TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SEGUNDO DEL MUNICIPIO PUERTO CABELLO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
194° y 145°
DEMANDANTE: Zoraida Stela Sánchez Moreno, apoderada judicial del ciudadano Abdel Latif Asfur Abdel Hadi
DEMANDADA: Nancy Verónica Chávez de Martínez
MOTIVO: Desalojo
EXPEDIENTE: 2004-1.116
SENTENCIA: Definitiva
I
NARRATIVA
En fecha 03 de mayo de 2004, la abogada en ejercicio, Zoraida Stela Sánchez Moreno, inscrita en el Inpreabogado bajo el No. 21.055, actuando en nombre y representación del ciudadano Abdel Latif Asfur Abdel Hadi, titular de la cédula de identidad No. E-202.615, interpone demanda por Desalojo contra la ciudadana Nancy Verónica Chávez de Martínez, titular de la cédula de identidad No. V-15.757.758.
En fecha 06 de mayo de 2004, se admite la demanda con la orden de comparecencia a los efectos de contestación.
En fecha 19 de mayo de 2004, mediante auto se abre cuaderno separado.
En fecha 8 de junio de 2004, comparece la ciudadana Nancy Chávez, titular de la cédula de identidad No. 15-757.758, asistida por el abogado Rubén Salina, Inpreabogado No. 100.976, a los efectos de citación. En el mismo acto realiza oposición a la medida preventiva de embargo y secuestro solicitada.
En fecha 10 de junio de 2004, la demandada presenta escrito de contestación.
En fecha 16 de junio de 2004, la parte demandada presenta escrito de pruebas.
En fecha 18 de junio de 2004, la parte demandante presenta escrito de pruebas.
II
FUNDAMENTOS DE LA SOLICITUD
Narra la demandante que su representado celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado con la ciudadana Nancy Verónica Chávez de Martínez, titular de la cédula de identidad V-15.757.758, en fecha 03 de diciembre de 2001, según documento privado que se encuentra marcado “E” en el expediente de consignaciones No. 65 llevado por el Juzgado Tercero del Municipio Puerto Cabello. Señala la demandante, que el referido contrato de arrendamiento, se convirtió en un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, debido a las prorrogas que tuvieron lugar después de haberse cumplido la primera fecha de vencimiento del mismo. El arrendamiento recae sobre un inmueble constituido por un local comercial, propiedad del ciudadano Abdel Latif Asfur Hadi, ubicado en la Av. Bolívar. Local No. 04 pasaje Plaza, en Puerto Cabello. Prosigue señalando la demandante, que una vez vencido el contrato las partes deciden continuar la relación contractual en forma verbal desde diciembre de 2001 a diciembre de 2002, fijando un canon de arrendamiento por la cantidad de Bs. 230.000,00 mensuales, tal como lo declara la arrendataria en el escrito de consignación de alquileres que corre inserto al folio 1 del expediente No. 65 llevado por el Juzgado Tercero del Municipio Puerto Cabello, así como del recibo consignado por la misma arrendataria de fecha 6-10-2002, por el monto de Bs. 230.000,00.
El caso es, señala la demandante, que la ciudadana Nancy Verónica Chávez de Martínez, antes de que expirara el lapso de duración del contrato hasta diciembre de 2002, el 23 de julio de ese año 2002, inició procedimiento administrativo sobre regulación de alquileres por ante el Municipio Puerto Cabello Oficina de Inquilinato, cuya resolución fijo como canon de arrendamiento la cantidad de Bs. 114.132,76 mensuales, habiendo convenido de mutuo acuerdo tal como lo señala la misma arrendataria, en un monto mensual de Bs. 230.000,00 por concepto de canon de arrendamiento. Prosigue la demandante, señalando que después de la decisión del órgano administrativo correspondiente la ciudadana Nancy Verónica Chávez de Martínez, comenzó a consignar ante el Juzgado Tercero de Municipio, cuya copia certificada de las consignaciones efectuadas acompaña marcada “B”, los cánones de arrendamiento correspondientes al mes de noviembre y diciembre del año 2002, por la cantidad de Bs. 114.132,76, consignando un monto de Bs. 228.265,52, referidos a los meses antes señalados, posteriormente consigno el 24 de febrero de 2003, la cantidad de Bs. 114.132,76, correspondiente al mes de enero de 2003; en fecha 20 de marzo de 2003, consigna la suma de Bs. 114.132,76 correspondiente al mes de febrero de 2003, en fecha 22 de abril de 2003, consigna la cantidad de Bs. 114.132,76, correspondiente al mes de marzo de 2003, y en fecha 20 de mayo de 2003, consigna la cantidad de Bs. 230.000,00 correspondiente al mes de abril de 2003. Es de observar, -dice la demandante- que la arrendataria comienza a partir de ese mes de abril de 2003, a pagar el canon de arrendamiento que había convenido con su representado por un monto de Bs. 230.000,00 mensuales, lo cual siguió haciendo hasta el día 15 de octubre del año 2003, cuando consigna un monto de Bs. 460.000,00, correspondientes a los meses de agosto y septiembre del año 2003, sin que hasta la presente fecha consignado monto alguno correspondiente a los meses de octubre, noviembre, diciembre del año 2003, enero, febrero, marzo, y abril del presente año 2004, lo cual infiere una suspensión de parte de la arrendataria, del pago de los cánones de arrendamiento a los cuales esta obligada contractualmente y por mandato de la Ley, lo cual no puede llamarse atrasos en el pago, sino suspensión por parte de la arrendataria en el cumplimiento de sus obligaciones. El caso es, prosigue la demandante, que la última consignación realizada por la ciudadana Nancy Verónica Chávez de Martínez, por ante el Juzgado Tercero del Municipio Puerto Cabello, fue la correspondiente a los meses de agosto y septiembre del año 2003, es decir que le adeuda a su representado los meses correspondientes a octubre, noviembre y diciembre del año 2003, y lo que va del año 2004, es decir enero y febrero por la suma de Bs. 230.000,00 cada mes, es decir le adeuda a su representado cinco meses para un total de Bs. 1.115.000,00.
Señala la demandante, que tal como se desprende de sentencia de fecha 08 de marzo de 2004, emanada del Juzgado Segundo del Municipio Puerto Cabello, la cual acompaña marcada “C”, con ocasión del Recurso de Nulidad contra la decisión administrativa que regulo el inmueble de su representado, por la suma de Bs. 114.132,76, el Juzgado antes mencionado declaro con lugar la Nulidad de la Resolución No. 030/2002, de fecha 22 de noviembre de 2002, y fija un canon de arrendamiento por la cantidad de Bs. 316.606,10. La referida sentencia quedo firme, y por ello la arrendataria le debe a su representado por los meses de marzo y abril de 2004, la cantidad de Bs. 633.212,20, a razón de Bs. 316.606,10 cada mes, en virtud del nuevo canon de arrendamiento fijado por el Tribunal y en acatamiento de la decisión antes señalada. Igualmente –prosigue la demandante- la arrendataria le adeuda a su representado como complemento de los meses de noviembre y diciembre del año 2002, enero, febrero y marzo del año 2003, por las consignaciones efectuadas por ante el Juzgado Tercero del Municipio Puerto Cabello, pues estaba obligada a pagar por esos meses la cantidad de Bs. 230.000,00 pues era lo pactado entre las partes tal como lo señalo en su escrito de consignación, por lo que existe una diferencia a favor de su representado por la cantidad de Bs. 115.867,24, por cada uno de los meses referidos es decir noviembre y diciembre del 2002, enero, febrero y marzo de 2003, lo cual arroja una cantidad total correspondiente a la diferencia de Bs. 579.336,20.
Conforme a lo establecido en el artículo 599 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil, solicita se acuerde y decrete medida de secuestro sobre el inmueble ubicado en la Av. Bolívar Pasaje Plaza, local No. 40 , por ser la cosa arrendada el objeto de la presente demanda. De igual forma y de conformidad con lo establecido en los artículo 588 y 585 del Código de Procedimiento Civil, se decrete medida preventiva de embargo sobre bienes muebles propiedad de la arrendadora, especialmente los que se encuentren en el local comercial propiedad de su representado. Señala la demandante que del examen superficial de los presupuestos procesales que se plantean en la presente causa se puede determinar que la tardanza o morosidad en la cual ha incurrido la arrendadora, trae un peligro que unido a otra condiciones propias de este procedimiento constituye “Periculum in Mora”. Los documentos presentados como fundamento de la presente acción, especialmente de la copia certificada del expediente No. 65 de las consignaciones efectuadas por la arrendataria por ante el Juzgado Tercero del Municipio Puerto Cabello, puede determinarse el tiempo transcurrido sin que su representado pueda percibir los montos que le corresponde por concepto de canon de arrendamiento del local de su propiedad, lo cual constituye presunción grave de esta circunstancia y en consecuencia del derecho que se reclama “Fumus bonis Iuris”.

DE LA CONTESTACIÓN
Niega, rechaza y contradice la pretensión del la parte demandante respecto del incumplimiento de los pagos, ya que por la negativa del arrendador en recibir los cánones de arrendamiento, se vio en la obligación de consignar los pagos por ante el Tribunal Tercero del Municipio Puerto Cabello.
Niega, rechaza y contradice la pretensión de la parte actora respecto del excedente de los pagos regulados por la Alcaldía del Municipio Puerto Cabello, como retroactividad puesto que fue una emisión de un acto administrativo el cual hasta tanto no hubiere una orden judicial de anulación era imposible desconocer, inclusive como demostración de buena fe consigne antes de la sentencia de nulidad del acto administrativo los pagos que correspondían respecto del contrato leonino de arrendamiento sin haber una sentencia en la que se regularan los cánones nuevamente. Así mismo señala, que existe un pago de Bs. 3.300.000,00, por concepto de depósito, mismo monto en que fue estimada la demanda, y que determina que en ningún momento pudiera quedar ilusoria la sentencia. Señala tal fundamento como punto de referencia para que no sea acordada la medida de embargo o desalojo del local comercial.
Así mismo señala que en ningún se ha negado a desocupar el inmueble, pero que le ha solicitado al arrendador una prorroga de por los menos siete meses para desocupar, a pesar de tener conocimiento de que tiene prorroga legal de dos años a partir del desahucio de ley que se tomaría como el mismo, el presente procedimiento. Por lo antes expuesto rechaza y contradice en cada una de sus partes la temeraria demanda intentada en su contra fundamentada en principios de mala fe valiéndose de cláusulas leoninas y de su desconocimiento del derecho, negándose siempre a entregar recibo de las negociaciones, e igualmente ratifica las copias certificadas de los cánones de arrendamiento consignados por ante el Tribunal Tercero de Municipio.
III
MOTIVACIÓN
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Estando la causa para su decisión este Tribunal Segundo del Municipio Puerto Cabello, emite pronunciamiento de la manera siguiente:
PRIMERO: Se han cumplido las formalidades procesales relacionadas con la materia objeto de controversia.
SEGUNDO: Plantea el presente asunto, pretensión de desalojo contra la ciudadana Nancy Verónica Chávez de Martínez, por incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento.
De conformidad con lo alegado por la parte demandante, y la contestación presentada por la parte demandada, la controversia se plantea con respecto a la insolvencia en los cánones de arrendamiento, o dicho de una forma mas especifica en la oportunidad del cumplimiento de la obligación del pago de los cánones de arrendamiento.
De allí entonces, que corresponde a las partes probar sus respectivas afirmaciones de hecho, tal como el artículo del Código Civil, y del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Pues bien, a los fines de decidir lo planteado se hace necesario realizar algunas precisiones sobre la pretensión de desalojo interpuesta, ello debido a que la parte demandada alega como defensa que le correspondería la prorroga legal.
En la actualidad la pretensión en materia inquilinaria, la define el tipo de contrato que exista en la relación arrendaticia, es decir debe determinarse si estamos en presencia de un contrato a tiempo determinado, o si por el contrario el mismo es indeterminado en el tiempo, para poder ejercer la pretensión tutelable por el órgano jurisdiccional.
Mayoritariamente la doctrina, luego de la entrada en vigencia de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, ha concluido que la pretensión de desalojo establecida en el artículo 34 de dicha ley, es una pretensión autónoma que procede solamente en los contratos a tiempo indeterminado, y por las causales prevista en el artículo, ahora si el contrato es a tiempo determinado, la pretensión será entonces o bien la resolución del contrato de arrendamiento, o su cumplimiento dependiendo de lo que se pretenda, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil. Estas pretensiones solo desde el punto de vista del incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, que es el caso que nos ocupa.
Ahora bien, la precisión anterior se ha querido traer a colación por dos aspectos que indiscutiblemente formaran parte de la sentencia de mérito: PRIMERO: La procedencia de la pretensión planteada, es decir el desalojo del inmueble por incumplimiento en los cánones de arrendamiento. SEGUNDO: O si la arrendataria es merecedora de la prorroga legal que alega en la contestación.
En tal sentido, la parte demandante alega, que su representado celebro contrato de arrendamiento a tiempo determinado sobre un local comercial, en fecha 03 de diciembre de 2000, según documento privado suscrito que se encuentra agregado en el expediente de consignación arrendaticia, con la ciudadana Nancy Verónica Chávez de Martínez, convirtiéndose este en un contrato a tiempo indeterminado debido a las prorrogas que tuvieron lugar después de haberse cumplido la fecha de vencimiento del mismo. Finalizado el contrato decidieron continuar con la relación contractual en forma verbal desde diciembre de 2001. Riela al folio 21 del expediente copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, tal documento privado fue promovido por la parte demandada en original y riela al folio 182, por lo que se aprecia en todo su valor probatorio, allí se establece en la cláusula segunda: El termino de arrendamiento es de doce meses improrrogables, contados a partir del 03 de diciembre de 2000…, al vto del folio 1 la parte demandante manifiesta que luego del vencimiento de tal contrato se pacto continuar la relación en forma verbal, tal alegato no fue desvirtuado de manera alguna por la parte demandada, lo que consecuencialmente prueba la indeterminación del contrato de arrendamiento, cumpliéndose de esta forma una condición para la procedencia del desalojo, es decir que estemos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado.
Por otra parte, tenemos que la segunda obligación que tiene el arrendatario es el pago de los cánones de arrendamiento, la cual se constituye posiblemente en la de mayor relevancia que tiene dentro del contrato de arrendamiento. Sobre este particular, es conveniente determinar la oportunidad del pago del canon de arrendamiento y por ende cuando puede considerarse insolvente el arrendatario. Es bueno precisar, que existe una norma rectora de orden público, que siempre va a imperar independientemente de la estipulación contractual de las partes, esto es el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que determina que se tiene quince días continuos a partir del vencimiento del canon de arrendamiento para cancelarlo o para consignarlo.
Ahora bien, el hecho de que el arrendatario consigne no es suficiente, la consignación debe ser oportuna. A tal efecto el artículo 53 en su parte final establece “… La omisión por parte del Tribunal del cumplimiento de la notificación al beneficiario, no invalidará la consignación. Cuando la notificación al beneficiario, no se hubiere realizado por hecho o negligencia imputable al consignante dicha consignación no se considerara validamente efectuada”
Pues bien, la parte demandante alega que habiendo pactado un canon de arrendamiento en la cantidad de Bs. 230.000,00, mensual, antes que expirara el lapso convenido en forma verbal que era hasta diciembre de 2002, la arrendataria inicia procedimiento administrativo de regulación de alquileres que culmino fijando un canon de arrendamiento mensual de Bs. 114.132,76 mensuales, consignando la arrendataria tal mensualidad por ante el Tribunal Tercero de Municipio, hasta el mes de abril de 2003, cuando continua pagando el canon de arrendamiento pactado entre las partes contratantes, hasta el 15 de octubre de 2003 cuando realizó consignación de los meses de agosto y septiembre de 2003, sin que hasta ese momento haya consignado monto alguno correspondiente a los meses de Octubre, noviembre y diciembre de 2003, enero, febrero, marzo y abril de 2004, lo que significa una suspensión en el pago de los cánones.
Ciertamente de las copias certificadas del expediente de consignación arrendaticia que acompañó la demandante junto a su escrito libelar, y ratificado en el lapso probatorio, se evidencia que la última consignación arrendaticia realizada por la arrendataria para el momento de la interposición de la demandada, es decir para el mes de mayo de 2004, correspondía a los meses de agosto y septiembre de 2003, (folio 80 y 81), nótese que la nota de de certificación de las copias realizada por la Secretaria del Tribunal que riela al folio 13, es del día 02 de abril de 2004, lo evidentemente prueba el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento Ahora bien, de las copias certificadas de la consignación arrendaticia presentada por la parte demandada, se evidencia la consignación en un solo momento de los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2003, y enero, febrero y marzo de 2004, esto consignado el 18 de mayo de 2003, lo que sin duda constituye una consignación extemporánea por tardía, sin entrar a analizar las fechas efectivas de los depósitos ya que lo que prevalece en este caso es el momento de la consignación del deposito en el expediente de consignación arrendaticia, que es lo que permite al arrendador conocer el momento de pago del canon de arrendamiento por parte del arrendatario.
Es bueno recordar, que el cumplimiento o ejecución de las obligaciones es el efecto básico y fundamental de las mismas, y esta regido por el artículo 1264 del Código Civil, que enuncia el principio general en la materia “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…” De allí entonces, que no cumplió la arrendataria con su obligación de consignar al día los depósitos que demuestran el pago de los cánones de arrendamiento, configurándose así la mora en el cumplimiento de sus obligaciones, que hace procedente la pretensión de desalojo fundamentada en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, alegada por la demandante, y así se declara.
CUARTA: Determinado como ha sido la calificación del contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, y la mora en el cumplimiento de la obligación de la arrendataria de consignar al día los depósitos de los cánones de arrendamiento, no puede entonces prosperar la prorroga legal reclamada por la arrendataria, pues para que la misma nazca como derecho en el arrendatario deben darse algunas condiciones, siendo entre otras: 1°. Que se trate de un contrato a tiempo determinado, que no es el caso que nos ocupa, 2°. Que el arrendador al vencimiento del término contractual no este incurso en el incumplimiento de sus obligaciones. Dadas las condiciones anteriores, evidentemente que no procede la prórroga legal en el presente caso, y así se declara.
QUINTA: Ahora bien, es preciso determinar en el presente asunto el monto real adeudado por la arrendataria, ya que la arrendataria consigno por ante el Tribunal Tercero de Municipio algunos depósitos de los cánones de arrendamiento reclamados, claro está lo realizó extemporáneamente por tardía, sin embargo es necesario determinar el monto y los meses consignados a los efectos de tomar decisión sobre la cantidad reclamada por la parte demandante. Así tenemos:
1. Del expediente de consignación arrendaticia, se evidencia que la arrendataria cancelo los meses de noviembre y diciembre de 2002, y enero, febrero y marzo de 2003, por la suma de Bs. 114.132,76, es decir la arrendataria comenzó a cancelar el canon de arrendamiento fijado por la Oficina de Inquilinato a partir de noviembre de 2002, sin embargo con ocasión de la sentencia proferida por el Tribunal Segundo de Municipio en fecha 08 de marzo de 2004, que riela al folio 78, con ocasión del Recurso de Nulidad intentado por el arrendador sobre la regulación antes señalada, se dictamino la Nulidad de la Resolución mediante la cual se fija el canon de arrendamiento en Bs. 114.132,76, lo que significa que el acto de regulación se anulo, es decir los efectos que la sentencia de nulidad produce es como si el acto jamás existió, quedando incólume el canon de arrendamiento fijado por las partes en esos meses, hasta la fijación del nuevo canon establecido por el Tribunal con competencia contenciosa administrativa para ese momento. Dicho en otras palabras, estaba obligada la arrendataria a pagar en los meses noviembre y diciembre 2002, y enero, febrero y marzo de 2003, la suma de Bs. 230.000,00 mensual, por lo que habiendo cancelado Bs. 114.132,76 mensual, adeuda una diferencia de Bs. 115.867,24 por mes que totaliza la suma de Bs. 579.336,24, que indicaremos como cantidad No. 1.
2. Del expediente de consignación arrendaticia, se evidencia el pago de los meses desde abril de 2003 hasta diciembre de 2003, todos por la suma de Bs. 230.000. Allí no hay deuda pendiente.
3. Igualmente se evidencia el pago a partir del mes de enero del 2004 hasta marzo de 2004, en Bs. 230.000. Sin embargo a partir del mes de abril de 2004, la arrendataria esta obligada a pagar la suma de Bs. 316.000,00 por canon de arrendamiento tal como lo pide la demandante, pues este canon fue fijado por el Tribunal al conocer el Recurso de Nulidad contra la Resolución que fijo el canon de arrendamiento en Bs. 114.132,76 (sentencia de fecha 08 de marzo de 2004, emitida por el Tribunal Segundo del Municipio Puerto Cabello). Ahora bien, es bueno advertir que la arrendataria esta perfectamente notificada de la sentencia emitida por el Tribunal con ocasión del Recurso de Nulidad interpuesto, y por ende se encuentra notificada del nuevo canon de arrendamiento fijado, toda vez que riela al folio 78 del expediente copia certificada de la sentencia donde se evidencia la participación de la arrendataria en el Recurso de Nulidad, de tal manera que a partir del mes de abril de 2004, corresponde a la arrendataria el pago de Bs. 316.000,00 por concepto de canon mensual de arrendamiento, es decir que adeuda con respecto al mes de abril de 2004, la suma de Bs. 86.000, que se indica como cantidad No. 2
En resumen las cantidades adeudadas por la arrendataria serían, la suma de Bs. 579.336,24, indicada como cantidad No. 1, mas la suma de Bs. 86.000,00, indicada como cantidad No.2, que totalizan la cantidad de Bs. 665.336,24, mas los cánones de Bs. 316.000, que se sigan venciendo hasta la definitiva desocupación del inmueble.
IV
DECISIÓN
Por todas las razones expuestas, este Tribunal Segundo del Municipio Puerto Cabello en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
1.- Con lugar la pretensión de desalojo intentada por la abogada Zoraida Stela Sánchez Moreno, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano Abdel Latif Asfur Abdel Hadi, contra la ciudadana Nancy Verónica Chávez de Martínez, por lo que se ordena a esta la desocupación inmediata del inmueble libre de personas y cosa.
2.- Se condena a la demandada a pagar la suma de Bs. 665.336,24, como complemento de los cánones de arrendamiento, más los cánones que se sigan venciendo hasta la definitiva desocupación del inmueble.
3.- Deberá la demandada hacer entrega a la demandante de las llaves y los certificados de solvencia de los servicios públicos disfrutados en el inmueble.
4.- No hay condenatoria en costas, por cuanto las cantidades exigidas por la demandante no se concedieron en su totalidad.
Dada, firmada y sellada, en la Sala de Despacho de este Tribunal, a los siete (07) días del mes de julio de 2004, siendo la 02:20 de la tarde, Año 194° de la Independencia y 145° de la Federación. Publíquese, regístrese y anótese en los libros respectivos. Déjese copia en el copiador de sentencias.
La Juez Temporal

Abogada Marisol Hidalgo García
La Secretaria Titular

Ana Belmar Hernández Zerpa

En la misma fecha se cumplió lo ordenado

La Secretaria Titular

Ana Belmar Hernández Zerpa

Exp. 2004-1.116
Desalojo