TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.

DEMANDANTE: VICENZO FERSULA MARZANO
ABOGADOS: MARCO ROMÁN AMORETTI
DEMANDADA: ARSENIO RODRÍGUEZ y TOLENTINO RODRIGUEZ
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE VENTA (APELACIÓN)
EXPEDIENTE N°: 17.282
I
Sustanciada como fue la presente causa, procede este Tribunal a dictar su fallo lo cual hace en los términos que a continuación se exponen:
Suben las presentes actuaciones con motivo del recurso de apelación ejercido por el abogado MARCO ROMÁN AMORETTI, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 30 de Abril de 2004, por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
En fecha 30 de Agosto de 2004 es recibido el expediente en este Tribunal, previa distribución. En la misma fecha se fijó el vigésimo día de Despacho siguiente para la presentación de informes.
En la oportunidad correspondiente, solo la parte demandada presentó escrito de informes.
II
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
Alega el actor que desde antes del año 1976, ha sido arrendatario del local Nro. 9, del Edificio de Residencias “Haway”, calle 135 y 136 de la Urbanización Los Sauces, pero que solo a partir del 18-05-1976 tiene contrato firmado con los propietarios del mencionado edificio, quienes habían encargado de la administración del inmueble a la Sociedad de Comercio DESARROLLOS LOS SAUCES S.R.L., que el último contrato lo firmó con la mencionada empresa el 01-07-1984, que desde esa fecha hasta la actualidad tiene un contrato a tiempo indeterminado.
Que en fecha 27-12-1988 los demandados en su carácter de propietarios del inmueble arrendado, registraron el documento de condominio del edificio “Residencias Haway”, que en fecha 01-12-1997 los demandados constituyeron al Tribunal Cuarto de Parroquia de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, y le comunicaron que le ofrecían en venta el local comercial y que el precio era de 370.000,00 Bs. por metro cuadrado, es decir que el precio era la cantidad de Bs. 22.977.000,00, dado que el local posee una superficie de 32,10 Mts2.
Que en fecha 23-12-1997 constituyó al Juzgado Quinto de Parroquia de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, y comunicó a uno de los propietarios la voluntad de comprar el local comercial, pero que en relación al precio, pagaría “el precio justo y legal”, dado el derecho de preferencia a un precio determinado y con facilidades de pago,
Alega que se está en presencia de una venta regida por una ley especial, la cual establece al vendedor la facultad de vender, pero limita su derecho, en el sentido que debe ofrecer primero el inmueble al inquilino en las condiciones establecidas en los decretos 513 y 576.
Que los vendedores se han negado ha facilitarle los documentos para el registro del documento, que le han manifestado que saben que tiene derecho a pagar el precio establecido en la ley, pero que igualmente no le van a vender.
Que demandan a los ciudadanos ARSENIO RODRÍGUEZ ALVES y TOLENTINO RODRÍGUEZ ALVES, para que convengan en cumplir el contrato de compra venta que se perfeccionó cuando aceptó la oferta de venta que los demandados le hicieron, por el precio de Bs. 3.970.100,00, que es el precio establecido por la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía de Valencia, en fecha 09-07-1996, según resolución Nro. D.I. 79-96 y como consecuencia de ello, se le haga la tradición del inmueble.
III
PARA DECIDIR EL TRIBUNAL OBSERVA:
Invocada como fue la CONFESIÓN FICTA por la parte actora, procede el Tribunal a analizar si en el presente caso se produjeron los tres requisitos de procedencia de la confesión ficta:
La parte demandada compareció mediante apoderado judicial en fecha 11 de marzo de 1999, siendo esta su única actuación en el expediente, hasta el 27 de septiembre de 2000, con lo cual evidentemente, es a partir de la primera fecha mencionada, esto es el 11 de marzo de 1999, fecha a partir de la cual comienza a computarse el lapso de la comparecencia de veinte días de despacho, a tenor de lo establecido en la parte in fine del artículo 227 ejusdem. Por cuanto no consta en autos algún computo de los días de despacho realizado por secretaria, le es imposible a esta juzgadora determinar con exactitud, los veinte días de despacho entre los cuales transcurrió el lapso de comparecencia, pero evidentemente si la primera actuación de la demandada fue realizada en fecha 11 de marzo de 1999 y la segunda y ultima actuación fue realizada en fecha 27 de septiembre de 2000, ciertamente transcurrieron con creces, los veinte días de despacho del emplazamiento, no compareciendo la demandada a dar contestación de la demanda, con lo cual se considera satisfecho el primer requisito de procedencia de la confesión ficta.
En cuanto al segundo requisito, esto es, que el accionado nada probare que le favorezca, igualmente de la revisión de las actas del expediente se evidencia que la parte demandada NO PROMOVIÓ PRUEBA ALGUNA dentro del lapso de promoción de pruebas, ni en ningún otro momento, por lo que, se encuentra igualmente cumplido el segundo requisito de procedencia de la Confesión Ficta.
En cuanto al último de los requisitos procesales de procedencia de la Confesión Ficta, se observa que el actor demanda el Cumplimiento de una preferencia ofertiva arrendaticia, con fundamento en el Decreto Legislativo sobre desalojo de viviendas, concretamente en el artículo 6 de dicho Decreto, en razón de lo cual se debe determinar, si la pretensión incoada SE ENCUENTRA AJUSTADA A DERECHO, es decir, no violenta ninguna disposición legal expresa, y en tal sentido se observa:
Desde 1997, quedó claramente establecido el criterio jurisprudencial de que el DECRETO LEGISLATIVO SOBRE DESALOJO DE VIVIENDAS, no se aplicaba a LOCALES COMERCIALES NI OFICINAS, pués sus disposiciones solo eran APLICABLES A INMUEBLES DESTINADOS A VIVIENDAS.
En efecto, la Sala Político Administrativa de la extinta Corte Suprema de Justicia, en decisión de fecha 7 de agosto de 1997, Administradora Las Vegas S.R.L. contra Agencia de Loterías Los Angeles C.A., Expediente N° 13.152, expresó:
“…Observa esta Sala que casos como el presente se debe dejar por sentado que la interpretación del Decreto Legislativo sobre el Desalojo de Viviendas, no puede ser otra sino en el sentido de limitar su ámbito a los inmuebles dedicados a habitación, con lo cual se excluye situaciones como la presente en la cual el objeto del contrato es un local destinado a comercio. En efecto, el Decreto Legislativo, fundamento de la cuestión previa de la falta de jurisdicción opuesta por el demandado en el juicio que por resolución de contrato fuera incoado en su contra por el propietario del local comercial que ocupa, no puede regular los contratos de alquiler que versen sobre inmuebles que no estén destinados a vivienda.
Al respecto, estima esta Sala que el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas de fecha 27 de septiembre de 1947, prevé el control de los contratos de arrendamiento de los inmuebles para vivienda, ya que el mismo establece que no podrá acordarse el desalojo de "casa" sin haber obtenido de la administración la debida autorización la cual está condicionada a la demostración de las causales taxativamente establecidas en dicho decreto. El Decreto Legislativo, nombre que atiende a la circunstancia particular de que fue una normativa dictada por una Asamblea Nacional Constituyente, es decir, por la Constituyente que fuera convocada para la reforma de la Constitución del 36-45, dando lugar a la Constitución del 47, órgano éste que se consideró facultado para dictar una regulación legal sobre la materia Inquilinaria.
Así mismo en múltiples ocasiones se ha señalado que las circunstancias sociales presentes para el momento en que se dictó tal normativa hicieron necesario proteger a los arrendatarios de viviendas contra los abusos a los que estaban expuestos por parte de los arrendadores, y es precisamente en función de su "ratio" (la protección de las familias), que resulta coherente afirmar que las disposiciones del Decreto Legislativo tienen por objeto "inmuebles destinados a habitación" (casas propiamente dichas o apartamentos). Ejemplo claro de ello lo constituye el supuesto contemplado en el literal "b" del artículo 1º, según el cual procede el desalojo de "casa" cuando se compruebe suficientemente que el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos, hasta el segundo grado, tienen necesidad de ocupar el inmueble, disponiendo además que si el propietario o sus parientes para trasladarse a la "casa" cuya desocupación solicitan, dejan desocupado otro inmueble que les perteneciere, estarán obligados a ofrecerlo en arrendamiento al inquilino que van a desalojar.
El elemento social, al que indudablemente respondió la regulación del Decreto Legislativo, no abarcaba obviamente las regulaciones de locales comerciales, tal como se ha venido entendiendo hasta el presente…..
Por cuanto la presente sentencia constituye un cambio en la jurisprudencia de esta Sala, se ordena notificar de la misma al Consejo de la Judicatura para que la comunique a los jueces con competencia en la materia….”
Tal como lo estableció nuestro Supremo Tribunal en la decisión transcrita parcialmente, El Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, SOLO RESULTABA APLICABLE A LOS ARRENDAMIENTOS DE INMUEBLES DESTINADOS A VIVIENDA, y como quiera que en el caso de autos, el inmueble arrendado es una OFICINA ubicada en un CENTRO COMERCIAL, no es posible aplicar la normativa contenida en dicho Decreto Legislativo al caso de autos, y en consecuencia, la pretensión de la demandante de que la presente causa sea resuelta en aplicación de la norma contenida en el artículo 6 del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, SI RESULTA SER CONTRARIA A DERECHO y en consecuencia, no es procedente la CONFESIÓN FICTA invocada por la demandante y así se declara.
Determinado como ha quedado que la pretensión de la actora, no encuentra sustento en la normativa legal vigente para la fecha en que se sucedieron los hechos libelados, la demanda incoada no puede prosperar en derecho y así se declara.
Por las razones de hecho y de derecho antes explanadas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el abogado MARCO ROMÁN AMORETTI, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano VICENZO FERSULA MARZANO, parte demandante en la presente causa.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda intentada por el ciudadano VICENZO FERSULA MARZANO contra los ciudadanos ARSENIO RODRÍGUEZ ALVES y TOLENTINO RODRÍGUEZ ALVES por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA.
TERCERO: QUEDA CONFIRMADA, en todas y cada una de sus partes la sentencia dictada por el Juzgado Primero de los Municipios Valencia, Libertador, Los Guayos, Naguanagua y San Diego de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo.
Se condena en costas a la parte actora, por haber resultado totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese y déjese copia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, en Valencia a los veinte (20) días del mes de diciembre del año dos mil cuatro (2004).
Años: 194° de la Independencia y 145° de la Federación.
La Juez Titular

Abog. Roraima Bermúdez G.
La…

… Secretaria,

Abog. Elea Coronado,

En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 2:20 minutos de la tarde.
La Secretaria,

Exp. N° 17.282
RBG/ar.