del defensor judicial, siendo designado el abogado OSCAR RODRÍGUEZ, en fecha 14 de agosto de 2002. En fecha 05 de noviembre de 2002, el abogado actor solicita la designación de un nuevo defensor judicial, en esa oportunidad se designó a la abogado ISABEL DIAZ, dicho nombramiento fue revocado por auto de fecha 03 de febrero de 2003, designándose al abogado PEDRO PITCHER, quien en su oportunidad acepto el cargo y prestó el juramento de Ley.
El 14 de Julio de 2003, el Defensor Judicial del demandado, presentó escrito de Contestación a la Demanda.
Abierta la causa a pruebas, ambas partes hicieron uso de este derecho, promoviendo las que consideraron convenientes para sus defensas. Siendo admitidas las mismas el 23 de Mayo de 2003.
El 26 de mayo de 2003, el abogado actor presenta escrito en el cual solicita la inhibición del Juez.
El 27 de Mayo de 2003, auto de ese Tribunal, negando lo solicitado por improcedente.
El 30 de Mayo de 2003, el abogado actor mediante diligencia recusa al Juez, el cual rinde su Informe en esa misma fecha. El presente expediente es remitido a distribución el 05 de junio de 2003, correspondiéndole conocer del mismo a este Tribunal, quien le da entrada el 16 de junio de 2003.
El 17 de junio de 2003, la parte demandante solicitó el abocamiento de la Juez, lo cual es acordado por auto del Tribunal de fecha 25 de junio de 2003.
El 06 de agosto de 2003, la parte actora solicita cómputo por secretaría de los días de despacho transcurridos en el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, lo solicitado es acordado por auto de fecha 13 de agosto de 2003. La información requerida es recibida en este Tribunal el 25 de agosto de 2003.
En la oportunidad correspondiente la parte demandante presentó Informes. No hubo observaciones.
El 26 de marzo de 2004, el Tribunal se abstiene de dictar sentencia en la presente causa, hasta tanto no se reciban las resultas de la Inhibición, las mismas fueron recibidas el 13 de abril de 2004.
ALEGATOS DE LAS PARTES:
Alega la parte actora lo siguiente:
Que en fecha 16 de agosto de 2003, celebró con el ciudadano NICOLAS JOSE TORRES, un contrato de Opción de Compra Venta, sobre un inmueble constituido por un apartamento que forma parte del Edificio LA ARBOLEDA, signado con el N° PB-4, situado en la planta baja del edificio, con un área de construcción de CUARENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (46 M2), comprendido dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE: Con el apartamento N° PB-3; SUR: Con fachada sur del edificio; ESTE: Con fachada este del edificio y jardines; y OESTE: Con patio de ventilación y espacio de las escaleras, correspondiéndole el puesto de estacionamiento N° 4, con capacidad para un vehículo, ubicado en la planta baja o planta nivel. Que en la cláusula TERCERA del contrato se estableció la forma de pago, así como el precio pactado y convenido para la compra-venta del apartamento ya descrito, en la suma de QUINCE MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 15.400.000,00), los cuales serían cancelados de la siguiente manera: SIETE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 7.000.000,00) de inicial por la compra del apartamento, quedando un saldo de OCHO MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 8.400.000,00), que serían cancelados TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000,00) que serían cancelados para el mes de diciembre de 2000, UN MILLON CUATROCIENTOS MIL (Bs. 1.400.000,00) para ser cancelados en el mes de abril de 2001 y CUATRO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 4.000.000,00) para ser cancelados en el mes de agosto de 2001.Que estableció la misma cláusula TERCERA, que con la firma del documento ésta recibe el apartamento en las condiciones en que se encuentra, para hacerles modificaciones y detalles que creyere conveniente efectuar, siendo a partir de ese momento responsable para con el vendedor de cualquier daño. Que en la Cláusula Cuarta, se estableció que a partir de la autenticación del documento, la firma definitiva del documento de venta por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego, será una vez que sea registrado el documento de condominio del edificio LA ARBOLEDA por ante el Registro Subalterno antes mencionado. Que en la Cláusula Quinta se estableció una sanción por daños y perjuicios al contratante que incumpliera con las obligaciones contenidas en el contrato de Opción de Compra Venta, pactado en un equivalente del quince (15%) del precio total pactado en la Cláusula Tercera del Contrato.
Que el 13 de diciembre de 2000, canceló la cuota correspondiente por un monto de TRES MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 3.000.000.00), solicitándole al ciudadano NICOLAS JOSE TORRES, el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta. Que para el vencimiento de la segunda cuota, no había sido registrado el documento de condominio del edificio, objeto de la opción de compra-venta, se negó a cancelar el pago correspondiente al mes de abril de 2001, siendo citada por un abogado, a quien le manifestó su intención de no resolver el contrato por cuanto había tenido conocimiento que no había sido registrado el documento de condominio señalado en la Cláusula Cuarta del contrato. Que en su lugar fue registrado un documento de Reglamento de Comunidad Ordinaria que existirá a medida de las sucesivas ventas, el cual contiene las características, dependencias y normas las cuales harán regir la Comunidad Ordinaria del referido edificio. Que una vez conocido el documento que fungía como documento de condominio, observó que el mismo, no se trataba de un documento de condominio con fundamento a la ley de Propiedad Horizontal, sino un documento de Reglamento de Comunidad Ordinaria, por lo cual se subvierten los términos del contrato. Que le ha sido imposible comunicarse personalmente con el Propietario del Edificio “LA ARBOLEDA”, para hacer de su conocimiento su intención de resolver el contrato de Opción de Compra Venta, sin haberlo logrado.
Que por lo antes expuesto demanda por resolución de contrato de Opción de Compra Venta, al ciudadano NICOLAS JOSE TORRES, para que convenga o sea condenado por el Tribunal a lo siguiente: Primero: En resolver el contrato de Opción de Compra Venta, autenticado el 16 de agosto de 2.000, sobre el propiedad del demandado, debido al incumplimiento de la Cláusula Cuarta del Contrato, al no registrar el documento de condominio del edificio en los términos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal. Segundo: En devolverle la cantidad de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00), cantidad entregada al demandado como parte de pago de la compra venta del inmueble antes identificado, en la Cláusula Tercera del contrato de Opción de Compra-Venta. Los intereses que devengue la anterior cantidad, desde el momento en que se admita la demanda, hasta el momento de la devolución del dinero, entregado como anticipo de pago. Igualmente solicitó la indexación o corrección monetaria. Tercero: El quince (15%) por ciento, de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 15.000.000,00), establecidos en la Cláusula quinta del contrato de Opción de Compra-Venta, por no haberse efectuado la negociación, por culpa imputable al propietario ciudadano NICOLAS JOSE TORRES, la cantidad de DOS MILLONES TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 2.310.000,00). Cuarto: Al pago de las costas procesales incluyendo entre éstas los honorarios de abogados.
Por su parte el demandado alegó:
Que en la cláusula cuarta del contrato no se fijó plazo alguno para registrar el documento de condominio, ni en ninguna otra cláusula del contrato; Que no existe ni en el contrato, ni en la Ley de Propiedad Horizontal, prohibición alguna que impida el registro de un documento de “Comunidad Ordinaria”; Niega que su defendido deba devolver la suma de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES, así como los intereses, ni la corrección monetaria, ni la suma de DOS MILLONES TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 2.310.000,00), demandados de acuerdo a la cláusula Quinta del contrato por cuanto, el demandado no incumplió las obligaciones contractuales.
LIMITES DE LA CONTROVERSIA:
Dado el modo de contestación de la demanda, no existen hechos admitidos en la presente causa, y quedan como hechos controvertidos: 1.- El contrato celebrado entre las partes, sus términos y condiciones; 2.- Si el otorgamiento de un documento de Reglamento de Comunidad Ordinaria constituye o no incumplimiento a la obligación asumida por el demandado en el contrato, 3.- Si los planos registrados coinciden con los términos establecidos en el documento de Comunidad Ordinaria.
PRUEBAS DE LAS PARTES:
La actora acompañó a los autos, el original de un documento autenticado por ante la Notaría Pública Séptima de Valencia, el 16 de agosto de 2000, el cual por no haber sido tachado en la oportunidad procesal correspondiente, tiene el valor de plena prueba que le confiere el artículo 1.360 del Código Civil, por el mismo queda establecido que: A) entre NICOLAS JOSE TORRES demandado en la presente causa, y la ciudadana SUSANA OSIO GONZALEZ parte actora, se celebró un Contrato de Opción de Compra Venta, sobre un apartamento que forma parte del Edificio LA ARBOLEDA, signado con el N° PB-4, situado en la planta baja del edificio; B) Que al apartamento objeto de la opción le corresponde “un porcentaje de condominio de 4.31% sobre las cargas comunes del edificio”, según textualmente se expresa de la parte final de la Cláusula SEGUNDA del Contrato; C) Que las partes convinieron en que la fecha de la firma definitiva del documento de venta por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego, sería “una vez que sea registrado el documento de condominio del Edificio LA ARBOLEDA por ante el Registro Subalterno antes mencionado”; D) Que las partes establecieron una limitación a los daños y perjuicios que podrían reclamarse mutuamente por concepto de daños y perjuicios, cuyo monto máximo fijaron en el equivalente al 15% al valor total del inmueble.
Igualmente promovió la actora, copia fotostática simple del documento público, otorgado por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico de los Municipios Naguanagua y San Diego en fecha 08 de mayo de 2001, cuyo instrumento publico aportado a los autos en copia fotostática simple tal como lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, es apreciado por esta Juzgadora como plena prueba, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.360 del Código Civil, y, con el mismo queda establecido que el demandado en la presente causa manifestó su voluntad de vender el Edificio Residencias LA ARBOLEDA, conforme a un “Reglamento de Comunidad Ordinaria”, y no conforme a un documento de Condominio, tal como se obligó en la opción de compra celebrado con la actora, que el área de terreno sobre el cual se encuentra construido el edificio, según lo declarado en el documento es de diecinueve metros con treinta y dos centímetros (19,32 mts.) de frente por cuarenta y cuatro metros con setenta centímetros (44,70 mts.) de fondo; Igualmente queda establecido con dicho instrumento, que a los diferentes apartamentos del Edificio se les atribuyen porcentajes “de Comunidad Ordinaria” y, concretamente al apartamento PB-4, esto es, el inmueble objeto del contrato, cuya resolución se demanda se le atribuye “un porcentaje de Comunidad Ordinaria de 4,14% sobre las cargas comunes del edificio” y no un “porcentaje de condominio de 4,31%” como se estableció en el Contrato.
Igualmente promovió la actora la copia fotostática simple de un plano suscrito por la Arquitecto YUMAIRA VASQUEZ, el cual por tratarse de la copia fotostática simple de un instrumento privado emanado de tercero, es decir, por no tratarse de la clase de instrumentos que según el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil pueden ser promovidos en copia fotostática, no se le concede ningún valor probatorio.
En el lapso probatorio la actora promovió, original del documento privado constituido por un recibo de pago (folio 65), cuyo instrumento privado no fue desconocido, impugnado, ni tachado en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que, el mismo adquirió el valor de instrumento privado tenido legalmente por reconocido, de conformidad con lo establecido en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia, esta juzgadora lo aprecia en su pleno valor probatorio, tal como lo dispone el artículo 1.363 del Código Civil, y con el mismo queda establecido que la actora en fecha 11 de diciembre de 2000 pagó al demandado la suma de TRES MILLONES DE BOLIVARES (BS. 3.000.000,00) por concepto de cancelación del giro correspondiente al mes de diciembre del año 2000, por compra del apartamento PB-4 del Conjunto Residencial LA ARBOLEDA.
Al folio 68, corre la constancia emitida por el Director de Desarrollo Urbano de la Alcaldía de Naguanagua del Estado Carabobo, en fecha 21 de mayo de 2002, cuyo instrumento administrativo no impugnado, ni tachado, se asimila en su valor al instrumento publico y en consecuencia esta juzgadora le concede valor probatorio, por lo mismo queda establecido que el terreno donde se encuentra construido el Edificio Residencias LA ARBOLEDA, mide por su parte frontal 13,65 metros y no 19,32 metros como se señaló en el documento de Comunidad Ordinaria, e igualmente el lindero lateral derecho del terreno es una línea quebrada, tal como lo alegó la actora en el libelo, es decir, se trata de un terreno irregular y no rectangular.
La parte demandada promovió “El mérito favorable de autos”, el cual no es considerado un medio probatorio en si mismo, y en consecuencia, no existen pruebas que analizar respecto de la parte accionada.
Analizadas como han sido las pruebas promovidas, procede el Tribunal a determinar si el accionado incumplió con los términos y obligaciones establecidos en el contrato celebrado, y en tal sentido se observa, que aun cuando en la cláusula Cuarta del Contrato, es evidente que las partes sujetaron la exigibilidad de dicha obligación del otorgamiento del documento definitivo de venta, a una condición, constituida dicha condición por el otorgamiento del documento de condominio, no se estableció fecha para el otorgamiento del documento de condominio, y en consecuencia, para la firma del documento definitivo de venta; En tal sentido, se considera en primer lugar que dicha condición sería anulable, pues se trata de una obligación contraída bajo una condición que depende de la sola voluntad del que se obliga por lo que, a tenor de lo establecido en el artículo 202 del Código Civil, dicha condición podría reputarse nula, Sin embargo, como quiera que ninguna de las partes alegó dicha nulidad de la condición, debe esta juzgadora analizar si se cumplió o no la condición, a los fines de determinar si nació o no la obligación del accionado de otorgar el documento definitivo de venta del inmueble, y en tal sentido se observa, que el artículo 1206 del Código Civil establece los distintos supuestos bajo los cuales se debe tener por cumplida o definitivamente por no cumplida una condición, establece dicha norma:
“Cuando una obligación se ha contraído bajo la condición de que un acontecimiento suceda en un tiempo determinado, esta condición se tiene por no cumplida si el tiempo ha expirado sin que el acontecimiento se haya efectuado. Si no se ha fijado tiempo, la condición puede cumplirse en cualquier tiempo, y no se tiene por no cumplida, sino cuando es cierto que el acontecimiento no sucederá..:” (Destacados del tribunal)

En la parte final de dicha norma, y por argumento en contrario de lo literalmente expresado, el legislador reputa como cumplida definitivamente una condición, cuando es cierto que el acontecimiento ya no podrá suceder, es decir, cuando las circunstancias sean tales que, no importa el tiempo que transcurra, ya la condición no podrá verificarse, por lo que, se debe tener por cumplida la condición desde el momento en que fácticamente se pueda verificar que el acontecimiento ya no sucederá.
En el caso de autos, al haberse otorgado por ante la Oficina de Registro Subalterno un documento de Comunidad Ordinaria, en fecha 08 de mayo de 2001, desde ese momento se debe considerar que ya no es posible otorgar un documento de condominio sobre el mismo inmueble, por lo que, es un hecho cierto que el acontecimiento (otorgamiento del documento de condominio) ya no sucederá y en consecuencia desde esa fecha 08 de mayo de 2001 se debe tener por cumplida la condición establecida en la Cláusula Cuarta del contrato para que naciera, en cabeza del vendedor, la obligación de otorgar el documento definitivo de venta, lo cual no cumplió, en consecuencia, se considera que el demandado ha incumplido con las obligaciones asumidas en el contrato.
Por otra parte establece el artículo 1.160 del Código Civil, que los contratos deben ejecutarse de buena fe, y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, por su parte el artículo 1.264 del Código Civil establece: “Las OBLIGACIONES DEBEN CUMPLIRSE EXACTAMENTE COMO HAN SIDO CONTRAÍDAS…” . La parte demandada en la presente causa, se obligó en el contrato celebrado, a OTORGAR UN DOCUMENTO DE CONDOMINIO, es decir, a vender el inmueble constituido por el edificio LA ARBOLEDA, bajo el régimen de propiedad horizontal que consagra la figura del documento de condominio, y en modo alguno se obligó, ni siquiera se previó la posibilidad de ello, a otorgar un “documento de reglamento de comunidad ordinaria” como efectivamente lo hizo, y el hecho de que, ni el contrato, ni la ley le impidiesen otorgar un documento de Comunidad Ordinaria -en caso de que así fuese- no desvirtúa el hecho cierto de que el accionado no cumplió con el contrato en los términos en que se obligó, tal como se lo ordenan los artículos 1.160 y 1.264 del Código Civil;
Amen de lo anterior, no es cierto que no exista prohibición de la ley para la venta de un inmueble por apartamentos, bajo un régimen distinto al establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, ya que el artículo 1 de la Ley de Propiedad Horizontal establece: “Los diversos apartamento y locales de un inmueble podrán pertenecer a distintos propietarios de acuerdo con las disposiciones de la presente ley…”; y en el artículo 5 de la misma establece, que son COSAS COMUNES a todos los apartamentos, la totalidad del terreno que sirvió de base para la obtención del correspondiente permiso de construcción, y en el caso de autos tal como se declara en el documento de Comunidad Ordinaria, el terreno sobre el cual se encuentra construido el edificio, no pertenecía al propietario del terreno, ni pertenece ahora a la comunidad de propietarios de Residencias La Arboleda; De modo pues que, si existe prohibición legal de vender apartamentos bajo el régimen de Comunidad Ordinaria como la constituida por el demandado NICOLAS JOSE TORES, en el Edificio Residencias La Arboleda, luego, al quedar evidenciado que el accionado si incumplió con las obligaciones contraídas en virtud del contrato, la acción resolutoria incoada en su contra es procedente en derecho y así se declara.
Por las razones de hecho y de derecho explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara CON LUGAR la demanda intentada por la ciudadana SUSANA OSIO GONZALEZ, por RESOLUCION DE CONTRATO, contra el ciudadano NICOLAS JOSE TORRES. En consecuencia, se condena al demandado NICOLAS JOSE TORRES a lo siguiente: Primero: Se declara resuelto el contrato de OPCION DE COMPRA VENTA, autenticado el 16 de Agosto de 2.000, por ante la Notaría Pública Séptima de Valencia, bajo el N° 68, Tomo 85, sobre un inmueble constituido por que forma parte del Edificio LA ARBOLEDA, signado con el N° PB-4, situado en la planta baja del edificio. Segundo: Se condena al demandado a pagar la parte actora la suma de: a) DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs.10.000.000,00), que le fueron pagados como parte de pago por la compra del inmueble. b) DOS MILLONES TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 2.310.000,00), por concepto de daños y perjuicios, de conformidad con la Cláusula QUINTA del Contrato, c) Los intereses legales a la tasa del 1% mensual desde la fecha de admisión de la demanda, calculados sobre la suma ordenada a pagar en el literal a del presente dispositivo, esto es sobre la suma de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES. (Bs. 10.000.000,00). Tercero: Se declara con lugar la corrección monetaria demandada para cuyo calculo se ordena la realización de una experticia complementaria del fallo en la cual los expertos calcularan los intereses que se ordenaron pagar en el literal c) del dispositivo Segundo, en base a la suma capital de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00), calculados a la tasa del 1% mensual, desde la fecha de admisión de la demanda, esto es desde el 20-5-2002, hasta la fecha del dictamen de los expertos. Igualmente los expertos calcularan el monto de la indexación o corrección monetaria de la suma de DIEZ MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 10.000.000,00) tomando como IPC inicial el del mes anterior al de la admisión de la demanda esto es, abril de 2002 y como IPC final el del mes de anterior a la fecha del dictamen de los expertos.
Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de la presente decisión de conformidad con la norma contenida en el artículo 251 ejusdem.
Publíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los diez (10) días del mes de Junio del año dos mil cuatro (2.004).
Años: 194° de la Independencia y 145° de la Federación.
La Juez Titular,

Abog. Roraima Bermúdez G.
La Secretaria,

Abog. Elea Coronado
En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo la 1:20 minutos de la tarde.
La Secretaria,

Abog. Elea Coronado

Exp. N° 16.240